3.5.3. Оцінка в рамках порівняльного підходу

При застосуванні цього підходу вартість об’єкта оцінки визначається в порівнянні з ціною продажу аналогічних об’єктів. В ціну продажу аналогічних об’єктів вносяться корегування, що відображають істотні розходження між ними.

3.5.3.1. Опис аналогів

На момент проведення оцінки експертом із пропонованих на ринку об’єктів були відібрані сім квартир, розташованих на тому ж масиві, що й об’єкт оцінки.

Дані про порівняні об’єкти приведені в таблиці 7. Дані взяті з листінгів преси з питань нерухомості.

Таблиця 7

Таблиця аналогів продажу

№ п/п	Вулиця, номер будинку	Пов,Поверх.	Площа			Примітка	Джерело	Ціна, у.о.	Ціна, 1м2 у.о.
			З	Ж	К
1
2
3
4
5
6
7

Середня ціна Ц_C пропозиції на продаж 1 кв. м загальної площі _______ квартир в районі вулиці ******, де розташований будинок із квартирою, що оцінюється, яка встановлена за результатами статистичного аналізу даних бюлетенів "Нерухомість Києва", "Aviso" і сайтів www.blagovest.ua, www.newcity.com.ua, www.real.kiev.ua, www.mls.com.ua та ін., по курсу НБУ на дату оцінки - _________ - _____ грн./$ становить:

Ц_C$ = $/кв. м

3.5.3.2. Визначення корегувань

Розрахунок ймовірної вартості об’єкта оцінки порівняльним підходом буде здійснюватись за формулою:

V = Ці*Кфіз.*Кі*Кт, де

К_Л - коефіцієнт рівня розвитку локальної інфраструктури;

К_БЛ - коефіцієнт благоустрою;

К_БУД - коефіцієнт архітектурно-будівельних характеристик;

К_ПЛ - коефіцієнт планування;

К_оз - коефіцієнт оздоблення;

К_ПОВ - поверховий коефіцієнт;

К_лік - коефіцієнт ліквідності;

Кі – корегування ступеня інфляції;

Кт – корегування на торг.

За аналог№1 взяли

За аналог№2

За аналог№3

Проведені корегування зображені в таблиці 8.

Таблиця 8

Корегування для визначення вартості 1м² оцінюваної нерухомості

Елементи порівняння	Аналог №1	Аналог №2	Аналог №3	Оцінюваний об’єкт
1.Ціна пропозиції, у.о.
2.Загальна площа, кв.м.
3.Ціна за 1 м2, у.о.
4.Права власності
5.Умови продажу
6.Дата продажу
7.Фізичні корегування:
- місце розташування коефіцієнт, %
- поверховість ккоефіцієнт КПОВ
- планування Коефіцієнт КПЛ
- коефіцієнт рівня розвитку локальної інфраструктури КЛ
- коефіцієнт благоустрою КБЛ
- коефіцієнт архітектурно-будівельних характеристик КБУД
- коефіцієнт оздоблення Коз
8.Коефіцієнт Клік ліквідності
9.Торг коефіцієнт , %
10.Узагальнюючий коефіцієнт корегування, %
Скорегована ціна 1м2, у.о.

Коефіцієнт К_Т торгу, що визначено в припущенні, що для квартир в цьому районі інтерес посередника в середньому складає 1 ... 5 %, а різниця ціни пропозиції реальної ціни продажу 1 ... 5 %, дорівнює:

Локальний коефіцієнт К_Л з урахуванням середнього, в порівняні з районом вулиці розвитку локальної інфраструктури.

Коефіцієнт К_бл благоустрою території з урахуванням середнього, в порівняні з районом вулиці стану прилеглої до будинку території.

Коефіцієнт К_БУД архітектурно-будівельних характеристик будинку з урахуванням вищого за середнє, в порівняні з іншими будинками-аналогами району.

Коефіцієнт К_пл планування, в порівняні з іншими **кімнатними квартирами - аналогами району.

Коефіцієнт К_оз оздоблення, з урахуванням необхідності ремонту.

Коефіцієнт К_лік ліквідності для квартири, що реалізується за період, не менший за розумно тривалий.