- •1. Введение
- •2. Градостроительное зонирование как ключевое звено правового регулирования в рыночных условиях
- •2.1.1. Территориальное планирование
- •3.1.2. Градостроительное регулирование
- •2.2.1. Ценностные основания введения градостроительного зонирования
- •2.2.2. Принципы и технологии градостроительного зонирования
- •2.2.3. Управленческие технологии градостроительного зонирования, предусмотренные Градостроительным кодексом Российской Федерации.
- •Часть I - текст, описывающий процедурные нормы регулирования землепользования и застройки;
- •Часть II - карту (карты) градостроительного зонирования;
- •Часть III - описание градостроительных регламентов применительно к различным территориальным зонам.
- •2.3. Связь градостроительного зонирования с территориальным планированием и планировкой территории
- •2.3.1. Градостроительное зонирование и территориальное планирование
- •2.3.2. Градостроительное зонирование и планировка территории
- •4. Основные действия и этапы подготовки проекта правил землепользования и застройки
- •5. Подготовка Концепции градостроительного зонирования
- •5.1. Цели и содержание Концепции градостроительного зонирования
- •5.1.1. Концепция градостроительного зонирования как основание для подготовки правил землепользования и застройки
- •5.1.1. Концепция градостроительного зонирования как сочетание двух блоков взаимосвязанных предложений - по структурной организации территории и по совершенствованию процедур регулирования
- •5.2. Концепция структурной организации территории
- •5.2.1. Методы принятия решений в процессе подготовки правил землепользования и застройки
- •5.2.1.1. Соотношение решений в системе территориального планирования и градостроительного зонирования: генеральный план и правила землепользования и застройки
- •5.2.2. Подготовка генерализованной схемы градостроительного зонирования города
- •5.2.2.1. Построение схемы существующего землепользования
- •5.2.2.2. Построение генерализованной схемы градостроительного зонирования
- •5.3. Концепция совершенствования процедур землепользования и застройки
- •5.3.1. Анализ региональной и местной нормативной правовой базы по вопросам регулирования землепользования и застройки
- •5.3.2. Предложения по совершенствованию местной нормативной правовой базы по вопросам регулирования землепользования и застройки
- •6. Подготовка проекта правил землепользования и застройки
- •6.1. Подготовка карты градостроительного зонирования и градостроительных регламентов
- •6.1.1. Правила землепользования и застройки и граница муниципального образования
- •6.1.2. Особенности установления градостроительных регламентов: виды и параметры разрешенного использования
- •6.1.3. Конфигурация территориальных зон и распределение территориальных зон с различными градостроительными регламентами по территории города
- •6.1.4. Особенности установления границ территориальных зон
- •6.1.5. Дополнительные основания, подлежащие учету при установлении градостроительных регламентов
- •6.1.5.1. Фактор стоимости недвижимости
- •6.1.5.2. Учет долгосрочных решений генерального плана
- •6.1.6. Подход к принятию решений по установлению градостроительных регламентов.
- •6.1.7. Последовательность подготовки и введения градостроительных регламентов
- •6.2. Подготовка карт зон с особыми условиями использования территорий - установление ограничений использования земельных участков и иных объектов недвижимости
- •6.2.1. Специфика зон с особыми условиями использования территории
- •6.2.2. Подготовка карты зон охраны объектов культурного наследия
- •6.2.3. Подготовка карты ограничений по экологическим и санитарно-эпидемиологическим требованиям
- •6.3. Описание норм о порядке градостроительной подготовки и предоставления земельных участков
- •6.3.1. Основные положения об организации процесса градостроительной подготовки и предоставления физическим и юридическим лицам сформированных земельных участков для строительства, реконструкции
- •6.3.2. Виды процедур градостроительной подготовки земельных участков из состава государственных и муниципальных земель
- •7. Согласование проекта Правил землепользования и застройки на всех этапах подготовки проекта
- •Часть III. Градостроительные регламенты
- •Часть I. Порядок регулирования землепользования и застройки на основе градостроительного зонирования
- •Глава 1. Общие положения
- •Глава 2. Права использования недвижимости, возникшие до вступления в силу Правил
- •Глава 3. Участники отношений, возникающих по поводу землепользования и застройки
- •Глава 4. Порядок градостроительной подготовки земельных участков из состава государственных и муниципальных земель для предоставления физическим и юридическим лицам
- •Глава 5. Положения о градостроительной подготовке земельных участков посредством планировки территории
- •Глава 6. Положения о порядке предоставления физическим и юридическим лицам земельных участков, сформированных из состава государственных и муниципальных земель
- •Глава 7. Публичные слушания
- •Глава 8. Положения об изъятии, резервировании земельных участков для государственных или муниципальных нужд, установлении публичных сервитутов
- •Глава 9. Строительные изменения недвижимости
- •Глава 10. Положения о внесении изменений в Правила
- •Глава 11. Контроль за использованием земельных участков и иных объектов недвижимости. Ответственность за нарушения Правил
- •Часть II. Карта градостроительного зонирования. Карты зон с особыми условиями использования территории
- •Часть III. Градостроительные регламенты
- •1. Теоретические основы выявления пространственной структуры города: модель «неравномерно - районированного» города.
