Глава 2. Элементы договора жилого помещения

2.1. Жилое помещение как субъект гражданских прав

В целях определения понятия «предмета договора ипотеки жилого помещения», «предмета ипотеки», необходимо выяснить прежде всего сущность понятий «предмет договора», «жилое помещение».

Очевидно, что предметом договора является то, по поводу чего возникают права и обязанности и на что они направлены. Относительно договоров на передачу имущества в качестве предмета рассматривается само это имущество, т. е. вещи или имущественные права.¹⁰ Исходя из данного мнения, можно сделать вывод, что предметом договора ипотеки жилого помещения является само жилое помещение или имущественные права на него.

Законодатель жилым помещением признает помещение, имеющее следующие признаки: это изолированное помещение; является недвижимым имуществом, т.е. объектом, перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно; пригодно для постоянного проживания граждан, то есть отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства¹¹. Таким образом, предмет договора ипотеки жилого помещения - жилое помещение, прошедшее государственную регистрацию и информация о правах на которое должна быть размещена в Едином государственном регистре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Исходя из выше сказанного следует, что домики контейнерного типа и вагончики не являются недвижимым имуществом, так как не имеют прочной связи с землей и не могут быть признаны жилыми помещениями. Отношения по поводу их использования для проживания жилищным законодательством не регулируются (в соответствующих случаях применяются нормы гражданского законодательства о договоре аренды).

Однако, ФАС Северо-Кавказского округа установил, что суду при решении вопроса о признании объектов (из материалов дела следует, что на баланс ООО "Тополек" переданы вагончики и домики контейнерного типа, составляющие жилой поселок) жилыми помещениями следует выяснить фактическое использование строений с учетом доводов о прописке жильцов строений, исследовать возможность признания жилыми помещениями спорных строений, хотя и не отвечающих признакам недвижимости, но используемых для проживания граждан¹². В данном случае судебная практика исходит из того, что жилым может быть признано помещение, пригодное для постоянного проживания граждан; не принимая во внимание требование об отнесении такого помещения к недвижимому имуществу.

Законодатель в качестве жилых помещений рассматривает жилой дом, часть жилого дома; квартира, часть квартиры; комната.

Под жилым домом понимается индивидуально-определенное здание, состоящее из комнат, а также помещений вспомогательного использования, которые предназначены для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

Квартира представляет собой обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

Комната это часть жилого дома или квартиры. Предназначена для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.

В качестве особой разновидности жилого дома ЖК РФ называет многоквартирный дом, однако нормативного определения понятия «многоквартирный дом» не содержит. Пояснение понятия «многоквартирный дом» дает в своем информационном письме Минэкономразвития РФ¹³. Многоквартирным домом Минэкономразвитие признает совокупность двух и более квартир, которые имеют самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме.

Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством. Земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, входит в состав общего имущества в многоквартирном доме. Общее имущество в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме. В соответствии с Законом об ипотеке при ипотеке квартиры в многоквартирном жилом доме помимо жилого помещения заложенной является и соответствующая доля в праве общей собственности на жилой дом.

Согласно Закону об ипотеке по договору ипотеки может быть заложено недвижимое имущество, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Список недвижимого имущества в данном случае является закрытым и кроме земельных участков, предприятий, зданий и сооружений, которые используются в предпринимательской деятельности, а также дач, садовых домиков, гаражей, строений потребительского назначения, включает воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. В этот список также входят рассматриваемые в этой данной работе жилые помещения, такие как жилые дома, квартиры, части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат.

Предметом ипотеки может быть имущество, которое принадлежит залогодателю на праве собственности или на праве хозяйственного ведения.

Из всего вышесказанного следует, что жилое помещение является объектом регулирования как жилищного, так и гражданского права. То есть вопросы связанные с требованиями, предъявляемыми к жилым помещениям, их учету и регистрации регулируются жилищным законодательством, вопросы же, связанные с владением, пользованием и распоряжением жилыми помещениями регулируются гражданским законодательством.  В Законе об ипотеки выделены признаки, по которым предметом залога недвижимые вещи быть не могут. Если имущество, изъятое из оборота или ограниченное в обороте, в том числе и посредством запрета на его приватизацию, такое имущество предметом ипотеки быть не может. Если на имущество не может быть обращено взыскание, то оно также не может быть предметом залога. 

Законодатель не дал определение понятия «часть жилого дома», « часть квартиры». В судебной практике невозможность залога части жилого помещения обосновывается судами тем, что часть жилого помещения не является самостоятельным объектом недвижимого имущества. Закон об ипотеке определяет, что часть имущества, раздел которого в натуре невозможен без изменения его назначения (неделимая вещь), не может быть самостоятельным предметом ипотеки.

В случае, если предметом договора ипотеки является недвижимое имущество, которое находится в процессе строительства либо реконструкции Президиум ВАС предложил судам РФ придерживаться следующего подхода. Так, если предметом ипотеки являлся объект незавершенного строительства, то по окончании его строительства ипотека сохраняет силу и ее предметом является здание (сооружение), возведенное в результате завершения строительства.

При предоставлении кредита для сооружения жилого дома договором ипотеки жилого помещения может быть предусмотрено в качестве обеспечения обязательства непосредственно сам объект незавершенного строительства, а также принадлежащие залогодателю материалы и оборудование, заготовленные для строительства. По завершении строительства жилого дома ипотека на него не прекращается.

Из Закона об ипотеке следует, что предметом ипотеки может быть только индивидуально определенная вещь. Это значит, что в договоре ипотеки необходимо насколько возможно подробно указать: вид недвижимого имущества, закладываемого по договору об ипотеке (жилое помещение); наименование предмета ипотеки, которое указано в свидетельстве о государственной регистрации объекта недвижимого имущества; площадь объекта недвижимости; адрес, по которому расположен объект недвижимости; условный или кадастровый номер объекта недвижимости. При этом жилое помещение (строение), являющееся предметом договора, должно по своим характеристикам, в частности, по функциональному назначению, точно совпадать с данными, которые они имеют в качестве объекта государственной регистрации недвижимости.

В ㅤдоговоре ㅤоб ㅤипотеке ㅤтакже ㅤдолжны ㅤбыть ㅤуказаны ㅤправо ㅤ(собственность, ㅤаренда ㅤи ㅤдр.), ㅤв ㅤсилу ㅤкоторого ㅤимущество, ㅤявляющееся ㅤпредметом ㅤипотеки, ㅤпринадлежит ㅤзалогодателю, ㅤи ㅤнаименование ㅤоргана, ㅤосуществляющего ㅤгосударственную ㅤрегистрацию ㅤправ ㅤна ㅤнедвижимое ㅤимущество ㅤи ㅤсделок ㅤс ㅤним ㅤ(далее ㅤ- ㅤОрган, ㅤосуществляющий ㅤгосударственную ㅤрегистрацию ㅤправ), ㅤзарегистрировавшего ㅤэто ㅤправо ㅤзалогодателя. ㅤ

Наиболее ㅤраспространенными ㅤвидами ㅤнедвижимого ㅤимущества ㅤпо ㅤдоговору ㅤипотечного ㅤкредитования ㅤявляются ㅤжилые ㅤдома ㅤи ㅤквартиры ㅤили ㅤчасти ㅤжилых ㅤдомов ㅤи ㅤквартир, ㅤкоторые ㅤсостоят ㅤиз ㅤодной ㅤили ㅤнескольких ㅤизолированных ㅤкомнат. ㅤЭтот ㅤфакт ㅤбыл ㅤподтвержден ㅤи ㅤна ㅤсостоявшемся ㅤ20.10.2014 ㅤгода ㅤ«круглом ㅤстоле», ㅤорганизатором ㅤкоторого ㅤвыступило ㅤАгенство ㅤпо ㅤипотечному ㅤ ㅤи ㅤжилищному ㅤкредитованию. ㅤБыло ㅤотмечено, ㅤчто ㅤесли ㅤсопоставить ㅤдоход ㅤот ㅤсдачи ㅤкоммерческой ㅤнедвижимости ㅤв ㅤаренду ㅤи ㅤот ㅤсдачи ㅤжилой ㅤнедвижимости ㅤв ㅤаренду, ㅤто ㅤбольшую ㅤприбыль ㅤ- ㅤот ㅤ8% ㅤдо ㅤ10% ㅤв ㅤгод ㅤ- ㅤприносит ㅤименно ㅤкоммерческая ㅤнедвижимость. ㅤСоответственно, ㅤименно ㅤприобретение ㅤкоммерческой ㅤнедвижимости ㅤв ㅤинвестиционных ㅤцелях, ㅤказалось ㅤбы, ㅤдолжно ㅤв ㅤпервую ㅤочередь ㅤинтересовать ㅤпокупателей. ㅤОднако ㅤвследствие ㅤнеурегулированного ㅤзаконодательства ㅤв ㅤсфере ㅤправ ㅤи ㅤобязанностей ㅤарендодателя, ㅤна ㅤрынке ㅤсложилась ㅤсовершенно ㅤиная ㅤкартина. ㅤВ ㅤинвестиционных ㅤцелях ㅤприобретается ㅤжилье, ㅤа ㅤна ㅤрынке ㅤкоммерческой ㅤнедвижимости ㅤподобные ㅤсделки ㅤносят ㅤединичный ㅤхарактер. ㅤ¹⁴

2.2.Субъекты ㅤдоговора ㅤипотеки ㅤжилого ㅤпомещения, ㅤих ㅤправа ㅤи ㅤобязанности

Очевидным ㅤявляется ㅤто, ㅤчто ㅤсуществуют ㅤразличия ㅤмежду ㅤпонятиями ㅤ«субъекты ㅤипотечных ㅤправоотношений», ㅤ«субъекты ㅤипотечного ㅤрынка» ㅤи ㅤ«субъекты ㅤдоговора ㅤипотеки». ㅤВ ㅤданном ㅤпараграфе ㅤавтор ㅤрассматривает ㅤсубъектный ㅤсостав ㅤдоговора ㅤипотеки ㅤжилого ㅤпомещения.

В ㅤпервой ㅤглаве ㅤбыло ㅤпонятие ㅤ«договор ㅤипотеки ㅤжилого ㅤпомещения» ㅤбыло ㅤрассмотрено ㅤдовольно ㅤподробно. ㅤИсходя ㅤиз ㅤэтого, ㅤсубъектами ㅤдоговора ㅤипотеки ㅤжилого ㅤпомещения ㅤявляются ㅤзалогодатель ㅤи ㅤзалогодержатель. ㅤ

Лицо, ㅤотдающее ㅤимущество ㅤв ㅤзалог ㅤили ㅤзаклад, ㅤназывается ㅤзалогодателем. ㅤЛицо, ㅤпринимающее ㅤимущество ㅤв ㅤзалог, ㅤ— ㅤзалогодержателем.

Залогодателем, ㅤтак ㅤже ㅤкак ㅤи ㅤзалогодержателем, ㅤможет ㅤбыть ㅤфизическое, ㅤюридическое ㅤлицо ㅤлибо ㅤгосударство. ㅤК ㅤгражданам, ㅤкак ㅤзалогодателям, ㅤтак ㅤи ㅤзалогодержателям, ㅤпри ㅤ ㅤзаключении ㅤдоговора ㅤоб ㅤипотеке ㅤпредъявляются ㅤтакие ㅤже ㅤтребования, ㅤкак ㅤи ㅤпри ㅤзаключении ㅤдругих ㅤсделок ㅤ(имеются ㅤв ㅤвиду ㅤдееспособность ㅤи ㅤправосопособность). ㅤТак, ㅤк ㅤпримеру, ㅤнесовершеннолетние ㅤграждане ㅤв ㅤвозрасте ㅤот ㅤ14 ㅤдо ㅤ18 ㅤлет ㅤмогут ㅤзакладывать ㅤсвое ㅤимущество ㅤтолько ㅤс ㅤсогласия ㅤродителей, ㅤусыновителей ㅤили ㅤпопечителей. ㅤ

Если ㅤпредметом ㅤзалога ㅤявляется ㅤимущественное ㅤправо, ㅤв ㅤкачестве ㅤзалогодателя ㅤможет ㅤвыступать ㅤлицо, ㅤкоторому ㅤпринадлежит ㅤзакладываемое ㅤправо. ㅤОднако ㅤзалог ㅤправа ㅤаренды ㅤили ㅤиного ㅤправа ㅤна ㅤчужую ㅤвещь ㅤне ㅤдопускается ㅤбез ㅤсогласия ㅤее ㅤсобственника ㅤили ㅤлица, ㅤимеющего ㅤна ㅤнее ㅤправо ㅤхозяйственного ㅤведения, ㅤесли ㅤзаконом ㅤили ㅤдоговором ㅤзапрещено ㅤотчуждение ㅤэтого ㅤправа ㅤбез ㅤсогласия ㅤуказанных ㅤлиц. ㅤ

Залогодателем ㅤможет ㅤбыть ㅤкак ㅤсам ㅤдолжник ㅤпо ㅤосновному ㅤдоговору, ㅤобеспечением ㅤисполнения ㅤкоторого ㅤявляется ㅤипотека ㅤжилого ㅤпомещения, ㅤтак ㅤи ㅤлицо, ㅤне ㅤучаствующее ㅤв ㅤосновном ㅤдоговоре. ㅤЭто ㅤтак ㅤназываемое ㅤтретье ㅤлицо, ㅤкоторое ㅤзакладывает ㅤв ㅤобеспечение ㅤисполнения ㅤобязательства ㅤдолжника ㅤимущество ㅤ(в ㅤнашем ㅤслучае ㅤэто ㅤжилое ㅤпомещение), ㅤно ㅤпри ㅤэтом ㅤне ㅤпринимает ㅤна ㅤсебя ㅤответственности ㅤв ㅤкачестве ㅤпоручителя ㅤза ㅤдолжника. ㅤДоговор ㅤипотеки ㅤжилого ㅤпомещения ㅤтретье ㅤлицо ㅤзаключает ㅤот ㅤсобственного ㅤимени, ㅤно ㅤникак ㅤне ㅤот ㅤимени ㅤдолжника. ㅤПри ㅤэтом ㅤотношения ㅤмежду ㅤтретьим ㅤлицом-залогодателем ㅤи ㅤдолжником ㅤпо ㅤосновному ㅤобязательству ㅤмогут ㅤрегулироваться ㅤотдельным ㅤдоговором. ㅤВ ㅤдоговоре ㅤмежду ㅤтретьим ㅤлицом ㅤи ㅤдолжником ㅤпо ㅤосновному ㅤобязательству ㅤпредусматривается ㅤправо ㅤна ㅤполучение ㅤвозмещения ㅤтретьим ㅤлицом, ㅤзалогодателем, ㅤв ㅤслучае ㅤобращения ㅤвзыскания ㅤна ㅤзаложенное ㅤимущество. ㅤЕсли ㅤже ㅤтакой ㅤдоговор ㅤне ㅤзаключен, ㅤто ㅤтретье ㅤлицо ㅤ- ㅤзалогодатель ㅤв ㅤслучае ㅤобращения ㅤвзыскания ㅤна ㅤзаложенное ㅤимущество ㅤвправе ㅤтребовать ㅤот ㅤдолжника ㅤвозмещения ㅤубытков ㅤпо ㅤправилам ㅤо ㅤнеосновательном ㅤобогащении. ㅤТретье ㅤлицо ㅤ- ㅤзалогодатель ㅤв ㅤслучае ㅤобращения ㅤвзыскания ㅤна ㅤзаложенное ㅤимущество ㅤвправе ㅤисполнить ㅤза ㅤдолжника ㅤобязательство ㅤпо ㅤосновному ㅤдоговору. ㅤИ ㅤв ㅤэтом ㅤслучае ㅤк ㅤтретьему ㅤлицу-залогодателю ㅤперейдут ㅤправа ㅤкредитора ㅤпо ㅤосновному ㅤдоговору. ㅤ

Несмотря ㅤна ㅤвсю ㅤсложность ㅤпроцедуры ㅤзаключения ㅤдоговора ㅤипотеки ㅤжилого ㅤпомещения ㅤс ㅤучастием ㅤтретьего ㅤлица, ㅤона ㅤнесет ㅤв ㅤсебе ㅤбольшую ㅤсоциальную ㅤзначимость. ㅤВ ㅤэтом ㅤслучае ㅤлицам, ㅤне ㅤимеющим ㅤнедвижимого ㅤимущества, ㅤпредоставляется ㅤвозможность ㅤполучить ㅤкредит ㅤна ㅤпокупку ㅤжилья, ㅤтем ㅤсамым ㅤулучшив ㅤкачество ㅤих ㅤжизни. ㅤ

Законодатель ㅤопределил, ㅤчто ㅤзалогодателем ㅤможет ㅤстать ㅤтолько ㅤсобственник ㅤжилого ㅤпомещения. ㅤНо ㅤи ㅤлицо, ㅤимеющее ㅤиное ㅤимущественное ㅤправо, ㅤможет ㅤбыть ㅤзалогодателем ㅤв ㅤслучаях, ㅤпредусмотренных ㅤГК ㅤРФ. ㅤТак ㅤлицо, ㅤимущество ㅤкоторому ㅤпринадлежит ㅤна ㅤправе ㅤхозяйственного ㅤведения, ㅤможет ㅤбыть ㅤзалогодателем, ㅤно ㅤс ㅤусловием ㅤобязательного ㅤсогласования ㅤзалога ㅤнедвижимого ㅤимущества ㅤс ㅤсобственником ㅤэтого ㅤимущества.

Более ㅤтого, ㅤв ㅤопределенных ㅤслучаях ㅤсобственник ㅤжилого ㅤпомещения, ㅤзаключая ㅤдоговор ㅤипотеки ㅤнедвижимости, ㅤобязан ㅤруководствоваться ㅤтребованиями ㅤзаконодательства ㅤРФ. ㅤК ㅤпримеру, ㅤпри ㅤсделках ㅤс ㅤнедвижимостью ㅤи ㅤзаключении ㅤдоговора ㅤипотеки ㅤв ㅤтом ㅤчисле, ㅤсобственникам ㅤнаходящимся ㅤв ㅤбраке ㅤнеобходимо ㅤпредоставить ㅤнотариальное ㅤсогласие ㅤсупруга ㅤна ㅤсовершение ㅤсделки¹⁵. ㅤ

Согласно ㅤст. ㅤ168 ㅤГК ㅤРФ ㅤдоговор ㅤипотеки, ㅤзаключенный ㅤкредитором-залогодержателем ㅤс ㅤлицом, ㅤкоторое ㅤне ㅤявляется ㅤсобственником ㅤзаложенного ㅤимущества, ㅤявляется ㅤнедействительным ㅤпо ㅤст. ㅤ168 ㅤГК. ㅤ

Поскольку ㅤлюбой ㅤдоговор, ㅤв ㅤтом ㅤчисле ㅤи ㅤдоговор ㅤипотеки ㅤжилого ㅤпомещения, ㅤпредставляет ㅤсобой ㅤпрежде ㅤвсего ㅤсоглашение ㅤсторон, ㅤто ㅤлогично ㅤбыло ㅤбы ㅤсчитать, ㅤчто ㅤу ㅤкаждой ㅤстороны, ㅤкак ㅤу ㅤзалогодателя, ㅤтак ㅤи ㅤзалогодержателя ㅤвозникают ㅤсвойственные ㅤим ㅤправа ㅤи ㅤобязанности. ㅤСледует ㅤотметить, ㅤчто ㅤкак ㅤправа, ㅤтак ㅤи ㅤобязанности ㅤсторон ㅤдоговора ㅤипотеки ㅤжилого ㅤпомещения ㅤимеют ㅤдостаточно ㅤрасплывчатые ㅤформулировки.

