2. Классификация объектов управления и формы их образования

Объекты управления классифицируются на:

-жилую

-нежилую (коммерческую)

Жилая недвижимость - объекты недвижимости, предназначенные главным образом для использования под жилье.

К нежилым помещениям относятся помещения, предназначенные для использования в непроизводственных, служебных, торговых, бытовых и иных целях непроизводственного и производственного характера. Основными видами нежилого помещения являются офис и склад. Офис – это помещение, в котором находится официальное представительство фирмы, ее руководство, официальная штаб-квартира фирмы. Склад - это здание, сооружение и разнообразные устройства, предназначенные для приемки, размещения и хранения, поступивших на них товаров, подготовки их к потреблению и отпуску потребителю.

Классификация объектов управления и формы их образования

1. По фазам жизненного цикла - упр-ие замыслом (наилучшего исп-ия земли); упр-ие проектированием как самого объекта, так и улучшений; упр-ия стр-ом как самого объекта, так и не отделимых улучшений; упр-ие обращением, т.е. процессом совершения всех видов сделок с объектом (купля, продажа, аренда, доверит-ое упр-ие, передача права собств-ти хоз-го ведения и оперит-го упр-ия, залог, лизинг); упр-ие потреблением, т.е. процессом осущ-ия всего комплекса операций по предоставлению услуг связанном с исп-ем клиентами объекта недв-ти по его прямому назначению, а так же дополн-ым и сопутств-их услуг; упр-ие техн-им обслуживанием и экспл-ей; упр-ие кап-ым ремонтом, модернизацией, реконструкцией и реставрацией; упр-ие сносом, захоронением и утилизацией.

2. По виду ОН (цели, исп-ие) - упр-ие жилыми домами; упр-ие гостиницами; упр-ие офисными и админ-ми объектами; упр-ие ЗиС произв-го назначения; упр-ие ОН образ-ых орг-ий и т.д.

3. По уровню упр-ия - Линейное упр-ие (опер-ое упр-ие) недв-ю или упр-ие ОН; комплексное упр-ие (тактическое упр-ие) или упр-ие комплексом недв-ти; высшее упр-ие (стратегическое упр-ие) или упр-ие им-ым комплексом крупоной корпорации.

4. по подходу к решению задач упр. - инж-ый менеджмент осущ-ся за счет реал-ции конкретных норм деят-ти, инструкций, техн-их карт, правил ведения учета с отражением бух-их и фин-ых док-ов, т.е. это фактически инж-ая по техн-му обслуживанию жизненного цикла ОН; соц-ый менеджмент, т.е. соц-ая деят-сть по удовл-ию запросов клиентов, к-ая м/б формализована или минизирована потому что требует творческого подхода к решению конкретной задачи.

5. по виду деят-ти - упр-ие эк-

3. Организация управления объектами недвижимости

Эффективная система управления жилищным фондом создается совместными усилиями собствен¬ников жилищною фонда и управляющей организа¬ции. Система управления конкретными объектами недвижимости и предполагает неразрывное единство следующих основных элементов:

— собственники объекта недвижимости обязаны соз¬дать условия для свободного выбора, способа дос¬тижения цели, поставленной перед управляющей организацией;

— деятельность собственника но выбору управляю¬щей организации, форма договора, заключаемого между собственниками и управляющей организа¬цией. порядок пересмотра целей управления и ус¬ловий договора, контроля над объектом управле¬ния и деятельностью управляющей организации должны быть полностью формализованы;

— управляющая организация должна периодически отчитываться о принятых управленческих решени¬ях и результатах их исполнения перед собственни¬ками, по результатам контрольных проверок и пре¬доставляемой отчетности должен проводиться ана¬лиз результативности принятых управленческих решений;

— должен проводиться постоянный мониторинг дея¬тельности управляющей организации и состояния объектов управления;

— управляющая организация несет ответственность за результаты управления;

— функционирование системы управления, порядок взаимодействия всех хозяйствующих субъектов, участвующих в системе управления, должен быть детально регламентирован правовыми актами.

• Организация управления объектами недвижимости.

Упр-ие недв-ю представляет собой сложную соц-о-эк-ую систему. Необходимость осуществления управл-их воздействий в отношении жилищного фонда продиктована ухудшением его состояния в процессе эксплуатации.

