Задача 3

Определить:

1. Корректировку на разницу в площади.

2. Корректировку на наличие бани.

3. Корректировку на наличие бассейна.

	Объекты
	1	2	3	4
Площадь, м2	200	200	250	250
Баня	есть	нет	есть	нет
Бассейн	есть	есть	есть	нет
Цена продажи, $	44000	40000	55000	50000

Решение:

1. Корректировка на разнице в площади (1 и 3).

55000 – 44000 = 11000.

2. Корректировка на наличие бани (1 и 2).

44000 – 40000 = 4000.

3. Корректировка на наличие бассейна (1 и 4).

50000 – 11000 + 4000 + Х = 44000, где Х корректировка на наличие бассейна

Х = 44000 – 50000 + 11000 – 4000 = 1000.

Задача 4

Определите медиану и установленную корректировку:

	Цена продажи, $
	Пара 1	Пара 2	Пара З	Пара 4	Пара 5
Дом с садом	55000	60000	52000	47000	48500
Дом без сада	51000	57000	50000	45000	43000

Решение:

1. Разница:

1 пара – 4000 (55000 - 51000)

2 пара – 3000

3 пара – 2000

4 пара – 2000

5 пара – 5500

2. Медиана:

4000 + 3000 + 2000 + 2000 + 5500 / 5 = 16500 / 5 = 3300

3. Корректировка:

+ 3300.

Задача 5

Разместите в необходимом порядке корректировки и определите рыночную стоимость участка земли, если имеется следующая информация по сопоставимому участку, проданному за $60 000.

Характер корректировки	Величина корректировки, %
Особые условия передачи прав собственности	-10
Условия продажи	-5
Рыночные условия	-7
Физические характеристики	-5
Форма	-3
Местоположение	+10

Решение:

1. Общая величина корректировки

0,9 * 0,95 * 0,93 – 0,05 – 0,03 + 0,1 = 0,81515

2. Рыночная стоимость участка земли

$60000 * 0,81515 = $48909.

Задача 6

Сопоставимый участок земли с улучшениями продан за $50 000. Определить рыночную стоимость участка с улучшениями.

Характер	Величина корректировки, в относительных величинах
Физические характеристики	1,05
Рыночные условия	0,92
Условия продажи	1,1
Переданные права на недвижимость	1,04

Решение:

1. Общая величина корректировки

1,04 * 1,1 * 0,92 + 0,05 = 1,10248

2. Рыночная стоимость участка земли с улучшениями

50000 * 1,10248 = 55124

Примеры решения задач на доходный метод оценки недвижимости:

Задача 1

Следующая информация была получена после проведения достаточного объема исследований, включая анализ парных продаж и опрос участников рынка, в том числе агентов по аренде, других оценщиков, владельцев собственности и пр. Величина арендной платы оценена в $160 в месяц. Используя валовой рентный мультипликатор (ВРМ), выведенный из полученной информации, определить рыночную стоимость объекта недвижимости.

Объект продажи	Месячная арендная плата, $	Цена продажи, $
1	130	16200
2	140	17500
3	150	18900
4	160	18900
5	170	19300

Решение:

ВРМ = цена продажи / арендная плата

1. ВРМ₁ = $16200 / $130 = 124,6154

2. ВРМ₂ = $17500 / $140 = 125

3. ВРМ₃ = $18900 / $150 = 126

4. ВРМ₄ = $18900 / $160 = 118,125

5. ВРМ₅ = $19300 / $170 = 113,5294

6. Медиана ряда = (124,6154 + 125 + 126 + 118,125 + 113,5294) / 5 = 121,454

7. Рыночная стоимость = ВРМ * арендная плата = 121,454 * $160 = $19432,64