6.6. Запитання та завдання для перевірки знань
Тести
Ціна, за якою власність може переходити з рук продавця, який бажає її продати, до рук покупця, який бажає її купити, — це:
а) обґрунтована ринкова вартість;
б) внутрішня, або фундаментальна, вартість;
в) ліквідаційна вартість;
г) балансова (бухгалтерська) вартість;
д) відновлена поточна вартість;
е) інвестиційна вартість.
Конкретна вартість об’єкта, що оцінюється, для конкретного інвестора, виходячи з його особистих інвестиційних цілей, — це:
а) обґрунтована ринкова вартість;
б) внутрішня, або фундаментальна, вартість;
в) ліквідаційна вартість;
г) балансова (бухгалтерська) вартість;
д) відновлена поточна вартість;
е) інвестиційна вартість.
Аналітична оцінка об’єкта нерухомості, яка базується на знаннях та обліку його фінансового стану, а також перспектив одержання прибутку та чистого доходу, — це:
а) обґрунтована ринкова вартість;
б) внутрішня, або фундаментальна, вартість;
в) ліквідаційна вартість;
г) балансова (бухгалтерська) вартість;
д) відновлена поточна вартість;
е) інвестиційна вартість.
Чиста сума вартості, яка може бути виручена у разі ліквідації фірми, — це:
а) обґрунтована ринкова вартість;
б) внутрішня, або фундаментальна, вартість;
в) ліквідаційна вартість;
г) балансова (бухгалтерська) вартість;
д) відновлена поточна вартість;
е) інвестиційна вартість.
Вид вартості, що визначається балансовим рахунком як сума його активів за мінусом зносу, а також сум короткострокових та довгострокових зобов’язань, — це:
а) обґрунтована ринкова вартість;
б) внутрішня, або фундаментальна, вартість;
в) ліквідаційна вартість;
г) балансова (бухгалтерська) вартість;
д) відновлена поточна вартість;
е) інвестиційна вартість.
Балансова вартість з урахуванням переоцінки активів на дату оцінки вартості, — це:
а) обґрунтована ринкова вартість;
б) внутрішня, або фундаментальна, вартість;
в) ліквідаційна вартість;
г) балансова (бухгалтерська) вартість;
д) відновлена поточна вартість;
е) інвестиційна вартість.
Показник, що характеризує відшкодування інвестованого капіталу, яке можливе або шляхом перепродажу об’єкта нерухомості, або шляхом одержання доходу, величина якого забезпечує одержання не тільки відсоткового доходу на капітал, а й поступове його відшкодування за певний період часу, — це:
а) капіталізація;
б) іпотечна постійна;
в) мультиплікатор валових рентних платежів;
г) коефіцієнт капіталізації;
д) ставка капіталізації на власний капітал.
Відношення щорічних грошових надходжень (до виплати податків) до суми вкладених власних коштів інвестора — це:
а) капіталізація;
б) іпотечна постійна;
в) мультиплікатор валових рентних платежів;
г) коефіцієнт капіталізації;
д) ставка капіталізації на власний капітал.
Показник, який визначається як відношення ціни покупки (продажу) об’єктів нерухомості до рентного доходу, — це:
а) капіталізація;
б) іпотечна постійна;
в) мультиплікатор валових рентних платежів;
г) коефіцієнт капіталізації;
д) ставка капіталізації на власний капітал.
Визначення величини поточної вартості майбутнього потоку доходів та вигід, одержаних у результаті володіння об’єктами нерухомості, — це:
а) капіталізація;
б) іпотечна постійна;
в) мультиплікатор валових рентних платежів;
г) коефіцієнт капіталізації;
д) ставка капіталізації на власний капітал.
Відношення щорічних платежів з обслуговування боргу до основної суми іпотечного кредиту — це:
а) капіталізація;
б) іпотечна постійна;
в) мультиплікатор валових рентних платежів;
г) коефіцієнт капіталізації;
д) ставка капіталізації на власний капітал.
Метод повернення капіталу по фонду відшкодування за ставкою доходу на інвестиції — це:
а) метод Інвуда;
б) метод Ринга;
в) метод Хоскольда.
Метод прямолінійного повернення капіталу по фонду відшкодування — це:
а) метод Інвуда;
б) метод Ринга;
в) метод Хоскольда.
Метод повернення капіталу по фонду відшкодування за безризикової ставки відсотка — це:
а) метод Інвуда;
б) метод Ринга;
в) метод Хоскольда.
Задачі
1. На продаж виставлено об’єкт нерухомості, дійсний валовий дохід якого становить 260 000 грн. За угодами з нерухомості, які раніше були укладені в цьому регіоні, одержали такі дані (див. таблицю).