Обязанностью ㅤзалогодателя ㅤявляется ㅤсодержать ㅤ ㅤзаложенное ㅤимущество ㅤв ㅤисправном ㅤсостоянии, ㅤпри ㅤэтом ㅤрасходы ㅤна ㅤсодержание ㅤнесет ㅤполностью ㅤзалогодатель. ㅤЗалогодатель ㅤобязан ㅤне ㅤдопускать ㅤуменьшение ㅤстоимости ㅤжилого ㅤпомещения ㅤсверх ㅤдопустимых ㅤнорм ㅤизноса, ㅤпроводить ㅤработы ㅤпо ㅤкапитальному ㅤи ㅤтекущему ㅤремонту ㅤв ㅤсроки ㅤсогласно ㅤФедеральному ㅤзакону ㅤи ㅤправовым ㅤактам ㅤРФ ㅤ(или ㅤв ㅤразумные ㅤсроки). ㅤ

В ㅤобязанности ㅤзалогодателя ㅤтакже ㅤвходит ㅤобязательное ㅤстрахование ㅤзаложенного ㅤимущества ㅤна ㅤвсе ㅤвремя ㅤдействия ㅤдоговора ㅤипотеки, ㅤпричем ㅤвыгодоприобретателем ㅤбудет ㅤявляться ㅤзалогодержатель. ㅤПомещение ㅤстрахуется ㅤкак ㅤот ㅤполной ㅤутраты, ㅤтак ㅤи ㅤот ㅤвсякого ㅤрода ㅤповреждений. ㅤЧто ㅤкасается ㅤсуммы, ㅤто ㅤзаложенное ㅤимущество ㅤдолжно ㅤбыть ㅤзастраховано ㅤна ㅤполную ㅤсумму, ㅤно ㅤне ㅤменьше, ㅤчем ㅤразмер ㅤобязательства, ㅤобеспеченного ㅤданным ㅤимуществом. ㅤ ㅤТакже ㅤпредусматривается ㅤвозможность ㅤдля ㅤзалогодателя-физического ㅤлица ㅤзастраховать ㅤсвою ㅤответственность ㅤперед ㅤзалогодержателем. ㅤНередко ㅤзалогодержатель ㅤпредъявляет ㅤзалогодателю ㅤтребование ㅤстраховать ㅤзаложенное ㅤимущество ㅤв ㅤопределенной ㅤстраховой ㅤкомпании, ㅤчто ㅤсущественно ㅤможет ㅤнарушать ㅤправа ㅤзалогодержателя. ㅤ

К ㅤсожалению, ㅤв ㅤнастоящее ㅤвремя ㅤдостаточно ㅤчасто ㅤнаблюдаются ㅤслучаи ㅤнезаконных ㅤсделок ㅤс ㅤнедвижимостью. ㅤВ ㅤсвязи, ㅤс ㅤчем ㅤтретьи ㅤлица ㅤполучают ㅤвозможность ㅤпредъявлять ㅤтребования ㅤк ㅤзалогодателю ㅤо ㅤпризнании ㅤ ㅤправа ㅤсобственности ㅤили ㅤдругих ㅤправ ㅤна ㅤзаложенное ㅤпомещение, ㅤв ㅤтом ㅤчисле ㅤжилое ㅤпомещение. ㅤВ ㅤтаких ㅤслучаях ㅤзалогодатель ㅤобязан ㅤне ㅤтолько ㅤпроинформировать ㅤзалогодержателя ㅤо ㅤвозникших ㅤтребованиях ㅤтретьих ㅤлиц, ㅤно ㅤи ㅤв ㅤслучае ㅤсудебного ㅤрассмотрения ㅤвопроса ㅤпривлечь ㅤк ㅤучастию ㅤв ㅤпроцессе.

Залогодатель ㅤобязан ㅤприменять ㅤлюбые ㅤспособы ㅤзащиты ㅤсвоих ㅤправ ㅤна ㅤзаложенное ㅤпомещение. ㅤОднако ㅤэти ㅤспособы ㅤдолжны ㅤбыть ㅤсоразмерны ㅤобстоятельствам. ㅤЗаконодатель ㅤпри ㅤслучайной ㅤгибели ㅤили ㅤслучайном ㅤповреждении ㅤзаложенного ㅤимущества ㅤвсе ㅤриски ㅤвозлагает ㅤна ㅤзалогодателя. ㅤТо ㅤесть ㅤв ㅤэтих ㅤслучаях ㅤзалогодатель ㅤдолжен ㅤв ㅤкачестве ㅤзалога ㅤпредоставить ㅤдругое ㅤпомещение. ㅤ

Залогодатель ㅤобязан ㅤинформировать ㅤне ㅤтолько ㅤзалогодержателя ㅤо ㅤзаключении ㅤпоследующей ㅤипотеки ㅤна ㅤзаложенное ㅤимущество, ㅤно ㅤтакже ㅤинформировать ㅤпоследующих ㅤзалогодержателей ㅤо ㅤпредшествующих ㅤипотеках ㅤна ㅤзаложенное ㅤимущество. ㅤ

Законодатель ㅤпредусматривает ㅤследующие ㅤправа ㅤзалогодателя. ㅤЗалогодатель ㅤобладает ㅤправом ㅤпользоваться ㅤзаложенным ㅤимуществом ㅤв ㅤсоответствии ㅤс ㅤего ㅤназначением ㅤсо ㅤвсеми ㅤвытекающими ㅤобстоятельствами ㅤ(получать ㅤдоходы, ㅤнапример). ㅤРаспоряжаться ㅤзаложенным ㅤимуществом, ㅤк ㅤпримеру, ㅤсдавать ㅤв ㅤаренду, ㅤзалогодатель ㅤможет ㅤбез ㅤсогласия ㅤзалогодержателя. ㅤНо ㅤесли ㅤзаложенное ㅤимущество ㅤсдается ㅤна ㅤсрок, ㅤпревышающий ㅤсрок ㅤипотеки ㅤили ㅤцели ㅤприменение ㅤпотенциальным ㅤарендатором ㅤне ㅤсоответствуют ㅤназначению ㅤзаложенного ㅤпомещения, ㅤто ㅤполучение ㅤзалогодателем ㅤсогласия ㅤзалогодержателя ㅤявляется ㅤобязательным. ㅤЗавещать ㅤзаложенное ㅤимущество ㅤзалогодатель ㅤможет ㅤбез ㅤсогласия ㅤзалогодержателя.

Залогодатель ㅤможет ㅤпрекратить ㅤвзыскание ㅤна ㅤзаложенное ㅤимущество ㅤв ㅤлюбое ㅤвремя ㅤдо ㅤего ㅤпродажи. ㅤДля ㅤэтого ㅤему ㅤнеобходимо ㅤисполнить ㅤсвое ㅤобязательство ㅤперед ㅤзалогодержателем.

Строгих ㅤограничений ㅤв ㅤотношении ㅤтого, ㅤкто ㅤможет ㅤбыть ㅤзалогодержателем, ㅤзаконодатель ㅤне ㅤопределил. ㅤНо, ㅤхотя ㅤзаконодательство ㅤи ㅤне ㅤсодержит ㅤзапрещений ㅤдля ㅤучастия ㅤфизических ㅤлиц ㅤв ㅤкачестве ㅤзалогодержателя, ㅤбывает ㅤэто ㅤвсе-таки ㅤдостаточно ㅤредко ㅤ(договор ㅤренты ㅤс ㅤпожизненным ㅤиждивением, ㅤк ㅤпримеру). ㅤПоэтому ㅤсмело ㅤможно ㅤсказать, ㅤчто ㅤобычно ㅤв ㅤкачестве ㅤзалогодержателя ㅤвыступают ㅤюридические ㅤлица. ㅤИ ㅤэто ㅤобъясняется ㅤдовольно ㅤпросто, ㅤа ㅤименно ㅤтем, ㅤчто ㅤв ㅤроссийской ㅤипотечной ㅤпрактике ㅤнаибольшее ㅤраспространение ㅤполучила ㅤипотека ㅤкак ㅤобеспечение ㅤисполнения ㅤкредитных ㅤдоговоров. ㅤТаким ㅤобразом, ㅤзалогодержателем ㅤчаще ㅤвсего ㅤвыступают ㅤбанки, ㅤпредоставляющие ㅤипотечные ㅤкредиты. ㅤНаиболее ㅤпривлекательные ㅤусловия ㅤпредлагают ㅤнаселению ㅤкрупные ㅤстабильные ㅤкредитные ㅤорганизации, ㅤвозможно ㅤи ㅤс ㅤгосударственным ㅤучастием, ㅤорганизовавшие ㅤтак ㅤназываемые ㅤ«центры ㅤипотечного ㅤкредитования» ㅤ(например, ㅤАО ㅤ«Банк ㅤВТБ ㅤ24»). ㅤА ㅤрегионами ㅤРоссии, ㅤгде ㅤипотечное ㅤкредитование ㅤполучило ㅤширокое ㅤразвитие, ㅤявляются ㅤМосква, ㅤСанкт-Петербург, ㅤКазань, ㅤНижний ㅤНовгород, ㅤИркутск. ㅤ ㅤ

Залогодержателем ㅤможет ㅤбыть ㅤтолько ㅤсам ㅤкредитор ㅤв ㅤобязательстве, ㅤобеспеченном ㅤипотекой. ㅤВ ㅤслучае, ㅤесли ㅤзалогодатель ㅤисполнит ㅤтребование ㅤзалогодержателя, ㅤвытекающее ㅤиз ㅤосновного ㅤобязательства, ㅤправа ㅤзалогодержателя ㅤпо ㅤотношению ㅤк ㅤдолжнику ㅤпереходят ㅤк ㅤзалогодателю ㅤв ㅤсилу ㅤзакона ㅤ(ст. ㅤ387 ㅤГК ㅤРФ). ㅤ

Права ㅤзалогодержателя ㅤна ㅤодно ㅤи ㅤто ㅤже ㅤимущество ㅤмогут ㅤпринадлежать ㅤнескольким ㅤлицам. ㅤПодобная ㅤситуация ㅤчаще ㅤвсего ㅤвозникает ㅤпотому, ㅤчто ㅤзаложенное ㅤимущество ㅤможет ㅤбыть ㅤпередано ㅤв ㅤзалог ㅤповторно ㅤ(в ㅤтретий ㅤраз ㅤи ㅤт.д.). ㅤДанная ㅤситуация ㅤименуется ㅤпоследующим ㅤзалогом, ㅤили ㅤперезалогом. ㅤСогласно ㅤп. ㅤ1 ㅤст. ㅤ342 ㅤГК ㅤРФ, ㅤесли ㅤимущество, ㅤнаходящееся ㅤв ㅤзалоге, ㅤстановится ㅤпредметом ㅤеще ㅤодного ㅤзалога ㅤв ㅤобеспечение ㅤдругих ㅤтребований ㅤ(последующий ㅤзалог), ㅤтребования ㅤпоследующего ㅤзалогодержателя ㅤудовлетворяются ㅤиз ㅤстоимости ㅤэтого ㅤимущества ㅤпосле ㅤудовлетворения ㅤтребований ㅤпредшествующих ㅤзалогодержателей. ㅤРечь ㅤидет ㅤоб ㅤодном ㅤиз ㅤосновополагающих ㅤпринципов ㅤзалогового ㅤправа ㅤ- ㅤпринципе ㅤстаршинства, ㅤв ㅤсоответствии ㅤс ㅤкоторым ㅤправо ㅤпредшествующего ㅤзалогодержателя ㅤна ㅤзаложенное ㅤимущество ㅤсчитается ㅤстаршим, ㅤподлежащим ㅤудовлетворению ㅤпреимущественно ㅤперед ㅤправами ㅤпоследующих ㅤзалогодержателей ㅤна ㅤэту ㅤвещь.

При ㅤпоследующем ㅤзалоге ㅤнедвижимости ㅤ(последующей ㅤипотеке) ㅤочередность ㅤзалогодержателей ㅤустанавливается ㅤна ㅤосновании ㅤданных ㅤЕдиного ㅤГосударственного ㅤРеестра ㅤПрав ㅤна ㅤнедвижимое ㅤимущество ㅤи ㅤсделок ㅤс ㅤним ㅤо ㅤмоменте ㅤвозникновения ㅤипотеки, ㅤопределяемом ㅤв ㅤсоответствии ㅤс ㅤправилами ㅤп. ㅤп. ㅤ5 ㅤи ㅤ6 ㅤст. ㅤ20 ㅤЗакона ㅤоб ㅤипотеке. ㅤСогласно ㅤп. ㅤ3 ㅤст. ㅤ46 ㅤЗакона ㅤоб ㅤипотеке ㅤв ㅤслучае ㅤобращения ㅤвзыскания ㅤна ㅤзаложенное ㅤимущество ㅤпо ㅤтребованиям, ㅤобеспеченным ㅤпредшествующей ㅤипотекой, ㅤдопускается ㅤодновременное ㅤобращение ㅤвзыскания ㅤна ㅤэто ㅤимущество ㅤи ㅤпо ㅤтребованиям, ㅤобеспеченным ㅤпоследующей ㅤипотекой, ㅤсрок ㅤпредъявления ㅤкоторых ㅤко ㅤвзысканию ㅤеще ㅤне ㅤнаступил. ㅤ

Говоря ㅤо ㅤправах ㅤи ㅤобязанностях ㅤзалогодержателя, ㅤавтор ㅤсчитает, ㅤчто ㅤзалогодержатель ㅤфактически ㅤне ㅤимеет ㅤобязанностей ㅤперед ㅤзалогодателем.

Залогодержатель ㅤв ㅤлюбой ㅤмомент ㅤвремени ㅤимеет ㅤправо ㅤпроверять ㅤсостояние ㅤзаложенного ㅤимущества ㅤи ㅤкак ㅤтребовать ㅤот ㅤзалогодателя ㅤпринятия ㅤмер ㅤпо ㅤсохранности ㅤэтого ㅤимущества, ㅤтак ㅤи ㅤсамому ㅤпринимать ㅤэти ㅤмеры ㅤпо ㅤсохранности ㅤза ㅤсчет ㅤзалогодателя. ㅤЗалогодержатель ㅤимеет ㅤправо ㅤза ㅤсчет ㅤзалогодателя ㅤзастраховать ㅤзаложенное ㅤимущество ㅤпо ㅤрискам ㅤутраты ㅤи ㅤповреждения. ㅤБолее ㅤтого ㅤзалогодержатель ㅤимеет ㅤправо, ㅤв ㅤслучае ㅤкогда ㅤзалогодатель ㅤфизическое ㅤлицо, ㅤзастраховать ㅤриск ㅤнеуплаты ㅤзалогодержателем ㅤпо ㅤего ㅤобязательствам. ㅤВ ㅤслучае ㅤесли ㅤтретьи ㅤлица ㅤпредъявляют ㅤсвои ㅤправа ㅤна ㅤзаложенное ㅤимущество, ㅤто ㅤзалогодержатель ㅤвправе ㅤтребовать ㅤпрекращения ㅤпосягательства ㅤтретьих ㅤлиц. ㅤВ ㅤслучае ㅤесли ㅤзалогодержатель ㅤпринял ㅤрешение ㅤобратить ㅤвзыскание ㅤна ㅤзаложенное ㅤимущество, ㅤто ㅤего ㅤобязанностью ㅤявляется ㅤуведомить ㅤоб ㅤэтом ㅤдругих ㅤзалогодержателей ㅤэтого ㅤимущества ㅤв ㅤписьменной ㅤформе. ㅤЗалогодержатель ㅤимеет ㅤправо ㅤтребования ㅤдосрочного ㅤисполнения ㅤзалогодержателем ㅤ(должником) ㅤего ㅤобязательства. ㅤЕсли ㅤже ㅤтребование ㅤне ㅤбудет ㅤудовлетворено, ㅤто ㅤзалогодержатель ㅤимеет ㅤправо ㅤобратить ㅤвзыскание ㅤна ㅤзаложенное ㅤимущество. ㅤЗалогодержатель ㅤимеет ㅤправо, ㅤпридерживаясь ㅤопределенной ㅤпроцедуре, ㅤоставить ㅤзаложенное ㅤимущество, ㅤчто ㅤназывается ㅤза ㅤсобой. ㅤПри ㅤэтом ㅤучесть ㅤстоимость ㅤзаложенного ㅤимущества ㅤв ㅤсчет ㅤобязательства ㅤдолжника.

В ㅤГК ㅤРФ ㅤвведен ㅤновый ㅤтермин ㅤ«созалогодержатели» ㅤ(ст.335.1 ㅤГК ㅤРФ). ㅤУстановлено, ㅤчто ㅤв ㅤслучаях, ㅤпредусмотренных ㅤзаконом ㅤили ㅤдоговором, ㅤпредмет ㅤзалога ㅤможет ㅤнаходится ㅤу ㅤнескольких ㅤлиц ㅤ, ㅤимеющих ㅤна ㅤнего ㅤравные ㅤпо ㅤстаршинству ㅤправа ㅤзалогодержателей ㅤ(созалогодержатели), ㅤв ㅤобеспечение ㅤисполнения ㅤразных ㅤобязательств, ㅤпо ㅤкоторым ㅤсозалогодержатели ㅤявляются ㅤсамостоятельными ㅤкредиторами ㅤ. ㅤСозалогодержатели ㅤ- ㅤэто ㅤлица, ㅤимеющие ㅤдолю ㅤв ㅤправе ㅤзалога ㅤна ㅤизвестное ㅤимущество. ㅤНапример, ㅤк ㅤпоручителю, ㅤисполнившему ㅤобязательство, ㅤпереходят ㅤправа ㅤкредитора ㅤпо ㅤэтому ㅤобязательству ㅤи ㅤправа, ㅤпринадлежавшие ㅤкредитору ㅤкак ㅤзалогодержателю, ㅤв ㅤтом ㅤобъеме, ㅤв ㅤкотором ㅤпоручитель ㅤудовлетворил ㅤтребование ㅤкредитора ㅤ(п. ㅤ1 ㅤст. ㅤ365 ㅤГК ㅤРФ). ㅤСледовательно, ㅤесли ㅤлицо, ㅤручавшееся ㅤперед ㅤкредитором ㅤза ㅤисполнение ㅤдолжником ㅤосновного ㅤобязательства, ㅤв ㅤкакой-либо ㅤчасти ㅤисполнит ㅤза ㅤдолжника ㅤданное ㅤобязательство, ㅤто ㅤв ㅤсилу ㅤуказания ㅤзакона ㅤк ㅤнему ㅤв ㅤэтой ㅤчасти ㅤперейдет ㅤсоответствующая ㅤдоля ㅤв ㅤправе ㅤзалога, ㅤпервоначально ㅤпринадлежавшем ㅤв ㅤполном ㅤобъеме ㅤкредитору ㅤкак ㅤзалогодержателю. ㅤСозалогодержатели ㅤпредставляют ㅤодну ㅤсторону ㅤв ㅤзалоговом ㅤправоотношении, ㅤно ㅤпри ㅤэтом ㅤникто ㅤиз ㅤних ㅤне ㅤимеет ㅤправа ㅤстаршинства. ㅤИсходя ㅤиз ㅤсущества ㅤзалогового ㅤправа, ㅤвсе ㅤтребования ㅤпо ㅤотношению ㅤк ㅤзаложенному ㅤимуществу ㅤони ㅤмогут ㅤреализовать ㅤтолько ㅤсовместными, ㅤсогласованными ㅤи ㅤодновременными ㅤдействиями. ㅤТребования ㅤсовместных ㅤзалогодержателей ㅤподлежат ㅤудовлетворению ㅤпропорционально ㅤих ㅤдоле ㅤв ㅤправе ㅤзалога.

