2. Сравнительный подход при оценке объектов недвижимости. Этапы реализации сравнительного подхода. Выбор единицы сравнения. Методы, используемые в сравнительном подходе.

Сравнительный подход к оценке - это совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объекта недвижимости с его аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними. Условия применения сравнительного подхода для оценки недвижимости:

1. Объект не должен быть уникальным.

2. Информация должна быть исчерпывающей, включающей условия совершения сделок.

3. Факторы, влияющие на стоимость сравниваемых аналогов оцениваемой недвижимости, должны быть сопоставимы.

Сравнительный подход основан на определении рыночной стоимости объекта оценки путем сравнения с аналогичными объ­ектами недвижимости, проданными на рынке или выставленными на продажу. Данный подход основан на принципе замещения.

Сравнительный подход наиболее достоверно отражает рыночную стоимость объектов жилой недвижимости; относительно производ­ственной недвижимости этого утверждать не следует.

Этапы реализации сравнительного подхода:

1.Сбор информации об аналогичных объектах, проданных от­носительно недавно, либо выставленных на продажу. Отобранные объекты должны быть действительно сопостави­мы с объектом оценки по местоположению, размерам, возрасту, удобствам и другим характеристикам, которые оценщик признает существенными для данного оценочного случая. Чем актуальнее сделка с недвижимостью, тем больше подходит данный объект для сопоставления с оцениваемым.

2.Проверка рыночной информации.

Желательно осуществить проверку информации о сделках по следующим направлениям:

1. Мотивация сделки (наличие или отсутствие принуждения).

1. Существует ли связь между сторонами, участвующими в сделке, либо они полностью независимы.

2. Достаточно ли информированы стороны об объекте недвижи­мости и рынке недвижимости.

2. Достаточно ли было времени для продажи и покупки объекта.

3. Было ли финансирование типичным для рынка.

4. Имелись ли уступки со стороны продавца или покупателя.

3. Наличие специальных условий продажи (дополнительное включение в список мебели и другого имущества).

4. Предполагалось ли, что продавец еще некоторое время поль­зуется жилой недвижимостью.

Выявив наличие одного или нескольких признаков, позволя­ющих усомниться в том, что цена сделки отражает рыночную стоимость, оценщик может исключить объект из списка аналогов.

Объекты, выставленные на продажу с публикацией всех усло­вий и цены, изначально свободны от перечисленных выше отклонений от рыночных условий.

9. Внесение поправок с учетом различий в характеристиках оце­ниваемого объекта и каждым из сопоставимых объектов.

Как правило, различия между объектом оценки и аналогами имеются и они существенны, что требует внесения некоторых кор­ректировок. При этом оценщик должен решить две проблемы:

• выбор элементов сравнения;

• выбор единиц сравнения.

В процессе корректировок оценщик должен определить, сколько бы стоил проданный объект-аналог, обладая он точно такими же характеристиками, что и объект оценки. Если сопоставимый объект лучше оцениваемого, то цена корректируется в сторону снижения; если хуже – в сторону увеличения.

Выбор единицы сравнения.

Поскольку объекты различаются по размеру и числу входящих в них единиц, при возведении сравнения проданных объектов с оцениваемым объектом неизбежны большие сложности и требуется приведение имеющихся данных к общему знаменателю, которым может быть либо физическая единица (например цена за 1 квадратный метр), либо экономическая.

На различных сегментах рынка недвижимости используются различные единицы сравнения.

Единицы сравнения земли: цена за 1 гектар; цена за 1 сотку; цена за 1 квадратный метр;

Единицы сравнения застроенных участков: цена за 1 квадратный метр общей площади; цена за 1 фронтальный метр; цена за 1 квадратный метр чистой площади, подлежащей сдаче в аренду; цена за 1 кубический метр.

В качестве экономической единицы сравнения при оценке проектов на основе соотношения дохода и цены продажи может использоваться валовой рентный мультипликатор или общий коэффициент капитализации.

