6. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме

Общие собрания собственников помещений должны проводиться минимум один раз в год, эта норма установлена статьей 45 Жилищного кодекса РФ.

На общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме относятся следующие вопросы:

1. Выбор способа управления многоквартирным домом (создание товарищества собственников жилья, передача прав управления управляющей компании, самостоятельное управление);

2. Ремонт общего имущества в многоквартирном доме;

3. Реконструкция многоквартирного дома;

4. Строительство вспомогательных зданий и сооружений;

5. Правила пользования земельным участком, на котором расположен многоквартирный дом;

6. Ограничения на использование земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом;

7. Передача в пользование, аренда общего имущества многоквартирного дома;

8. Прочие вопросы, связанные с управлением многоквартирным домом.

Инициатором проведения общего собрания собственников помещений может быть организация, осуществляющая управление многоквартирным домом, любой из собственников или группа собственников жилых помещений многоквартирного дома.

Инициатор проведения общего собрания собственников должен:

1. В письменной форме уведомить о проведении собрания всех собственников жилых помещений не позднее, чем за 10 дней до даты проведения собрания;

2. Подготовить повестку дня проводимого собрания;

3. Подготовить информацию и материалы, которые будут представлены на собрании;

4. После собрания в письменной форме уведомить всех собственников помещений о результатах проведенного собрания.

В уведомлении о проведении общего собрания указываются:

1. Сведения об инициаторе собрания;

2. Форма проведения собрания (очная или заочная);

3. Дата и место проведения собрания;

4. Повестка дня собрания;

5. Место, где собственники могут ознакомиться с материалами, которые будут представлены на собрании.

Принятие решений, по большинству вопросов, относящихся к компетенции общего собрания, осуществляется простым большинством голосов собственников, участвующих в собрании (статья 46 Жилищного кодекса РФ).

Однако для принятия решений по вопросам, определенным в п.1-3 ч.2 ст.44 Жилищного кодекса, необходимо квалифицированное большинство голосов (то есть 2/3) собственников помещений, участвующих в собрании.

К таким вопросам относятся:

1. Реконструкция многоквартирного дома и ремонт общего имущества;

2. Строительство вспомогательных зданий и сооружений;

3. Ограничения использования земельного участка, на котором расположен дом;

4. Аренда или передача в пользование общего имущества.

Решения, принятые на общем собрании, обязательны для исполнения всеми собственниками помещений многоквартирного дома, в не зависимости от того, присутствовали они на собрании или нет.

Согласно Жилищному кодексу Российской федерации (статья 44) органом управления многоквартирным домом является общее собрание собственников помещения данного дома.

Общие собрания собственников помещений должны проводиться минимум один раз в год, эта норма установлена статьей 45 Жилищного кодекса РФ.

На ежегодных собраниях представитель управляющей компании или ТСЖ обязан отчитаться перед собственниками о проведенной за год работе, представить финансовый отчет за прошедший год.

Внеочередные собрания собственников могут быть организованы по мере необходимости, количество проводимых за год собраний собственников помещений многоквартирного дома законом не ограничивается.

На общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме относятся следующие вопросы:

1. Выбор способа управления многоквартирным домом (создание товарищества собственников жилья, передача прав управления управляющей компании, самостоятельное управление);

2. Ремонт общего имущества в многоквартирном доме;

3. Реконструкция многоквартирного дома;

4. Строительство вспомогательных зданий и сооружений;

5. Правила пользования земельным участком, на котором расположен многоквартирный дом;

6. Ограничения на использование земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом;

7. Передача в пользование, аренда общего имущества многоквартирного дома;

8. Прочие вопросы, связанные с управлением

Инициатором проведения общего собрания собственников помещений может быть организация, осуществляющая управление многоквартирным домом, любой из собственников или группа собственников жилых помещений многоквартирного дома.

Инициатор проведения общего собрания собственников должен:

1. В письменной форме уведомить о проведении собрания всех собственников жилых помещений не позднее, чем за 10 дней до даты проведения собрания;

2. Подготовить повестку дня проводимого собрания;

3. Подготовить информацию и материалы, которые будут представлены на собрании;

4. После собрания в письменной форме уведомить всех собственников помещений о результатах проведенного собрания.

