3. Принципы оценки недвижимости. Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования. Виды стоимости. Цели оценки.

Принципы оценки объектов недвижимости могут быть объединены в следующие четыре группы:

1. принципы, основанные на представлениях пользователя (полезность, замещение, ожидание);

2. принципы, связанные с требованиями к объектам недвижимости (остаточная продуктивность, вклад, убывающая и возрастающая отдача, сбалансированность, оптимальный размер, оптимальное разделение имущественных прав);

3.  принципы, связанные с рыночной средой (зависимость, соответствие, спрос и предложение, конкуренция, изменение);

4. принцип наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости.

Все рассматриваемые в данном разделе принципы оценки недвижи­мости связаны между собой. Оценивая объект недвижимости, необхо­димо по возможности учитывать все или основные принципы оценки, чтобы получить более достоверную и точную оценку стоимости объекта недвижимости.

Принцип полезности: любой  объект недвижимости обладает стоимостью только в том случае, если он полезен какому-нибудь инвестору и может быть использован для реализации определенных функций или личных потребностей.

Принцип замещения: типичный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше минимальной цены, взимаемой за другой аналогичный объект такой же полезности.

Принцип ожидания: стоимость объекта, приносящего доход, определяется величиной денежного потока, ожидаемого от использования оцениваемого объекта, а также суммой, ожидаемой от его перепродажи.

Принцип остаточной продуктивности: в основе стоимости земли лежит ее остаточная продуктивность (производительность). Продуктивность выражается доходом, приходящимся на землю, после оплаты затрат на труд, капитал и управление.

Принцип вклада: в результате инвестиций должен быть получен доход, остающийся после покрытия издержек.

Принцип возрастающей и уменьшающейся отдачи: увеличение капиталовложений в основные составляющие производства обусловливает увеличение темпов роста прибыли лишь до определенного предела, после которого прирост прибыли становится меньше, чем прирост капиталовложений. Данный предел соответствует максимальной стоимости объекта недвижимости.

Принцип сбалансированности: составляющие производства (либо объекта недвижимости) должны сочетаться между собой в определенной пропорции.

Принцип оптимальности размера: отклонения от оптимального экономического размера приводят к снижению привлекательности и стоимости объекта. Оптимальная экономическая величина - характерный размер недвижимости, который наилучшим образом соответствует рыночным предпочтениям, типу землепользования и условиям, преобладающим в окружающей местности.

Принцип оптимального разделения имущественных прав: имущественные права на объект недвижимости следует разделять и соединять таким образом, чтобы увеличить общую стоимость объекта недвижимости.

Принцип зависимости: различные факторы внешней среды оказывают влияние на стоимость объекта недвижимости.

Принцип соответствия: объект недвижимости, не соответствующий существующим в настоящее время рыночным стандартам, имеет меньшую стоимость.

Принцип спроса и предложения: цена недвижимого имущества определяется взаимодействием предложения и спроса на соответствующем сегменте рынка.

Принцип конкуренции: нормальная прибыль порождает конкуренцию, которая стимулирует развитие рынка недвижимости, а сверхприбыль ведет к снижению его доходности.

Принцип изменения: изменению подвержены как сам объект недвижимости, так и все факторы внешней среды, влияющие на его стоимость.

Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости:

1) разумное и возможное использование его, обеспечивающее самую высокую текущую стоимость объекта на эффективную дату оценки;

2) такой вариант использования объекта недвижимости, выбранный среди разумных и возможных, который приводит к наивысшей стоимости земли.

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использо­вания объекта недвижимости осуществляется в два этапа: — на первом анализируется наилучшее и наиболее эффективное использование земельного участка, как если бы он был свободным; — на втором — наилучшее и наиболее эффективное использование здания (сооружения), которое находится на этом участке.

На стоимость объектов недвижимости влияет значительное количество экономических факторов. Принципы оценки недвижимого имущества позволяют учесть наиболее значимые из них. Для варианта ННЭИ оцениваемого объекта существует несколько ограничений: 

- максимальная эффективность;  - финансовая обоснованность;  - физическая осуществимость;  - соответствие законодательству.  Максимальная эффективность определяется дисконтированием будущих доходов альтернативных вариантов использования с учетом риска инвестиций.  Под финансовой обоснованностью понимается обоснование целесообразности финансирования инвестиционного проекта, отражающей способность этого проекта обеспечить доход, достаточный для возмещения расходов инвесторов и по лучения ожидаемого дохода на вложенный капитал.  Обоснование технологической и физической осуществимости варианта ННЭИ основано на анализе соотношения качества, затрат и сроков реализации проекта, вероятности стихийных бедствий, доступности транспорта, возможности подключения к коммунальным удобствам. Для установления соответствия варианта использования законодательству необходим анализ строительных и экологических нормативов: ограничение этажности, запрет на строительство в данном месте, зонирование, перспективы развития города и района, негативные настроения местного населения, пожаробезопасность и др. Результаты анализа ННЭИ учитываются при определении стоимости недвижимости, при выборе варианта строительства и реконструкции, при анализе инвестиционных проектов. Данный принцип является базовым (основным) для реализации всех трех подходов к оценке, и его интер­претация имеет особое значение в каждом конкретном случае, так как влияет на выбор вида стоимости.