К органам власти ответственным за упр-ие им-ва субъектов фед-ции отн-ся:

• Мин-во имущ-х отношений;

• Гос-й комитет по упр-ию им-ом;

• Департамент по упр-ию муницип-ым им-ом.

В адм-иях МО в отличие от субъектов фед-ции за упр-ие им-ом в городе отвечает один из заместителей главы админ-ции.

Объекты нежилого фонда м/б переданы: в хоз-ое ведение; в оперативное упр-ие; безвозмездное пользование; в аренду; м/б проданы в соответ-вии с действующими законодательными программами приватизации, а так же действ-ми норм-ми док-ми РФ.

Порядок упр-ия объекта нежилого фонда (здания, соор-ия, нежилые помещения) относящимися к собственности города устанавливаются независимо от того на чьем балансе они учитываются и на каких правах.

Состав нежилого фонда составляющего город-ую собств-сть входит:

Нежилой фонд – нежилые помещения, здания, соор-ия;

Нежилые помещения – отдельно стоящие соор-ия не исп-ые для проживания граждан;

Отдельные строения – ЗиС и др-ие объекты расположенные на опр-ом ЗУ и зарег-ые в БТИ;

Объекты город-ой собств-ти – объекты нах-ся в муницип-ой собств-ти;

ГУП (МУП) – это коммер-ие орг-ии созданные по решению уполномоченного гос-го органа или органа местного самоупр-ия, фед-го или город-го или город-го подчинения не наделенные правом собств-ти на закрепление за ними собств-ти им-ва и действ-ие в соотв-вии с ГК РФ;

Упр-ие объектами – это применение решений направленных на более полное и эф-ое исп-ие нежилого фонда и оформление док-ов в отношении им-ых прав связанных с объектами город-ой собств-ти.

В составе собств-ти МО с нежилыми помещениями огромную значимость представляет жилой фонд, эф-ое упр-ие к-ое зависит от первоочередных задач решаемых город-ой адм-ей.

К целям создания системы упр-ия муницип-ой недв-ти отн-ся:

- создание цивилизованного рынка недвижимости за счет появления на рынке еще 1-го субъекта – проф-ых управл-их (институт по упр-ию им-ом);

- разработка и принятие нормат-ых док-ов регул-их деят-сть юр.лиц и физ.лиц оказывающих услуги по упр-ию объектами недв-ти;

- создание системы сертиф-ции и лицензирования деят-ти по упр-ию недв-ю;

- оптимизация инвестиционного процесса в муниц-ом образовании за счет вовлечения в оборот макс-го кол-ва ОН;

- упр-ие муниц-ой недв-ти посредством вовлечения в этот процесс проф-ых управл-их различных форм собств-ти;

- принятие решений более эфф-му исп-ию ОН наход-ся в ведении МО и достижении при этом:

А) обеспечение без-ти при экспл-ции ОН;

Б) сохранение и улучшение техн-го состояния недв-го им-ва, минимизация затрат на экспл-ию недв-го им-ва;

В) повышение рыночной ст-ти недв-го им-ва.

- снижение доли город-го бюджета от муниц-ой коммер-ой недв-ти, а так же улучшение структуры доходов упр-ия фин-ми потоками связанными с исп-ем недв-ти;

- снижение доли бюджетных расходов на содержание соц-но-значимых ОН (дет-ие сады, больницы, клубы, школы, бани);

- прогнозирование ожидаемых итогов.

Реализация этих целей в итоге позволит осуществить след-ие виды комплексных меропр-ий:

• Провести ревизию объектов городской недв-ти наход-ся в хоз-ом ведении или в операт-ом упр-ии с целью послед-го изъятия из нерацион-го и неэф-го исп-ия тех объектов, к-ые не приносят должную отдачу;

• Создать в МО сводный реестр объектов недв-ти к-ые исп-ся как объекты комм-ой недв-ти;

• Провести оценку текущего состояния по исп-ию в коммер-их целях ОН.

Таким образом админ-ция МО при реализации комплексного мероприятия должен создать такие условия, при к-ых недв-сть к-ая исп-ся исключ-но в коммер-их целях или практически не исп-ся в последствии была продана по наилучшей рыночной цене.

