Заключение

Актуальность ㅤтемы ㅤданной ㅤработы ㅤне ㅤвызывает ㅤсомнений. ㅤПри ㅤзаключении ㅤдоговора ㅤипотеки ㅤжилого ㅤпомещения ㅤстороны ㅤдоговора ㅤнесут ㅤсерьезные ㅤправовые ㅤриски. ㅤПрактически ㅤлюбой ㅤдоговор ㅤипотеки ㅤможет ㅤбыть ㅤоспорен ㅤна ㅤтом ㅤили ㅤином ㅤосновании, ㅤпризнан ㅤнедействительной ㅤсделкой, ㅤнезаключенным ㅤдоговором, ㅤипотека ㅤможет ㅤбыть ㅤпризнана ㅤпрекратившейся. ㅤЗаключить ㅤдоговор ㅤипотеки ㅤбез ㅤрисков ㅤвообще ㅤили ㅤхотя ㅤбы ㅤс ㅤминимальными ㅤрисками, ㅤк ㅤсожалению, ㅤпрактически ㅤневозможно. ㅤВопросы ㅤвозникают ㅤи ㅤв ㅤпроцессе ㅤисполнения ㅤсторонами ㅤдоговора ㅤипотеки ㅤ- ㅤпри ㅤосуществлении ㅤстрахования ㅤпредмета ㅤипотеки, ㅤконтроле ㅤза ㅤего ㅤсохранностью ㅤи ㅤтак ㅤдальше. ㅤ

Цель ㅤданной ㅤработы ㅤзаключается ㅤв ㅤуглубленном ㅤизучении ㅤпроблем ㅤправового ㅤрегулирования ㅤдоговора ㅤипотеки ㅤи ㅤразработки ㅤна ㅤэтой ㅤоснове ㅤрекомендаций ㅤпо ㅤсовершенствованию ㅤдействующего ㅤгражданского ㅤзаконодательства. ㅤВ ㅤпроцессе ㅤреализации ㅤданной ㅤцели ㅤбыло ㅤвыявлено ㅤнемало ㅤпротиворечий ㅤкак ㅤвнутри ㅤсамого ㅤЗакона ㅤоб ㅤипотеке, ㅤтак ㅤи ㅤс ㅤиными ㅤзаконами ㅤи ㅤподзаконными ㅤактами; ㅤвыявлены ㅤнедостатки ㅤв ㅤсудебной ㅤи ㅤправоприменительной ㅤпрактике; ㅤвыработаны ㅤна ㅤэтой ㅤоснове ㅤпредложений ㅤи ㅤрекомендаций ㅤтеоретического ㅤи ㅤпрактического ㅤхарактера ㅤпо ㅤсовершенствованию ㅤзаконодательства.

По ㅤмнению ㅤавтора, ㅤперечисленные ㅤзадачи ㅤбыли ㅤрешены. ㅤБыла ㅤпроанализирована ㅤотечественная ㅤюридическая ㅤлитература. ㅤИзучены ㅤотдельные ㅤмонографические ㅤработы, ㅤотносящиеся ㅤк ㅤтеме ㅤисследования, ㅤмножество ㅤстатей ㅤв ㅤюридической ㅤпериодической ㅤпечати.

Проблемы ㅤправового ㅤрегулирования ㅤдоговора ㅤипотеки ㅤможно ㅤусловно ㅤразделить ㅤна ㅤтри ㅤгруппы: ㅤнедостаток ㅤгибкости ㅤв ㅤзаконодательстве ㅤ(правила ㅤописания ㅤпредмета ㅤзалога ㅤнедвижимости ㅤи ㅤобеспечиваемых ㅤобязательств); ㅤнедостаток ㅤясности ㅤправового ㅤрегулирования ㅤ(например, ㅤпри ㅤопределении ㅤзалоговой ㅤстоимости ㅤнедвижимого ㅤимущества); ㅤпробелы ㅤв ㅤзаконодательстве ㅤ(например, ㅤотсутствие ㅤчетких ㅤтребований ㅤк ㅤоформлению ㅤдоговора ㅤзалога ㅤнедвижимого ㅤимущества). ㅤСоответственно, ㅤдля ㅤрешения ㅤэтих ㅤпроблем ㅤв ㅤнекоторых ㅤслучаях ㅤбудет ㅤдостаточно ㅤвнесения ㅤуточнений ㅤв ㅤзаконодательство, ㅤв ㅤиных ㅤ- ㅤпотребуются ㅤболее ㅤкардинальные ㅤперемены.