В рыночных условиях выделяют различные виды стоимости недвижимости:

- рыночная - это наиболее вероятная цена продажи объекта на конкурентном и открытом рынке при осознанных и рациональных действиях в своих интересах покупателя и продавца, которые хорошо информированы и не испытывают давления чрезвычайных обстоятельств;

- потребительская (в использовании) - это стоимость недвижимости для специфического потребителя, максимальная сумма, которую можно получить от продолжения владения и последующей продажи имущества;

- инвестиционная - это стоимость оцениваемого объекта для специфического инвестора; прирост рыночной стоимости объекта недвижимости в результате инвестирования;

- страховая - рыночная стоимость объекта , определяемая для целей страхования; обычно это стоимость замещения или восстановительная стоимость;

- замещения - это стоимость нового объекта недвижимости с идентичными функциональными свойствами, но с использованием современных материалов, конструкция и оборудования;

- восстановительная - это стоимость воспроизводства объекта недвижимости, т.е. сумма издержек на строительство точной копии оцениваемого объекта;

- залоговая - рассчитывается на основе рыночной стоимости для кредитования;

- ликвидационная - это стоимость при вынужденной продаже; она идентична рыночной стоимости, но ограничена сроками проведения оценки, маркетинговых исследований и продвижения на рынок, которые необходимы для получения наилучшей цены;

- для налогообложения - стоимость объекта оценки, определяемая для исчисления налоговой базы и рассчитываемая в соответствии с положениями нормативных правовых актов - это рыночная или восстановительная стоимость в зависимости от объекта недвижимости; в России используется инвентаризационная стоимость, базирующаяся на восстановительной;

- утилизационная - стоимость объекта оценки, равная рыночной стоимости материалов, которые он в себя включает, с учетом затрат на утилизацию объекта оценки.

Цель оценки состоит в определении к-либо вида оценочной стоимости, необходимой клиенту для принятия инвестицион­ного решения, для заключения сделки, для внесения изменений в финансо­вую отчетность и т.п. Стороны, участвующие в проведении оценочных работ, стремясь дей­ствовать в своих экономических интересах, определяют цели оценки.

Оценка стоимости отдельных элементов имущества предприятия про­водится в случаях: продажи какой-либо части недвижимости; получения кредита под залог части недвижимости; страхования; передачи недвижимости в аренду; определения налоговой базы для исчисления налога на имущество; оформления части недвижимости в качестве вклада в уставный капи­тал другого создаваемого предприятия; оценки при разработке бизнес-плана по реализации какого-либо ин­вестиционного проекта. А также при выкупе  либо в случае, если нормами законодательства предусмотрено изъятие недвижимости у собственника для различных государственных или муниципальных нужд, при переуступке долговых обязательств, которые непосредственно связаны с объектами оценки – недвижимым имуществом и др.

4. Подходы при оценке недвижимости. Этапы реализации в рамках каждого из подходов. В каких случаях оценщик имеет право отказаться от определения стоимости в рамках подхода. Согласование результатов расчетов.

Три подхода к оценке недвижимости раскрывают различные аспекты полезности.

С точки зрения сравнительного подхода рациональный покупатель не заплатит за объект недвижимости выше цены сопоставимого объекта, обладающего такой же полезностью.

С позиции затратного подхода за продаваемый объект недвижимости нецелесообразно платить больше, чем будет стоить строительство нового объекта аналогичной полезности в приемлемые сроки.

С точки зрения доходного подхода стоимость объекта недвижимости определяется возможностями инвестирования в другие объекты аналогичной полезности, т. е. в объекты, приносящие примерно одинаковый поток доходов.

1.Рыночный подход к оценке недвижимости основывается на анализе информации о ценах сделок купли-продажи объектов, аналогичных оцениваемому или сходных с ним по каким-либо параметрам, который включает четыре последовательных этапа:

- сбор информации; 

- анализ ее достоверности и применимости; 

- заключение о стоимости оцениваемого объекта; 

- оценка точности полученного результата. 

Сбор необходимой исходной информации является отдельной и порой непростой задачей для оценщика. Для одних сегментов рынка недвижимости такая информация является открытой и общедоступной, для других доступ к ней может быть ограничен, для третьих такой информации может не быть вовсе или ее объем весьма незначителен.

Если оценщик располагает достаточным объемом информации, то ему необходимо проверить ее достоверность. В действительности часто стороны по различным причинам скрывают истинную цену сделки, стараясь ее занизить или, в некоторых случаях, завысить.

Поэтому используемая информация должна соответствовать следующим основным критериям:

- стороны сделки имели достаточное представление о данном рынке; 

- стороны сделки не связаны между собой какими-либо иными отношениями, влияющими на цену сделки; 

- данные о цене сделки получены от лица, не заинтересованного в ее искажении.  При применении рыночного подхода приемлема не только информация о сделках купли-продажи недвижимости, но и о других, смежных с ними — сделках залога, страхования, внесения в уставный капитал и иных. При выполнении основного критерия исполнение дополнительных критериев желательно, но не обязательно. Отличия по дополнительным критериям (равно как и иные отличия) достаточно часто могут быть компенсированы внесением соответствующих корректировок. Если удается подобрать данные о продаже полностью идентичных объектов, то, усреднив эти данные, можно с достаточной уверенностью сделать вывод о стоимости объекта. В реальной действительности подобрать статистику сделок с аналогичными объектами практически невозможно, поэтому необходима корректировка рыночных данных о продажах, отражающих отличия сравниваемых объектов от оцениваемого. Корректировки стоимости сопоставимых объектов выражаются как в абсолютных денежных величинах, так и в процентах от стоимости. Основным способом определения количественных значений корректировок является анализ парных продаж — продаж двух объектов, сходных по всем параметрам, за исключением одного. Из анализа таких продаж оценщик может получить количественное значение корректировки, соответствующее данному параметру. 