Об’єкт |
Ціна продажу, грн |
Дійсний валовий дохід, грн |
Валова ставка доходу |
1 |
2 300 000 |
298 000 |
0,112 |
2 |
2 348 000 |
323 000 |
0,165 |
Використовуючи мультиплікатор валових рентних платежів, визначити ринкову вартість об’єкта нерухомості.
2. Інвестор планує одержати 15 % доходу на свої інвестиції в об’єкт нерухомості. Для фінансування угоди є можливість отримати кредит у розмірі 70 % вартості цього об’єкта нерухомості під 13 % річних. Визначити ставку капіталізації та вартість об’єкта нерухомості за умови, якщо чистий операційний дохід від нього становить 70 000 грн.
3. Інвестор планує придбати нерухомість вартістю 350 тис. грн. За його розрахунками володіння об’єктом нерухомості має принести щорічний дохід у розмірі 25 %. Для реалізації проекту інвестор під заставу майна одержав кредит у сумі 250 тис. грн під 20 % річних строком на 5 років. За умовами кредитного контракту погашення суми основного боргу має проводитися рівними платежами, а нарахування відсотків — у кінці року. Скласти графік погашення одержаного іпотечного кредиту.
4. На продаж виставлено об’єкт нерухомості вартістю 70 тис. грн. Інвестор планує отримати дохід на вкладений капітал у розмірі 7 % річних, вважаючи, що щорічний грошовий потік становитиме приблизно 18 тис. грн. Одночасно інвестор планує відшкодувати свої інвестиції за 4 роки. Необхідно визначити коефіцієнт капіталізації, а також можливість відшкодування інвестицій за вказаний строк.
5. Власник будинку, початкова вартість якого 60 тис. грн, здає його в оренду на 5 років. Після закінчення терміну оренди будинок втрачає свою початкову вартість на 10 %. Визначити: величину щорічного орендного платежу, який вноситься в кінці кожного року, що забезпечив би відшкодування частини втраченого капіталу, та дохід на вкладений капітал у розмірі 8 % річних; коефіцієнт капіталізації.
6. Земельна ділянка здається в оренду на 8 років за відсотковою ставкою у розмірі 13 % річних. Поточний дохід залишається постійним і становить 12 тис. грн. Передбачається, що до закінчення строку оренди вартість земельної ділянки зросте на 16 %. Визначити коефіцієнт капіталізації та поточну вартість ділянки.
7. Підприємство планує реалізувати інвестиційний кредит вартістю 135 тис. грн. Вартість позичкового капіталу після виплати відсотків за кредит становить 9 %, а ставка дохідності інвестованого капіталу (власний капітал + довгострокова заборгованість) — 13 %. Визначити ефект фінансового важеля, якщо частка боргу у структурі капіталу збільшиться з 40 до 60 %.
8. За виставлений на продаж об’єкт нерухомості очікується одержання щорічного чистого операційного доходу в розмірі 72 000 грн. Для придбання об’єкта інвестор планує одержати іпотечний кредит у розмірі 80 % вартості об’єкта під 14 % річних. Інші 20 % будуть представлені власним капіталом, на який інвестор бажає одержати 17 % доходу. Відшкодування всіх інвестицій має здійснитися під час перепродажу об’єкта. Визначити вартість об’єкта:
а) скориставшись методом інвестиційної групи;
б) скориставшись методом інвестиційної групи з амортизацією, якщо строк кредиту становить 5 років з щоквартальним погашенням боргу.
9. Визначити вартість об’єкта нерухомості, який буде продано через 11 років. Вартість перепродажу невідома, але прогнозується, що за період володіння вартість нерухомості збільшиться на 6 %. Інші параметри угоди такі: річний чистий операційний дохід — 65 000 грн; основна сума іпотечного боргу — 470 000 грн, строк кредиту — 15 років, ставка — 10 % річних.
10. Фермер бажає придбати ділянку землі, на якій середня врожайність зернових з гектара становить 32 центнера. Виробничі витрати на гектар землі становитимуть 38 грн. Визначити диференційний рентний дохід з орних земель, який одержить фермер, за економічною оцінкою по виробництву зернових культур, якщо середня ринкова ціна реалізації центнера зерна становить 60 грн, а коефіцієнт норми рентабельності — 8 %.
11. Інвестор планує одержати 16 % доходу на свої інвестиції в земельну ділянку. Для фінансування угоди є можливість отримати кредит у розмірі 60 % від вартості землі під 10 % річних. Визначити ставку капіталізації та вартість землі за умови, якщо чистий операційний дохід від неї становить 68 000 грн.