После ㅤпроведенного ㅤисследования ㅤбыли ㅤсделаны ㅤследующие ㅤвыводы. ㅤ

1.Пункт ㅤ1 ㅤст. ㅤ1 ㅤЗакона ㅤоб ㅤипотеке ㅤсодержит ㅤопределение ㅤименно ㅤобязательства, ㅤкоторое ㅤвытекает ㅤиз ㅤсодержания ㅤдоговора ㅤипотеки. ㅤВ ㅤсвязи ㅤс ㅤэтим ㅤцелесообразно ㅤразграничить ㅤпонятия ㅤ«договор ㅤипотеки» ㅤи ㅤ«обязательства, ㅤвытекающие ㅤиз ㅤдоговора ㅤипотеки». ㅤПервое ㅤ- ㅤюридический ㅤфакт, ㅤа ㅤвторое ㅤ-правоотношение.

2. ㅤПод ㅤдоговором ㅤипотеки ㅤследует ㅤпонимать ㅤсоглашение ㅤзалогодержателя, ㅤявляющегося ㅤкредитором ㅤпо ㅤобязательству, ㅤобеспеченному ㅤипотекой, ㅤи ㅤзалогодателя ㅤ(должника ㅤпо ㅤобеспеченному ㅤипотекой ㅤобязательству ㅤили ㅤтретьего ㅤлица) ㅤоб ㅤустановлении, ㅤизменении ㅤи ㅤпрекращении ㅤгражданских ㅤправ ㅤи ㅤобязанностей ㅤв ㅤотношении ㅤимущества, ㅤявляющегося ㅤпредметом ㅤдоговора.

3.Приоритет ㅤнорм ㅤЗакона ㅤоб ㅤипотеке ㅤкак ㅤспециального ㅤзакона ㅤявляется ㅤбесспорным ㅤпо ㅤотношению ㅤк ㅤдругим ㅤзаконам. ㅤМежду ㅤтем ㅤнецелесообразно ㅤустанавливать ㅤп. ㅤ1 ㅤст. ㅤ20 ㅤЗакона ㅤоб ㅤипотеке ㅤиной, ㅤчем ㅤустановленный ㅤп. ㅤ1 ㅤст. ㅤ29 ㅤЗакона ㅤо ㅤрегистрации, ㅤпорядок ㅤрегистрации ㅤипотеки, ㅤпоскольку ㅤэто ㅤприводит ㅤк ㅤпротиворечивому ㅤнормотворчеству, ㅤа ㅤтакже ㅤнесколько ㅤпротиворечит ㅤсущности ㅤвведения ㅤв ㅤдействие ㅤЗакона ㅤо ㅤрегистрации, ㅤкоторая ㅤзаключается ㅤв ㅤустановлении ㅤдля ㅤвсех ㅤдействующих ㅤзаконов ㅤединого ㅤпорядка ㅤрегистрации ㅤсделок, ㅤобъектом ㅤкоторых ㅤявляется ㅤнедвижимое ㅤимущество.

4.Отмена ㅤнотариального ㅤудостоверения ㅤдоговора ㅤипотеки ㅤявляется ㅤпреждевременным ㅤи ㅤнеобоснованным ㅤшагом, ㅤпоскольку ㅤгосударственная ㅤрегистрация ㅤна ㅤсегодняшний ㅤмомент ㅤне ㅤвыполняет ㅤфункций, ㅤприсущих ㅤисключительно ㅤнотариату.

5. ㅤЕдинственной ㅤвозможной ㅤмерой ㅤответственности ㅤза ㅤнеисполнение ㅤили ㅤненадлежащее ㅤисполнение ㅤобязательств, ㅤвозложенных ㅤна ㅤдолжника, ㅤявляется ㅤобращение ㅤвзыскания ㅤна ㅤзаложенное ㅤпо ㅤдоговору ㅤипотеки ㅤимущество ㅤи ㅤдальнейшая ㅤего ㅤреализация. ㅤПри ㅤэтом ㅤзалогодержатель ㅤне ㅤимеет ㅤправа ㅤна ㅤприсвоение ㅤпредмета ㅤдоговора ㅤипотеки ㅤжилых ㅤпомещений ㅤв ㅤслучае ㅤпривлечения ㅤзалогодателя ㅤк ㅤответственности.

На ㅤоснове ㅤизученного ㅤматериала ㅤавтор ㅤпредлагает ㅤследующее:

1. ㅤВести ㅤв ㅤст. ㅤ8 ㅤЗакона ㅤоб ㅤоценочной ㅤдеятельности ㅤкорректировку ㅤоб ㅤобязательности ㅤпроведения ㅤоценки ㅤпредмета ㅤипотеки ㅤпри ㅤипотечном ㅤкредитовании ㅤв ㅤлюбом ㅤслучае.