Также необходимо учитывать динамику инфляции, изменение законодательства, развитие инфраструктуры и другие факторы, оказывающие влияние на изменение стоимости с течением времени.

2. Затратный подход (подход к оценке с точки зрения затрат) основан на предположении о том, что затраты на строительство объекта недвижимости в совокупности с затратами на приобретение участка и его подготовку к строительству являются приемлемым ориентиром для определения стоимости недвижимого имущества. Однако следует учитывать, что затраты на создание объекта недвижимости не являются эквивалентом его рыночной стоимости. 

Поэтому сфера применения затратного подхода достаточно узка и используется при:

- оценке недвижимости на рынках, характеризующихся отсутствием достаточной информации для применения рыночного или доходного подходов; 

- оценке специализированных зданий (школ, больниц, вокзалов, инженерной инфраструктуры и т.п.), которые, как правило, не способны приносить доход, а информация об их продажах отсутствует; 

- при страховании недвижимости, когда страховая сумма, страховой взнос, страховое возмещение определяются, исходя из затрат страхователя; 

- при исчислении установленных законодательством налогов и сборов; 

- при переоценке основных фондов и в некоторых других случаях. 

Оценка имущества затратным методом осуществляется поэтапно:

1. Расчет рыночной стоимости права на земельный участок, на котором находится объект недвижимости. 

2. Расчет стоимости строительства (восстановления или замещения) объекта недвижимости. 

3. Определение степени снижения полезности объекта недвижимости в результате износа: 

а) физического (результат старения объекта, воздействия природно-климатических факторов, характера эксплуатации объекта); 

б) функционального (результат несоответствия архитектурного, конструктивного, дизайнерского решения современным стандартам рынка (рыночному спросу); 

в) экономического (внешнего) (результат негативного влияния внешней среды (окружения) объекта). 

4. Расчет остаточной стоимости улучшений объекта путем вычитания из стоимости затрат на его восстановление (замещение), т.е. всех видов износа. В случае, когда в расчетах используется стоимость замещения, то функциональный износ не учитывается, так как стоимость замещения включает современные требования и стандарты рынка. 

Определение рыночной стоимости недвижимости путем суммирования остаточной стоимости улучшений и рыночной стоимости земельного участка. 

3. Доходный подход к определению стоимости недвижимости основан на расчете величины ожидаемых в будущем доходов от ее использования. Их оценка необходима при анализе инвестиционных проектов и расчете долей муниципалитета, частных лиц, инвестирующих в капитальное строительство или реконструкцию, а также при купле-продаже действующего предприятия. При этом следует учитывать, что в условиях рынка деньги, помимо выполнения роли платежного средства, сами являются товаром и обращаются на рынке. Стоимость денежных ресурсов зависит не только от величины их предложения, но и от условий их предоставления и возврата. Поэтому покупатель объекта недвижимости, нацеленный на получение прибыли от ее использования, должен сравнить свои расходы на покупку недвижимости и планируемый доход.

Доходный подход оценивает стоимость недвижимости в данный момент как текущую стоимость будущих денежных потоков, т.е. отражает: -качество и количество дохода, который объект недвижимости может принести в течение своего срока службы; - риски, характерные как для оцениваемого объекта, так и для региона.

Доходный подход используется при определении:

-инвестиционной стоимости, поскольку потенциальные инвестор не заплатит за объект большую сумму, чем текущая стоимость будущих доходов от этого объекта;

-рыночной стоимости.

В рамках Доходного подхода возможно применение одного из двух методов:

-прямой капитализации доходов;

-дисконтированных денежных потоков.

В основе данных методов лежит предпосылка, что стоимость н. обусловлена способностью оцениваемого объекта генерировать потоки доходов в будущем. В обоих методах происходит преобразование будущих доходов от объекта н. в его стоимость с учётом уровня риска, характерного для данного объекта. Различаются эти методы лишь способом преобразования потоков дохода.

Отказаться от использования затратного подхода в рамках конкретного объекта оценщик имеет право в случае если, Объект оценки не является отдельно стоящим зданием. Собственно определение стоимости здания, в котором размещены оцениваемые помещения, - реализуемая для оценщика задача, однако выделение стоимости отдельных помещений из общей суммы затрат на возведение всего строения приводит, как правило, к ошибочным результатам ввиду наличия в зданиях вспомогательных помещений (лестниц, коридоров, подвалов, тех. помещений) и не применяется в подобных расчетах. Использование сравнительного подхода требует наличия достаточного количества недавних аналогичных продаж, согласно п. 22 ФСО-1 сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. Например, метод капитализации земельной ренты применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения метода - возможность получения земельной ренты от оцениваемого земельного участка. Или еще, например, метод остатка применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения метода - возможность застройки оцениваемого земельного участка улучшениями, приносящими доход.