Как ㅤпоказали ㅤэкономические ㅤкризисы ㅤ2008 ㅤгода, ㅤ2014-2015 ㅤгодов ㅤипотечный ㅤкредит ㅤдолжен ㅤрегулироваться ㅤгосударством. ㅤИ ㅤэто ㅤрегулирование ㅤвключает ㅤне ㅤтолько ㅤобеспечение ㅤликвидности ㅤипотечных ㅤбанков, ㅤобязательное ㅤхранение ㅤопределенной ㅤчасти ㅤпривлеченных ㅤими ㅤсредств ㅤв ㅤцентральных ㅤбанках, ㅤконтроль ㅤза ㅤобъемом ㅤкредитных ㅤопераций ㅤи ㅤэмиссией ㅤценных ㅤбумаг ㅤи ㅤдругие ㅤмероприятия. ㅤНо ㅤи ㅤподдержку ㅤзалогодателей, ㅤхотя ㅤбы ㅤи ㅤпутем ㅤвыделения ㅤденежных ㅤсредств, ㅤнаправляемых ㅤна ㅤреструктризацию ㅤипотечных ㅤдолгов. ㅤВ ㅤипотечных ㅤотношениях ㅤ ㅤгосударство ㅤ«участвует» ㅤопосредованно ㅤчерез ㅤразработанные ㅤи ㅤведенные ㅤв ㅤдействие ㅤфедеральные ㅤцелевые ㅤпрограммы ㅤ(«Жилище»,подпрограмма ㅤ«Обеспечение ㅤжильем ㅤмолодых ㅤсемей» ㅤи ㅤт.п.), ㅤпоэтому ㅤговорить ㅤо ㅤтом, ㅤчто ㅤгосударство ㅤкак ㅤтаковое ㅤявляется ㅤодним ㅤиз ㅤсубъектов ㅤипотечных ㅤотношений, ㅤне ㅤпредставляется ㅤцелесообразным. ㅤ

2.3. ㅤСущественные ㅤусловия ㅤдоговора ㅤипотеки ㅤжилого ㅤпомещения

Заключение ㅤдоговора ㅤипотеки ㅤв ㅤобщем, ㅤтак ㅤи ㅤдоговора ㅤипотеки ㅤжилого ㅤпомещения ㅤв ㅤчастности, ㅤрегулируется ㅤст. ㅤ8 ㅤЗакона ㅤоб ㅤипотеке ㅤи ㅤст. ㅤ432 ㅤГК ㅤРФ. ㅤ ㅤ

Согласно ㅤст. ㅤ8 ㅤЗакона ㅤоб ㅤипотеке ㅤ«договор ㅤоб ㅤипотеке ㅤзаключается ㅤс ㅤсоблюдением ㅤобщих ㅤправил ㅤГК ㅤРФ ㅤо ㅤзаключении ㅤдоговоров, ㅤа ㅤтакже ㅤположений ㅤнастоящего ㅤФедерального ㅤзакона.»

В ㅤсоответствии ㅤсо ㅤстатьей ㅤ ㅤ432 ㅤГК ㅤРФ ㅤ« ㅤдоговор ㅤсчитается ㅤзаключенным, ㅤесли ㅤмежду ㅤсторонами, ㅤв ㅤтребуемой ㅤв ㅤподлежащих ㅤслучаях ㅤформе, ㅤдостигнуто ㅤсоглашение ㅤпо ㅤвсем ㅤсущественным ㅤусловиям ㅤдоговора. ㅤСущественными ㅤявляются ㅤусловия ㅤо ㅤпредмете ㅤдоговора, ㅤусловия, ㅤкоторые ㅤназваны ㅤв ㅤзаконе ㅤили ㅤиных ㅤправовых ㅤактах ㅤкак ㅤсущественные ㅤили ㅤнеобходимые ㅤдля ㅤдоговоров ㅤданного ㅤвида, ㅤа ㅤтакже ㅤвсе ㅤте ㅤусловия, ㅤотносительно ㅤкоторых ㅤпо ㅤзаявлению ㅤодной ㅤиз ㅤсторон ㅤдолжно ㅤбыть ㅤдостигнуто ㅤсоглашение.»

Согласно ㅤст. ㅤ9 ㅤЗакона ㅤоб ㅤипотеке ㅤсущественными ㅤусловиями ㅤпри ㅤзаключении ㅤдоговора ㅤипотеки ㅤявляются: ㅤпредмет ㅤипотеки, ㅤоценка ㅤпредмета ㅤипотеки, ㅤсущество, ㅤразмер ㅤи ㅤсрок ㅤисполнения ㅤобязательства, ㅤобеспечиваемого ㅤипотекой.

При ㅤнесогласовании ㅤсторонами ㅤсделки ㅤодного ㅤиз ㅤуказанных ㅤусловий ㅤлибо ㅤего ㅤотсутствии ㅤв ㅤдоговоре ㅤоб ㅤипотеке ㅤпоследний ㅤпризнается ㅤнезаключенным.

Законодатель ㅤне ㅤконкретизирует ㅤсущественные ㅤусловия ㅤдоговора, ㅤоставляя ㅤэто ㅤправо ㅤправоприменителю ㅤи ㅤсудебным ㅤорганам. ㅤОднако, ㅤнедостаточная ㅤконкретизация ㅤчревата ㅤсерьезными ㅤпоследствиями, ㅤвплоть ㅤдо ㅤпризнания ㅤдоговора ㅤипотеки ㅤнедействительным, ㅤв ㅤтом ㅤчисле ㅤничтожным.

1) ㅤ ㅤВ ㅤпараграфе ㅤ2.1 ㅤавтор ㅤрассмотрел ㅤпредмет ㅤипотеки ㅤдоговора ㅤжилого ㅤпомещения ㅤдостаточно ㅤподробно. ㅤСтоит ㅤдобавить, ㅤчто ㅤзаконодатель ㅤпредъявляет ㅤособые ㅤтребования ㅤк ㅤпредмету ㅤипотеки. ㅤТак ㅤп. ㅤ2 ㅤст. ㅤ9 ㅤЗакона ㅤоб ㅤипотеке ㅤпредусматривает, ㅤчто ㅤ ㅤпредмет ㅤипотеки ㅤопределяется ㅤв ㅤдоговоре ㅤуказанием ㅤего ㅤнаименования, ㅤместа ㅤнахождения ㅤи ㅤдостаточным ㅤдля ㅤидентификации ㅤэтого ㅤпредмета ㅤописанием. ㅤ

ㅤ При ㅤописании ㅤнедвижимого ㅤимущества ㅤв ㅤразделе ㅤдоговора ㅤипотеки ㅤжилого ㅤпомещения ㅤ«Предмете ㅤдоговора» ㅤнадлежит ㅤуказать: ㅤнаименование ㅤпредмета ㅤипотеки, ㅤкоторое ㅤуказано ㅤв ㅤсвидетельстве ㅤо ㅤгосударственной ㅤрегистрации ㅤобъекта ㅤнедвижимого ㅤимущества; ㅤплощадь ㅤобъекта ㅤнедвижимости; ㅤадрес, ㅤпо ㅤкоторому ㅤрасположен ㅤобъект ㅤнедвижимости; ㅤ ㅤусловный ㅤили ㅤкадастровый ㅤномер ㅤобъекта ㅤнедвижимости; ㅤправо, ㅤв ㅤсилу ㅤкоторого ㅤимущество, ㅤявляющееся ㅤпредметом ㅤипотеки, ㅤпринадлежит ㅤзалогодателю, ㅤи ㅤнаименование ㅤоргана, ㅤосуществляющего ㅤгосударственную ㅤрегистрацию ㅤправ ㅤна ㅤнедвижимое ㅤимущество ㅤи ㅤсделок ㅤс ㅤним ㅤ(орган, ㅤосуществляющий ㅤгосударственную ㅤрегистрацию ㅤправ), ㅤзарегистрировавшего ㅤэто ㅤправо ㅤзалогодателя.

Если ㅤпредметом ㅤипотеки ㅤявляется ㅤпринадлежащее ㅤзалогодателю ㅤправо ㅤаренды, ㅤарендованное ㅤимущество ㅤдолжно ㅤбыть ㅤопределено ㅤв ㅤдоговоре ㅤоб ㅤипотеке ㅤтак ㅤже, ㅤкак ㅤесли ㅤбы ㅤоно ㅤсамо ㅤявлялось ㅤпредметом ㅤипотеки, ㅤи ㅤдолжен ㅤбыть ㅤуказан ㅤсрок ㅤаренды.

2) ㅤЕще ㅤодним ㅤсущественным ㅤусловием ㅤдоговора ㅤипотеки ㅤявляется ㅤоценка ㅤпредмета ㅤипотеки. ㅤСогласно ㅤп.3 ㅤст.9 ㅤЗакона ㅤоб ㅤипотеке ㅤоценка ㅤпредмета ㅤипотеки ㅤопределяется ㅤв ㅤсоответствии ㅤс ㅤзаконодательством ㅤРФ ㅤпо ㅤсоглашению ㅤзалогодателя ㅤс ㅤзалогодержателем ㅤс ㅤсоблюдением ㅤпри ㅤипотеке ㅤземельного ㅤучастка ㅤтребований ㅤст. ㅤ67 ㅤЗакона ㅤоб ㅤипотеке ㅤи ㅤуказывается ㅤв ㅤдоговоре ㅤоб ㅤипотеке ㅤв ㅤденежном ㅤвыражении. ㅤТак ㅤназываемая ㅤдоговорная ㅤ( ㅤзалоговая) ㅤстоимость ㅤпредмета ㅤипотеки.

Оценка ㅤпредмета ㅤипотеки ㅤпредусматривает ㅤпривлечение ㅤпрофессиональной ㅤорганизации, ㅤимеющей ㅤлицензию ㅤна ㅤправо ㅤосуществления ㅤоценочной ㅤдеятельности, ㅤс ㅤцелью ㅤопределения ㅤрыночной ㅤстоимости ㅤпредмета ㅤипотеки ㅤс ㅤиспользованием ㅤрасчетных ㅤметодик ㅤи ㅤстандартов. ㅤПод ㅤрыночной ㅤстоимостью ㅤквартиры ㅤпонимается ㅤ ㅤстоимость ㅤ ㅤжилого ㅤпомещения, ㅤпо ㅤкоторой ㅤоно ㅤ ㅤможет ㅤбыть ㅤпродано ㅤв ㅤопределенные ㅤсроки ㅤпо ㅤмаксимально ㅤвыгодной ㅤцене ㅤ(ликвидность ㅤжилого ㅤпомещения). ㅤ ㅤБанк ㅤпри ㅤвыдаче ㅤкредита ㅤзаемщику ㅤисходит ㅤиз ㅤтой ㅤсамой ㅤстоимости ㅤ(рыночная), ㅤкоторую ㅤопределил ㅤоценщик.

Обязательная ㅤоценка ㅤпредмета ㅤипотеки ㅤзаконодателем ㅤпредусмотрена ㅤкак ㅤминимум ㅤв ㅤдвух ㅤслучаях. ㅤВо-первых, ㅤпри ㅤипотечном ㅤкредитовании ㅤфизических ㅤлиц ㅤи ㅤюридических ㅤлиц ㅤв ㅤслучаях ㅤвозникновения ㅤспоров ㅤо ㅤвеличине ㅤстоимости ㅤпредмета ㅤипотеки. ㅤВо-вторых, ㅤпри ㅤипотеке ㅤгосударственного ㅤи ㅤмуниципального ㅤимущества ㅤ( ㅤст. ㅤ8 ㅤЗакона ㅤоб ㅤоценочной ㅤдеятельности). ㅤТакой ㅤподход ㅤвызывает ㅤнекоторое ㅤнедоумение ㅤотносительно ㅤпроведения ㅤоценки ㅤнедвижимости ㅤлишь ㅤв ㅤслучаях ㅤвозникновения ㅤмежду ㅤлицами, ㅤучаствующими ㅤв ㅤипотечном ㅤкредитовании, ㅤспора ㅤо ㅤстоимости ㅤпредмета ㅤдоговора. ㅤ

Однако ㅤв ㅤсоответствии ㅤсо ㅤст. ㅤ9 ㅤЗакона ㅤоб ㅤипотеке ㅤоценка ㅤпредмета ㅤдоговора ㅤявляется ㅤсущественным ㅤего ㅤусловием. ㅤИ ㅤпри ㅤее ㅤотсутствии ㅤданный ㅤдоговор ㅤможет ㅤбыть ㅤпризнан ㅤнезаключенным, ㅤпоскольку ㅤпротиворечит ㅤобщим ㅤправилам ㅤзаключения ㅤдоговора. ㅤПоэтому ㅤцелесообразно ㅤбыло ㅤбы ㅤвнести ㅤв ㅤст. ㅤ8 ㅤЗакона ㅤоб ㅤоценочной ㅤдеятельности ㅤнекоторую ㅤкорректировку, ㅤа ㅤименно, ㅤобязательность ㅤпроведения ㅤоценки ㅤпредмета ㅤипотеки ㅤ(рыночная ㅤстоимость) ㅤпри ㅤипотечном ㅤкредитовании ㅤв ㅤлюбом ㅤслучае.

Принцип ㅤоценки ㅤпредмета ㅤзалога ㅤпо ㅤсоглашению ㅤсторон ㅤпредставляется ㅤдостаточно ㅤцелесообразным, ㅤпотому ㅤкак ㅤлишь ㅤсоглашением ㅤсторон ㅤпо ㅤданному ㅤусловию ㅤдоговора ㅤвозможно ㅤдостичь ㅤмаксимальной ㅤсбалансированности ㅤинтересов ㅤконтрагентов ㅤв ㅤданном ㅤправоотношении ㅤ.

В ㅤслучае ㅤзалога, ㅤне ㅤзавершенного ㅤстроительством ㅤнедвижимого ㅤимущества, ㅤнаходящегося ㅤв ㅤгосударственной ㅤили ㅤмуниципальной ㅤсобственности, ㅤосуществляется ㅤоценка ㅤрыночной ㅤстоимости ㅤэтого ㅤимущества. ㅤ(п. ㅤ3 ㅤст. ㅤ9 ㅤЗакона ㅤоб ㅤипотеке). ㅤ ㅤ

Иногда ㅤв ㅤдоговоре ㅤипотеки ㅤстороны ㅤуказывают ㅤнесколько ㅤоценок ㅤпредмета ㅤипотеки: ㅤнапример, ㅤстоимость ㅤпо ㅤоценке ㅤБТИ ㅤ(так ㅤназываемая ㅤинвентаризационная ㅤстоимость), ㅤстоимость ㅤпо ㅤоценке ㅤрыночной ㅤстоимости ㅤобъекта ㅤнедвижимости ㅤи ㅤстоимость ㅤпо ㅤоценке ㅤсторон. ㅤВ ㅤсвязи ㅤс ㅤэтим ㅤодно ㅤвремя ㅤсуществовала ㅤпрактика ㅤпризнания ㅤдоговора ㅤнезаключенным ㅤв ㅤсвязи ㅤс ㅤтем, ㅤчто ㅤне ㅤопределена ㅤоценка ㅤпредмета ㅤипотеки. ㅤС ㅤавтором ㅤданной ㅤточки ㅤзрения ㅤможно ㅤне ㅤсогласиться, ㅤпоскольку ㅤстороны ㅤвправе ㅤуказывать ㅤнесколько ㅤоценок, ㅤно ㅤпри ㅤусловии ㅤналичия ㅤоценки, ㅤо ㅤкоторой ㅤдоговорились ㅤстороны. ㅤНапример, ㅤпри ㅤипотеке ㅤземельных ㅤучастков ㅤстороны ㅤзачастую ㅤуказывают ㅤнормативную ㅤстоимость ㅤземельного ㅤучастка, ㅤрыночную ㅤстоимость ㅤпо ㅤоценке ㅤнезависимого ㅤоценщика, ㅤбалансовую ㅤстоимость, ㅤа ㅤв ㅤзавершение ㅤуказывают ㅤсумму, ㅤв ㅤкоторую ㅤстороны ㅤоценили ㅤпредмет ㅤипотеки. ㅤКлючевым ㅤмоментом ㅤв ㅤданном ㅤслучае ㅤявляется ㅤфраза ㅤв ㅤдоговоре: ㅤ"Стороны ㅤоценивают ㅤпредмет ㅤипотеки". ㅤДанную ㅤточку ㅤзрения ㅤподтверждает ㅤи ㅤинформационное ㅤписьмо ㅤN ㅤ90. ㅤВ ㅤчастности, ㅤв ㅤего ㅤп. ㅤ19 ㅤуказывается, ㅤчто ㅤпри ㅤуказании ㅤсторонами ㅤв ㅤдоговоре ㅤоб ㅤипотеке ㅤнескольких ㅤразных ㅤоценок ㅤпредмета ㅤипотеки ㅤтакой ㅤдоговор ㅤне ㅤможет ㅤсчитаться ㅤнезаключенным, ㅤесли ㅤвозможно ㅤустановить, ㅤкакая ㅤиз ㅤоценок ㅤпредставляет ㅤсобой ㅤту, ㅤо ㅤкоторой ㅤстороны ㅤдоговорились ㅤкак ㅤо ㅤсущественном ㅤусловии ㅤдоговора ㅤоб ㅤипотеке.

