1.3. Общая классификация объектов недвижимости

Классификация – это распределение множества объектов недвижимости на их подмножества по сходству или различию в соответствии с избранными признаками и методами. Она облегчает процесс изучения недвижимого имущества, позволяет найти внутренние закономерности, определяющие состояние и изменения его потребительских и рыночных свойств.

Объектами классификации являются элементы изучаемого множества (здания, сооружения и т.д.).

Признаки классификации – наиболее существенные и практически важные свойства и характеристики объектов, служащие основанием для их группировки или деления (рис.4).

Рис. 4. Понятие с классификации недвижимого имущества (вещей)

Классификацию проводят, используя следующие четыре правила деления объема понятий.

1. В одной и той же классификации необходимо применять одно и то же основание.

2. Соразмерность деления — сумма членов (видов, разновидностей, групп) классификации должна равняться объему изучаемого класса.

3. Члены классификации должны взаимно исключать друг друга, т.е. не пересекаться.

4. Непрерывность и последовательность подразделения на виды, подвиды и т.д.

Иерархический метод классификации — последовательное (по сту­пеням) разделение множества недвижимых объектов на соподчинен­ные группы. На каждой ступени классификации образуются разнород­ные группы предметов. При этом глубина классификации (число ступеней) может быть различной и включать несколько ступеней. На­пример, производственные здания по признаку этажности делятся на одно-двух- и многоэтажные (первая ступень). Последние, в свою оче­редь, по виду освещения подразделяются на строения с естествен­ным, искусственным и совмещенным освещением (вторая ступень) и т.д.

Фасетный метод классификации, предполагающий параллельное разделение множества объектов недвижимости на независимые группы (виды, подвиды), имеет особенности:

- наличие только одной ступени классификации;

- разделение множества объектов может осуществляться по разным признакам;

- высокая информационная насыщенность (рис. 5,6).

При общей классификации недвижимого имущества степень дробления может ограничиваться исходя из принципа разумной целесообразности, достаточного для углубленного анализа состояния объектов и рыночной их оценки.

Признаки

Рис. 5. Общая классификация объектов недвижимости фасетным методом по разным признакам

Рис. 6. Общая классификация зданий фасетным методом по одному признаку

1.4. Особенности недвижимости как товара

Недвижимое имущество как товар – это объект (купли-продажи, дарения, залога и т.д.), удовлетворяющий различные реальные или потенциальные потребности и имеющий определенные качественные и количественные характеристики (рис.7 ).

Рис.7. Взаимосвязь потребительских и инвестиционных свойств недвижимости как товара

Недвижимые вещи как товары включают в себя одновременно и благо, необходимое потребителям, и затраты или инвестиции, без которых владение или пользование ими практически невозможно.

Эти качества недвижимости проявляются в виде их полезности, редкости, ограниченности. Если земля, вода и недра не были бы ограничены и исчерпаемы, они были бы бесплатными как воздух. Общую потребительскую ценность недвижимости составляет ее полезность, то есть возможность использования недвижимости как осуществления определенной экономической функции (выращивания урожая, выпуска промышленных товаров, оказания услуг) или личного потребления.

Полезность – это способность недвижимости удовлетворять потребности владельца именно в данном месте и в течение соответствующего периода времени.

Недвижимое имущество, в первую очередь земля, имеет особые потребительские свойства (табл.2).

Таблица 2Специфические свойства земли как товара

СВОЙСТВА	ХАРАКТЕРИСТИКА
1	2
1. Назначение	Многофункциональное: Экологическое, социальное, экономическое. - Средство производства, предмет труда, пространственный базис любого бизнеса
2.Форма функционирования в сфере предпринимательства	Натурально-вещественная и стоимостная
3. Происхождение	Невоспроизводимая, естественная часть природы, базовый ресурс всех благ, существует независимо от воли людей
4. Степень подвижности	Абсолютно неподвижна, нельзя физически переместить в более удобное место. Большая зависимость цены от место положения.
5.Длительность хозяйственного кругооборота	Бесконечное использование в общем и частном
6.Состояние потребительской формы в процессе использования	Сохраняется натуральная форма в течение всего периода использования и неиспользования
7. Износ в процессе использования	Не изнашивается, не разрушается, не теряет своих полезных свойств, а улучшается при рациональном использовании
8. Изменение стоимости во времени	Потенциально стоимость не снижается, а повышается из-за растущего дефицита ее, инфляции и прочих факторов
9. Количество	Постоянно, не воспроизводится в натуре
10. Качество	Определяется уникальным местоположением и плодородием, восстанавливаемым естественным путем, рельефом и т.д.
11. Взаимозаменяемость	Не может быть заменена никаким другим ресурсом
12. Оборотоспособность на рынке	Отдельные виды земель ограничены или исключены из хозяйственного оборота
13.Возможность сервитута	Право ограниченного пользования чужим земельным участком
14. Формирование потребительной стоимости	Осуществляется естественными силами в течение тысячелетий, приложением труда и капитала
15. Особый способ распоряжения землей	Землеустроительные действия