Согласование результатов – это та часть оценочной работы, где оценщик формирует своё мнение по поводу стоимости объекта оценки. Здесь оценщик с позиции «здравого смысла»анализирует полученные результаты; выясняет причины, которые привели к расхождению величины стоимости, поскольку она определялась разными методами; проводит дополнительные исследования, если это необходимо для окончательного принятия решения о стоимости объекта; рассуждает по поводу окончательной величины стоимости объекта, которую считает логичной и обоснованной. Окончательная величина стоимости никогда не является результатом математических вычислений, а является результатом профессионального суждения оценщика.

Своё мнение о величине стоимости объекта оценщик формирует на основе анализа собранной информации, применяя хорошо известные в экономической литературе и оценочной практике методы стоимостного, корреляционного, статистического и точностного анализа. Рассмотрим эти экономические методы анализа применительно к формированию окончательного решения по поводу стоимостной оценки предприятия как имущественного комплекса.

5. Доходный подход. Потенциальный валовой доход, действительный валовой доход, чистый операционный доход. Операционные расходы. Расходы на замещение. Коэффициент капитализации и норма дисконтирования.

Доходный подход к оценке недвижимости базируется на определении стоимости объекта недвижимости на основе расчета ожидаемых доходов от владения (использования) этим объектом. Этот показатель является очень важным, поскольку позволяет прогнозировать стоимость объекта на перспективу.

Доходный метод в основном, основан на определении стоимости недвижимости путем расчета дисконтированного потока доходов (от владения или использования этим объектом). Данный метод базируется на принципе ожидания – установления текущей стоимости доходов и других выгод, которые могут быть получены в будущем от владения этой собственностью. Логично, что владелец недвижимости не уступит свою собственность ниже той суммы, которую он мог бы получить, продолжая эксплуатировать ее, а покупатель не заплатит больше той суммы, которую ему принесет последующее использование данного объекта в коммерческих целях. Таким образом, цена недвижимости определяется на основе стоимости будущих доходов путем соглашения между сторонами.

Потенциальный валовый доход (ПВД) – доход, который можно получить от н., при 100%-ном её использовании без учёта всех потрерь и расходов. ПВД зависитт от площади оцениваемого объекта и установленной арендной ставки и расчитывается по формуле: ПВД=S*Ca (площадь, сдаваемая в аренду, кв.м.; арендная ставка за 1кв.м.)

Договор аренды – основной источник информации о приносящей доход н. Аренда – предоставление арендатору (нанимателю) имущества за плату во врменное владение и пользование. Величина арендной ствавки зависит от местоположения объекта, его физ. состояния, наличия коммуникаций, срока аренды и т.д. Арендные ставки бывают: контрактными (определяемыми договором об аренде); рыночными (типичными для данного сегмента рынка в данном регионе).

Фактически полная загрузка площадей в течение всего года маловероятна. Собственник может столкнуться с частичной сдачей по­тенциальных площадей. Кроме того, сданные в аренду площади могут не приносить доход в связи с преждевременным уходом арендатора с рынка либо задержкой платежей. Поэтому для стоимостной оценки рассчитывается действительный валовой доход, который учитывает соотношение спроса и предложения на подобные объекты, состояние территориального рынка недвижимости, деловую активность аренда­торов.

Действительный валовой доход (ДВД) – это потенциальный валовой доход за вычетом потерь от недоиспользования площадей и при сборе арендной платы с добавлением прочих доходов от нормального рыночного использования объекта недвижимости:

 ДВД = ПВД – Потери + Прочие доходы.

 Обычно эти потери выражают в процентах по отношению к потенциальному валовому доходу. Потери рассчитываются по ставке, определяемой для типичного уровня управления на данном рынке, т.е. за основу берется рыночный показатель. Но это возможно только в условиях наличия значительной информационной базы по сопоставимым объектам. В отсутствии таковой для определения коэффициента недозагрузки (недоиспользования) оценщик прежде всего анализирует ретроспективную и текущую информацию по оцениваемому объекту, т.е. существующие арендные договора по срокам действия, частоту их перезаключения, величину периодов между окончанием действия одного арендного договора и заключением следующего (период, в течение которого единицы объекта недвижимости свободны) и на этой основе рассчитывает коэффициент недоиспользования (К_нд) объекта недвижимости:

 К_нд = (Д_п • Т_с ) / Н_а ,

Д_п – доля единиц объекта недвижимости, по которым в течение года перезаключаются договора;

Т_с – средний период в течение которого единица объекта недвижимости свободна;

Н_а – число арендных периодов в году.

Чистый операционный доход (ЧОД) – действительный валовой доход за минусом операционных расходов (ОР) за год (за исключением амортизационных отчислений):

 ЧОД = ДВД – ОР.

Операционные расходы – это расходы, необходимые для обеспечения нормального функционирования объекта недвижимости и воспроизводства действительного валового дохода.

Операционные расходы принято делить на:

 условно-постоянные;

 условно-переменные, или эксплуатационные;

 расходы на замещение, или резервы.

 

К условно-постоянным относятся расходы, размер которых не зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставленных услуг:

 налог на имущество;

 налог на землю;

 страховые взносы (платежи по страхованию имущества);

 заработная плата обслуживающего персонала (если она фиксирована вне зависимости от загрузки здания) плюс налоги на нее.