В ㅤсилу ㅤпринципа ㅤнеразрывной ㅤправовой ㅤсудьбы ㅤздания ㅤи ㅤземельного ㅤучастка ㅤпод ㅤним ㅤтакой ㅤобъект ㅤбудет ㅤпродаваться ㅤна ㅤторгах ㅤкомплексно. ㅤПоэтому ㅤнеобходимость ㅤустановления ㅤотдельной ㅤзалоговой ㅤстоимости ㅤземельного ㅤучастка ㅤи ㅤотдельной ㅤзалоговой ㅤстоимости ㅤздания ㅤотсутствует, ㅤв ㅤдоговоре ㅤдостаточно ㅤуказания ㅤобщей ㅤзалоговой ㅤстоимости ㅤвсех ㅤзаложенных ㅤобъектов. ㅤОднако ㅤпри ㅤтаком ㅤподходе ㅤмогут ㅤвозникнуть ㅤтрудности ㅤпри ㅤпредоставлении ㅤв ㅤНалоговую ㅤинспекцию ㅤналоговой ㅤдекларации ㅤпо ㅤдоходам ㅤи ㅤрасходам, ㅤпоскольку ㅤв ㅤней ㅤстоимость ㅤзданий ㅤ(сооружений) ㅤи ㅤземельного ㅤучастка ㅤучитываются ㅤотдельными ㅤстроками. ㅤ ㅤ

3)Третьим, ㅤно ㅤне ㅤменее ㅤважным ㅤсущественным ㅤусловием ㅤпри ㅤзаключении ㅤдоговора ㅤипотеки ㅤзаконодатель ㅤ ㅤв ㅤп. ㅤ1 ㅤст. ㅤ9 ㅤЗакона ㅤоб ㅤипотеке ㅤустановил ㅤобязательное ㅤ ㅤуказание ㅤв ㅤдоговоре ㅤипотеки ㅤсущество, ㅤразмер ㅤи ㅤсрок ㅤисполнения ㅤобязательства, ㅤобеспечиваемого ㅤипотекой. ㅤ ㅤ

В ㅤп. ㅤ4 ㅤст. ㅤ334 ㅤГК ㅤРФ ㅤуказано, ㅤчто ㅤк ㅤзалогу ㅤнедвижимого ㅤимущества ㅤ(ипотеке) ㅤприменяются ㅤправила ㅤГК ㅤРФ ㅤо ㅤвещных ㅤправах, ㅤа ㅤв ㅤчасти, ㅤне ㅤурегулированной ㅤуказанными ㅤправилами ㅤи ㅤзаконом ㅤоб ㅤипотеке, ㅤ– ㅤобщие ㅤположения ㅤо ㅤзалоге. ㅤПравила ㅤГК ㅤРФ ㅤо ㅤвещных ㅤправах ㅤеще ㅤне ㅤприняты, ㅤа ㅤзначит, ㅤв ㅤнастоящий ㅤмомент ㅤк ㅤзалогу ㅤнедвижимого ㅤимущества ㅤдолжны ㅤприменяться ㅤнормы ㅤзакона ㅤоб ㅤипотеке. ㅤПри ㅤэтом ㅤпосле ㅤреформирования ㅤГК ㅤРФ ㅤизменения ㅤв ㅤданный ㅤзакон ㅤвнесены ㅤне ㅤбыли. ㅤ

Поэтому ㅤпоявилось ㅤследующее ㅤпротиворечие. ㅤДо ㅤ1 ㅤиюля ㅤ2014 ㅤгода ㅤГК ㅤРФ ㅤопределял, ㅤчто ㅤв ㅤдоговоре ㅤзалога ㅤдолжны ㅤбыть ㅤуказаны ㅤпредмет ㅤзалога, ㅤа ㅤтакже ㅤсущество, ㅤразмер ㅤи ㅤсрок ㅤисполнения ㅤобязательства, ㅤобеспечиваемого ㅤзалогом ㅤ(п. ㅤ1 ㅤст. ㅤ339 ㅤГК ㅤРФ ㅤв ㅤпредыдущей ㅤредакции), ㅤто ㅤесть ㅤсуществовал ㅤжесткий ㅤстандарт ㅤописания ㅤобеспечения ㅤдолга. ㅤДанное ㅤтребование ㅤдословно ㅤсовпадало ㅤс ㅤправилом ㅤч. ㅤ1 ㅤст. ㅤ9 ㅤзакона ㅤоб ㅤипотеке. ㅤ Сегодня ㅤп. ㅤ1 ㅤст. ㅤ339 ㅤГК ㅤРФ ㅤсодержит ㅤследующую ㅤнорму: ㅤесли ㅤв ㅤдоговоре ㅤзалога ㅤимеется ㅤотсылка ㅤк ㅤдругому ㅤдоговору, ㅤиз ㅤкоторого ㅤвозникло ㅤили ㅤвозникнет ㅤв ㅤбудущем ㅤобеспечиваемое ㅤобязательство, ㅤусловия ㅤосновного ㅤобязательства ㅤсчитаются ㅤсогласованными.

Таким ㅤобразом, ㅤостается ㅤнеясным, ㅤможно ㅤли, ㅤнапример, ㅤв ㅤдоговоре ㅤоб ㅤипотеке ㅤне ㅤуказывать ㅤпредмет ㅤзалога, ㅤсущество, ㅤразмер ㅤи ㅤсрок ㅤисполнения ㅤобязательства, ㅤобеспечиваемого ㅤзалогом, ㅤа ㅤлишь ㅤсослаться ㅤна ㅤкредитный ㅤдоговор, ㅤиз ㅤкоторого ㅤможно ㅤузнать ㅤвсе ㅤэти ㅤданные? ㅤС ㅤодной ㅤстороны, ㅤв ㅤсамом ㅤГК ㅤРФ ㅤпрописано, ㅤчто ㅤк ㅤзалогу ㅤнедвижимого ㅤимущества ㅤдолжны ㅤприменяться ㅤнормы ㅤзакона ㅤоб ㅤипотеке. ㅤИсходя ㅤиз ㅤбуквального ㅤтолкования, ㅤа ㅤтакже ㅤправил ㅤо ㅤсоотношении ㅤнорм ㅤобщих ㅤи ㅤспециальных ㅤзаконов, ㅤследует, ㅤчто ㅤприменению ㅤподлежит ㅤнорма ㅤспециального ㅤзакона, ㅤто ㅤесть ㅤзакона ㅤоб ㅤипотеке. ㅤС ㅤдругой ㅤстороны, ㅤданное ㅤправило ㅤпротиворечит ㅤзамыслу ㅤпоправок, ㅤцентральными ㅤидеями ㅤкоторых ㅤбыли ㅤлиберализация ㅤзалоговых ㅤсделок, ㅤтребований ㅤк ㅤсодержанию ㅤдоговоров ㅤзалога, ㅤрежима ㅤпоследующего ㅤзалога. ㅤ

По ㅤвсей ㅤвидимости, ㅤэтот ㅤвывод ㅤможно ㅤсформулировать ㅤиначе: ㅤв ㅤслучае ㅤесли ㅤзалогодатель ㅤи ㅤзалогодержатель ㅤне ㅤсовпадают, ㅤв ㅤдоговоре ㅤипотеки ㅤдолжны ㅤбыть ㅤполностью ㅤуказаны ㅤсущество, ㅤразмер ㅤи ㅤсрок ㅤисполнения ㅤобеспечиваемого ㅤобязательства.

В ㅤслучае, ㅤесли ㅤзалогом ㅤобеспечивается ㅤобязательство ㅤпо ㅤвозврату ㅤкредита, ㅤпредоставленного ㅤзаемщику ㅤв ㅤрежиме ㅤкредитной ㅤлинии, ㅤв ㅤмомент ㅤзаключения ㅤдоговора ㅤипотеки ㅤточный ㅤразмер ㅤдолга ㅤзаемщика ㅤуказан ㅤбыть ㅤне ㅤможет. ㅤНедобросовестные ㅤзаемщики ㅤпользуются ㅤэтим ㅤобстоятельством ㅤдля ㅤтого, ㅤчтобы ㅤзаявить ㅤзалогодержателю ㅤо ㅤневозможности ㅤобращения ㅤвзыскания ㅤв ㅤсвязи ㅤс ㅤтем, ㅤчто ㅤдоговор ㅤипотеки ㅤне ㅤсодержит ㅤусловия ㅤо ㅤразмере ㅤобеспеченного ㅤобязательства ㅤи ㅤпотому ㅤявляется ㅤнезаключенным. ㅤВ ㅤтаких ㅤситуациях ㅤсуды ㅤподдерживают ㅤне ㅤзаемщиков, ㅤа ㅤкредиторов. ㅤПоэтому ㅤв ㅤданной ㅤситуации ㅤвполне ㅤможет ㅤбыть ㅤприменена ㅤнорма ㅤЗакона ㅤоб ㅤипотеке, ㅤсогласно ㅤкоторой ㅤ"если ㅤсумма ㅤобеспечиваемого ㅤипотекой ㅤобязательства ㅤподлежит ㅤопределению ㅤв ㅤбудущем, ㅤв ㅤдоговоре ㅤоб ㅤипотеке ㅤдолжны ㅤбыть ㅤуказаны ㅤпорядок ㅤи ㅤдругие ㅤнеобходимые ㅤусловия ㅤее ㅤопределения" ㅤ(п. ㅤ4 ㅤст. ㅤ9 ㅤЗакона ㅤоб ㅤипотеке).

Условие ㅤо ㅤпроцентах ㅤза ㅤпользование ㅤзаемными ㅤденежными ㅤсредствами, ㅤскорее ㅤвсего, ㅤотносится ㅤк ㅤсуществу ㅤобеспечиваемого ㅤобязательства. ㅤВ ㅤсоответствии ㅤсо ㅤст. ㅤ809 ㅤГК ㅤРФ ㅤв ㅤслучае ㅤотсутствия ㅤв ㅤдоговоре ㅤзайма ㅤ(кредитном ㅤдоговоре) ㅤусловия ㅤо ㅤпроцентах ㅤза ㅤпользование ㅤзаемными ㅤсредствами, ㅤзаемщик ㅤобязан ㅤуплатить ㅤкредитору ㅤпроценты ㅤпо ㅤставке ㅤрефинансирования ㅤЦБ ㅤРФ. ㅤВ ㅤситуации, ㅤкогда ㅤусловие ㅤо ㅤпроцентах ㅤотсутствует ㅤи ㅤв ㅤкредитном ㅤдоговоре, ㅤи ㅤв ㅤдоговоре ㅤипотеки, ㅤприменению ㅤподлежит ㅤст. ㅤ809 ㅤГК ㅤРФ. ㅤОднако ㅤесли ㅤбы ㅤусловие ㅤо ㅤпроцентах ㅤсодержалось ㅤтолько ㅤв ㅤкредитном ㅤдоговоре, ㅤа ㅤв ㅤдоговоре ㅤипотеки ㅤотсутствовало, ㅤто ㅤпоследний ㅤдолжен ㅤбыл ㅤбыть ㅤпризнан ㅤнезаключенным. ㅤ ㅤ ㅤ ㅤ ㅤ

Договор ㅤипотеки ㅤдолжен ㅤсодержать ㅤсрок ㅤисполнения ㅤобеспечиваемого ㅤобязательства. ㅤСогласно ㅤст. ㅤ190 ㅤГК ㅤРФ ㅤустановленный ㅤсделкой ㅤсрок ㅤопределяется ㅤкалендарной ㅤдатой ㅤили ㅤистечением ㅤпериода ㅤвремени, ㅤкоторый ㅤисчисляется ㅤгодами, ㅤмесяцами, ㅤнеделями, ㅤднями ㅤи ㅤчасами. ㅤСрок ㅤможет ㅤопределяться ㅤтакже ㅤуказанием ㅤна ㅤсобытие, ㅤкоторое ㅤдолжно ㅤнеизбежно ㅤнаступить. ㅤВ ㅤслучае ㅤесли ㅤдоговором ㅤипотеки ㅤобеспечено ㅤнесколько ㅤобязательств, ㅤстороны ㅤдолжны ㅤуказать ㅤв ㅤдоговоре ㅤипотеки ㅤсрок ㅤисполнения ㅤкаждого ㅤиз ㅤних ㅤ(постановление ㅤФАС ㅤДО ㅤот ㅤ22 ㅤсентября ㅤ2003 ㅤг. ㅤN ㅤФ03-А59/03-2/2259).

В ㅤдоговоре ㅤипотеки ㅤдолжно ㅤбыть ㅤтакже ㅤуказано ㅤместо ㅤзаключения ㅤобеспечиваемого ㅤдоговора. ㅤСуды ㅤполагают, ㅤчто ㅤусловие ㅤоб ㅤуказании ㅤместа ㅤсовершения ㅤосновного ㅤдоговора ㅤбудет ㅤсчитаться ㅤвыполненным ㅤи ㅤв ㅤтом ㅤслучае, ㅤесли ㅤдоговор ㅤипотеки ㅤсодержит ㅤссылку ㅤна ㅤобеспечиваемый ㅤдоговор, ㅤа ㅤтот, ㅤв ㅤсвою ㅤочередь, ㅤсодержит ㅤуказание ㅤна ㅤместо ㅤего ㅤзаключения ㅤ(постановление ㅤФАС ㅤДО ㅤот ㅤ12 ㅤапреля ㅤ2005 ㅤг. ㅤN ㅤФ03-А51/05-1/211).

Если ㅤипотекой ㅤобеспечивается ㅤнеустойка, ㅤустановленная ㅤосновным ㅤдоговором ㅤза ㅤнарушение ㅤего ㅤусловий, ㅤразмер ㅤнеустойки ㅤи ㅤмеханизм ㅤее ㅤисчисления ㅤдолжен ㅤуказываться ㅤв ㅤдоговоре ㅤипотеки. ㅤВ ㅤдоговоре ㅤипотеки ㅤдолжно ㅤбыть ㅤсогласовано ㅤусловие ㅤо ㅤсумме ㅤзайма, ㅤразмере ㅤпроцентов ㅤна ㅤсумму ㅤзайма, ㅤразмере ㅤнеустойки ㅤ(постановление ㅤФАС ㅤЗСО ㅤот ㅤ28 ㅤиюля ㅤ2003 ㅤг. ㅤN ㅤФ04/3659-1182/А45-2003).

Все ㅤвышесказанное ㅤнеизбежно ㅤприводит ㅤк ㅤвыводу ㅤо ㅤтом, ㅤчто ㅤдоговором ㅤипотеки ㅤне ㅤмогут ㅤбыть ㅤобеспечены ㅤобязательства, ㅤкоторые ㅤвозникнут ㅤв ㅤбудущем. ㅤПо ㅤмнению ㅤсуда, ㅤни ㅤнормы ㅤГК ㅤРФ, ㅤни ㅤнормы ㅤЗакона ㅤоб ㅤипотеке ㅤне ㅤпредусматривают ㅤвозможность ㅤобеспечения ㅤипотекой ㅤтого ㅤобязательства, ㅤкоторое ㅤеще ㅤтолько ㅤвозникнет ㅤв ㅤбудущем. ㅤНапротив, ㅤнормы ㅤГК ㅤРФ ㅤо ㅤзалоге ㅤи ㅤнормы ㅤЗакона ㅤоб ㅤипотеке ㅤпредусматривают ㅤвозможность ㅤобеспечения ㅤреально ㅤсуществующего ㅤк ㅤмоменту ㅤзаключения ㅤдоговора ㅤоб ㅤипотеке ㅤобязательства ㅤ(постановление ㅤФАС ㅤМО ㅤот ㅤ20 ㅤфевраля ㅤ2002 ㅤг. ㅤN ㅤКГ-А40/653-02).

2.4.Значение ㅤи ㅤсущность ㅤрегистрации ㅤипотеки ㅤжилого ㅤпомещения

С ㅤ1 ㅤиюля ㅤ2014 ㅤгода, ㅤпосле ㅤвступивших ㅤв ㅤсилу ㅤизменений ㅤв ㅤчасти ㅤ1 ㅤГК ㅤРФ, ㅤгосударственной ㅤрегистрации ㅤподлежит ㅤтолько ㅤипотека ㅤкак ㅤобременение ㅤправа ㅤсобственности ㅤна ㅤнедвижимое ㅤимущество. ㅤГосударственная ㅤрегистрация ㅤдоговора ㅤоб ㅤипотеке ㅤотменена, ㅤнесмотря ㅤна ㅤто, ㅤчто ㅤсоответствующие ㅤизменения ㅤв ㅤЗакон ㅤоб ㅤипотеке ㅤвнесены ㅤне ㅤбыли.

Сущность ㅤгосударственной ㅤрегистрации ㅤправ ㅤна ㅤнедвижимое ㅤимущество ㅤи ㅤсделок ㅤ ㅤс ㅤним ㅤсостоит ㅤв ㅤтом, ㅤчто ㅤэта ㅤпроцедура, ㅤпосредством ㅤкоторой ㅤгосударство ㅤпризнает ㅤи ㅤподтверждает ㅤвозникновение, ㅤограничение ㅤ(обременение), ㅤпереход ㅤили ㅤпрекращение ㅤправ ㅤна ㅤнедвижимое ㅤимущество ㅤв ㅤсоответствии ㅤс ㅤГК ㅤРФ. ㅤ ㅤПроцедура ㅤпредставляет ㅤсобой ㅤвнесение ㅤопределенных ㅤинформации ㅤв ㅤЕГРП ㅤ– ㅤЕдиный ㅤгосударственный ㅤреестр ㅤправ ㅤна ㅤнедвижимое ㅤимущество ㅤи ㅤсделок ㅤс ㅤним. ㅤСамо ㅤслово ㅤединый ㅤв ㅤданном ㅤслучае ㅤпредполагает, ㅤчто ㅤэтот ㅤреестр ㅤявляется ㅤобщим ㅤдля ㅤвсей ㅤстраны. ㅤВедение ㅤЕГРП ㅤрегулируется ㅤЗаконом ㅤо ㅤгосударственной ㅤрегистрации ㅤправ ㅤна ㅤнедвижимое ㅤимущество. ㅤЕГРП ㅤсодержит ㅤвсю ㅤинформацию ㅤо ㅤсуществующих, ㅤ ㅤпрекращенных ㅤправах ㅤна ㅤобъекты ㅤнедвижимости, ㅤа ㅤтакже ㅤсведения ㅤо ㅤправообладателях. ㅤМожно ㅤтакже ㅤсказать, ㅤчто ㅤэто ㅤединственное ㅤдоказательство ㅤсуществования ㅤзарегистрированного ㅤправа, ㅤкоторое ㅤк ㅤтому ㅤже ㅤможет ㅤбыть ㅤоспорено ㅤтолько ㅤв ㅤсудебном ㅤпорядке. ㅤ ㅤ

ㅤГосударственная ㅤрегистрация ㅤипотеки ㅤосуществляется ㅤпо ㅤместу ㅤнахождения ㅤнедвижимого ㅤимущества ㅤи ㅤосуществляется ㅤ ㅤфедеральным ㅤорганом ㅤв ㅤобласти ㅤгосударственной ㅤрегистрации ㅤи ㅤего ㅤтерриториальными ㅤорганы. ㅤ ㅤТаким ㅤорганом ㅤявляется ㅤна ㅤданный ㅤмомент ㅤФедеральная ㅤслужба ㅤгосударственной ㅤрегистрации, ㅤкадастра ㅤи ㅤкартографии ㅤ(Росреестр). ㅤ

Государственной ㅤрегистрации ㅤипотеки ㅤпомимо ㅤЗаконао ㅤрегистрации, ㅤрегулируются ㅤеще ㅤи ㅤЗаконом ㅤоб ㅤипотеке. ㅤПри ㅤэтом ㅤприоритетными ㅤявляются ㅤположения ㅤспециального ㅤзакона, ㅤто ㅤесть ㅤЗакона ㅤоб ㅤипотеке. ㅤТем ㅤне ㅤменее, ㅤ ㅤв ㅤгосударственной ㅤрегистрации ㅤипотеки ㅤможет ㅤбыть ㅤотказано ㅤв ㅤслучаях, ㅤпредусмотренных ㅤЗаконом ㅤо ㅤгосударственной ㅤрегистрации.

