Примеры решения задач на затратный метод оценки недвижимости

Задача 1

Срок экономической жизни здания 120 лет. Оценить эффективный возраст здания по результатам продажи, если стоимость продажи $ 75000, стоимость участка $ 17000, стоимость восстановления $ 74000.

Решение:

1. Стоимость здания с учетом износа: стоимость продажи – стоимость земли

$ 75000 – $ 17000 = $ 58000

2. Суммарный износ: стоимость восстановления – стоимость здания с учетом износа

$ 74000 – $ 58000 = $ 16000

3. Среднегодовой коэффициент износа: суммарный износ / стоимость восстановления

$ 16000 / $ 74000 = 0,216

4. Эффективный возраст: среднегодовой коэффициент износа х срок экономической жизни здания

0,216 х 120 лет = 25,92 лет

Задача 2

Определить стоимость восстановления, если эффективный возраст здания 50 лет, срок экономической жизни 100 лет, стоимость продажи $200000, стоимость участка $15000.

Решение:

1. Стоимость зданий с учетом износа: стоимость продажи – стоимость участка

$ 200000 – $ 15000 = $ 185000

2. Среднегодовой коэффициент износа: эффективный возраст здания / срок экономической жизни

50 лет / 100 лет = 0,5

3. Пусть стоимость восстановления – Х, тогда суммарный износ: стоимость восстановления – стоимость здания с учетом износа

Х – $ 185000

4. Среднегодовой коэффициент износа: суммарный износ / стоимость восстановления

(Х – $ 185000) / Х = 0,5

Х – $ 185000 = 0,5Х

0,5Х = $ 185000

Х = $ 370000

Задача 3

Склад 40 х 50 м имел удобное расположение около основной дороги. Но в прошлом году было завершено строительство нового шоссе, которое оттянуло основной поток машин на 5 км от старой дороги, рядом с которой находится объект оценки. В результате уровень арендной платы упал на 20 центов / м² в год по сравнению с тем, какой она была бы, будь склад ближе к новому шоссе. Обычный годовой валовой рентный мультипликатор для такого объекта в данном районе равняется 5. Какова сумма экономического устаревания, вызванного изменением окружающей среды?

Решение:

1. Площадь, с которой взимается арендная плата:

40 м х 50 м = 2000 м²

2. Потери прибыли в месяц:

2000 м² х $ 0,2 = $ 400

3. Экономическое устаревание за год:

$ 400 х 5 = $ 2000

Задача 4

Для небольшого магазинчика требуется дополнительное охранное оборудование. Его можно приобрести и установить за $ 4000. Кроме того, освещение производится лампами накаливания, тогда как сейчас необходимы галогеновые. Затраты на такую замену составляют $ 12000. Магазинчик имеет общую полезную площадь 100 м², высота потолка 2,5 м. Ежегодная потеря арендной платы составляет 4 цента за м². Валовой рентный мультипликатор равен 5. Определить вид устаревания и сумму устранимого неустранимого устаревания.

Решение:

1. Требуемые расходы (устранимое функциональное устаревание):

$ 4000 + $ 12000 = $ 16000

2. Потери прибыли (неустранимый экономический износ):

100 м² х $ 0,04 х 5 = $ 20

Примеры решения задач на метод сравнительного анализа продаж для оценки недвижимости

Задача 1

	Сравниваемый объект	Корректировки на независимой основе (сложить)	Корректировки на кумулятивной основе (перемножить)
Цена	50000
Дата	6 месяцев назад	+ 5 %	1,05
Местоположение	на 8 % лучше, чем у данного	- 8 %	0,92
Удобства	на 10 % хуже, чем у данного	+ 10 %	1,1
Состояние	на 4 % хуже, чем у данного	+ 4 %	1,04
Общая корректировка		+ 11 %	1,105104
Уточненная стоимость сопоставимого объекта		55500	55255,2

Задача 2

Определить:

1. Корректировку на разницу в площади.

2. Корректировку на наличие сада.

3. Корректировку на наличие гаража.

	Объекты
	1	2	3	4
Площадь, м2	150	150	200	200
Гараж	есть	есть	есть	нет
Сад	есть	нет	есть	нет
Цена продажи, $	32000	30000	45000	40000

Решение:

1. Корректировка на разницу в площади равна $ 13 000 (выбираются сопоставимые объекты – 1 и 3)

45000 – 32000 = 13000.

2. Корректировка на наличие сада равна $2000 (1 и 2)

32000 – 30000 = 2000.

3. Корректировка на наличие гаража (1 и 4)

45000 – 40000 = 5000 – корректировка на наличие гаража и сада.

Корректировка на наличие сада равна 2000, значит

5000 – 2000 = 3000 – корректировка на наличие гаража равна 3000.