7. Тсж, юридический статус и права

Товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.

Устав товарищества собственников жилья принимается на общем собрании, которое проводится в порядке, установленном статьями 45 - 48 настоящего Кодекса, большинством голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

Число членов товарищества собственников жилья, создавших товарищество, должно превышать пятьдесят процентов голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

Товарищество собственников жилья создается без ограничения срока деятельности, если иное не предусмотрено уставом товарищества.

Товарищество собственников жилья является юридическим лицом с момента его государственной регистрации. Товарищество собственников жилья имеет печать со своим наименованием, расчетный и иные счета в банке, другие реквизиты.

8. Управление развитием и эксплуатацией имущественных комплексов и других производственных и коммерческих объектов недвижимости.

Создание собственной службы эксплуатации на объекте недвижимости, как правило, требует управленческих, временных усилий и финансовых затрат, включающих в себя найм и обучение персонала, получение необходимых сертификатов и допусков, закупку оборудования, необходимого запаса расходных материалов и аварийного запаса и многое другое.

При этом решении, также, необходимо учитывать риск неправильного планирования и дополнительных расходов на исправление подобных ошибок.

Именно поэтому, один из самых удобных и современных способов управления и эксплуатации объекта – передача этого процесса на аутсорсинг профессиональной управляющей компании.

Управляющие компании предоставляют следующие услуги:

• Разработка программы содержания и развития объекта недвижимости;

• Организация эксплуатации объекта недвижимости;

• Организация охраны, службы ресепшна, корпоративного питания;

• Оптимизация расходов, связанных с содержанием объекта недвижимости;

• Поиск и ротация арендаторов;

• Организация сбора платежей;

• Составление и реализация финансового плана содержания и развития объекта недвижимости;

• Представление интересов в любых контролирующих и проверяющих органах;

• Многое другое, по желанию заказчика.

9. Управление развитием и эксплуатацией объектов нежилой недвижимости, находящейся в государственной и муниципальной собственности.

Государственное имущество может быть использовано государственными организациями и предприятиями (на праве оперативного управления или хозяйственного ведения), а также передаваться в пользование частным лицам, если они способны более эффективно его применять в соответствии с назначением и развивать функциональные характеристики. Во втором случае в государственный бюджет поступает часть дохода, получаемого негосударственными хозяйствующими субъектами.

В 1999 г. была разработана Концепция управления государственным имуществом и приватизации в Российской Федерации. Согласно Концепции, четко определены цели, задачи и механизм реализации управленческих функций в отношении разных форм функционирования государственной собственности.

От имени государства функции управления выполняют Правительство, различные министерства (Минимущества РФ, отраслевые, Министерство антимонопольной политики) и ведомства (Российский фонд федерального имущества, Росземкадастр, Федеральная комиссия по ценным бумагам, Федеральная служба по финансовому оздоровлению и банкротству и др.). Специализированные учреждения управляют различными типами недвижимого имущества: жилищным фондом, производственными и непроизводственными объектами, недрами, земельными и лесными ресурсами. На местах интересы государства реализуют государственные представители, доверительные управляющие.

Функционирование большей части недвижимости, принадлежащей государству, происходит в рамках государственных казенных учреждений, унитарных предприятий и акционерных обществ, часть акций которых принадлежит государству.

Казенные учреждения

Целями управления государственной недвижимостью, на базе которой работают казенные учреждения, является наиболее эффективное ее использование, прежде всего, для реализации стратегических интересов государства, содействия социально-экономическому развитию страны и в гораздо меньшей степени для извлечения прибыли. Первая цель требует определения оптимального количества объектов недвижимости разного функционального назначения и поддержания их в работоспособном состоянии. Главным здесь является предоставление в достаточном объеме социально значимых услуг (обороны и правопорядка, воздушного и железнодорожного транспорта, образования, здравоохранения и иных). Управление государственной собственностью сводится к определению основных направлений деятельности государственных учреждений и контролю за их выполнением. Задачи улучшения финансовых показателей их деятельности в качестве главных не ставятся.

Государственные унитарные предприятия

Гораздо сложнее управление недвижимостью, функционирующей в рамках государственных унитарных предприятий и акционерных обществ. Здесь уже ставятся задачи не только обеспечения нормального функционирования объектов, но и повышения отдачи от их использования, а также производство отдельных видов продукции, находящихся в сфере национальных интересов РФ, дотируемых или ограниченных в гражданском обороте.

Правительство России и исполнительные органы субъектов Федерации выполняют учредительскую функцию, определяют предмет и цели деятельности ГУП. Министерство имущественных отношений наделяет унитарные предприятия имуществом и согласовывает вопросы распоряжения им. Отраслевые федеральные органы назначают руководителей, заключают контракты и оценивают степень их выполнения.

ГУПы функционируют в рамках «Программы деятельности предприятия», в которой отражается бюджет (все возможные доходы и расходы), основные технико-экономические показатели, мероприятия по развитию предприятия. Учитывается динамика таких показателей деятельности, как выручка от продажи товаров (работ); чистая прибыль; часть прибыли, подлежащая перечислению в бюджет; чистые активы предприятия. Уделяется внимание повышению рентабельности, снижению материалоемкости, фондоемкости производства и прочее. Учитываются мероприятия по развитию предприятия в таких областях, как оптимизация структуры капитала, обеспечение его финансовой устойчивости и инвестиционной привлекательности, консервация или отчуждение незадействованных и изношенных производственных мощностей.