В ㅤмомент ㅤподписания ㅤдоговора ㅤоб ㅤипотеке ㅤмежду ㅤзалогодателем ㅤи ㅤзалогодержателем ㅤвозникает ㅤобязательственное ㅤправоотношение, ㅤто ㅤесть ㅤпоявляются ㅤправа ㅤзалогодержателя ㅤи ㅤобязанности ㅤзалогодателя. ㅤТаким ㅤобразом, ㅤвозникновение ㅤправа ㅤзалога ㅤне ㅤзависит ㅤот ㅤгосударственной ㅤрегистрации ㅤипотеки ㅤкак ㅤобременения ㅤправа ㅤсобственности ㅤна ㅤпредмет ㅤзалога. ㅤ

В ㅤслучае ㅤесли ㅤна ㅤодин ㅤи ㅤтот ㅤже ㅤобъект ㅤнедвижимости ㅤимеется ㅤнесколько ㅤипотек, ㅤобеспечивающих ㅤразные ㅤобязательства, ㅤто ㅤданные ㅤЕГРП ㅤпозволяют ㅤустановить ㅤочередность ㅤипотек ㅤна ㅤосновании ㅤ ㅤдаты ㅤсовершения ㅤрегистрационной ㅤзаписи ㅤоб ㅤипотеке. ㅤ

Порядок ㅤпроведения ㅤгосударственной ㅤрегистрации ㅤвключает ㅤв ㅤсебя ㅤнесколько ㅤэтапов. ㅤВо-первых, ㅤприем ㅤдокументов, ㅤнеобходимых ㅤдля ㅤгосударственной ㅤрегистрации ㅤсделки ㅤс ㅤобъектом ㅤнедвижимости, ㅤи ㅤих ㅤрегистрация ㅤв ㅤкниге ㅤучета ㅤвходящих ㅤдокументов. ㅤВо-вторых, ㅤправовая ㅤэкспертиза ㅤдокументов ㅤ ㅤи ㅤпроверка ㅤзаконности ㅤсделки. ㅤУстанавливается ㅤне ㅤтолько ㅤюридическая ㅤсила, ㅤ ㅤпредставленных ㅤна ㅤгосударственную ㅤрегистрацию ㅤправоустанавливающих ㅤдокументов, ㅤно ㅤи ㅤустанавливается ㅤотсутствие ㅤпротиворечий ㅤмежду ㅤзаявляемыми ㅤправами ㅤи ㅤуже ㅤзарегистрированными ㅤправами ㅤна ㅤобъект ㅤнедвижимости. ㅤКроме ㅤэтого, ㅤпроверке ㅤподлежит ㅤотсутствие ㅤдругих ㅤоснований ㅤдля ㅤприостановления ㅤили ㅤотказа ㅤв ㅤгосударственной ㅤрегистрации. ㅤТретий ㅤэтап ㅤпредставляет ㅤсобой ㅤвнесение ㅤзаписей ㅤв ㅤЕГРП ㅤ ㅤи ㅤ ㅤудостоверение ㅤпроведенной ㅤгосударственной ㅤрегистрации ㅤпосредством ㅤсовершения ㅤспециальных ㅤрегистрационных ㅤнадписей ㅤна ㅤдокументах, ㅤвыражающих ㅤсодержание ㅤсделки. ㅤЧетвертый, ㅤзаключительный ㅤэтап ㅤ ㅤ- ㅤэто ㅤвыдача ㅤсвидетельства ㅤо ㅤгосударственной ㅤрегистрации ㅤправа, ㅤподлинных ㅤэкземпляров ㅤдокументов, ㅤпредставленных ㅤзаявителем ㅤна ㅤгосударственную ㅤрегистрацию.

Основанием ㅤдля ㅤгосударственной ㅤрегистрации ㅤипотеки ㅤв ㅤсилу ㅤдоговора ㅤявляется ㅤзаявления ㅤзалогодателя ㅤ(после ㅤгосударственной ㅤрегистрации ㅤвещных ㅤправ ㅤна ㅤнедвижимое ㅤимущество) ㅤили ㅤзалогодержателя. ㅤК ㅤзаявлению ㅤприлагается ㅤдоговор ㅤоб ㅤипотеке ㅤи ㅤего ㅤкопия; ㅤдокументы, ㅤуказанные ㅤв ㅤдоговоре ㅤоб ㅤипотеке ㅤв ㅤкачестве ㅤприложений; ㅤдокумент ㅤоб ㅤуплате ㅤгосударственной ㅤпошлины; ㅤиные ㅤдокументы, ㅤнеобходимые ㅤдля ㅤгосударственной ㅤрегистрации ㅤипотеки ㅤв ㅤсоответствии ㅤс ㅤзаконодательством ㅤРоссийской ㅤФедерации ㅤо ㅤгосударственной ㅤрегистрации ㅤправ ㅤна ㅤнедвижимое ㅤимущество ㅤи ㅤсделок ㅤс ㅤним. ㅤ

Государственная ㅤрегистрация ㅤипотеки, ㅤвозникшей ㅤна ㅤосновании ㅤзакона ㅤосуществляется ㅤодновременно ㅤс ㅤгосударственной ㅤрегистрацией ㅤправа ㅤзалогодателя ㅤ(покупателя, ㅤплательщика ㅤренты ㅤи ㅤт.д.) ㅤЗаявление ㅤзалогодателя ㅤлибо ㅤзалогодержателя ㅤне ㅤтребуется, ㅤкак ㅤне ㅤтребуется ㅤи ㅤоплаты ㅤгосударственной ㅤпошлины.

Помимо ㅤперечисленных ㅤдокументов ㅤдля ㅤгосударственной ㅤрегистрации ㅤипотеки ㅤзалогодатель ㅤдолжен ㅤпредставить ㅤдокумент, ㅤподтверждающий ㅤвозникновение ㅤобеспеченного ㅤипотекой ㅤобязательства.

В ㅤслучае ㅤесли ㅤс ㅤзаявлением ㅤо ㅤгосударственной ㅤрегистрации ㅤобратилось ㅤненадлежащее ㅤлицо ㅤлибо ㅤпредставленные ㅤдокументы ㅤпо ㅤформе ㅤили ㅤсодержанию ㅤне ㅤсоответствуют ㅤтребованиям ㅤдействующего ㅤзаконодательства, ㅤв ㅤгосударственной ㅤрегистрации ㅤправ ㅤможет ㅤбыть ㅤполучен ㅤотказ. ㅤОснованием ㅤдля ㅤотказа ㅤможет ㅤбыть ㅤфакт, ㅤчто ㅤправоустанавливающий ㅤдокумент ㅤоб ㅤобъекте ㅤнедвижимого ㅤимущества ㅤсвидетельствует ㅤоб ㅤотсутствии ㅤу ㅤзаявителя ㅤправ ㅤна ㅤданный ㅤобъект ㅤнедвижимого ㅤимущества. ㅤ

Нередко ㅤрегистрирующим ㅤорганом ㅤпринимается ㅤрешение ㅤоб ㅤотложении ㅤ(приостановлении) ㅤгосударственной ㅤрегистрации. ㅤЭто ㅤпроисходит ㅤв ㅤтом ㅤслучае, ㅤесли ㅤотсутствуют ㅤкакие-либо ㅤиз ㅤнеобходимых ㅤдокументов ㅤили ㅤнеобходимо ㅤвнести ㅤв ㅤних ㅤизменения, ㅤлибо ㅤнужно ㅤпроверить ㅤих ㅤподлинность.

Документально ㅤгосударственная ㅤрегистрация ㅤипотеки ㅤнедвижимого ㅤимущества, ㅤсогласно ㅤЗакона ㅤоб ㅤипотеке, ㅤудостоверяется ㅤнадписью ㅤна ㅤдоговоре ㅤоб ㅤипотеки. ㅤНадпись ㅤдолжна ㅤсодержать ㅤследующие ㅤатрибуты: ㅤполное ㅤнаименование ㅤоргана, ㅤзарегистрировавшего ㅤипотеку, ㅤдату ㅤи ㅤместо ㅤгосударственной ㅤрегистрации ㅤипотеки, ㅤа ㅤтакже ㅤномер, ㅤпод ㅤкоторым ㅤв ㅤреестре ㅤсовершена ㅤзапись. ㅤЗакон ㅤо ㅤрегистрации ㅤправ ㅤпредусматривает ㅤже ㅤв ㅤкачестве ㅤдокументального ㅤподтверждения ㅤгосударственной ㅤрегистрации ㅤограничения ㅤ(обременения) ㅤвещного ㅤправа ㅤна ㅤнедвижимое ㅤимущество ㅤвыдачу ㅤсвидетельства ㅤо ㅤгосударственной ㅤрегистрации ㅤправ ㅤкак ㅤ ㅤзалогодателю, ㅤтак ㅤи ㅤзалогодержателю. ㅤПри ㅤвозникшей ㅤправовой ㅤколлизии ㅤприоритет ㅤимеет ㅤсоответствующая ㅤнорма ㅤЗакона ㅤоб ㅤипотеке. ㅤ

Законодатель ㅤпредусматривает ㅤпогашение ㅤрегистрационной ㅤзаписи ㅤоб ㅤипотеке. ㅤПогашение ㅤпроизводится ㅤна ㅤосновании ㅤзаявления ㅤзалогодержателя, ㅤзаявления ㅤзалогодателя ㅤс ㅤприложением ㅤдокументов ㅤоб ㅤисполнении ㅤосновного ㅤобязательства. ㅤТакже ㅤпогашение ㅤрегистрационной ㅤзаписи ㅤпроизводится ㅤна ㅤосновании ㅤвступившего ㅤв ㅤсилу ㅤрешения ㅤсуда.

ㅤЕсли ㅤправа ㅤзалогодержателя ㅤудостоверены ㅤзакладной, ㅤрегистрационная ㅤзапись ㅤоб ㅤипотеке ㅤпогашается ㅤна ㅤосновании ㅤзаявления ㅤзаконного ㅤвладельца ㅤзакладной, ㅤлибо ㅤсовместного ㅤзаявления ㅤзалогодателя ㅤи ㅤзалогодержателя, ㅤлибо ㅤрешения ㅤсуда, ㅤарбитражного ㅤили ㅤтретейского ㅤсуда ㅤо ㅤпрекращении ㅤипотеки. ㅤ

Процедура ㅤпогашения ㅤрегистрационной ㅤзаписи ㅤоб ㅤипотеке ㅤочень ㅤважна ㅤи ㅤпренебрегать ㅤей ㅤне ㅤстоит. ㅤНаличие ㅤнепогашенной ㅤрегистрационной ㅤзаписи ㅤоб ㅤипотеке ㅤможет ㅤмешать ㅤзалогодателю ㅤ(точнее, ㅤбывшему ㅤзалогодателю) ㅤраспорядиться ㅤсвоим ㅤимуществом ㅤтак, ㅤкак ㅤон ㅤтого ㅤжелает. ㅤПоскольку ㅤ ㅤналичие ㅤзаписи ㅤоб ㅤобременении ㅤможет ㅤстать ㅤсдерживающим ㅤфактором ㅤдля ㅤпотенциального ㅤконтрагента ㅤ(покупателя, ㅤзалогодержателя ㅤи ㅤт. ㅤд.) ㅤв ㅤзаключении ㅤсоответствующей ㅤсделки. ㅤЕсли ㅤзалогодателем ㅤобеспеченное ㅤипотекой ㅤобязательство ㅤисполнено, ㅤно ㅤзалогодержатель ㅤуклоняется ㅤот ㅤсоставления ㅤсовместного ㅤзаявления ㅤо ㅤпогашении ㅤгосударственной ㅤрегистрации ㅤипотеки, ㅤзалогодатель ㅤвправе ㅤобратиться ㅤв ㅤсуд ㅤс ㅤисковым ㅤзаявлением ㅤо ㅤпонуждении ㅤзалогодержателя ㅤсделать ㅤсовместное ㅤзаявление ㅤо ㅤпогашении ㅤгосударственной ㅤрегистрации ㅤипотеки. ㅤ

Как ㅤпояснил ㅤПрезидиум ㅤВАС ㅤв ㅤИнформационном ㅤписьме ㅤот ㅤ16 ㅤфевраля ㅤ2001г. ㅤ№ ㅤ59 ㅤ«в ㅤсоответствии ㅤс ㅤп.З ㅤст. ㅤ165 ㅤГК ㅤРФ ㅤв ㅤслучае, ㅤесли ㅤсделка, ㅤтребующая ㅤгосударственной ㅤрегистрации, ㅤсовершена ㅤв ㅤнадлежащей ㅤформе, ㅤно ㅤодна ㅤиз ㅤсторон ㅤуклоняется ㅤот ㅤее ㅤрегистрации, ㅤсуд ㅤвправе ㅤпо ㅤтребованию ㅤдругой ㅤстороны ㅤвынести ㅤрешение ㅤо ㅤрегистрации ㅤсделки» ㅤ. ㅤ

Стороны ㅤмогут ㅤпрекратить ㅤпроцесс ㅤгосударственной ㅤрегистрации ㅤипотеки, ㅤотозвав ㅤзаявление. ㅤПричиной, ㅤк ㅤпримеру, ㅤможет ㅤбыть ㅤкак ㅤобоюдный ㅤотказ ㅤот ㅤсделки, ㅤтак ㅤфорс-мажорные ㅤобстоятельства.

ㅤИнститут ㅤгосударственной ㅤрегистрации ㅤипотеки ㅤимеет ㅤбольшое ㅤзначение ㅤв ㅤцелях ㅤобеспечения ㅤоткрытости ㅤи ㅤдоступности ㅤсведений ㅤобо ㅤвсех ㅤобременениях ㅤнедвижимого ㅤимущества ㅤи ㅤпозволяет ㅤизбежать ㅤбольшого ㅤколичества ㅤнеоправданных ㅤрисков. ㅤ

2.5. ㅤОтветственность ㅤсторон ㅤдоговора ㅤипотеки ㅤжилого ㅤпомещения.

Договору ㅤипотеки ㅤжилого ㅤпомещения ㅤсвойственны ㅤсвои ㅤхарактерные ㅤособенности ㅤответственности.

Первая ㅤособенность ㅤсостоит ㅤв ㅤтом, ㅤчто ㅤэто ㅤодносторонне ㅤобязывающее ㅤправоотношение. ㅤТо ㅤесть ㅤдоговор ㅤоб ㅤипотеке ㅤпредусматривает ㅤобязанность ㅤзалогодателя ㅤсовершать ㅤопределенные ㅤдействия ㅤв ㅤпользу ㅤзалогодержателя. ㅤПри ㅤэтом ㅤзалогодержатель ㅤимеет ㅤк ㅤзалогодателю ㅤлишь ㅤправо ㅤтребования. ㅤИз ㅤэтого ㅤследует, ㅤчто ㅤответственность ㅤпо ㅤдоговору ㅤоб ㅤипотеке ㅤвозлагается ㅤисключительно ㅤна ㅤзалогодателя.

Вторая ㅤособенность ㅤсостоит ㅤв ㅤтом, ㅤв ㅤслучае ㅤпривлечения ㅤзалогодателя ㅤк ㅤответственности ㅤзалогодержатель ㅤне ㅤимеет ㅤправа ㅤна ㅤприсвоение ㅤпредмета ㅤдоговора ㅤипотеки. ㅤБолее ㅤтого, ㅤзалогодержатель ㅤможет ㅤполучить ㅤудовлетворение ㅤсвоих ㅤтребований ㅤтолько ㅤпосле ㅤобращения ㅤвзыскания ㅤна ㅤзаложенное ㅤимущество ㅤи ㅤпоследующей ㅤего ㅤреализации ㅤс ㅤпубличных ㅤторгов ㅤили ㅤаукциона.

Третья ㅤособенность. ㅤЕдинственно ㅤвозможной ㅤмерой ㅤответственности ㅤзалогодателя ㅤпо ㅤдоговору ㅤипотеки ㅤжилого ㅤпомещения ㅤза ㅤнеисполнение ㅤили ㅤненадлежащее ㅤисполнение ㅤобязанностей ㅤявляется ㅤобращение ㅤвзыскания ㅤна ㅤзаложенное ㅤимущество ㅤи ㅤдальнейшая ㅤреализация ㅤэтого ㅤимущества. ㅤДолжник ㅤв ㅤэтом ㅤслучае ㅤлишается ㅤправа ㅤсобственности ㅤна ㅤзаложенное ㅤимущество, ㅤно ㅤвместе ㅤс ㅤэтим ㅤпроисходит ㅤпрекращение ㅤобязательства, ㅤисполнение ㅤкоторого ㅤобеспечивалось ㅤдоговором ㅤипотеки ㅤжилого ㅤпомещения. ㅤ ㅤТаким ㅤобразом, ㅤобращение ㅤвзыскания ㅤявляется ㅤединственно ㅤвозможной ㅤмерой ㅤвоздействия ㅤна ㅤнедобросовестного ㅤзаемщика. ㅤТогда ㅤкак ㅤпо ㅤобщим ㅤправилам ㅤпривлечение ㅤдолжника ㅤк ㅤответственности ㅤне ㅤосвобождает ㅤего ㅤот ㅤисполнения ㅤобязательства, ㅤвытекающего ㅤиз ㅤдоговора.

Четвертая ㅤособенность ㅤсостоит ㅤв ㅤтом, ㅤчто ㅤответственность ㅤзалогодателя ㅤвозникает ㅤв ㅤосновном ㅤв ㅤслучаях ㅤнарушения ㅤусловий ㅤосновного ㅤдоговора, ㅤа ㅤне ㅤдоговора ㅤипотеки.

В ㅤЗаконе ㅤоб ㅤипотеке ㅤзаконодатель ㅤпредусмотрел ㅤоснования ㅤдля ㅤобращения ㅤвзыскания ㅤна ㅤзаложенное ㅤимущество ㅤдолжника ㅤза ㅤнеисполнение ㅤили ㅤненадлежащее ㅤисполнение ㅤосновного ㅤобязательства. ㅤЗаконодатель ㅤпри ㅤэтом ㅤне ㅤдает ㅤконкретное ㅤопределение ㅤпонятию ㅤ«ненадлежащее ㅤисполнение».

Неисполнение ㅤобязательства ㅤхарактеризуется ㅤтем, ㅤчто ㅤдействия, ㅤкоторые ㅤдолжен ㅤбыл ㅤсовершить ㅤдолжник, ㅤне ㅤсовершаются, ㅤи ㅤблага, ㅤкоторые ㅤдолжен ㅤбыл ㅤполучить ㅤкредитор, ㅤим ㅤне ㅤприобретаются.

