Тема 1: Недвижимость в современных условиях

1. Недвижимость: сущность, виды, основные признаки, свойства.

2. Место недвижимости в рыночной системе

3. Общая классификация объектов недвижимости

4. Особенности недвижимости как товара

5. Жизненный цикл объектов недвижимости

6. Износ и амортизация недвижимости

1. Недвижимость: сущность, виды, основные признаки, свойства

Недвижимость – это земельные участки и все то, что с ними прочно связано, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. В то же время российские законы включают в недвижимое имущество и приравненные к нему вполне движимые вещи (воздушные и морские суда и др.) не по родовым видовым признакам, что было бы вполне понятно, по целесообразности распространения на них специального правового режима, установленного для действительно недвижимых объектов. Определение сущности недвижимости только с материально- вещественной стороны имеет важное значение во многих отраслях знаний, но явно недостаточно и далеко не исчерпывает всей совокупности признаков, свойственных его содержанию.

В теории и практике следует различать понятие недвижимого имущества как материального (физического) объекта и как комплекса экономико-правовых и социальных отношений, обеспечивающих специальный порядок распоряжения им и особую устойчивость прав (рис. 1).

НЕЖВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО

ФИЗИЧЕСКИЙ ОБЪЕКТ

ОБЪЕКТЭКОНОМИЧЕСКИХ ОТНОШЕНИЙ

ОБЪЕКТ ПРАВОВЫХ ОТНОШЕНИЙ

-месторасположение

- объем

- размер

- внешняя среда

- физические

характеристики

- площадь и границы

- и др

- товар

- полезность

- доходность

- стоимость

- цена

- налогообложение

- ликвидность

- капитал в вещественной

форме

- и др

ОБЪЕКТ ОБЩИХ СОЦИАЛЬНЫХ ОТНОШЕНИЙ (ЗЕМЛЯ)

- место обитания людей

- условия жизни людей

- источник благ

-невосполнимый природный ресурс

- право собственности

- вещественные права:

-право залога

-право постоянного пользования

- траст

- право хозяйственно

го ведения и др

- основа свободы и независимости

- условие формирования среднего слоя

- престижность владения

- многофункциональное назначение

Рис.1. Недвижимость как комплекс отношений

Любой объект недвижимости в реальной действительности суще­ствует в единстве физических, экономических, социальных и право­вых свойств, каждое из которых может в соответствующих случаях вы­ступать в качестве основного (определяющего) в зависимости от жизненных ситуаций, целей и стадий анализа.

Географическая концепция отражает физические (технические) ха­рактеристики недвижимости: конструкцию и материал строений, раз­меры, местоположение, климат, плодородие почв, улучшения, окру­жающую среду и другие параметры, более подробно рассматриваемые в следующей главе. Все объекты недвижимости подвергаются воздей­ствию физических, химических, биологических, техногенных и дру­гих процессов. В результате постепенно изменяются их потребительс­кие качества и функциональная пригодность, состояние которых учитывается при совершении сделок, владении и пользовании имуще­ством.

Экономическая концепция рассматривает недвижимость как эффек­тивный объект инвестирования и надежный инструмент генерирова­ния дохода. Основные экономические элементы недвижимого имуще­ства — стоимость и цена — первично возникают из его полезности, способности удовлетворять различные потребности и интересы людей. За счет налогообложения владельцев недвижимости формируются му­ниципальные бюджеты и реализуются социальные программы.

На юридическом уровне недвижимость — совокупность публичных и частный прав, устанавливаемых государством с учетом отечествен­ных особенностей и международных норм. Частные права могут быть неделимыми или частичными (совместное имущество) и разделенны­ми на основе физического горизонтального и вертикального разграни­чения имущества на подземные ресурсы, поверхность земельных учас­тков, строения на них и воздушное пространство. В России, как и в других промышленно развитых странах мира, законодательно гаран­тировано частным лицам право покупать, продавать, сдавать в аренду или передавать имущество либо права на владение и пользование им другим гражданам и предприятиям, т.е. свободно распоряжаться своей собственностью. Однако, когда частная собственность на недвижимость приходит в противоречие с общественными интересами, она переста­ет относиться к юрисдикции частного права. Закон (ст. 239 ГК РФ) предусматривает изъятие у частных лиц для государственных или му­ниципальных нужд земельного участка вместе с расположенными на нем зданиями и сооружениями путем выкупа или продажи с публич­ных торгов. Существуют и другие формы государственного регулирова­ния владения и пользования недвижимостью: строительные ограниче­ния» система зонирования, требования по охране окружающей среды и др.

Социальная роль недвижимого имущества состоит в удовлетворе­нии физиологических, психологических, интеллектуальных и других потребностей людей. Все, что нужно человеку для выживания и дос­тойной жизни, он получает в конечном счете от земли. Владение не­движимостью престижно в общественном сознании и необходимо для формирования цивилизованного среднего социального слоя.

В мировой практике под недвижимостью понимается земельный участок и все, что находится под ним с проекцией к центру земли, и все, что находится над ним, продленное в бесконечность, включая постоянные объекты, присоединенные к нему природой (деревья, вода и др.) или человеком, а также права на эти объекты.