Уведомить собственников помещений многоквартирного дома о проведении общего собрания можно следующими способами:

1. Отправление заказным письмом уведомления о проведении общего собрания каждому собственнику помещения;

2. Вручение уведомления о проведении общего собрания лично каждому собственнику под расписку;

3. Размещение объявления о проведении общего собрания в месте, доступном для всех собственников помещений многоквартирного дома, например, в каждом подъезде.

Уведомить о проведении общего собрания нужно всех собственников многоквартирного дома, то есть если помещение принадлежит двум или более лицам на праве долевой собственности, уведомление нужно направлять каждому из них. Не нужно отправлять уведомления лицам, проживающим в доме на основании договоров социального найма, так как собственником квартир является город. В случае наличия в доме таких квартир уведомления необходимо отправлять в муниципалитет или ДЕЗ.

Уведомление о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирной форме не может быть составлено в произвольной форме, требования к содержанию данного уведомления сформулированы в статье 45 Жилищного кодекса РФ.

В уведомлении о проведении общего собрания указываются:

1. Сведения об инициаторе собрания;

2. Форма проведения собрания (очная или заочная);

3. Дата и место проведения собрания;

4. Повестка дня собрания;

5. Место, где собственники могут ознакомиться с материалами, которые будут представлены на собрании.

Также в уведомлении рекомендуется указать, что собственники помещений многоквартирного дома обязаны иметь при себе свидетельство о государственной регистрации права собственности на помещение или его копию. Информацию обо всех имеющихся в доме помещениях можно получить в БТИ, информацию обо всех собственниках помещений – в органах государственной регистрации прав (в регистрационной палате).

Для принятия решений по большинству вопросов, относящихся к компетенции общего собрания собственников помещений, необходимо, чтобы в собрании приняли участие собственники более чем половины жилых помещений многоквартирного дома. Представлять интересы собственника на общем собрании может его представитель по доверенности.

Для проведения собрания необходимо выбрать председатель и секретарь собрания. И председатель, и секретарь выбираются большинством голосов собственников, присутствующих на собрании.

На собрании могут обсуждаться только вопросы, включенные в повестку дня. Решения, принятые по вопросам, не включенным в повестку дня, могут быть легко оспорены в суде. Вопросы, включенные в повестку дня, выносятся на общее обсуждение. Затем по каждому вопросу проводится голосование. Голосование на очном собрании собственников может проводиться как в письменной форме, так и путем простого подсчета голосов (например, поднятых рук). Голосуют: за, против и воздержался.

При проведении заочного собрания, голосование может проводиться только в письменной форме. Статьей 47 Жилищного кодекса установлена возможность проведения общего собрания собственников в форме заочного голосования. При проведении заочного голосования собственники должны передать свои решения в письменной форме по адресу, указанному в уведомлении о проведении голосования. Также для приема письменных решений собственников могут быть установлены специальные почтовые ящики. Перед проведением заочного голосования собственники помещений должны быть уведомлены о вопросах, выставленных на голосование, и о сроке приема решений. Решение собственника, оформленное в письменной форме, должно содержать сведения о собственнике, сведения о свидетельстве регистрации прав на помещение, решение по каждому вопросу, вынесенному на повестку дня.

Принятие решений, по большинству вопросов, относящихся к компетенции общего собрания, осуществляется простым большинством голосов собственников, участвующих в собрании (статья 46 Жилищного кодекса РФ).

Однако для принятия решений по вопросам, определенным в п.1-3 ч.2 ст.44 Жилищного кодекса, необходимо квалифицированное большинство голосов (то есть 2/3) собственников помещений, участвующих в собрании.

К таким вопросам относятся:

1. Реконструкция многоквартирного дома и ремонт общего имущества;

2. Строительство вспомогательных зданий и сооружений;

3. Ограничения использования земельного участка, на котором расположен дом;

4. Аренда или передача в пользование общего имущества.

Решения, принятые на общем собрании, обязательны для исполнения всеми собственниками помещений многоквартирного дома, в не зависимости от того, присутствовали они на собрании