Право ㅤобратить ㅤвзыскание ㅤна ㅤзаложенное ㅤимущество ㅤдолжника ㅤсвязано ㅤс ㅤмоментом ㅤнаступления ㅤсрока ㅤисполнения ㅤдолжником ㅤосновного ㅤобязательства. ㅤСледует ㅤзаметить, ㅤчто ㅤтрадиционная ㅤклассификация ㅤнарушений ㅤдоговора ㅤвключает ㅤв ㅤсебя ㅤчаще ㅤвсего ㅤименно ㅤнарушение ㅤсроков, ㅤи ㅤдоговор ㅤоб ㅤипотеке ㅤжилого ㅤпомещения ㅤв ㅤэтом ㅤсмысле ㅤне ㅤявляется ㅤисключением. ㅤ

Другим ㅤоснованием ㅤдля ㅤобращения ㅤвзыскания ㅤвыступает ㅤненадлежащее ㅤисполнение ㅤзаемщиком ㅤсвоих ㅤобязательств. ㅤПри ㅤненадлежащем ㅤисполнении ㅤосновная ㅤцель ㅤобязательства ㅤдостигается, ㅤно ㅤна ㅤменее ㅤвыгодных ㅤдля ㅤкредитора ㅤусловиях. ㅤВ ㅤдоговоре ㅤоб ㅤипотеке ㅤтаким ㅤненадлежащим ㅤисполнением ㅤпризнается ㅤчаще ㅤвсего ㅤчастичное ㅤпогашение ㅤдолга, ㅤнеуплата ㅤпроцентов, ㅤштрафа, ㅤпени.

Залогодержатель ㅤреализовать ㅤправо ㅤобратить ㅤвзыскание ㅤна ㅤзаложенное ㅤимущество ㅤможет ㅤлишь ㅤтогда, ㅤкогда ㅤв ㅤудовлетворении ㅤтребований ㅤо ㅤдосрочном ㅤисполнении ㅤобеспеченного ㅤипотекой ㅤобязательства ㅤотказано, ㅤа ㅤтакже ㅤесли ㅤтакое ㅤтребование ㅤне ㅤудовлетворено ㅤв ㅤпредусмотренный ㅤдоговором ㅤсрок. ㅤЕсли ㅤв ㅤпоследнем ㅤслучае ㅤтакой ㅤсрок ㅤне ㅤпредусмотрен, ㅤто ㅤв ㅤтечение ㅤодного ㅤмесяца ㅤзалогодержатель ㅤвправе ㅤначать ㅤпроцедуру. ㅤ

Из ㅤсудебной ㅤпрактики ㅤследует, ㅤчто ㅤтребование ㅤоб ㅤобращении ㅤвзыскания ㅤне ㅤможет ㅤбыть ㅤпредъявлено ㅤотдельно ㅤот ㅤтребования ㅤисполнить ㅤобеспеченное ㅤзалогом ㅤобязательство. ㅤСуды ㅤсчитают, ㅤчто ㅤзалог ㅤ- ㅤпроизводный ㅤот ㅤосновного ㅤобязательства ㅤдоговор ㅤи ㅤбез ㅤпредъявления ㅤтребования ㅤоб ㅤисполнении ㅤдолжником ㅤосновного ㅤобязательства, ㅤобеспеченного ㅤзалогом, ㅤтребование ㅤоб ㅤобращении ㅤвзыскания ㅤна ㅤзаложенное ㅤимущество ㅤне ㅤможет ㅤбыть ㅤпредъявлено. ㅤ

В ㅤдействительности ㅤзаконодательство ㅤне ㅤобязывает ㅤзалогодержателя ㅤпредъявлять ㅤодновременно ㅤи ㅤтребование ㅤоб ㅤисполнении ㅤобеспеченного ㅤобязательства, ㅤи ㅤтребование ㅤоб ㅤобращении ㅤвзыскания. ㅤКредитор, ㅤтребующий ㅤобращения ㅤвзыскания, ㅤдолжен ㅤдоказать ㅤналичие ㅤоснований ㅤдля ㅤобращения ㅤвзыскания; ㅤего ㅤправо ㅤтребовать ㅤисполнения ㅤобязательства, ㅤобеспеченного ㅤзалогом, ㅤникак ㅤне ㅤсвязано ㅤс ㅤвынесением ㅤсудом ㅤсоответствующего ㅤрешения ㅤ- ㅤоно ㅤобъективно ㅤсуществует ㅤи ㅤбез ㅤнего.

Суд ㅤможет ㅤотказать ㅤв ㅤобращении ㅤвзыскания ㅤна ㅤзаложенное ㅤимущество ㅤ, ㅤесли ㅤ(а) ㅤдопущенное ㅤдолжником ㅤнарушение ㅤобеспеченного ㅤзалогом ㅤобязательства ㅤкрайне ㅤнезначительно ㅤи ㅤ(б) ㅤразмер ㅤтребований ㅤзалогодержателя ㅤвследствие ㅤэтого ㅤявно ㅤнесоразмерен ㅤстоимости ㅤзаложенного ㅤимущества ㅤ(п. ㅤ2 ㅤст. ㅤ348 ㅤГК). ㅤЕсли ㅤне ㅤдоказано ㅤиное, ㅤпредполагается, ㅤчто ㅤнарушение ㅤобеспеченного ㅤзалогом ㅤобязательства ㅤкрайне ㅤнезначительно ㅤи ㅤразмер ㅤтребований ㅤзалогодержателя ㅤявно ㅤнесоразмерен ㅤстоимости ㅤзаложенного ㅤимущества ㅤпри ㅤусловии, ㅤчто ㅤодновременно ㅤсоблюдены ㅤследующие ㅤусловия:

1) ㅤсумма ㅤнеисполненного ㅤобязательства ㅤсоставляет ㅤменее ㅤчем ㅤпять ㅤпроцентов ㅤот ㅤразмера ㅤоценки ㅤпредмета ㅤзалога ㅤпо ㅤдоговору ㅤо ㅤзалоге;

2) ㅤпериод ㅤпросрочки ㅤисполнения ㅤобязательства, ㅤобеспеченного ㅤзалогом, ㅤсоставляет ㅤменее ㅤчем ㅤтри ㅤмесяца.

При ㅤприменении ㅤэтой ㅤнормы ㅤсуды ㅤтолкуют ㅤее ㅤследующим ㅤобразом: ㅤдля ㅤотказа ㅤв ㅤобращении ㅤвзыскания ㅤна ㅤзаложенное ㅤимущество ㅤоба ㅤусловия ㅤдолжны ㅤиметь ㅤместо ㅤодновременно. ㅤВ ㅤпротивном ㅤслучае ㅤсостоявшиеся ㅤпо ㅤделу ㅤсудебные ㅤакты ㅤподлежат ㅤотмене.

На ㅤзаконодательном ㅤуровне ㅤзакреплено ㅤдва ㅤпорядка ㅤобращения ㅤвзыскания ㅤна ㅤзаложенное ㅤимущество ㅤ- ㅤпо ㅤрешению ㅤсуда ㅤи ㅤбез ㅤобращения ㅤв ㅤсуд. ㅤ

Запрещено ㅤобращать ㅤвзыскание ㅤво ㅤвнесудебном ㅤпорядке ㅤна ㅤпредмет ㅤзалога, ㅤесли ㅤим ㅤявляется ㅤединственное ㅤжилое ㅤпомещение, ㅤпринадлежащее ㅤгражданину ㅤна ㅤправе ㅤсобственности ㅤ(пп. ㅤ1 ㅤп. ㅤ3 ㅤст. ㅤ349 ㅤГК ㅤРФ). ㅤИсключение ㅤсоставляет ㅤслучай, ㅤкогда ㅤгражданин ㅤзаключил ㅤсоглашение ㅤо ㅤвнесудебном ㅤпорядке ㅤвзыскания ㅤуже ㅤпосле ㅤтого, ㅤкак ㅤвозникли ㅤоснования ㅤдля ㅤобращения ㅤвзыскания ㅤна ㅤпредмет ㅤзалога. ㅤ

Если ㅤобращение ㅤвзыскания ㅤпроизводится ㅤв ㅤсудебном ㅤпорядке, ㅤто ㅤоб ㅤэтом ㅤдолжны ㅤбыть ㅤуведомлены ㅤвсе ㅤзаинтересованные ㅤлица: ㅤдругие ㅤзалогодержатели; ㅤлицо ㅤили ㅤорган, ㅤс ㅤсогласия ㅤкоторого ㅤосуществлялась ㅤипотека; ㅤлица, ㅤимеющие ㅤправо ㅤпользования ㅤзаложенным ㅤимуществом ㅤили ㅤвещное ㅤправо.

Принимая ㅤрешение ㅤоб ㅤобращении ㅤвзыскания ㅤна ㅤимущество, ㅤзаложенное ㅤпо ㅤдоговору ㅤоб ㅤипотеке, ㅤсуд ㅤдолжен ㅤопределить ㅤи ㅤуказать: ㅤ1) ㅤсуммы, ㅤкоторые ㅤподлежат ㅤуплате ㅤзалогодержателю ㅤиз ㅤстоимости ㅤзаложенного ㅤимущества. ㅤПри ㅤэтом ㅤсумма ㅤрасходов ㅤпо ㅤохране ㅤи ㅤреализации ㅤимущества, ㅤкоторые ㅤопределяются ㅤпо ㅤзавершении ㅤего ㅤреализации, ㅤв ㅤвыше ㅤназванную ㅤсумму ㅤне ㅤвходят; ㅤ2) ㅤимущество, ㅤкоторое ㅤявляется ㅤпредметом ㅤипотеки ㅤи ㅤиз ㅤстоимости ㅤкоторого ㅤудовлетворяются ㅤтребования ㅤзалогодержателя; ㅤ3) ㅤспособ ㅤреализации ㅤимущества, ㅤна ㅤкоторое ㅤобращается ㅤвзыскание; ㅤ4) ㅤначальную ㅤпродажную ㅤцену ㅤзаложенного ㅤимущества ㅤпри ㅤего ㅤреализации; ㅤ5) ㅤмеры ㅤпо ㅤобеспечению ㅤсохранности ㅤимущества ㅤдо ㅤего ㅤреализации, ㅤесли ㅤтаковые ㅤнеобходимы.

В ㅤслучае ㅤрасхождения ㅤусловий ㅤдоговора ㅤоб ㅤипотеке ㅤжилого ㅤпомещения ㅤи ㅤусловий ㅤобеспеченного ㅤипотекой ㅤобязательства ㅤв ㅤотношении ㅤтребований, ㅤкоторые ㅤмогут ㅤбыть ㅤудовлетворены ㅤпутем ㅤобращения ㅤвзыскания ㅤна ㅤзаложенное ㅤимущество, ㅤпредпочтение ㅤотдается ㅤусловиям ㅤдоговора ㅤоб ㅤипотеке.

В ㅤусловиях ㅤнынешнего ㅤкризиса ㅤнемало ㅤважным ㅤявляется ㅤтот ㅤфакт, ㅤчто ㅤпри ㅤналичии ㅤуважительных ㅤпричин ㅤсуд ㅤможет ㅤотсрочить ㅤреализацию ㅤзаложенного ㅤимущества ㅤна ㅤсрок ㅤдо ㅤодного ㅤгода, ㅤесли ㅤзалог ㅤне ㅤсвязан ㅤс ㅤосуществлением ㅤгражданином-залогодателем ㅤпредпринимательской ㅤдеятельности ㅤили ㅤпредметом ㅤипотеки ㅤявляется ㅤземельный ㅤучасток ㅤиз ㅤсостава ㅤземель ㅤсельскохозяйственного ㅤназначения, ㅤа ㅤтакже ㅤсумма ㅤтребований ㅤзалогодержателя ㅤна ㅤмомент ㅤистечения ㅤсрока ㅤотсрочки ㅤне ㅤпревысит ㅤстоимость ㅤзаложенного ㅤимущества ㅤпо ㅤоценке, ㅤуказанной ㅤв ㅤдоговоре.

Теперь ㅤрассмотрим ㅤподробно ㅤвнесудебный ㅤпорядок ㅤобращения ㅤвзыскания. ㅤЗалогодержатель ㅤи ㅤзалогодатель ㅤсами ㅤмогут ㅤдоговориться ㅤо ㅤреализации ㅤзаложенного ㅤнедвижимого ㅤимущества ㅤбез ㅤобращения ㅤв ㅤсуд.

Для ㅤтого, ㅤчтобы ㅤсоглашение ㅤоб ㅤобращении ㅤвзыскания ㅤна ㅤзаложенное ㅤимущество ㅤво ㅤвнесудебном ㅤпорядке ㅤбыло ㅤдействительно ㅤ(и ㅤне ㅤмогло ㅤбыть ㅤвпоследствии ㅤпризнано ㅤсудом ㅤнедействительным), ㅤоно ㅤодновременно ㅤдолжно ㅤсоответствовать ㅤследующим ㅤтребованиям: ㅤ ㅤ(а) ㅤзаключено ㅤсторонами ㅤтолько ㅤпосле ㅤтого, ㅤкак ㅤвозникли ㅤоснования ㅤдля ㅤобращения ㅤвзыскания ㅤна ㅤзаложенное ㅤимущество; ㅤ(б) ㅤсоглашение ㅤудостоверено ㅤнотариусом; ㅤ(в) ㅤсоглашение ㅤзаключено ㅤс ㅤучастием ㅤзалогодержателей ㅤпо ㅤпредшествующим ㅤипотекам; ㅤ(г) ㅤдля ㅤустановления ㅤипотеки ㅤне ㅤтребовалось ㅤсогласие ㅤили ㅤразрешение ㅤдругого ㅤлица ㅤили ㅤоргана; ㅤ(д) ㅤна ㅤимущество, ㅤнаходящееся ㅤв ㅤобщей ㅤсобственности, ㅤвсе ㅤсобственники ㅤдали ㅤсогласие ㅤв ㅤписьменной ㅤили ㅤиной ㅤустановленной ㅤфедеральным ㅤзаконом ㅤформе ㅤна ㅤудовлетворение ㅤтребований ㅤзалогодержателя ㅤво ㅤвнесудебном ㅤпорядке; ㅤ(е) ㅤсоглашение ㅤне ㅤнарушает ㅤправ ㅤзалогодателя, ㅤзалогодержателя ㅤпо ㅤпоследующим ㅤипотекам, ㅤиных ㅤвещных ㅤправ ㅤтретьих ㅤлиц ㅤили ㅤправо ㅤпользования ㅤзаложенным ㅤимуществом ㅤтретьими ㅤлицами.

При ㅤзаключении ㅤсоглашения ㅤоб ㅤудовлетворении ㅤтребований ㅤзалогодержателя ㅤво ㅤвнесудебном: ㅤпорядке ㅤстороны ㅤдолжны ㅤуказать ㅤв ㅤнем: ㅤ1) ㅤназвание ㅤзаложенного ㅤпо ㅤдоговору ㅤоб ㅤипотеке ㅤимущества; ㅤ2) ㅤсуммы, ㅤподлежащие ㅤуплате ㅤзалогодержателю ㅤдолжником ㅤна ㅤосновании ㅤобеспеченного ㅤипотекой ㅤобязательства ㅤи ㅤдоговора ㅤоб ㅤипотеке; ㅤ3) ㅤспособ ㅤреализации ㅤзаложенного ㅤимущества ㅤлибо ㅤусловие ㅤо ㅤего ㅤприобретении ㅤзалогодержателем; ㅤ4) ㅤизвестные ㅤсторонам ㅤна ㅤмомент ㅤзаключения ㅤсоглашения ㅤпредшествующие ㅤипотеки ㅤи ㅤпоследующие ㅤипотеки ㅤданного ㅤимущества ㅤи ㅤимеющиеся ㅤв ㅤотношении ㅤэтого ㅤимущества ㅤу ㅤтретьих ㅤлиц ㅤвещные ㅤправа ㅤи ㅤправа ㅤпользования.

Заключенное ㅤсторонами ㅤсоглашение ㅤо ㅤвнесудебном ㅤпорядке ㅤобращения ㅤвзыскания ㅤна ㅤзаложенное ㅤнедвижимое ㅤимущество ㅤможет ㅤбыть ㅤрасторгнуто ㅤсторонами ㅤне ㅤтолько ㅤпо ㅤсоглашению ㅤсторон, ㅤно ㅤтакже ㅤпо ㅤрешению ㅤсуда ㅤпо ㅤтребованию ㅤодной ㅤиз ㅤсторон ㅤв ㅤслучаях, ㅤпредусмотренных ㅤзаконом ㅤили ㅤэтим ㅤсоглашением.

Вторым ㅤэтапом ㅤудовлетворения ㅤпретензий ㅤзалогодержателя ㅤиз ㅤстоимости ㅤзаложенного ㅤимущества ㅤявляется ㅤреализация ㅤзаложенного ㅤимущества. ㅤВ ㅤнастоящий ㅤмомент ㅤпроцедура ㅤреализации ㅤзаложенного ㅤимущества ㅤрегулируется ㅤсразу ㅤтремя ㅤнормативными ㅤактами: ㅤГражданским ㅤКодексом ㅤРФ, ㅤЗаконом ㅤоб ㅤипотеке ㅤи ㅤЗаконом ㅤоб ㅤисполнительном ㅤпроизводстве. ㅤ

В ㅤсоответствии ㅤс ㅤГК ㅤРФ ㅤи ㅤЗаконом ㅤоб ㅤипотеке ㅤреализация ㅤ ㅤзаложенного ㅤимущества, ㅤна ㅤкоторое ㅤобращено ㅤвзыскание, ㅤпроизводится ㅤпутем ㅤпродажи ㅤс ㅤпубличных ㅤторгов ㅤв ㅤпорядке, ㅤустановленном ㅤпроцессуальным ㅤзаконодательством, ㅤза ㅤисключением ㅤслучаев, ㅤпредусмотренных ㅤданным ㅤЗаконом. ㅤТо ㅤесть ㅤв ㅤчасти, ㅤне ㅤпротиворечащей ㅤЗакону ㅤоб ㅤипотеке, ㅤпубличные ㅤторги ㅤпо ㅤпродаже ㅤимущества, ㅤзаложенного ㅤпо ㅤдоговору ㅤоб ㅤипотеке, ㅤпроводятся ㅤв ㅤпорядке, ㅤопределяемом ㅤЗаконом ㅤоб ㅤисполнительном ㅤпроизводстве.

Если ㅤторги ㅤпроводятся ㅤпо ㅤрешению ㅤсуда, ㅤто ㅤих ㅤв ㅤсоответствии ㅤс ㅤЗаконом ㅤоб ㅤипотеке ㅤорганизуют ㅤи ㅤпроводят ㅤорганы, ㅤна ㅤкоторые ㅤв ㅤсоответствии ㅤс ㅤпроцессуальным ㅤзаконодательством ㅤРоссийской ㅤФедерации ㅤвозлагается ㅤисполнение ㅤсудебных ㅤрешений, ㅤесли ㅤиное ㅤне ㅤустановлено ㅤфедеральным ㅤзаконом. ㅤЗакон ㅤоб ㅤипотеке ㅤдопускает ㅤтакже ㅤпродажу ㅤзаложенного ㅤимущества ㅤна ㅤоткрытом ㅤаукционе. ㅤВ ㅤэтом ㅤслучае ㅤв ㅤкачестве ㅤорганизатора ㅤаукциона ㅤпо ㅤпродаже ㅤзаложенного ㅤимущества ㅤЗакон ㅤпредусматривает ㅤуже ㅤизбранную ㅤдля ㅤэтого ㅤзалогодержателем ㅤспециализированную ㅤорганизацию, ㅤкоторая ㅤдействует ㅤна ㅤосновании ㅤдоговора ㅤс ㅤзалогодержателем ㅤи ㅤвыступает ㅤот ㅤего ㅤили ㅤот ㅤсвоего ㅤимени. ㅤЕстественно, ㅤи ㅤзащищая ㅤего ㅤинтересы. ㅤДругими ㅤсловами, ㅤсудьбу ㅤжилища, ㅤна ㅤкоторое ㅤобращено ㅤвзыскание, ㅤрешает ㅤне ㅤсобственник ㅤимущества, ㅤа ㅤдругое ㅤлицо, ㅤв ㅤлучшем ㅤслучае ㅤуполномоченное ㅤпроцессуальным ㅤзаконодательством. ㅤЗавершение ㅤсамого ㅤболезненного ㅤэтапа ㅤв ㅤипотеке ㅤжилища ㅤзаконодательство ㅤотдает ㅤна ㅤоткуп ㅤстороне, ㅤзаинтересованной ㅤлишь ㅤпогасить ㅤсвои ㅤзатраты, ㅤа ㅤне ㅤв ㅤреализации ㅤжилища ㅤдолжника ㅤпо ㅤмаксимально ㅤвозможной ㅤцене ㅤ.