К условно-переменным расходам относятся расходы, размер которых зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставляемых услуг:

 коммунальные;

 на содержание территории;

 на текущие ремонтные работы;

 заработная плата обслуживающего персонала;

 налоги на заработную плату;

 расходы по обеспечению безопасности;

 расходы на управление (обычно принято определять величину расходов на управление в процентах от действительного валового дохода) и т.д.

Расходы на замещение -расходы на периодическую замену быстроизнашивающихся улучшений (кровля, покрытие пола, сан-техническое оборудование, электроарматура). Предполагается, что денежные средства резервируются на счете (хотя большинство владельцев недв-ти в действительности этого не делают). Резерв на замещение рассч-ся оценщиком с учетом стоимости быстроизнашивающихся активов, продолжительности срока их полезной службы, а также %-тов, начисляемых на аккумулируемые на счете средства. Если не учесть резерва на замещение, то ЧОД будет завышенным.

При расчёте доходным подходом используются следующие методики: капитализации доходов и дисконтирования денежных потоков. Эти методики являются основными в данном методе.

1) В соответствии с технологией метода прямой капитализации стоимость определяется отношением чистого операционного дохода до налогообложения к ставке капитализации. Ставка капитализации определяется оценщиком на основе величины базовой ставки путем ее корректировки на риски.

2) Метод дисконтирования денежных потоков применяется, когда денежные потоки поступают неравномерно (нестабильный доход), или при использовании различных коэффициентов капитализации. Согласно методике, стоимость объекта определяется как сумма дисконтированных доходов по проекту. Для этого необходимо определить модель денежного потока с составлением прогноза расходов и инвестиций на выбранный период. Ставка дисконта определяется с учетом тех же параметров, что и при методе капитализации.

Коэффициент капитализации — показатель отражающий отношение ожидаемого годового дохода (ЧОД) от стоимости недвижимости:

 — стоимость объекта недвижимости (ден.ед),  — Чистый операционный доход или ЧОД,  — Коэффициент капитализации, ,  — коэффициент капитализации,  — ставка доходности инвестора на вложенный капитал — ожидаемая инвестором норма доходности от инвестирования с учётом риска на рынке.  — норма возврата капитала — процентная ставка которая обеспечивает возврат первоначальных инвестиций. Ставка разделяет доход на две части: возмещение капитальных вложений в недвижимость и получение дохода от владения объектом.

Ставка (норма) дисконтирования — это процентная ставка, используемая для перерасчёта будущих потоков доходов в единую величину текущей стоимости.

Расчет стоимости объекта недвижимости методом ДДП производится по формуле:

 

PV – текущая стоимость; Ci – денежный поток периода t; It – ставка дисконтирования денежного потока периода t;

M – остаточная стоимость.

6. Расчет нормы дисконтирования и ставки капитализации (метод Ринга, метод Хоскольда, метод Инвуда). Денежные потоки – номинальные и реальные. Влияние вида денежного потока на нормы дисконтирования и ставки капитализации.

Методы определения нормы дисконтирования:

1.метод кумулятивного построения – ставка дисконтирования яв-ся функцией риска и рассчитывается как сумма всех рисков, присущих каждому конкретному ОН:

ставка дисконтирования = Безрисковая ставка + премия за риск.

2.метод выделения – ставка дисконтирования, как ставка сложного процента, рассчитывается на основе данных о совершенных сделках с аналогичными объектами на рынке недв-ти.

3.метод сравнения альтернативных инвестиций – аналогичные по риску проекты должны иметь аналогичную норму дисконтирования.

4.метод мониторинга – основан на регулярном мониторинге рынка, отслеживании по данным сделок основных экономических показателей инвестиций в недвижимость.

Расчет коэффициента капитализации.

Коэффициент капитализации – это ставка, применяемая для приведения потока доходов к единой сумме стоимости. Существует несколько методов определения коэффициента капитализации:

 с учетом возмещения капитальных затрат (с корректировкой на изменение стоимости актива);

 метод рыночной выжимки;

 метод связанных инвестиций, или техника инвестиционной группы.

  Определение коэффициента капитализации с учетом возмещения капитальных затрат.

Коэффициент капитализации состоит из двух частей:

1) ставки дохода на капитал (ставка доходности инвестиций), являющейся компенсацией, которая должна быть выплачена инвестору за использование денежных средств с учетом риска и других факторов, связанных с конкретным объектом недвижимости;

2) нормы возврата капитала, т.е. погашение суммы первоначальных вложений. Этот элемент коэффициента капитализации применяется только к изнашиваемой части активов.

R_кап = R_{дох кап} +  R_{норм возвр} , 

 где R_кап – коэффициент капитализации, R_{дох кап} – ставка дохода на капитал, R_{норм возвр} – норма возврата капитала,  – снижение стоимости недвижимости (изнашиваемая часть активов).

 Существуют три способа расчета нормы возврата капитала (R_{норм возвр} ):

 прямолинейный возврат капитала (метод Ринга);

 возврат капитала по фонду возмещения и ставке дохода ни инвестиции (метод Инвуда), его иногда называют аннуитетным методом;

 возврат капитала по фонду возмещения и безрисковой ставке процента (метод Хоскольда).

 Метод Ринга.