4. Работа с арендаторами и управляющими компаниями и местными органами управления, связь с общественностью.

Комплекс мероприятий по работе с арендаторами недвижимости относится к процессам, непосредственно приносящим прибыль собственнику недвижимости. Не смотря на кажущуюся простоту (поиск и заключение договора с арендатором) только правильный подход к работе и тонкое управление процессами, позволяют получать максимальную прибыль.

Ключевые вопросы в работе с арендаторами:

• аудит эффективности имеющихся отношений с арендаторами,

• активный поиск арендаторов,

• увеличение доходности объекта,

• полное сопровождение отношений с арендаторами

• контрольно-отчетный.

Как можно контролировать деятельность управляющей компании

Когда управляющая компания берет на себя обязательства по управлению многоквартирным домом, это означает, что она должна обеспечить максимально благоприятные, безопасные и комфортные условия для проживания в этом доме для всех без исключения жильцов. Управляющей компанией обеспечивается и правильное содержание всего имущественного добра, которое принадлежит на общих правах всем жильцам и собственно ТСЖ.

Контроль над деятельностью управляющей компании можно отнести как мероприятия, способствующие надлежащему исполнению и предоставлению услуг жильцам, так и проверочная деятельность, наблюдение и проверка на соответствие состояния и работоспособности объектов коммунального хозяйства.

Порядок отчета управляющей компании перед собственниками квартир дома. Основные разделы при этом могут быть следующими:

1) Стоимость коммунальных услуг;

2) Стоимость ремонтов;

3) Техническое обслуживание;

4) Стоимость благоустройства территории вокруг дома и помещений общественного пользования;

5) Санитарное содержание;

6) Смета расходов и доходов по данному дому;

7) Меры по обеспечению безопасности проживания в доме.

Органы местного самоуправления - выборные и другие органы, наделенные полномочиями на решение вопросов местного значения и не входящие в систему органов государственной власти. Специфичность положения органов местного самоуправления характеризуется целым рядом отличительных признаков.

1) органы местного самоуправления организационно обособлены, имеют свою самостоятельность. Они не являются составной частью, структурным подразделением государственного механизма управления. Органы местного самоуправления не входят в систему государственных органов власти.

2) органы местного самоуправления, как правило, избираются непосредственно населением, проживающим на соответствующей территории на основе демократических начал.

3) органы местного самоуправления наделяются в соответствии с уставом муниципального образования собственными полномочиями по решению вопросов местного значения.

4) органы местного самоуправления могут наделяться отдельными государственными полномочиями с передачей необходимых для их осуществления материальных и финансовых средств.

5) деятельность органов местного самоуправления носит властный характер, поскольку они выступают одной из форм реализации власти народа.

6) близость органов местного самоуправления к населению и зависимость их структуры от его потребностей и взглядов позволяет с большей эффективностью, нежели при жестко централизованной системе государственного управления на местах, обеспечивать учет потребностей и интересов населения.

Органы и должностные лица местного самоуправления являются основным звеном в системе местного самоуправления. Согласно Федеральному закону “Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации” органы местного самоуправления наделяются в соответствии с уставами муниципальных образований собственной компетенцией в решении вопросов местного значения. Структура органов местного самоуправления определяется населением самостоятельно. Органы местного самоуправления являются юридическими лицами в соответствии с уставом муниципального образования.

«Паблик рилейшнз» (Public relations) в переводе с английского означает «общественные связи». Возникновение и развитие ПР было обусловлено законами, традициями и потребностями общества. Паблик Рилейшнз, — становятся всё более значимой сферой деятельности российских компаний, государственных структур, общественных организаций.

Общественность – это любая группа, фактически или потенциально заинтересованная в результатах деятельности компании либо имеющая на неё влияние. Связи с общественностью– действия по установлению отношений с общественностью, включающие проведение программ, целью которых является продвижение или защита имиджа компании или ее товаров; создание хороших отношений с общественностью, имеющей контакты с организацией, путем формирования благоприятного имиджа организации и ее продуктов и путем нейтрализации неблагоприятных событий и слухов.

1. Управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.