Право ㅤвыбора ㅤспособа ㅤреализации ㅤнедвижимого ㅤимущества ㅤпринадлежит ㅤсторонам, ㅤно ㅤрешение ㅤсторон ㅤдолжно ㅤбыть ㅤсанкционировано ㅤсудом, ㅤкоторый, ㅤпринимая ㅤрешение ㅤоб ㅤобращении ㅤвзыскания ㅤна ㅤзаложенное ㅤимущество, ㅤустанавливает ㅤв ㅤрешении ㅤпорядок ㅤреализации.

Согласно ㅤЗакона ㅤоб ㅤипотеке ㅤсуществует ㅤдва ㅤварианта ㅤопределения ㅤначальной ㅤпродажной ㅤцены ㅤзаложенного ㅤнедвижимого ㅤимущества. ㅤВо-первых, ㅤсамими ㅤсторонами ㅤпутем ㅤзаключения ㅤсоответствующего ㅤсоглашения. ㅤВо-вторых, ㅤсудом ㅤ- ㅤв ㅤслучае ㅤспора ㅤмежду ㅤсторонами. ㅤПри ㅤэтом ㅤв ㅤЗаконе ㅤне ㅤуказано, ㅤкогда ㅤдолжно ㅤбыть ㅤзаключено ㅤсоглашение ㅤмежду ㅤсторонами, ㅤкоторым ㅤони ㅤопределяют ㅤначальную ㅤпродажную ㅤцену. ㅤОчевидно, ㅤчто ㅤтакое ㅤсоглашение ㅤможет ㅤбыть ㅤдостигнуто ㅤв ㅤсудебном ㅤпроцессе, ㅤв ㅤкотором ㅤрассматривается ㅤисковое ㅤзаявление ㅤоб ㅤобращении ㅤвзыскания ㅤна ㅤзаложенное ㅤимущество.

Публичные ㅤторги ㅤдолжны ㅤбыть ㅤобъявлены ㅤнесостоявшимися ㅤне ㅤпозднее ㅤчем ㅤна ㅤследующий ㅤдень ㅤпосле ㅤтого, ㅤкак ㅤимело ㅤместо ㅤкакое-либо ㅤиз ㅤследующих ㅤобстоятельств: ㅤна ㅤпубличные ㅤторги ㅤявилось ㅤменее ㅤдвух ㅤпокупателей; ㅤна ㅤпубличных ㅤторгах ㅤне ㅤсделана ㅤнадбавка ㅤпротив ㅤначальной ㅤпродажной ㅤцены ㅤзаложенного ㅤимущества; ㅤлицо, ㅤвыигравшее ㅤпубличные ㅤторги, ㅤне ㅤвнесло ㅤпокупную ㅤцену ㅤв ㅤустановленный ㅤсрок. ㅤНи ㅤв ㅤодном ㅤиз ㅤтрех ㅤперечисленных ㅤслучаев, ㅤпо ㅤкоторым ㅤпубличные ㅤторги ㅤобъявляются ㅤнесостоявшимися, ㅤнет ㅤвины ㅤзалогодателя ㅤ(заемщика). ㅤДанная ㅤнорма ㅤприменяется ㅤдаже ㅤтогда, ㅤкогда ㅤсобственника ㅤжилища ㅤустраивает ㅤначальная ㅤцена, ㅤпо ㅤкоторой ㅤпокупатель ㅤготов ㅤприобрести ㅤквартиру. ㅤОднако ㅤторги ㅤобъявляют ㅤнесостоявшимися ㅤс ㅤдальнейшими ㅤнежелательными ㅤпоследствиями ㅤдля ㅤзалогодателя.

В ㅤтечение ㅤдесяти ㅤдней ㅤпосле ㅤобъявления ㅤпубличных ㅤторгов ㅤнесостоявшимися ㅤзалогодержатель ㅤвправе ㅤпо ㅤсоглашению ㅤс ㅤзалогодателем ㅤприобрести ㅤзаложенное ㅤимущество ㅤпо ㅤего ㅤначальной ㅤпродажной ㅤцене ㅤна ㅤпубличных ㅤторгах ㅤи ㅤзачесть ㅤв ㅤсчет ㅤпокупной ㅤцены ㅤсвои ㅤтребования, ㅤобеспеченные ㅤипотекой ㅤэтого ㅤимущества. ㅤК ㅤтакому ㅤсоглашению ㅤприменяются ㅤправила ㅤгражданского ㅤзаконодательства ㅤРоссийской ㅤФедерации ㅤо ㅤдоговоре ㅤкупли-продажи. ㅤИпотека ㅤв ㅤэтом ㅤслучае ㅤпрекращается.

Если ㅤже ㅤсоглашение ㅤо ㅤприобретении ㅤимущества ㅤзалогодержателем ㅤне ㅤсостоялось, ㅤто ㅤне ㅤпозднее ㅤчем ㅤчерез ㅤмесяц ㅤпосле ㅤпервых ㅤпубличных ㅤторгов ㅤпроводятся ㅤповторные ㅤпубличные ㅤторги. ㅤНачальная ㅤпродажная ㅤцена ㅤзаложенного ㅤимущества ㅤна ㅤповторных ㅤпубличных ㅤторгах ㅤснижается ㅤна ㅤ15%. ㅤВ ㅤслучае ㅤобъявления ㅤнесостоявшимися ㅤи ㅤповторных ㅤторгов ㅤзалогодержателю ㅤпредоставляется ㅤправо ㅤприобрести ㅤзаложенное ㅤимущество ㅤпо ㅤцене ㅤне ㅤболее, ㅤчем ㅤна ㅤ25% ㅤниже ㅤего ㅤначальной ㅤпродажной ㅤцены ㅤна ㅤпервичных ㅤпубличных ㅤторгах ㅤи ㅤзачесть ㅤв ㅤсчет ㅤпокупной ㅤцены ㅤсвои ㅤтребования, ㅤобеспеченные ㅤзалогом ㅤнедвижимости. ㅤЕсли ㅤзалогодержатель ㅤне ㅤвоспользуется ㅤправом ㅤоставить ㅤпредмет ㅤипотеки ㅤза ㅤсобой ㅤв ㅤтечение ㅤмесяца ㅤпосле ㅤобъявления ㅤповторных ㅤпубличных ㅤторгов ㅤнесостоявшимися, ㅤипотека ㅤпрекращается. ㅤ

Это ㅤположение ㅤподтверждается ㅤПостановлением ㅤПрезидиума ㅤВАС ㅤРФ ㅤ№ ㅤ2339/14 ㅤот ㅤ17 ㅤиюня ㅤ2014 ㅤг. ㅤПрезидиум ㅤВАС ㅤРФ ㅤрассмотрел ㅤзаявление ㅤООО ㅤ«Новинвестком» ㅤо ㅤпересмотре ㅤв ㅤпорядке ㅤнадзора ㅤрешения ㅤАС ㅤКраснодарского ㅤкрая ㅤи ㅤпостановления ㅤФАС ㅤСеверо-Кавказского ㅤокруга. ㅤАС ㅤКраснодарского ㅤкрая ㅤобратил ㅤвзыскание ㅤна ㅤзаложенное ㅤимущество ㅤ(жилой ㅤдом), ㅤпринадлежащее ㅤООО ㅤ«Новинвестком», ㅤпереданное ㅤбанку ㅤ«Петрокоммерц» ㅤпо ㅤдоговору ㅤипотеки. ㅤПервые ㅤторги ㅤбыли ㅤпризнаны ㅤне ㅤсостоявшимися. ㅤПри ㅤэтом ㅤбанк ㅤне ㅤвоспользовался ㅤсвоим ㅤправом ㅤпо ㅤсоглашению ㅤс ㅤзалогодателем ㅤприобрести ㅤзаложенное ㅤимущество, ㅤтакже ㅤбанк ㅤне ㅤобращался ㅤв ㅤсуд ㅤс ㅤкакими-либо ㅤтребованиями, ㅤходатайствами, ㅤзаявлениями. ㅤБанк ㅤпосле ㅤпризнания ㅤповторных ㅤторгов ㅤнесостоявшимися, ㅤно ㅤдо ㅤнаступления ㅤформальной ㅤдаты ㅤпроведения ㅤповторных ㅤторгов, ㅤкоторые ㅤуже ㅤне ㅤмогли ㅤсостояться, ㅤотозвал ㅤисполнительный ㅤлист ㅤпо ㅤданному ㅤпроизводству. ㅤДалее ㅤбанк ㅤвновь ㅤпредъявил ㅤэтот ㅤже ㅤисполнительный ㅤлист ㅤк ㅤпринудительному ㅤисполнению. ㅤСудебный ㅤпристав-исполнитель ㅤвновь ㅤпередает ㅤспорное ㅤимущество ㅤна ㅤреализацию ㅤпутем ㅤпроведения ㅤторгов. ㅤПервые ㅤторги ㅤбыли ㅤпризнаны ㅤнесостоявшимися, ㅤпосле ㅤчего ㅤБанк ㅤобратился ㅤв ㅤАС ㅤКраснодарского ㅤкрая ㅤс ㅤзаявлением ㅤоб ㅤизменении ㅤспособа ㅤи ㅤпорядка ㅤисполнения ㅤрешения ㅤАС ㅤКраснодарского ㅤкрая ㅤпутем ㅤустановления ㅤначальной ㅤпродажной ㅤцены ㅤзаложенного ㅤимущества ㅤв ㅤразмере ㅤсущественно ㅤниже ㅤпервоначальной. ㅤЗаявление ㅤбанка ㅤсудом ㅤбыло ㅤудовлетворено. ㅤООО ㅤполагая, ㅤчто, ㅤпоскольку ㅤбанк ㅤ(залогодержатель) ㅤне ㅤвоспользовался ㅤправом ㅤоставить ㅤпредмет ㅤипотеки ㅤза ㅤсобой ㅤв ㅤтечение ㅤмесяца ㅤпосле ㅤобъявления ㅤнесостоявшимися ㅤповторных ㅤпубличных ㅤторгов, ㅤипотека ㅤпрекратилась, ㅤобратилось ㅤв ㅤАС ㅤКраснодарского ㅤкрая ㅤс ㅤнастоящими ㅤтребованиями ㅤо ㅤпризнании ㅤпрекращенными ㅤдоговоров ㅤипотеки ㅤи ㅤпогашении ㅤв ㅤЕГРП ㅤзаписей ㅤоб ㅤипотеке. ㅤРешением ㅤАС ㅤКраснодарского ㅤкрая ㅤв ㅤудовлетворении ㅤзаявленных ㅤтребований ㅤотказано. ㅤПостановлением ㅤПятнадцатого ㅤарбитражного ㅤапелляционного ㅤсуда ㅤрешение ㅤсуда ㅤпервой ㅤинстанции ㅤоставлено ㅤбез ㅤизменения. ㅤФАС ㅤСеверо-Кавказского ㅤокруга ㅤоставил ㅤбез ㅤизменения ㅤрешение ㅤи ㅤпостановление. ㅤЗакон ㅤоб ㅤипотеке ㅤустанавливает ㅤспециальные ㅤправила ㅤв ㅤотношении ㅤпроцедуры ㅤисполнительного ㅤпроизводства ㅤпо ㅤобращению ㅤвзыскания ㅤна ㅤпредмет ㅤзалога ㅤпо ㅤсравнению ㅤс ㅤЗаконом ㅤоб ㅤисполнительном ㅤпроизводстве, ㅤи ㅤименно ㅤспециальными ㅤнормами ㅤи ㅤследует ㅤруководствоваться ㅤв ㅤданной ㅤситуации. ㅤНа ㅤосновании ㅤэтого ㅤПрезидиум ㅤВАС ㅤпостановил ㅤрешение ㅤАС ㅤКраснодарского ㅤкрая, ㅤпостановление ㅤПятнадцатого ㅤарбитражного ㅤапелляционного ㅤсуда ㅤи ㅤпостановление ㅤФАС ㅤСКО ㅤпо ㅤтому ㅤже ㅤделу ㅤотменить, ㅤпризнать ㅤотсутствующей ㅤипотеку¹⁶.

При ㅤприобретении ㅤкредитором ㅤзаложенного ㅤимущества ㅤв ㅤсобственность ㅤвозникают ㅤследующие ㅤвопросы: ㅤкак ㅤследует ㅤпоступить ㅤприставу ㅤв ㅤслучае, ㅤесли ㅤстоимость ㅤзаложенного ㅤимущества, ㅤпо ㅤкоторой ㅤбыло ㅤосуществлено ㅤоставление ㅤимущества ㅤипотечному ㅤкредитору, ㅤбудет ㅤпревышать ㅤсумму ㅤдолга? ㅤДолжен ㅤли ㅤипотечный ㅤкредитор, ㅤоставивший ㅤсебе ㅤимущество, ㅤудовлетворять ㅤиных ㅤкредиторов ㅤза ㅤсвой ㅤсчет?

Для ㅤответа ㅤна ㅤданный ㅤвопрос ㅤобратимся ㅤк ㅤсудебной ㅤпрактике.

В ㅤрамках ㅤодного ㅤиз ㅤисполнительных ㅤпроизводств ㅤсудебным ㅤприставом-исполнителем ㅤбыло ㅤвынесено ㅤпостановление, ㅤв ㅤсоответствии ㅤс ㅤкоторым ㅤзаложенное ㅤимущество ㅤпередано ㅤипотечному ㅤкредитору ㅤс ㅤусловием ㅤудовлетворения ㅤвсех ㅤтребований ㅤкредиторов, ㅤпользующихся ㅤпреимуществом ㅤперед ㅤтребованиями ㅤзаявителя ㅤв ㅤустановленной ㅤприставом ㅤсумме. ㅤТакже ㅤна ㅤзалогодержателя ㅤприставом ㅤбыла ㅤвозложена ㅤобязанность ㅤпо ㅤпогашению ㅤразницы ㅤмежду ㅤсуммой ㅤзалога ㅤи ㅤпродажной ㅤценой ㅤзаложенного ㅤимущества ㅤна ㅤповторных ㅤпубличных ㅤторгах. ㅤКроме ㅤтого, ㅤпостановлением ㅤпредписано ㅤудовлетворить ㅤтребования ㅤкредиторов, ㅤпользующихся ㅤпреимуществом ㅤперед ㅤтребованиями ㅤзалогодержателя, ㅤс ㅤобязательным ㅤперечислением ㅤразницы ㅤмежду ㅤсуммой ㅤзалога ㅤи ㅤпродажной ㅤценой ㅤпредмета ㅤзалога ㅤна ㅤдепозитный ㅤсчет ㅤслужбы ㅤсудебных ㅤприставов. ㅤПолагая, ㅤчто ㅤданное ㅤпостановление ㅤне ㅤсоответствует ㅤположениям ㅤГК ㅤи ㅤЗакона ㅤоб ㅤипотеке ㅤо ㅤпорядке ㅤреализации ㅤзаложенного ㅤимущества, ㅤзалогодержатель ㅤобратился ㅤв ㅤарбитражный ㅤсуд ㅤс ㅤзаявлением ㅤо ㅤпризнании ㅤпостановления ㅤсудебного ㅤпристава ㅤнезаконным.

Решением ㅤсуда ㅤпервой ㅤинстанции ㅤв ㅤудовлетворении ㅤзаявления ㅤбыло ㅤотказано ㅤсо ㅤссылками ㅤна ㅤнормы ㅤЗакона ㅤоб ㅤисполнительном ㅤпроизводстве.

Окружной ㅤсуд, ㅤрассмотрев ㅤдело ㅤпо ㅤжалобе ㅤвзыскателя, ㅤнашел, ㅤчто ㅤвыводы, ㅤсодержащиеся ㅤв ㅤрешении ㅤсуда ㅤпервой ㅤинстанции, ㅤне ㅤсоответствуют ㅤнормам ㅤматериального ㅤи ㅤпроцессуального ㅤправа. ㅤВо-первых, ㅤсуд ㅤуказал, ㅤчто ㅤтребование ㅤо ㅤвозврате ㅤразницы ㅤмежду ㅤзалоговой ㅤстоимостью ㅤимущества ㅤи ㅤстоимостью ㅤоставления ㅤего ㅤу ㅤкредитора ㅤне ㅤосновано ㅤна ㅤзаконе; ㅤсоответствующие ㅤнормы ㅤотсутствуют ㅤкак ㅤв ㅤГК, ㅤтак ㅤи ㅤв ㅤЗаконе ㅤоб ㅤипотеке. ㅤЧто ㅤже ㅤкасается ㅤобязанности ㅤзалогового ㅤкредитора ㅤудовлетворить ㅤиных ㅤкредиторов ㅤ(предшествующих ㅤему ㅤочередей), ㅤто ㅤокружной ㅤсуд ㅤуказал, ㅤчто ㅤсуд ㅤпервой ㅤинстанции ㅤне ㅤпроверил ㅤдоводы ㅤсудебного ㅤпристава ㅤо ㅤналичии ㅤподобных ㅤкредиторов. ㅤВ ㅤитоге ㅤдело ㅤбыло ㅤнаправлено ㅤна ㅤновое ㅤрассмотрение ㅤв ㅤсуд ㅤпервой ㅤинстанции.

Окружная ㅤпрактика ㅤисходит ㅤиз ㅤтого, ㅤчто ㅤпри ㅤналичии ㅤв ㅤисполнительном ㅤпроизводстве ㅤкредиторов, ㅤимеющих ㅤпреимущественное ㅤправо ㅤна ㅤудовлетворение ㅤсвоих ㅤтребований ㅤперед ㅤзалогодержателем ㅤ(кредиторы ㅤпервой ㅤи ㅤвторой ㅤочереди), ㅤих ㅤтребования ㅤподлежат ㅤбезусловному ㅤудовлетворению ㅤза ㅤсчет ㅤзалогового ㅤкредитора. ㅤКредиторы, ㅤчьи ㅤтребования ㅤобеспечены ㅤзалогом ㅤимущества ㅤдолжника, ㅤвправе ㅤзаключить ㅤсоглашение ㅤо ㅤреализации ㅤпредметов ㅤзалога ㅤединым ㅤкомплексом.