Этот метод целесообразно использовать, когда ожидается, что возмещение основной суммы будет осуществляться равными частями. Годовая норма возврата капитала рассчитывается путем деления 100%-ной стоимости актива на остающийся срок полезной жизни, т.е. это величина, обратная сроку службы актива. Норма возврата - ежегодная доля первоначального капитала, помещенная в беспроцентный фонд возмещения:

 R_{норм возвр} = 100% / n, 

R_кап = R_{дох кап} +   * 100 / n, 

где n – оставшийся срок экономической жизни, в годах;

R_{дох кап} – ставка доходности инвестиций, %.

 

Метод Инвуда используется, если сумма возврата капитала реинвестируется по ставке доходности инвестиции. В этом случае норма возврата как составная часть коэффициента капитализации равна фактору фонда возмещения при той же ставке процента, что и по инвестициям

 R_{норм возвр} = SFF(п, Y), 

 R_кап = R_{дох кап} +   * SFF(п, Y), 

 где SFF – фактор фонда возмещения SFF = Y / ((1+Y)ⁿ – 1);

Y – ставка дохода на инвестиции (R_{дох кап} ).

 Метод Хоскольда. Используется в тех случаях, когда ставка дохода первоначальных инвестиций несколько высока, что маловероятно реинвестирование по той же ставке. Для реинвестируемых средств предполагается получение дохода по безрисковой ставке

 R_{норм возвр} = SFF(п, Y_б),  

R_кап = R_{дох кап} +   * SFF(п, Y_б). 

где Y_б- безрисковая ставка .

  

Расчет коэффициента капитализации методом рыночной выжимки

 Основываясь на рыночных данных по ценам продаж и значений ЧОД сопоставимых объектов недвижимости, можно вычислить коэффициент капитализации:

   где ЧОДi - чистый операционный доход i-го объекта-аналога; Сi - цена продажи i-го объекта-аналога.

 В этом методе отдельно не учитывается возврат капитала и доход на инвестиции .

Расчет коэффициента капитализации методом связанных инвестиций.

Если объект недвижимости приобретается с помощью собственного и заемного капитала, коэффициент капитализации должен удовлетворять требованиям доходности на обе части инвестиций. Величина коэффициента определяется методом связанных инвестиций, или техникой инвестиционной группы. Коэффициент капитализации для заемного капитала называется ипотечной постоянной и рассчитывается

 R_m = ДО / К  где R_m – ипотечная постоянная; ДО – ежегодные выплаты по обслуживанию долга; К – сумма ипотечного кредита.

 Коэффициент капитализации для собственного капитала рассчитывается по формуле: R_e= Годовой ДП до выплаты налогов/ Величина собственного капитала. 

 Общий коэффициент капитализации определяется как средневзвешенное значение:

 R = М •R_m + ( 1 – M ) •R_e 

 где М – коэффициент ипотечной задолженности.

Денежные потоки – номинальные и реальные.

Номинальные денежные потоки — это денежные суммы, выраженные в текущих ценах, т. е. платежи, которые действительно будут уплачены или получены в различные будущие моменты (интервалы) времени. При их расчете учитывается эффект инфляции, т. е. то обстоятельство, что уровень цен в экономике постоянно растет, и это должно оказывать влияние на денежную оценку затрат и результатов принятия инвестиционного решения.

Номинальная ставка альтернативной (требуемой) доходности — это ставка, действительно существующая на рынке для инвестиционных решений данного уровня риска. В период высокой инфляции такие ставки возрастают, чтобы за счет повышенных доходов компенсировать инвесторам потери от инфляционного роста цен. Наоборот, номинальные ставки относительно низки в период стабилизации цен. Основываясь на этом, говорят, что эти ставки включают в себя инфляционную премию. Реальные денежные потоки — это денежные потоки, выраженные в постоянных ценах и реальные ставки, действующих на момент обоснования дисконта инвестиционного решения. Таким образом, эти потоки оцениваются без учета инфляционного роста цен.

Реальная ставка альтернативной (требуемой) доходности—это ставка, "очищенная" от инфляционной премии. Она отражает ту часть доходов инвестора, которая образуется сверх компенсации инфляционного роста цен.

Влияние вида денежного потока на нормы дисконтирования и ставки капитализации.

Ставка дисконтирования, которая представляет собой ставку дохода для определения текущей стоимости будущих доходов, должна соответствовать применяемому денежному потоку. Следует учитывать, что для реального (очищенного от инфляционной составляющей) денежного потока применяется реальная ставка дисконтирования. Для номинального (учитывающего инфляционные ожидания) денежного потока используют номинальную ставку дисконтирования. Для денежного потока собственного капитала рассчитывается ставка дисконтирования для собственного капитала. Для денежного потока инвестированного капитала используют ставку дисконтирования, определяемую на средневзвешенную стоимость капитала.

  Если используется реальный денежный поток, то ставка дисконта, учитывающая инфляционную составляющую, должна быть скорректирована на величину инфляции по модели Фишера либо используют в расчетах номинальный денежный поток.   Переход от номинальной ставки дисконтирования к реальной ставке по модели Фишера осуществляется по формуле:

rR = (rN – i) : (1+i),  гдеi - индексинфляции.   В качестве комментария к формуле Фишера следует сказать, что ставка дисконтирования и индекс инфляции должны относиться к одинаковым по длительности периодам, например год, квартал или месяц.

При использовании номинальных потоков доходов коэффициент капитализации и его составные части должны быть рассчитаны в номинальном выражении, а при реальных потоках доходов – в реальном выражении. Для преобразования номинальных потоков доходов в реальные следует номинальную величину разделить на соответствующий индекс цен, т.е. преобразование реализуется в отношении величины индекса цен за тот год, в котором ожидаются денежные потоки, к индексу цен базового периода.