Понятие недвижимого имущества в международной практике мож­но представить в виде пяти блоков, четыре из которых отражают физи­ческий состав, а пятый — юридическое содержание:

В общем случае частный собственник земельного участка считается владельцем и всех его составных частей: природных ресурсов в виде минеральных залежей, находящихся в недрах под участком, и соответ­ствующего воздушного пространства над участком. Но собственник имеет право распоряжаться таким объемом воздушного пространства над землей, который он может разумно использовать с учетом законо­дательных ограничений, и, в частности, полного суверенитета прави­тельства над навигационным воздушным пространством страны, т.е. право на воздушное пространство является ограниченным. Не абсо­лютно и право собственника участка на недра. В ряде районов США права на подземные минеральные ресурсы принадлежат государству, а не собственнику недвижимости. В то же время владелец недвижимого объекта имеет право на доступ к солнечному свету.

Негосударственные субъекты собственности на землю в России имеют права не на все недра, соответствующие их земельному участ­ку, а только на общераспространенные полезные ископаемые (глина, песок и т.п.). Залежи угля, нефти, руды и т.д. не включаются в состав недвижимого имущества частного собственника земельного участка, так как недра принадлежат государству полностью. Не входит в физи­ческий, следовательно, и в экономико-правовой состав недвижимого имущества и воздушное пространство над поверхностью земельного участка того или иного частного собственника. Оно имеет общественный характер и принадлежит правительству. Только на землях государствен­ного фонда понятие недвижимости включает все его составные части в вертикальной проекции.

Каждый объект недвижимости и все они вместе взятые имеют су­щественные (родовые) признаки, позволяющие отличить их от движи­мых вещей, и видовые, характеризующие особенности объектов по однородным группам (табл. 1).

Таблица 1 Основные признаки недвижимости

№	ПРИЗНАКИ	СОДЕРЖАНИЕ (состояние)
1	2	3
	СУЩНОСТНЫЕ (родовые)
1.	Степень подвижности	Абсолютная неподвижность, неперемещаемость в пространстве без ущерба функциональному назначению
2.	Связь с землей	Прочная физическая и юридическая
3.	Форма функционирования	Натурально-вещественная и стоимостная
4.	Состояние потребительской формы в процессе использования	Не потребляется, сохраняется натуральная форма в течение всего срока эксплуатации
5.	Длительность кругооборота (долговечность)	Многократное использование, а земли – бесконечно при правильном использовании
6.	Способ переноса стоимости в производственном процессе или потери потребительских свойств	Постепенно по мере износа и накопления амортизационных отчислений
7.	Общественное значение	Пользование объектом часто затрагивает интересы многих граждан и других собственников, интересы которых защищаются государством
	ВИДОВЫЕ (частные)
8	Технические и технологические характеристики (место расположение, функциональное назначение, состояние и др.)	Определяются конкретными частными показателями в зависимости от вида недвижимости и целесообразности распространения особого режима использования на другое имущество

Фундаментальные основные свойства недвижимости — неподвиж­ность и материальность или непотребляемость, на которых базируются все остальные ее родовые и видовые признаки.

Существуют и пограничные понятия между движимыми и недвижи­мыми вещами. В России им еще не присвоены специальные термины, а в зарубежной практике они именуются фиксчерсами и ЧЭТЛами. Фиксчерс — это движимые предметы, прикрепленные к земле или размещенные в зданиях и сооружениях так, что они стали неотъемле­мой частью объекта недвижимости (например, оборудование отопи­тельной системы и водопроводы, электрооборудование, лифт, вторые металлические двери). ЧЭТЛ — любой набор прав и интересов, не со­ставляющих в сумме полное (абсолютное) право собственности на не­движимость или ее составные части. Это права аренды, хозяйственного ведения, преимущественного приобретения, специальное право на участие в управлении приватизируемыми предприятиями («золотая акция») и т.д.

Различие между недвижимостью и движимым имуществом (лич­ной собственностью) на практике не столь очевидно, как может пока­заться на первый взгляд, тем более, что некоторые виды могут перехо­дить из недвижимой категории в движимую. Например, посев на кор­ню — недвижимость, а снятый урожай может следовать за собственни­ком.

Разграничение недвижимого и движимого имущества в разных стра­нах проводится неодинаково. Так, во Франции считаются недвижимы­ми все предметы, помещенные на земельный участок для его обслу­живания, — животные, сельскохозяйственные машины и орудия и т.п., а в США — земля и все, что с ней прочно связано, и воздушное про­странство.

При отнесении того или иного «пограничного» предмета к недви­жимости или личной собственности надо учитывать одновременно три фактора:

* характер связи с объектом недвижимости: личные предметы можно легко перемещать без ущерба для них и недвижимому имуществу;

* намерение сторон, определяющих тип связи предмета с недви­жимостью, т.е. предусматривается. Оставить его навсегда в установлен­ном месте или изъять при совершении сделки;

* стоимость предмета — при использовании больше года иму­щество относится к основным фондам, которые, однако, не всегда считаются недвижимыми. Предметы с небольшим сроком полезного использования, несмотря на намерения сторон не могут считаться ком­понентом объекта недвижимости.

Однопорядковые термины «недвижимое имущество», «недвижимые вещи», «недвижимость» могут использоваться в зависимости от кон­текста для отражения экономических, правовых или географических (физических) отношений. Конечно, для целей углубленного анализа всегда можно представить недвижимое имущество как физический объект + права на него + стоимость и доходы. В США применяется еще один термин «недвижимая собственность» — это права на владение, переходящие вместе с недвижимостью.