Нарушения ㅤпроцедуры ㅤпроведения ㅤторгов, ㅤкоторые ㅤявляются ㅤоснованием ㅤдля ㅤпризнания ㅤих ㅤнедействительными, ㅤдолжны ㅤбыть ㅤсущественными. ㅤК ㅤтаким ㅤнарушениям ㅤмогут ㅤотноситься: ㅤнарушение ㅤсроков ㅤпроведения ㅤторгов, ㅤмаксимального ㅤразмера ㅤзадатка, ㅤвносимого ㅤучастником ㅤторгов, ㅤправил ㅤоб ㅤинформировании ㅤнеопределенного ㅤкруга ㅤлиц ㅤо ㅤпроведении ㅤторгов ㅤзаложенным ㅤимуществом.

По ㅤЗакону ㅤоб ㅤипотеке ㅤвыигравшее ㅤпубличные ㅤторги ㅤлицо ㅤи ㅤорганизатор ㅤторгов ㅤподписывают ㅤпротокол ㅤо ㅤрезультатах ㅤторгов ㅤв ㅤдень ㅤих ㅤпроведения. ㅤВ ㅤтечение ㅤпяти ㅤдней ㅤс ㅤмомента ㅤвнесения ㅤпокупной ㅤцены ㅤлицом, ㅤвыигравшим ㅤпубличные ㅤторги, ㅤорганизатор ㅤпубличных ㅤторгов ㅤзаключает ㅤс ㅤним ㅤдоговор ㅤкупли-продажи. ㅤЭтот ㅤдоговор ㅤи ㅤпротокол ㅤо ㅤрезультатах ㅤпубличных ㅤторгов ㅤявляются ㅤоснованием ㅤдля ㅤвнесения ㅤнеобходимых ㅤзаписей ㅤв ㅤЕдиный ㅤгосударственный ㅤреестр ㅤправ ㅤна ㅤнедвижимое ㅤимущество ㅤи ㅤсделок ㅤс ㅤним.

В ㅤЗаконе ㅤоб ㅤипотеке ㅤи ㅤГК ㅤРФ ㅤсодержатся ㅤнормы ㅤо ㅤраспределении ㅤсуммы, ㅤвырученной ㅤот ㅤреализации ㅤзаложенного ㅤимущества. ㅤПосле ㅤпокрытия ㅤза ㅤсчет ㅤнее ㅤрасходов, ㅤвызванных ㅤобращением ㅤвзыскания ㅤна ㅤимущество, ㅤостальная ㅤчасть ㅤраспределяется ㅤмежду ㅤзалогодержателем, ㅤпредъявившим ㅤсвои ㅤтребования, ㅤдругими ㅤкредиторами ㅤзалогодателя ㅤи ㅤсамим ㅤзалогодателем. ㅤЭто ㅤделает ㅤорган, ㅤпроизводящий ㅤисполнение ㅤсудебных ㅤрешений. ㅤКогда ㅤвзыскание ㅤна ㅤзаложенное ㅤимущество ㅤобращается ㅤво ㅤвнесудебном ㅤпорядке, ㅤданную ㅤфункцию ㅤвыполняет ㅤнотариус, ㅤкоторый ㅤудостоверил ㅤсоответствующее ㅤсоглашение. ㅤПо ㅤдействующему ㅤзаконодательству, ㅤесли ㅤсумма, ㅤвырученная ㅤпри ㅤреализации ㅤзаложенного ㅤимущества, ㅤнедостаточна ㅤдля ㅤпокрытия ㅤтребования ㅤзалогодержателя, ㅤон ㅤимеет ㅤправо, ㅤпри ㅤотсутствии ㅤиного ㅤуказания ㅤв ㅤзаконе ㅤили ㅤдоговоре, ㅤполучить ㅤнедостающую ㅤсумму ㅤиз ㅤпрочего ㅤимущества ㅤдолжника ㅤ(п. ㅤ5 ㅤст. ㅤ350 ㅤГК).

Гражданское ㅤзаконодательство ㅤРФ, ㅤЗакон ㅤоб ㅤипотеке ㅤпредоставляют ㅤсторонам ㅤзалогового ㅤправоотношения ㅤизбежать ㅤпроцедуру ㅤпубличных ㅤторгов, ㅤвыйдя ㅤза ㅤрамки ㅤзалоговых ㅤотношений ㅤи ㅤвоспользовавшись ㅤинститутами ㅤновации ㅤи ㅤотступного ㅤ(ст. ㅤст. ㅤ409 ㅤи ㅤ414 ㅤГК ㅤРФ). ㅤИными ㅤсловами, ㅤзалогодатель ㅤи ㅤзалогодержатель ㅤвправе ㅤзаключать ㅤмежду ㅤсобой ㅤсоглашение, ㅤсогласно ㅤкоторому ㅤкредитное ㅤобязательство ㅤпрекращается ㅤпутем ㅤпередачи ㅤзалогодателем ㅤпредмета ㅤзалога ㅤв ㅤсобственность ㅤзалогодержателя.

Третьим ㅤ ㅤэтапом ㅤудовлетворения ㅤпретензий ㅤзалогодержателя ㅤиз ㅤстоимости ㅤзаложенного ㅤимущества ㅤявляется ㅤвыселение ㅤзалогодателя ㅤи ㅤлюбых ㅤиных ㅤлиц, ㅤпроживающих ㅤв ㅤжилом ㅤдоме ㅤили ㅤквартире. ㅤВ ㅤнастоящий ㅤмомент ㅤЗаконодатель ㅤ ㅤдопускает ㅤобращение ㅤзалогодержателем ㅤвзыскания ㅤна ㅤзаложенные ㅤжилой ㅤдом ㅤили ㅤквартиру ㅤдаже ㅤза ㅤнезначительные ㅤнарушения ㅤи ㅤпрекращение ㅤправа ㅤпользования ㅤими ㅤзалогодателя ㅤи ㅤлюбых ㅤиных ㅤлиц, ㅤпроживающих ㅤв ㅤжилом ㅤдоме ㅤили ㅤквартире, ㅤвключая ㅤнетрудоспособных ㅤи ㅤнесовершеннолетних ㅤчленов ㅤсемьи ㅤсобственника ㅤжилого ㅤпомещения.

Хуснетдинова ㅤJI. ㅤМ. ㅤсчитает, ㅤчто ㅤнорма, ㅤдопускающая ㅤвыселение ㅤзалогодателя ㅤи ㅤлюбых ㅤиных ㅤлиц ㅤпри ㅤлюбых ㅤнарушениях, ㅤдаже ㅤсамых ㅤнезначительных, ㅤпротиворечит ㅤположению ㅤЗакона ㅤ«Об ㅤипотеке ㅤ(залоге ㅤнедвижимости)», ㅤустанавливающему ㅤвозможность ㅤотказа ㅤв ㅤобращении ㅤвзыскания ㅤна ㅤимущество, ㅤзаложенное ㅤпо ㅤдоговору ㅤоб ㅤипотеке, ㅤесли ㅤдопущенное ㅤдолжником ㅤнарушение ㅤобеспеченного ㅤипотекой ㅤобязательства ㅤкрайне ㅤнезначительно ㅤи ㅤразмер ㅤтребований ㅤзалогодержателя ㅤвследствие ㅤэтого ㅤявно ㅤнесоразмерен ㅤстоимости ㅤзаложенного ㅤимущества. ㅤ

Закона ㅤоб ㅤисполнительном ㅤпроизводстве ㅤраскрывает ㅤсущность ㅤпонятия ㅤвыселения, ㅤа ㅤтак ㅤже ㅤопределяет ㅤего ㅤпорядок. ㅤТем ㅤне ㅤменее, ㅤнесмотря ㅤна ㅤустановление ㅤЗаконодателем ㅤпорядка ㅤвыселения, ㅤв ㅤзаконодательстве ㅤостается ㅤбольшое ㅤколичество ㅤпробелов.

Во-первых, ㅤуказанная ㅤнорма ㅤустанавливает ㅤпорядок ㅤвыселения ㅤна ㅤосновании ㅤисполнительного ㅤлиста. ㅤОднако, ㅤполучение ㅤисполнительного ㅤлиста ㅤможет ㅤстать ㅤдостаточно ㅤпроблематичным ㅤввиду ㅤтого, ㅤчто ㅤв ㅤзаконодательстве ㅤне ㅤразрешены ㅤвопросы ㅤо ㅤвыселении ㅤграждан ㅤс ㅤпредоставлением ㅤиного ㅤжилого ㅤпомещения ㅤили ㅤбез, ㅤсроки ㅤосвобождения ㅤпомещения ㅤи ㅤт. ㅤд. ㅤТаким ㅤобразом, ㅤпорядок ㅤвыселения ㅤв ㅤуказанной ㅤстатье ㅤустановлен ㅤдалеко ㅤне ㅤполностью. ㅤА ㅤисходя ㅤиз ㅤформулировки ㅤч. ㅤ4 ㅤст. ㅤ3 ㅤЖК ㅤРФ: ㅤ«Никто ㅤне ㅤможет ㅤбыть ㅤвыселен ㅤиз ㅤжилища ㅤили ㅤограничен ㅤв ㅤправе ㅤпользования ㅤжилищем, ㅤв ㅤтом ㅤчисле ㅤв ㅤправе ㅤполучения ㅤкоммунальных ㅤуслуг, ㅤиначе ㅤкак ㅤпо ㅤоснованиям ㅤи ㅤв ㅤпорядке, ㅤкоторые ㅤпредусмотрены ㅤнастоящим ㅤКодексом, ㅤдругими ㅤфедеральными ㅤзаконами» ㅤследует, ㅤчто ㅤраз ㅤнет ㅤустановленного ㅤпорядка ㅤвыселения, ㅤне ㅤможет ㅤбыть ㅤи ㅤсамого ㅤвыселения.

Во-вторых, ㅤв ㅤстатье ㅤне ㅤразрешен ㅤвопрос ㅤкуда ㅤдолжны ㅤвыселяться ㅤдолжник ㅤи ㅤиные ㅤпроживающие ㅤс ㅤним ㅤлица. ㅤМожно ㅤпредположить, ㅤчто ㅤлица, ㅤвыселяемые ㅤиз ㅤзаложенного ㅤжилого ㅤпомещения ㅤпри ㅤобращении ㅤвзыскания ㅤна ㅤэто ㅤпомещение, ㅤдолжны ㅤвыселяться ㅤ(при ㅤотсутствии ㅤу ㅤних ㅤиного ㅤпригодного ㅤдля ㅤпроживания ㅤжилого ㅤпомещения) ㅤв ㅤпомещения ㅤманевренного ㅤфонда. ㅤСледовательно, ㅤпри ㅤотсутствии ㅤпомещений ㅤманевренного ㅤфонда ㅤвыселение ㅤзалогодателя ㅤи ㅤчленов ㅤего ㅤсемьи ㅤ ㅤневозможно.

Прежде ㅤвсего, ㅤв ㅤзаконодательстве ㅤнеобходимо ㅤустранить ㅤпробелы, ㅤкасающиеся ㅤмеханизма ㅤпрекращении ㅤправ ㅤпользования ㅤв ㅤслучае ㅤобращения ㅤвзыскания ㅤна ㅤквартиру ㅤили ㅤжилой ㅤдомом, ㅤкоторые ㅤявляются ㅤпредметом ㅤипотеки ㅤи ㅤустановить:

- ㅤперечень ㅤлиц, ㅤкоторые ㅤутрачивают ㅤправо ㅤпользования ㅤжилым ㅤпомещением, ㅤсобственник, ㅤчлены ㅤего ㅤсемьи, ㅤиные ㅤпроживающие ㅤв ㅤквартире ㅤ(доме) ㅤлица;

- ㅤво ㅤвсех ㅤли ㅤслучаях ㅤобращения ㅤвзыскания ㅤна ㅤзаложенное ㅤжилое ㅤпомещение ㅤпрекращаются ㅤэти ㅤправа ㅤили ㅤтолько ㅤв ㅤкаких-то ㅤотдельных ㅤслучаях, ㅤс ㅤуказанием ㅤэтих ㅤслучаев);

- ㅤпорядок ㅤвыселения ㅤграждан ㅤиз ㅤзаложенного ㅤжилого ㅤпомещения ㅤв ㅤслучае ㅤобращения ㅤвзыскания ㅤна ㅤжилое ㅤпомещение ㅤ(срок, ㅤв ㅤтечение ㅤкоторого ㅤжилое ㅤпомещение ㅤдолжно ㅤбыть ㅤосвобождено; ㅤс ㅤпредоставлением ㅤжилого ㅤпомещения ㅤили ㅤбез ㅤпредоставления ㅤтакого ㅤпомещения ㅤи ㅤт.д.);

- ㅤкомпетенция ㅤорганов ㅤопеки ㅤи ㅤпопечительства ㅤпри ㅤвыселении ㅤграждан ㅤиз ㅤжилого ㅤпомещения, ㅤв ㅤкотором ㅤпроживают ㅤнесовершеннолетние, ㅤограниченно ㅤдееспособные ㅤили ㅤнедееспособные ㅤграждане ㅤ(в ㅤчастности, ㅤдолжны ㅤли ㅤпривлекаться ㅤтакие ㅤорганы ㅤк ㅤучастию ㅤв ㅤделе ㅤо ㅤвыселении).

Данные ㅤнормы ㅤдолжны ㅤнайти ㅤотражение ㅤв ㅤГК ㅤРФ, ㅤСК ㅤРФ, ㅤГПК ㅤРФ, ㅤподзаконных ㅤнормативных ㅤактах ㅤоб ㅤорганах ㅤопеки ㅤи ㅤпопечительства; ㅤпорядка ㅤисполнения ㅤрешения ㅤсуда ㅤо ㅤвыселении. ㅤЭти ㅤнормы ㅤотчасти ㅤсодержатся ㅤв ㅤЗаконе ㅤоб ㅤисполнительном ㅤпроизводстве, ㅤно ㅤкак ㅤпоказывает ㅤпрактика, ㅤих ㅤнедостаточно, ㅤа ㅤсодержание ㅤоставляет ㅤжелать ㅤлучшего.

В ㅤГермании ㅤпосле ㅤполучения ㅤжилищного ㅤкредита ㅤгосударство ㅤиспользует ㅤпрямые ㅤ(денежные ㅤдотации ㅤпри ㅤпогашении ㅤпроцентов), ㅤнапример ㅤпогашение ㅤчасти ㅤкредита ㅤпри ㅤрождении ㅤв ㅤсемье ㅤзаемщика ㅤребенка, ㅤи ㅤнепрямые ㅤ(налоговые ㅤльготы) ㅤформы ㅤпомощи ㅤзаемщику, ㅤв ㅤзависимости ㅤот ㅤимущественного ㅤсостояния, ㅤсостава ㅤего ㅤсемьи ㅤи ㅤт.п.

В ㅤнашей ㅤстране ㅤв ㅤнастоящее ㅤвремя ㅤгосударством ㅤтакже ㅤпредпринимаются ㅤмеры ㅤпо ㅤзащите ㅤправ ㅤграждан, ㅤявляющихся ㅤзалогодателями ㅤ(сторонами ㅤдоговоров ㅤипотечного ㅤкредитования). ㅤНаблюдательным ㅤсоветом ㅤАО ㅤ«Агентство ㅤпо ㅤипотечному ㅤжилищному ㅤкредитованию» ㅤодобрил ㅤПравила ㅤреструктуризации ㅤв ㅤипотечных ㅤжилищных ㅤкредитов ㅤ(займов) ㅤдля ㅤотдельных ㅤкатегорий ㅤзаемщиков, ㅤна ㅤосновании ㅤкоторых ㅤАгентство ㅤразработало ㅤСтандарт ㅤреструктуризации ㅤипотечных ㅤкредитов ㅤ(займов) ㅤдля ㅤотдельных ㅤкатегорий ㅤзаемщиков. ㅤОднако ㅤи ㅤздесь ㅤесть ㅤсвои, ㅤчто ㅤназывается ㅤподводные ㅤкамни. ㅤС ㅤодной ㅤстороны, ㅤгосударство ㅤпредоставляет ㅤпомощь ㅤтем ㅤзалогодателям, ㅤкоторые ㅤоказались ㅤнеспособны ㅤпродолжать ㅤисполнять ㅤсвои ㅤобязательства ㅤпо ㅤпогашению ㅤипотечного ㅤкредита, ㅤа ㅤс ㅤдругой ㅤ- ㅤзалогодатель ㅤставится ㅤв ㅤневыгодное ㅤположение, ㅤт.к. ㅤв ㅤпоследующем ㅤон ㅤбудет ㅤисполнять ㅤсвои ㅤобязательства ㅤперед ㅤбанком ㅤи ㅤвыплачивать ㅤсвой ㅤдолг ㅤАО ㅤ«Агентство ㅤпо ㅤипотечному ㅤжилищному ㅤкредитованию. ㅤ

Необходимо ㅤзакрепить ㅤв ㅤзаконодательстве ㅤправо ㅤзалогодателя ㅤпри ㅤисключительных ㅤобстоятельствах, ㅤто ㅤесть ㅤпри ㅤналичии ㅤу ㅤнего ㅤтяжелого ㅤматериального ㅤположения, ㅤобращаться ㅤв ㅤсуд ㅤс ㅤзаявлением ㅤо ㅤпредоставлении ㅤрассрочки ㅤплатежа.

Таким ㅤобразом, ㅤследует ㅤч. ㅤ3 ㅤст. ㅤ348 ㅤГК ㅤРФ ㅤи ㅤст.54.1 ㅤФедерального ㅤзакона ㅤ«Об ㅤипотеке ㅤ(залоге ㅤнедвижимости)» ㅤизложить ㅤв ㅤследующей ㅤредакции: ㅤ«Если ㅤдоговором ㅤо ㅤзалоге ㅤне ㅤпредусмотрено ㅤиное, ㅤобращение ㅤвзыскания ㅤна ㅤимущество, ㅤзаложенное ㅤдля ㅤобеспечения ㅤобязательства, ㅤисполняемого ㅤпериодическими ㅤплатежами, ㅤдопускается ㅤпо ㅤистечении ㅤшести ㅤмесяцев. ㅤЗалогодатель, ㅤкоторый ㅤпроживает ㅤв ㅤединственно ㅤпригодном ㅤдля ㅤпостоянного ㅤпроживания ㅤграждан ㅤжилом ㅤпомещении, ㅤимеет ㅤправо ㅤна ㅤрассрочку ㅤплатежа ㅤпри ㅤпогашении ㅤипотечного ㅤкредита ㅤсроком ㅤна ㅤодин ㅤгод ㅤв ㅤслучае ㅤтяжелого ㅤматериального ㅤположения, ㅤчто ㅤрешается ㅤв ㅤсудебном ㅤпорядке ㅤпри ㅤусловии, ㅤчто ㅤданный ㅤжилой ㅤдом ㅤили ㅤквартира ㅤбыли ㅤзаложены ㅤпо ㅤдоговору ㅤипотеки ㅤв ㅤобеспечение ㅤвозврата ㅤкредитных ㅤсредств, ㅤпредоставленных ㅤна ㅤприобретение ㅤили ㅤстроительство ㅤэтого ㅤжилого ㅤдома ㅤили ㅤквартиры».