6.3. Описание норм о порядке градостроительной подготовки и предоставления земельных участков
На стадии подготовки концепции градостроительного зонирования и в процессе подготовки первой редакции правил землепользования и застройки отрабатываются, в частности, понятия, которые обозначают важные инструменты и компоненты градостроительного регулирования. В их числе такие понятия как «публичные территории», «преобразование застроенных территорий», «градостроительная подготовка земельных участков» и другие понятия, которые используются в проекте нормативного правового акта. Ниже даются примеры соответствующих определений.
Публичные территории- территории общего пользования, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц (в том числе площади, улицы, проезды, парки, набережные, скверы, бульвары), границы которых выделяются красными линиями, утверждаемыми в составе проектов планировки, а также установленные посредством границ зон действия публичных сервитутов (утвержденными в составе проектов планировки, содержащими проекты межевания, или проектами межевания) части не включенных в состав территорий общего пользования земельных участков, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц для прохода, проезда, пребывания, а также для обслуживания сетей и объектов инженерного обеспечения.
Преобразование застроенных территорий - действия, осуществляемые применительно к нескольким земельным участкам, элементам (частям элементов) планировочной структуры (кварталам, частям кварталов, микрорайонам, частям микрорайонов) и включающие изменение границ земельных участков путем их разделения и (или) объединения, реконструкцию, строительство на месте сносимых объектов капитального строительства.
Градостроительная подготовка земельных участков - действия, осуществляемые в соответствии с градостроительным законодательством, которые:
1) включают действия применительно к неразделенным на земельные участки государственным и муниципальным землям, территориям, осуществляемые посредством подготовки документации по планировке территории, результатом которых являются градостроительные планы земельных участков, используемые для проведения землеустроительных работ, принятия решений о предоставлении сформированных земельных участков физическим и юридическим лицам, подготовки проектной документации, а также действия применительно к ранее сформированным, принадлежащим физическим и юридическим лицам земельным участкам, осуществляемые путем подготовки градостроительных планов земельных участков как самостоятельных документов (без подготовки документации по планировке территории) с установлением в соответствии с частями 3 и 4 статьи 44 Градостроительного кодекса Российской Федерации характеристик, параметров (за исключением установления границ земельных участков) с использованием таких планов для подготовки проектной документации;
2) могут включать выполняемые в соответствии с законодательством действия по освобождению застроенных территорий от прав третьих лиц, в том числе осуществляемые путем переселения в благоустроенные жилые помещения граждан, проживающих в ветхих домах государственного, муниципального жилищного фонда по договорам социального найма, а также действия по подготовке и осуществлению модернизации, строительства инженерной инфраструктуры для комплексного освоения незастроенных и преобразования застроенных территорий.
В системе норм регулирования землепользования и застройки нормы о градостроительной подготовке земельных участков особенно важны в том отношении, что их использование позволяет описать все разнообразие типологических ситуаций в контексте подготовки и предоставления земельных участков для строительства, реконструкции. Поэтому предлагается рассмотреть этот вопрос более детально.