Преимущества сравнительного подхода:

1. В итоговой стоимости отражается мнение типичных продавцов и покупателей. 2. В ценах продаж отражается изменение финансовых условий и инфляция. 3. Статически обоснован. 4. Вносятся корректировки на отличия сравниваемых объектов. 5. Достаточно прост в применении и дает надежные результаты.

Недостатки сравнительного подхода:

1.Различия продаж. 2. Сложность сбора информации о практических ценах продаж. 3. Проблематичность сбора информации о специфических условиях сделки. 4. Зависимость от активности рынка. 5. Зависимость от стабильности рынка. 6. Сложность согласования данных о существенно различающихся продажах.

Методы, используемые в сравнительном подходе

Метод анализа парных продаж. Под парной продажей подразуме­вается продажа двух объектов, в идеале являющихся точной копией друг друга, за исключением одного параметра (например, местополо­жения), наличием которого и объясняется разница в цене этих объек­тов. Данный метод позволяет рассчитать поправку на вышеупомя­нутую характеристику и применить его для корректировки цены продажи сопоставимого с объектом оценки объекта-аналога на этот параметр.

Положительная особенность метода заключается в том, что объек­ты парной продажи не обязательно должны являться сопоставимыми к оцениваемому. Однако для достоверности расчета необходимо, что­бы парная продажа относилась к тому же сегменту рынка, что и оце­ниваемый объект. Поправки, определяемые с помощью метода анали­за парных продаж, могут быть как процентными, так и денежными.

Ограниченность применения данного метода объясняется сложно­стью подбора объектов парной продажи, поиском и проработкой боль­шого количества информации.

Метод прямого анализа характеристик. Методом анализа парных продаж при наличии достаточной информации можно рассчитать и ввести любые поправки. Однако информация есть не всегда, поэтому ряд поправок рекомендуется рассчитывать методом прямого анализа характеристик. Так рассчитываются, например, поправки на время продажи объекта, на износ объекта, а также на многие дополнитель­ные улучшения (наличие или отсутствие коммуникаций, проведен­ный ремонт и др.).

Поправка на время продажи объекта отражает фактически измене­ние покупательной способности валюты, в которой осуществлялись платежи за сопоставимые объекты недвижимости, т. е. инфляцию на РН.

Статистические методы. В сравнительном (рыночном) подходе к оценке недвижимости часто применяются статистические методы, ос­нованные на анализе значительных выборок данных из базы. Наибо­лее распространенным является метод корреляционно-регрессионно­го анализа, который основан на предположении о существовании подвергающейся формализации зависимости между вариацией цен объекта и вариацией тех или иных его характеристик.

Как правило, рассматриваются достаточно простые виды корреля­ционных зависимостей:

• линейная у = а + Ьх,

• квадратичная (параболическая) у = а + Ьх+ сх²;

• обратная (гиперболическая) у = а / х;

• степенная у = а + Ьх.

Эти формулы описывают парную корреляционную связь. Коэффи­циенты в этих формулах рассчитываются методом наименьших квад­ратов (МНК), который основан на том, что теоретически рассчитан­ные значения результативного признака (у) должны минимально отличаться от эмпирических значений.

Экспертные методы расчета и внесения поправок основаны на представлении оценщика о том, является ли оцениваемый объект хуже или лучше аналога.

После внесения корректировок в цены отобранных аналогов полу­ченные величины должны быть согласованы, что дает итоговую оцен­ку стоимости. Простой расчет среднего арифметического между скор­ректированными ценами аналогов, как правило, в данном случае неприменим. Для более точного результата необходимо взять средне­взвешенную величину, причем взвешивать результаты корректировок необходимо по тем параметрам, поправки на которые не рассматрива­лись. Кроме того, чем меньшее количество и величина поправок вно­силось в начальную цену аналога при корректировке, тем больший вес имеет данный аналог в процессе итогового согласования данных. По­лезным является расчет таких показателей, как мода (точнее, среднее на модальном интервале), а также медиана.