7. Методы оценки восстановительной стоимости (стоимости замещения) в рамках затратного подхода при оценке объектов недвижимости. Расчет стоимости замещения с использованием сборников укрупненных показателей восстановительной стоимости (УПВС) и справочников оценщика «Укрупненных показателей стоимости строительства (УПСС) Ко-Инвест.

Затратный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта недвижимости, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта недвижимости, с учетом его износа.

Этапы затратного подхода:

1. Осмотр объекта недвижимости и ознакомление со всей имеющейся документацией; 2. Определение полной стоимости воспроизводства или замещения; 3. Расчет всех видов износа: физического, функционального, внешнего; 4. Определение полного износа из полной стоимости замещения или воспроизводства с целью получения стоимости зданий и сооружений; 5. Расчет стоимости ЗУ и работ по его благоустройству; если участок арендован, то учитывается стоимость прав аренды; 6. Общая оценка имущества путем суммирования стоимости ЗУ, стоимости ЗиС и стоимости работ по благоустройству участка. 

Восстановительная стоимость (ВС) строительства оцениваемого объекта недвижимости рассчитывается в текущих ценах на дату оценки без учета накопленного износа.

Она может быть рассчитана на базе стоимости воспроизводства или стоимости замещения. Выбор расчета указанных стоимостей требует определенного обоснования и зависит от многих факторов: цели оценки, количества и качества собранной информации об объекте оценки, его физических характеристик и т.д.

Стоимость воспроизводства – затраты на строительство точной копии оцениваемого здания в текущих ценах на действительную дату оценки при использовании таких же строительных материалов, стандартов и проекта.

Стоимость замещения – затраты на строительство объекта одинаковой полезности в текущих ценах на действительную дату оценки с использованием современных материалов, стандартов, проектов и архитектурных решений.

Более предпочтительным является расчет стоимости «воспроизводства», поскольку в противном случае определяются затраты на строительство здания, отличающегося от оцениваемого многими характеристиками. При этом оценка разницы в полезности сравниваемых зданий носит весьма субъективный характер.

Выбор расчета стоимости «замещения» является обоснованным, если у оцениваемого здания имеются признаки функционального износа, что снижает коммерческую привлекательность для потенциального покупателя.

Полная восстановительная стоимость (ПВС) – отражаемая в балан­совой стоимости восстановительная стоимость основных фондов с учетом сопутствующих затрат, необходимых для начала эксплуатации активов (большей частью актуальна для активной части основных фондов).

В основе определения восстановительной стоимости лежит расчет затрат, связанных со строительством объекта и сдачей его заказчику. В зависимости от порядка учета этих затрат в себестоимости строительства принято выделять прямые и косвенные затраты.

Прямые затраты – затраты, непосредственно связанные со строительством.

К ним относятся:

• стоимость строительных материалов, изделий и оборудования;

• заработная плата рабочих;

• стоимость сопутствующих строительству сооружений и инженерных сетей;

• стоимость коммунальных услуг;

• стоимость доставки и хранения материалов и пр.

Косвенные затраты – затраты, не относящиеся непосредственно к строительству:

• стоимость инвестиций в землю;

• гонорары проектно-сметным организациям;

• маркетинговые, страховые и рекламные расходы и другие затраты.

К косвенным расходам относят и накладные расходы. Накладные расходы – денежные средства, необходимые для создания общих условий строительного производства, его организации и обслуживания.

Прибыль застройщика (инвестора) – предпринимательский доход, представляющий собой вознаграждение инвестору за риск, связанный с реализацией строительного проекта.

В зависимости от цели оценки и необходимой точности расчета су­ществует несколько методов определения восстановительной стоимости:

• метод сравнительной единицы;

• метод разбивки по компонентам;

• метод количественного обследования.

Далее рассмотрим методы расчета восстановительной стоимости.

Метод сравнительной единицы предполагает расчет стоимости строительства сравнительной единицы (1 м², 1 м³) аналогичного здания. Стоимость сравнительной единицы аналога должна быть скорректирована на имеющиеся различия в сравниваемых объектах (планировка, оборудование, права собственности и т.д.).

Для расчета полной стоимости оцениваемого объекта скорректированная стоимость единицы сравнения умножается на количество единиц сравнения (площадь, объем). Для определения величины затрат обычно используются различные справочные и нормативные материалы (УПСС – укрупненные показатели стоимости строительства, УПВС – укрупненные показатели восстановительной стоимости).

Расчет стоимости объекта недвижимости производится по формуле

С_о = См² · S_о · К_п · К_н · К_м · К_в · К_пз · К_ндс

где   С_о – стоимость оцениваемого объекта;

См² – стоимость 1 м² типичного сооружения на базовую дату;

S_о – площадь оцениваемого объекта (количество единиц сравнения);

К_п – коэффициент, учитывающий возможное несоответствие данных по площади объекта, полученных в БТИ (бюро технической инвентаризации), и строительной площади (К_п = 1,1–1,2);

К_н – коэффициент, учитывающий имеющееся несоответствие между оцениваемым объектом и выбранным типичным сооружением (для идентичного объектаК_н = 1);

К_м – коэффициент, учитывающий местоположение объекта;

К_в – коэффициент времени, учитывающий изменение стоимости строительно-монтажных работ (СМР) в период между базовой датой и датой на момент оценки;

К_пз – коэффициент, учитывающий прибыль застройщика (%);

К_ндс – коэффициент, учитывающий НДС (%).

