2. Форма, строк та сторони договору найму житлового приміщення

Сторони договору найму є наймодавець та наймач.

Наймодавцем може виступати як власник житлового приміщення (держава, місцевий орган самоврядування, громадська організація), так і уповноважена власником особа (житлово-експлуатаційна організація).

Наймачем може бути лише громадянин. ЦК в ст. 813 передбачає, що наймачем може виступати і юридична особа, але вона може використовувати житло лише для проживання в ньому фізичних осіб.

Договір найму може укладатися лише з повнолітніми громадянами. У тих випадках, коли в квартирі залишаються проживати неповнолітні діти, договір найму укладається з опікуном дитини. Неповнолітні діти віком від 15 до 18 років можуть укладати договір самі за згодою батьків (усиновителів) або піклувальників (ст..13 ЦКУ)

Особливістю цього договору є те, що права та обов'язки виникають не лише у наймача, а, як правило, й у осіб, які постійно проживають разом з ним (ст. 816 ЦК).

Договір найму житлового приміщення у приватному житловому фонді спрямований на передачу житла у тимчасове користування і тому, як правило, укладається на визначений строк. У ЦК України договір найму житла укладається на строк, встановлений договором, а якщо в договорі передбачено, що він не визначений, договір вважається таким, що укладений на п'ять років (ст. 821).

Договір найму житлового приміщення в державному, комунальному і громадському житлових фондах спрямований на передачу житла в постійне користування і по суті є довічним.

Форма - договір найму житлового приміщення в будинках державного, комунального та громадського житлових фондів укладається в письмовій формі на підставі ордера на житлове приміщення між наймодавцем (ЖЕО) і наймачем — громадянином, на ім'я якого видано ордер.

3. Поняття члена сімї наймача жилого приміщення

До членів сім'ї наймача належать другий з подружжя, їх діти та батьки. Членами сім'ї наймача може бути визнано й інших осіб, якщо вони постійно проживають разом з наймачем і ведуть з ним спільне господарство.

У частині 1 ст. 64 та ст. 160 Житлового кодексу передбачено, що члени сім'ї наймача, які проживають разом з ним, користуються усіма правами і несуть усі обов'язки нарівні з наймачем. Повнолітні члени сім'ї наймача несуть солідарну з ним відповідальність за зобов'язаннями, що випливають з договору.

Дружиною наймача є особа, з якою наймач перебуває у зареєстрованому шлюбі (термін "дружина" стосується не тільки жінки, а й чоловіка), права та обов'язки дружини наймача виникають водночас з наймачем у разі внесення до ордера її прізвища та спільного вселення у житлове приміщення. Дружиною наймача є також особа, яка вселилась у найняте приміщення після реєстрації шлюбу з наймачем для створення сім'ї і постійного проживання у найнятому житловому приміщенні.

Неповнолітні діти наймача та його дружини належать до членів сім'ї наймача, оскільки за ст. 29 ЦК України місцем проживання неповнолітніх дітей є місце проживання їх батьків, а повнолітні діти наймача і його дружини є членами сім'ї наймача лише в тому разі, якщо вони проживають разом з наймачем.

Поняття члена сім'ї за сімейним законодавством не можна ототожнювати з поняттям члена сім'ї наймача за житловим законодавством. Так, до членів сім'ї за сімейним законодавством належать особи, пов'язані між собою шлюбом та спорідненістю, а до членів сім'ї наймача ці особи належать лише тоді, коли вони проживають разом з наймачем. Якщо, наприклад, подружжя проживає в одному житловому приміщенні і чоловік — наймач цього приміщення, то його дружина є не лише членом сім'ї цієї особи, а й членом сім'ї наймача. А в тому разі, коли дружина цієї особи живе окремо і має самостійне право на інше житлове приміщення, то вона хоч і є членом сім'ї свого чоловіка, проте не є членом сім'ї наймача. Таке саме правило застосовується і до повнолітніх дітей наймача, які живуть окремо від батьків, та до батьків наймача і його дружини.

Членами сім'ї наймача можуть бути визнані й інші особи, якщо вони постійно проживають разом з наймачем та ведуть з ним спільне господарство. До таких осіб належать не тільки родичі наймача та його дружини, а й особа, з якою наймач фактично перебуває у шлюбних відносинах, опікуни, утриманці наймача тощо. Зазначені особи можуть бути віднесені до членів сім'ї наймача за умови, якщо вони не тільки постійно проживають разом з наймачем, а й ведуть з ним спільне господарство, наявність родинних зв'язків при цьому не обов'язкова.

Згідно з ч. З ст. 64 Житлового кодексу особи, які перестали бути членами сім'ї наймача (наприклад, у зв'язку з розірванням шлюбу між наймачем та його дружиною), але продовжують проживати в одному з ним житловому приміщенні, мають такі самі права та обов'язки, як наймач і члени його сім'ї.

Обов’язковою умовою для визнання особи членом сім’ї окрім спільного проживання є ведення з наймачем спільного господарства. Відсутність прописки не може бути достатньою підставою для відмови у визнанні особи членом сім’ї наймача.