МИНОБРНАУКИ РОССИИ

Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего профессионального образования

«Российский государственный гуманитарный университет»

(РГГУ)

ИНСТИТУТ ЭКОНОМИКИ, УПРАВЛЕНИЯ И ПРАВА

ЮРИДИЧЕСКИЙ ФАКУЛЬТЕТ

Кафедра частного права

Адельшина Лилия Ряисовна

ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ДОГОВОРА ИПОТЕКИ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ

Направление подготовки 030500 «Юриспруденция» (бакалавриат)

Бакалаврская работа студента 3-го курса заочной формы обучения

Допущена к защите на ГЭК Зав. кафедрой частного права д.ю.н. профессор _______________ Н.И.Косякова «___» ________ 2015 г.

Научный руководитель канд.ю.н. доц. _______________ Серкова Ю.А. «___» ________ 2015 г.

Москва 2015

Оглавление

Михайлова А. Реформа ГК РФ: залог по новым правилам // [Электронный ресурс]: http://www.garant.ru/article/587204// 16

Министерство экономического развития Российской Федерации от 19.10.2010 № Д23-99 20

Трушина Н. Граждане, покупайте квартиры.//Банкир.ру 20.10.2014 23

Введение

Актуальность дипломной работы. Одним из определяющих факторов социальной политики государства является задача обеспечения граждан жильем, доступным по цене и способу приобретения. Современная государственная жилищная политика РФ направлена на создание таких условий, которые позволили бы населению строить и приобретать качественное жилье не только за счет собственных накопленных средств, но и за счет долгосрочных ипотечных кредитов. Успешное развитие института долгосрочного ипотечного кредитования напрямую зависит от степени участия государства, в том числе эффективности законодательства, созданного для поддержания и развития этого института.

Законодательное регулирование института ипотеки (залог недвижимости) на сегодняшний день осуществляется посредством ряда правовых актов федерального уровня: Гражданский кодекс РФ¹, Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)»², Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»³. При этом следует отметить следующее, Гражданский кодекс РФ прямо определяет, что установленные Федеральным законом «Об ипотеке» правила имеют приоритет перед общими правилами Гражданского кодекса Российской Федерации о залоге. Соотношение же правил других федеральных законов законодатель четко не определил, что порождает ряд проблем, которые возникают в процессе применения данных норм гражданами и компетентными органами.

Договор ипотеки (залог недвижимости) являясь одним из наиболее важных правовых инструментов ипотечных правоотношений, позволяет минимизировать участникам этих правоотношений их правовые риски. Основным нормативным актом, детально регламентирующим договор ипотеки (залог недвижимости), является Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)»⁴. В принятый в конце 90-х годов XX века закон неоднократно вносились различного рода изменения, но по сей день он все еще содержит немало противоречий как внутри себя, так и с иными законами и подзаконными актами, порождая нередко серьезные юридические коллизии.

Актуальным остается вопрос о предмете ипотеки (залог недвижимости) – возможности изменения предмета ипотеки в период действия ипотечного обязательства. В ряде случаев суды рассматривают преобразование, реконструкцию предмета ипотеки как гибель имущества, что в свою очередь является основанием для прекращения ипотечного обязательства.

Также законодательно недостаточно регламентировано такое значимое понятие как существенные условия договора ипотеки (залога недвижимости), закон перечисляет их, но не конкретизирует, что влечет за собой неточное описание предмета договора и как следствие этого - риск признания договора недействительным.

Немало вопросов возникает и в процессе исполнения сторонами договора ипотеки (например, при осуществлении страхования, контроле за сохранностью предмета ипотеки и т.д.). Существуют и другие проблемы, возникающие по причине несовершенства действующего российского законодательства об ипотеке.

Актуальность данной дипломной работы обусловливается наличием коллизий между законами и подзаконными актами, пробелов в действующем законодательстве, регламентирующим отношения сторон по договору ипотеки.