Важным этапом при использовании этого метода является выбор типичного объекта (аналога), для этого необходимо учитывать:

• единое функциональное назначение;

• близость физических характеристик (класс конструктивных систем);

• сопоставимый хронологический возраст сравниваемых объектов;

• другие характеристики.

Поскольку в большинстве случаев базой для сравнения является стоимость сравнительной единицы не идентичного объекта, а близкого аналога, то рассчитанная по методу сравнительной единицы стоимость объекта является стоимостью замещения.

Информационной базой для приведенной методики расчета может служить ежеквартальное издание консалтинговой компании «КО-ИНВЕСТ» «Индексы цен в строительстве» (межрегиональный информационно-аналитический бюллетень, из которого можно получить информацию о динамике текущих и прогнозных цен на здания, сооружения, строительно-монтажные работы, материалы, конструкции, технологическое оборудование по всем регионам России).

Метод разбивки по компонентам отличается от предыдущего тем, что стоимость всего здания рассчитывается как сумма стоимостей его отдельных строительных компонентов – фундаментов, стен, перекрытий и т.п. Стоимость каждого компонента получают исходя из суммы прямых и косвенных затрат, необходимых для устройства единицы объема по формуле

С_зд = (∑ V_j · C_j) · К_н

где   С_зд – стоимость строительства здания в целом;

V_j – объем j-го компонента;

C_j – стоимость единицы объема;

К_н – коэффициент, учитывающий имеющееся несоответствие между оцениваемым объектом и выбранным типичным сооружением (для идентичного объектаК_н =1).

Метод количественного обследования основан на детальных количественном и стоимостном расчетах затрат на монтаж отдельных компонентов, оборудования и строительства здания в целом. Кроме расчета прямых затрат необходим учет накладных расходов и иных затрат, другими словами, составляется полная смета воссоздания оцениваемого объекта.

Метод количественного обследования – база для использования вышеизложенных методик расчета восстановительной стоимости; она дает наиболее точные результаты по сравнению с ними. Вместе с тем данный метод является наиболее трудоемким, поэтому оценщик должен иметь углубленную теоретическую подготовку и значительный практический опыт.

Для расчета величины базисной стоимости и для внесения поправок в этот показатель используются Сборники укрупненных показателейвосстановительной стоимости зданий и сооружений для переоценки основных фондов(УПВС) или Укрупненные показатели стоимости строительства (УПСС).

Например, зная объект оценки и его строительный объем (здание коммерческого назначения, например), используя данные сборника Ко-Инвест, можно получить стоимость затрат на замещение (путем перемножения необходимых данных), т.к. в Ко-Инвесте содержатся необходимые показатели: регионально-климатический, регионально-экономический коэффициенты, и другие.

А с помощью сборника УПВС можно рассчитать стоимость замещения без учета накопленного износа материального склада, например. Из сборника используются такие показатели, как стоимость 1 м³ в ценах 1969г., поправка на климатический район и другие. Стоимость получается также путем перемножения компонентов. В данном случае: стоим-ть нового строительства в текущих ценах*(1+прибыль предпринимателя)*(1+НДС). Стоимость нового строительства- произведение стоимости в ценах 1969г,индексов перехода в цены и территориальной поправки.

Сборники УПВС составлены в ценах и нормах, введенных с 1 января 1969г. Общая часть УПВС определяет методику расчета стоимостис использованием сборников, вводит систему поправок к базисному показателю. Сборники УПВС зданий и сооружений сгруппированы по отраслям народного хозяйства и промышленности или по видам зданий и сооружений, имеющимся во многих отраслях народного хозяйства, и содержат восстановительную стоимость 1м3 строительного объема зданий и т.д. взависимости от их назначения, конструкции, капитальности, благоустройства, размера и расположения в том или ином территориальном поясе с учетом климатического района, указанного в технической частиСборника.

Восстановительная стоимость указанных укрупненных показателей включает все прямые затраты, накладные расходы, плановые накопления, а также общеплощадочные расходы по отводу и освоению строительного участка, стоимость проектно-изыскательских работ, затраты,связанные с производством работ в зимнее время и др. расходы.

Сборники укрупненных показателей стоимости строительства –это выжимка из сводного сметного расчета стоимости строительстваконкретного объекта данной отрасли. Показатели составлены в ценахбазового региона (Московской области) и включают все прямые затраты, накладные расходы и плановые накопления в уровне сметных норми цен 1984 г.

Преимущество использования сборников УПВС и УПСС – в хорошо отработанной информации об объектах-аналогах, укрупненныхпоказателях восстановительной стоимости и стоимости строительства,прошедшей отраслевую и межведомственную техническую и стоимостную экспертизу. Указанные укрупненные стоимостные показатели предусматривают четко оговоренный круг учитываемых затрат и не содержат элементов двойного счета.

Для перехода от цен 1969 г. к уровню сметных цен 1984 г. оценщиками используются утвержденные Госстроем СССР коэффициентыпересчета сметной стоимости строительства в уровень цен 1984 г. (всреднем по отраслям промышленности и регионам К84/69 равен 1,18).