Надлежащее содержание общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме должно осуществляться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, в том числе в области обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения, о техническом регулировании, пожарной безопасности, защите прав потребителей, и должно обеспечивать:

1) соблюдение требований к надежности и безопасности многоквартирного дома;

2) безопасность жизни и здоровья граждан, имущества физических лиц, имущества юридических лиц, государственного и муниципального имущества;

3) доступность пользования помещениями и иным имуществом, входящим в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме;

4) соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме, а также иных лиц;

5) постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, к осуществлению поставок ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в многоквартирном доме, в соответствии с правилами предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах, установленными Правительством Российской Федерации.

2. Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:

1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;

2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

3) управление управляющей организацией.

Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения.

Многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией.

Управляющая организация обязана обеспечить свободный доступ к информации об основных показателях ее финансово-хозяйственной деятельности, об оказываемых услугах и о выполняемых работах по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, о порядке и об условиях их оказания и выполнения, об их стоимости, о ценах (тарифах) на ресурсы, необходимые для предоставления коммунальных услуг, в соответствии со стандартом раскрытия информации, утвержденным Правительством Российской Федерации.

В случае, если в многоквартирном доме не создано товарищество собственников жилья либо данный дом не управляется жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом и при этом в данном доме более чем четыре квартиры, собственники помещений в данном доме на своем общем собрании обязаны избрать совет многоквартирного дома из числа собственников помещений в данном доме. Регистрация совета многоквартирного дома в органах местного самоуправления или иных органах не осуществляется.

Статья 162. Договор управления многоквартирным домом

Договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора.

Статья 163. Управление многоквартирным домом, находящимся в государственной или муниципальной собственности

1. Порядок управления многоквартирным домом, все помещения в котором находятся в собственности Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования, устанавливается соответственно уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти, органом государственной власти субъекта Российской Федерации и органом местного самоуправления.

(в ред. Федерального закона от 23.07.2008 N 160-ФЗ)

2. Управление многоквартирным домом, в котором доля Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме составляет более чем пятьдесят процентов, осуществляется на основании договора управления данным домом, заключенного с управляющей организацией, выбранной по результатам открытого конкурса, который проводится в порядке, установленном Правительством Российской Федерации в соответствии с частью 4 статьи 161 настоящего Кодекса.

Статья 165. Создание органами местного самоуправления условий для управления многоквартирными домами

1. В целях создания условий для управления многоквартирными домами органы местного самоуправления:

1) обеспечивают равные условия для деятельности управляющих организаций независимо от организационно-правовых форм;

2) могут предоставлять управляющим организациям, товариществам собственников жилья либо жилищным кооперативам или иным специализированным потребительским кооперативам бюджетные средства на капитальный ремонт многоквартирных домов;

3) содействуют повышению уровня квалификации лиц, осуществляющих управление многоквартирными домами, и организации обучения лиц, имеющих намерение осуществлять такую деятельность.

Статья 189. Решение о проведении капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме

1. Проведение капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме осуществляется на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением случаев, предусмотренных частью 6 настоящей статьи.

3. Не менее чем за шесть месяцев лицо, осуществляющее управление многоквартирным домом представляет таким собственникам предложения о сроке начала капитального ремонта, необходимом перечне и об объеме услуг и (или) работ, их стоимости, о порядке и об источниках финансирования капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме и другие предложения, связанные с проведением такого капитального ремонта.

4. Собственники помещений в многоквартирном доме не позднее чем через три месяца с момента получения предложений, указанных в части 3 настоящей, обязаны рассмотреть указанные предложения и принять на общем собрании решение в соответствии с частью 5 настоящей статьи.

5. Решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о проведении капитального ремонта общего имущества в этом многоквартирном доме должны быть определены или утверждены:

1) перечень работ по капитальному ремонту;

2) смета расходов на капитальный ремонт;

3) сроки проведения капитального ремонта;

4) источники финансирования капитального ремонта.

6. В случае, если в срок, указанный в части 4 настоящей статьи, собственники помещений в многоквартирном доме, формирующие фонд капитального ремонта на счете регионального оператора, не приняли решение о проведении капитального ремонта общего имущества в этом многоквартирном доме, орган местного самоуправления принимает решение о проведении такого капитального ремонта в соответствии с региональной программой капитального ремонта и предложениями регионального оператора.