Объектом исследования являются общественные отношения, возникающие из договора ипотеки жилых помещений. Предметом исследования выступают гражданско-правовые нормы, регламентирующие договор ипотеки (залога недвижимости), и сложившаяся на их основе судебная и правоприменительная практика. Анализируются последние изменения в Законе об ипотеке, изменения в части второй ГК РФ и концепция реформирования гражданского законодательства, а также имеющаяся научная литература по исследуемому вопросу.

Цель исследования правовой анализ теоретических и практических проблем правового регулирования договора ипотеки жилого помещения в современных условиях, выработать на основе проведенного исследования предложения и рекомендации по совершенствованию действующего гражданского законодательства и правоприменительной практики в данной области.

Задачи исследования:

- определить правовую природу договора ипотеки жилого помещения с учетом высказанных в научной литературе точек зрения по данному вопросу;

- определить доктринальное понятие договора ипотеки жилого помещения, его специфических признаков и видов;

- сформулировать четкое понятие предмета ипотеки (включая определение объектов недвижимого имущества, которые могут быть в него включены);

- провести анализ, охарактеризовать предмет договора жилого помещения как объекта гражданских прав;

- провести анализ действующей нормативно-правовой базы и сложившейся судебной практики с целью раскрытия содержания существенных условий договора ипотеки;

- охарактеризовать содержание договора ипотеки как совокупность

конкретных прав и обязанностей сторон, их взаимодействие;

- рассмотреть и проанализировать особенности обращения взыскания на заложенное жилое помещение;

- выработать практические рекомендации по совершенствованию действующего законодательства об ипотеке (залоге недвижимости).

Степень освещенности темы исследования. С принятием Закона об ипотеке отмечается всплеск научных исследований доктринальных проблем и правоприменительной практики, касающихся договора ипотеки (залога недвижимости). Появляются на свет официальные комментарии рассматриваемого Федерального закона в редакции таких видных деятелей как М.И. Брагинский, И.Д. Грачев, СП. Гришаев, Б.Д. Завидов, А.Н. Кайль и др. Вопросы эволюции ипотеки в России качестве самостоятельного гражданско-правового института находят отражение в работах С.П. Гришаева, И.В. Довдиенко, А.В. Карпова, А.В. Толкушкиной. Вопросы недействительности договора ипотеки нашли свое отражение в учебной литературе под авторством Н.В. Рабиновича, В.А. Тархова. Одно из последних изданий, посвященных залогу, в том числе недвижимого имущества (ипотеке), является монография под редакцией А.А. Лупу и И.Ю. Оськиной.

Вместе с тем в настоящее время отсутствуют научные работы с комплексным подходом к изучению правового регулирования договора ипотеки как отдельного института гражданского права.

В частности, совершенно не раскрыты и не исследованы особенности заключения договора ипотеки, предусматривающего подробный и четкий анализ существенных условий договора, требований к его форме и последствий признания договора ипотеки недействительным. Отсутствует должным образом аргументированный, комплексный правовой анализ действующего законодательства об ипотеке на предмет наличия противоречий, пробелов и недоработок.

Метод исследования : общенаучные методы (анализ и обобщение судебной практики, использование аналогии закона при разрешении тех или иных вопросов правового регулирования института ипотеки);

сравнительно-правовой метод (установление сходств и различий между нормативно-правым регулированием отдельных вопросов института ипотеки ФЗ «Об ипотеке» и др.; установление сходств и различий между правопониманием норм законов, регулирующих ипотечные отношения в теории и судебной практике) ;

формально-юридический (на основе обобщения теоретических работ и судебной практики сформулировать понятия института ипотеки)

Структура настоящего исследования. Работа состоит из введения, двух глав, заключения, списка литературы (библиографии), а также списка использованных нормативных и иных документов. Каждая глава состоит из параграфов, посвященных различным аспектам правового регулирования договора ипотеки (залога недвижимости).