2. ㅤПункт ㅤ4 ㅤст. ㅤ9 ㅤЗакона ㅤоб ㅤипотеке, ㅤкоторый ㅤдопускает ㅤсуществование ㅤобязательства, ㅤсумма ㅤкоторого ㅤподлежит ㅤопределению ㅤв ㅤбудущем, ㅤцелесообразно ㅤсформулировать ㅤп. ㅤ4 ㅤст. ㅤ9 ㅤЗакона ㅤоб ㅤипотеке ㅤв ㅤследующей ㅤредакции: ㅤ«Обязательство, ㅤобеспечиваемое ㅤипотекой, ㅤдолжно ㅤбыть ㅤназвано ㅤв ㅤдоговоре ㅤипотеки ㅤс ㅤуказанием ㅤего ㅤсуммы, ㅤоснования ㅤвозникновения ㅤи ㅤсрока ㅤисполнения. ㅤВ ㅤтех ㅤслучаях, ㅤкогда ㅤэто ㅤобязательство ㅤосновано ㅤна ㅤкаком-либо ㅤдоговоре, ㅤдолжны ㅤбыть ㅤуказаны ㅤстороны ㅤэтого ㅤдоговора, ㅤдата ㅤи ㅤместо ㅤего ㅤзаключения».

3.Отменить ㅤнорму ㅤо ㅤвыселении ㅤзалогодателя ㅤиз ㅤжилого ㅤпомещения ㅤв ㅤслучае ㅤсистематического ㅤ(более ㅤ3 ㅤраз) ㅤнарушения ㅤобязанностей ㅤпо ㅤпогашению ㅤкредита.

4.Урегулировать ㅤв ㅤЗаконе ㅤ«Об ㅤисполнительном ㅤпроизводстве» ㅤпорядок ㅤвыселения ㅤграждан-должников ㅤиз ㅤжилых ㅤпомещений.

5. ㅤПредоставить ㅤзалогодателю, ㅤпроживающему ㅤв ㅤединственно ㅤпригодном ㅤдля ㅤпостоянного ㅤпроживания ㅤграждан ㅤжилом ㅤпомещении, ㅤправо ㅤна ㅤрассрочку ㅤплатежа ㅤпри ㅤпогашении ㅤипотечного ㅤкредита ㅤсроком ㅤна ㅤодин ㅤгод ㅤв ㅤслучае ㅤтяжелого ㅤматериального ㅤположения, ㅤчто ㅤрешается ㅤв ㅤсудебном ㅤпорядке.

6. ㅤЗаконодательно ㅤзакрепить ㅤопределения ㅤряда ㅤнеюридических ㅤпонятий, ㅤсодержащихся ㅤв ㅤзаконодательстве ㅤоб ㅤипотеке. ㅤВ ㅤчастности ㅤтаких ㅤпонятий, ㅤкак ㅤ«исправное ㅤсостояние», ㅤ«реальная ㅤугроза», ㅤ«грубое ㅤнарушение» ㅤи ㅤдругих, ㅤразличная ㅤоценка ㅤкоторых ㅤможет ㅤповлечь ㅤопределенные ㅤпоследствия ㅤпо ㅤотношению ㅤк ㅤзалогодателю ㅤи ㅤзалогодержателю. ㅤ

Следует ㅤтакже ㅤотметить, ㅤчто ㅤзаконодатель ㅤпри ㅤразработке ㅤЗакона ㅤоб ㅤипотеке ㅤпреследовал ㅤцель ㅤсохранения ㅤв ㅤтечение ㅤвсего ㅤвремени ㅤсуществования ㅤипотечных ㅤправоотношений ㅤбаланса ㅤинтересов ㅤзалогодержателя ㅤи ㅤзалогодателя. ㅤОднако ㅤзалогодержатель ㅤрискует ㅤкак ㅤв ㅤосновном, ㅤтак ㅤи ㅤзалоговом ㅤобязательстве. ㅤЗалогодатель ㅤобременен ㅤбольшим ㅤколичеством ㅤобязанностей. ㅤДоговорную ㅤконструкцию ㅤвряд ㅤли ㅤможно ㅤназвать ㅤсовершенной, ㅤоднако ㅤавтор ㅤнадеется, ㅤчто ㅤпроведенное ㅤисследование ㅤспособно ㅤсодействовать ㅤдальнейшему ㅤсовершенствованию ㅤреализации ㅤинститута ㅤипотеки ㅤжилых ㅤпомещений.