10) Деятельность управляющего офисного здания

• Выстраивание эффективных отношений с арендаторами 

• Бюджетирование, защита и обоснование бюджета в УК и перед собственником (арендаторами).

• Подготовка годовых эксплуатационных бюджетов, контроль их исполнения, оптимизация расходов

• Подготовка годовых отчетов по расходам 

• Проведение тендеров по подрядчикам (в случае необходимости).

• Контроль качества предоставления услуг подрядными организациями

• Подготовка исполнительной документации объекта

• Заключение договоров на обслуживание

• Повышение лояльности арендаторов

• Контроль выполнения арендаторами условий договора аренды,

• Контроль исполнения высокого уровня услуг согласно договору с Заказчиком,

• Контроль выполнения ежедневной безаварийной эксплуатации объекта.

Контроль над исполнением устранения дефектов генеральным подрядчиком согласно дефектной ведомости

11.Перечень основных мероприятий, которые необходимо выполнять при приеме офисного здания в управление.

Управляющие объектами недвижимости:

- проводят рекламную кампанию по объекту управления, рассылая предложения, используя газеты, журналы, распространяемые среди потенциальных клиентов, и личные контакты;

- регулируют отношения собственников с арендаторами и государственными структурами;

- ведут финансовую отчетность;

- подбирают профессиональный обслуживающий персонал;

- осуществляют страхование объекта недвижимости;

- проводят технико-эксплуатационное обследование и приемку;

- заключают любые необходимые договоры (по всему их спектру) по управлению техническим состоянием объектов, одновременно осуществляя контроль за их исполнением, и т. д.

В комплекс услуг по управлению объектами недвижимости входят:

- конкретизация целей потребителя при владении объектом недвижимости;

- консультирование собственника по вопросам состояния и анализа рынка недвижимости при установлении прав на объект на предмет соответствия объекта потребностям собственника;

- приемка объекта недвижимости в управление;

- физическая, правовая и экономическая экспертиза объекта;

- анализ вариантов дальнейшего использования объекта и выбор наилучшего использования объекта с учетом потребностей потребителя;

- разработка программы управления объектом и ее реализация с периодической корректировкой;

- представление интересов собственника перед третьими лицами по вопросам, связанным с переданным в управление объектом;

- организация и ведение процедуры взаиморасчетов субъектов, участвующих в обеспечении жизнедеятельности объекта;

- ведение периодической отчетности перед собственниками о ходе реализации программы управления.

Услуга по управлению объектом недвижимости может оказываться одновременно с дополнительными услугами (брокерской, по эксплуатации, исполнению функций заказчика, рекламными, транспортными и т. п.

12. Спрос и предложение на рынке офисных помещений расчет спроса. Показатели занятости помещений.

Спрос и предложение - два главных фактора, определяющих цены на рынке. Под спросом разумеется количество товаров, которое желают купить на рынке лица, обладающие нужными для этой покупки средствами. Предложением называется количество товаров, представленное на рынок для продажи. Взаимодействие предложения и спроса определяет цены. Недвижимость имеет стоимость, если она обладает полезностью для какого-либо пользователя или их группы.

Эластичность спроса и предложения - явление специфически рыночное, обусловленное проявлением действия закона рынка. Сущность эластичности спроса заключается в чрезвычайной его гибкости и изменчивости, зависимости от влияния различных экономических факторов, в первую очередь таких, как цена и денежный доход.

Коэффициент эластичности - есть процентное изменение одного (результативного) признака при увеличении на один процент другого (факторного) признака.

Эмпирический коэффициент эластичности представляет собой соотношение: (1.1)

где, D у - прирост спроса

D х - прирост факторного признака

у - базовый показатель спроса

х - базовое значение факторного признака.

При Э<1 проявляется явление инфраэластичности, товар считается малоэластичным или неэластичным; при Э> 1 отмечается явление ультраэластичности, товар является эластичным или сильно эластичным. При Э=1 товар является слабоэластичным, так как снижение цены не приводит к коммерческому эффекту (росту денежной выручки).

Цена, при которой объем спроса равен объему предложения, называется рыночной (равновесной) ценой (рис.), именно по этой цене товары на рынке будут обмениваться на деньги.

Совр-ми объектами, представленными на офисном рынке г.Якутск, являются офисный центр«Утум», офисный центр «Бизнес-центр» и бизнес-центр на улице Хабарова. Остальной объем предложения офисных площадей в г.Якутск представлен админ-ми зданиями, перепрофилированными в офисные центры или 1-2-этажными пристройками к новым многоэтажным жилым домам. Уровень заполн-ти S-ей в деловых центрах города высокий – более 80%, что свидет-т о высоком спросе местных и федеральных игроков рынка на качественныеофисные площади.

Основными арендаторами бизнес -центров в г.Якутск являются отделения банков, страховые компании, организации малого и среднего бизнеса. Первые этажи арендованы магазинами, салонами красоты, кафе. Величина арендных ставок на офисные площади в составе современных бизнес-центров и админ-х зданий составляет – 1 000 – 1 600 руб./кв.месяц с учетом НДС, не включая стоимости коммунальных услуг.  На офисные площади, расположенные во встроенно-пристроенных помещениях, арендная ставка находится в диапазоне от 700 до 1 100 руб./кв.месяц с учетом НДС, не включая стоимости коммунальных услуг.

Цена продажи офисных площадей в г.Якутск сост-т 85 000 – 120 000 руб./кв.м в зависимости от местоположения объекта (в случае продажи офисной площади в составе бизнес-центра – от этажа, на котором располагается помещение).