2.2.1. Ценностные основания введения градостроительного зонирования

Рыночная экономика становится эффективной, когда множество разнообразных рыночных субъектов, крупных и мелких, частных  и государственных (муниципальных), с разными организационно-правовыми формами, целями и интересами достигают каждый своих целей (иначе им просто невыгодно работать) и одновременно результаты их деятельности складываются в некоторое планируемое общественно-значимое целое.

В сфере градостроительной деятельности эта схема означает, что субъекты рыночной деятельности должны хотеть вкладывать  деньги в строительство, реконструкцию, переоборудование, другие сферы жизни города и городского сообщества. Другими словами, одним из критериев эффективности в рыночных условиях должен быть объем инвестиций, вложенных в город и городское развитие. Конечно, количество инвестиций само по себе еще не достаточный показатель. Важно куда направлены инвестиции, каковы последствия инвестиционных проектов с точки зрения качества городской среды, коммунальных услуг, организации транспортного движения и общественного транспорта, привлекательности улиц, площадей.

Поэтому в рыночной системе градостроительного регулирования безусловную ценность представляет собой желание собственников или инвесторов вкладывать деньги в городское развитие, в любые сферы городской жизни, но, прежде всего, в строительство и реконструкцию зданий, сооружений, коммуникаций. Соответственно и эффективность градостроительного зонирования  определяется притоком инвестиций, направленных на реализацию планов развития, достижением кумулятивного результата от соединения различных инвестиционных проектов.

Исходя из ценностной установки на потери вложенных денег привлекательность инвестирования, главными критериями эффективности системы градорегулирования становятся:

• - максимальная защита инвестиций от непродуктивного вложения финансовых средств;

• - отбор и фильтрация инвестиций в направлении реализации планов и программ развития местного самоуправления, решения его насущных проблем и, наоборот, препятствие инвестиционным проектам, ухудшающим ситуацию, ведущим к наращиваю проблем.

Американский специалист в области градостроительного зонирования Вильям Валлетта дает следующие основные характеристики защиты инвестиций, которые обеспечиваются публичной властью. Отметим, что в этом случае требования формулируются исходя из высоких стандартов инвестирования, свойственных развитой рыночной системе.

Итак, защищенность складывается из следующих посылок:

• 1. Инвестор сразу приобретает «твердые» права собственности или долгосрочной аренды на объект инвестирования (земельный участок, здания, помещение), на срок, достаточный для реализации проекта (т.е. гарантированной расплаты со всеми участниками процесса и получения прибыли). Это позволяет инвестору:

• - вкладывать деньги только в то, что ему принадлежит, чтобы иметь гарантированный контроль за процессом застройки и реализации инвестиционного проекта;

• - заранее знать цену приобретения прав на объект инвестирования и поэтому рассчитать экономику проекта, понять, выгодны ли ему вложения и какие потребуются деньги для реализации проекта;

• - заложить объект инвестирования и получить ипотечный кредит, на который вести строительство.

• 2. Инвестор, основываясь на приобретенных правах, имеет возможность в любой момент продать все сделанные улучшения и активы (например, земельный участок, существующие объекты недвижимости и незавершенные объекты строительства, проектную документацию) и вернуть вложенные деньги в том случае, если его дела пошли плохо, и он не может продолжать реализацию проекта.

Первой «руководящей нитью» градостроительного зонирования должно стать предоставление инвестору надежных прав на подготовленный и сформированный земельный участок до того, как инвестор начнет  вкладывать деньги в обустройство и строительство.

Следующая позиция, частично определяющая защиту инвестирования, частично саму его возможность, состоит в заранее установленной, открытой, равнодоступной информации о возможностях использования объекта инвестирования. Наличие информации с такими свойствами позволяет инвестору:

• - провести аналитическое исследование и выбрать место в городе, где можно осуществлять тот тип проекта, который он наметил, с наилучшим соотношением «цена-качество»;

• - точно выяснить, какие виды деятельности ему можно будет осуществлять в этом месте, и в каких габаритах можно вести строительство или реконструкцию;

• - подсчитать ожидаемые доходы, когда объект будет построен (знание расходов позволяет инвестору разработать обоснованный бизнес-план инвестиционного проекта, без которого невозможно получить кредит, подобрать партнеров, осуществлять иные действия по привлечению финансов и других ресурсов). И банк, и партнеры будут проверять этот бизнес-план, а его обоснованность во многом зиждется на наличии указанной выше информации.

Формирование и правовое закрепление такой информации о правах собственников и инвесторов в отношении использования земельных участков и иной недвижимости составляет вторую «руководящую нить» градостроительного зонирования.

Существенным снижением фактора риска инвестирования могут стать ясные и однозначно трактуемые административные процедуры.

Инвестиционная деятельность в строительстве - весьма сложный и противоречивый процесс, требующий многочисленных согласований различных интересов, соблюдения требований технических регламентов безопасности. Только к основным административным процедурам можно отнести: рассмотрение заявок, согласования проектов строительства или реконструкции, выдача разрешений на строительство, разрешений на ввод в эксплуатацию построенных зданий, учет построенной недвижимости и регистрация прав на нее. Особое место в этом списке занимает получение технических условий на подключение к инженерным коммуникациям и иных специальных требований местного самоуправления.

В связи с этим руководящей идеей развития градостроительного регулирования для условий рынка в Российской Федерации стала разработка, согласование и введение в действие нового градостроительного законодательства, обеспечивающего правовую защиту инвестора и процедурную  «чистоту» всех последующих правовых документов, принимаемых на его основе. Эта задача была во многом  решена разработкой и  принятием в конце 2004 года нового Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Другая идея состоит в построении процедур с четко установленными предметами согласования. Процедуры не должны содержать оснований для принятия субъективных решений, допускающих неопределенные трактовки. Муниципальные органы могут отказать в согласовании или выдаче разрешения, только если представленные документы не соответствуют установленным требованиям. В таких случаях они отправляются на доработку  и согласовываются после их исправления.