Система технической эксплуатации зданий

Жилое здание в процессе использования требует постоянного обслуживания, ремонта или восстановления по мере выхода из строя отдельных деталей. Техническая эксплуатация здания (ТЭЗ) - комплекс мероприятий, обеспечивающих функционирование здания по назначению.

Система ТЭЗ - это совокупность средств, материалов, изделий, предназначенных для функционирования зданий в заданных режимах, а также исполнителей и документации, устанавливающей технические условия, правила взаимодействия, необходимые для эффективного использования.

При этом функционирование здания - это непосредственное использование здания по назначению, выполнение им заданных функций.

Состав и взаимосвязь элементов системы ТЭЗ приведены на рис.2. Основной составной частью этой системы является система технического обслуживания и ремонта (ТОиР).

В процессе эксплуатации любого здания внезапные и постепенные отказы приводят к необходимости ликвидации их последствий. После комплекса мероприятий по техническому обслуживанию работоспособность зданий восстанавливается и они продолжают выполнять свое назначение.

Для эффективного использования здания по назначению и для достижения максимального экономического эффекта необходимо учитывать влияние и управлять двумя группами составляющих:

1) объемно-планировочным и конструктивным решением здания;

2) режимами использования здания.

Взаимосвязь этих двух факторов во многом определяет объемы

ремонтных работ.

Техническая эксплуатация жилых зданий, рис.2.

Рис. 2. Система технической эксплуатации жилых зданий

Эксплуатационная пригодность зданий, долговечность его конструктивных элементов и инженерных систем определяется уже на стадии проектирования и строительства. Учитываются методы эксплуатации, возможность доступа к отдельным элементам инженерных систем и конструкций для их технического обслуживания и ремонта. Комплексная оценка качества зданий включает следующие основные понятия: капитальность; комфортность; экономичность.

Понятие капитальности здания объединяет комплекс характеристик, отражающих его надежность. Надежность определяется безотказностью, долговечностью и ремонтопригодностью.

Безотказность – это свойство сохранять работоспособность, т.е. состояние, при котором здание способно выполнять свои функции, сохраняя значения основных параметров в пределах, установленных нормативно-техническими документами.

Долговечность – срок службы нормального функционирования здания,

продолжительность которого зависит от многих факторов, в том числе несущей способности основания, свойств используемых материалов, выбранной конструктивной схемы, качества строительства и условий эксплуатации.

Ремонтопригодность – это приспосабливаемость элементов здания к устранению неисправности при техническом обслуживании и ремонте.

Проектные решения, качество возведения здания определяют его потребительную стоимость и эксплуатационные свойства.

Эксплуатация зданий предусматривает “потребление построенных объектов” по назначению. Жилое здание используется для проживания в его квартирах граждан. Чтобы удовлетворить потребности проживающих необходимо безотказное функционирование всех инженерных систем (водопровода, канализации, отопительной системы, вентиляции, лифтовых установок и др.); надежность конструктивных элементов, благоустройство дворовых территорий.

Таким образом, задачи эксплуатации - это обеспечение комплекса мероприятий, обеспечивающих комфортное и безотказное использование его помещений, элементов и систем для определенных целей в течение нормативного срока.