3.5.2.6. Розрахунок ставки капіталізації
В умовах України найбільш достовірним для визначення ставки капіталізації є кумулятивний метод. Виходячи з припущення, що строк вкладання в нерухомість набагато вищий строку банківських депозитів прийнятих в якості бази порівняння, встановимо інвестиційну привабливість об’єкта оцінки.
Таблиця 4
Інвестиційна привабливість об’єкта оцінки
№ |
Найменування показника |
Високий |
Середній |
Низький |
1. |
Рейтинг оточення |
|
|
|
2. |
Доходність |
|
|
|
3. |
Перспектива розвитку |
|
|
|
4. |
Фінансовий ризик вкладення |
|
|
|
5. |
Ефективність використання |
|
|
|
6. |
Ліквідність |
|
|
|
Отже для об’єкта оцінки інвестиційна привабливість знаходиться на середньому рівні.
Розрахуємо ставку капіталізації.
Таблиця 5
Розрахунок ставки капіталізації
Показник |
Обґрунтування |
% |
Уб |
За Уб приймається ставка на рівні середньої по довгострокових депозитах ВКВ в банках |
|
Уі |
Компенсація ризику інвестицій |
|
Ус |
Компенсація ризику змін базисної ставки |
|
Ум |
Ризик власника, пов’язаний з рівнем інвестиційного менеджменту |
|
Ул |
Показник ліквідності |
|
Ур |
Специфічні ризики притаманні даному об’єкту |
|
Уіо |
Коефіцієнт інфляційних очікувань |
|
Всього Уо |
|
|
Так як припускається, що вартість нерухомості найближчім часом майже не зміниться, то Ro = Уо
3.5.2.7. Розрахунок вартості об’єкта
Вартість об’єкта оцінки визначається за формулою:
V = ЧОД/ Ro
Всі розрахунки наведені в таблиці 6.
Таблиця 6
Розрахунок вартості в рамках доходного підходу
Показник |
Одиниці виміру |
Сума |
1. Потенційний валовий дохід |
у.о. |
|
2. Валовий дохід |
у.о. |
|
3.Постійні витрати: |
|
|
- страхування (1%) |
у.о. |
|
4. Змінні витрати: |
|
|
- квартплата |
у.о. |
|
- опалення |
у.о. |
|
- холодна вода |
у.о. |
|
- гаряча вода |
у.о. |
|
- охорона |
у.о. |
|
- електроенергія |
у.о. |
|
- телеантена |
у.о. |
|
- послуги АТС, інтенет |
у.о. |
|
5. Чистий операційний доход |
у.о. |
|
6. Ставка капіталізації |
% |
|
7. Вартість |
у.о. |
|
Отже вартість об’єкта оцінки, визначена за допомогою доходного підходу становить_____ у.о. чи______грн. (курс НБУ на дату оцінки_____1$-_____грн.).