Хозяйственные объединения с участием государства

Наряду с полностью государственными предприятиями существуют хозяйственные объединения с определенной долей государственной собственности – от контрольного до неконтрольного пакета акций. В зависимости от доли государства в уставном капитале хозяйственных обществ, роль государства в их деятельности разная. Обладание контрольным пакетом акций позволяет государству, как стратегическому собственнику, осуществлять функции управления, при небольшой доле собственности государство, как один из многих собственников, может осуществлять функции контроля за деятельностью предприятия. В то же время во всех случаях оно заинтересовано в повышении эффективности государственных инвестиций, в обеспечении определенной доходности от использования государственной собственности в форме отчислений от прибыли или дивидендов на акции.

В качестве объекта управления здесь выступает обособленная доля в общей собственности акционерного общества, выраженная в наборе имущественных прав. Акционерные общества представляют более эффективную форму функционирования государственного капитала, так как она заставляет его работать вместе с частным капиталом. А это означает ориентацию на эффективное использование экономических ресурсов, в том числе объектов недвижимости, и достижение максимальной прибыли.

Задачи государства в этих хозяйственных обществах разноплановые. Прежде всего, обеспечение потока доходов от использования государственной собственности. Государство, как акционер, проводит работу по получению дивидендов в высокодоходных отраслях экономики, производящих ликвидную продукцию и имеющих стабильное финансовое положение. Важным направлением государственного управления является ориентация деятельности ОАО на решение общенациональных задач: обеспечение выпуска социально-значимой продукции, привлечение инвестиций, осуществление научно-технических программ развития предприятий, контроль над уровнем цен и прочее.

Управляя долями, государство может изменять их количество (продавать или покупать) в зависимости от возможностей решения задач управления. Так, если повысить эффективность функционирования АО можно, привлекая новых стратегических акционеров, то целесообразно продать часть акций государства. При этом приватизация государственного пакета может быть обременена рядом инвестиционных или социальных условий.

Показатели эффективности управления

Эффективность традиционно оценивают как соотношение доходов и расходов, или полученных результатов и произведенных затрат. Результаты могут быть выражены в финансовых и социальных показателях.

Эффективность управления недвижимостью также оценивают с точки зрения достижения целей управления и с точки зрения соотношения затрат и результатов. Объектом анализа выступает отдельный объект недвижимости, определенная их совокупность и государственный сектор в целом.

Показателями экономической эффективности использования недвижимости могут служить уровни объема производства, рентабельности, рыночной капитализации (стоимости) объекта. Социальную эффективность на макроуровне характеризует устойчивость и доступность социально-значимых услуг, предоставляемых предприятиями с государственным участием, уровень развития социальной сферы, качество жизни населения, а на микроуровне – решение проблемы трудоустройства, средний уровень оплаты труда работников предприятия, предоставление социальных льгот и другие. О реализации интересов государства-акционера свидетельствует данные о поступлении доходов от владения пакетами акций. О реализации фискального интереса государства свидетельствует информация о своевременности и полноте перечислений налогов и иных обязательных платежей. Показатель эффективности управления – соотношение чистых доходов от эксплуатации объекта и расходов на его управление, экономия бюджетных ресурсов. Оптимизация управления может быть одновременно направлена как на максимизацию эффекта, так и на минимизацию расходов.

Для государства в целом важно учитывать интегральный эффект, то есть совокупные результаты использования, сдачи в аренду, продажи и совокупные затраты собственника на содержание и сохранение недвижимости, на проекты развития, на осуществление самого управления.

Характеризовать эффективность можно в количественных и качественных, в натуральных и стоимостных показателях, по годам и за определенный более длительный период, например, период реализации инвестиционного проекта развития. Оценка эффективности в динамике опирается на дисконтирование потоков доходов и расходов во времени.

Совершенствование системы управления

Рассмотренные проблемы управления государственной собственностью свидетельствует о необходимости совершенствования сложившейся его системы. Любой собственник доходной недвижимости в условиях рыночной экономики стремится получить прибыль от ее использования. И государство, как собственник недвижимости в форме государственных предприятий или акций открытых акционерных обществ, должно так организовать систему управления государственным имуществом, чтобы она ориентировала на эффективное его использование, на пополнение бюджета за счет отчислений от прибыли и дивидендов по акциям. Общество в целом и каждый его гражданин в той или иной форме и степени имеет право на получение прибыли от использования государственной собственности.

Для повышения эффективности управления государственной собственностью необходимы изменения по следующим направлениям:

• совершенствование организационно-хозяйственной практики управления;

• введение рыночных принципов во взаимоотношениях с хозяйствующими субъектами (повышение роли возмездных операций, сокращение льгот для пользователей государственным имуществом, поддержка субарендных отношений арендатора государственного имущества при условии выполнения им договорных обязательств);

• совершенствование системы подготовки управляющих государственным имуществом и формирование рынка менеджеров соответствующего профиля;

• создание адекватной системы вознаграждения управляющих, ориентированной на достижение целей управления;

• рост внимания к дивидендной политике.

Управленческая деятельность должна быть основана на учете, отчетности, контроле, анализе и оценке деятельности по использованию государственного имущества.

Контролю должно подвергаться не только достижение запланированных показателей использования недвижимости, но и распределение финансовых потоков, их целевое использование, а также сохранность государственного имущества.