6.1.6. Подход к принятию решений по установлению градостроительных регламентов.

Процесс установления регламентов осуществляется путем перебора каждой зоны, выделенной на карте генерализованного градостроительного зонирования, возможных списков и структуры видов разрешенного использования,  предельных параметров разрешенного использования. По каждому кварталу, участку города, выделенному на генерализованной схеме градостроительного зонирования, производятся следующие действия:

• - выясняется существующее состояние места, права на земельные участки, степень их размежевания;

• - определяются решения по генеральному плану, иной утвержденной градостроительной документации;

• - проверяется решение генерального плана на предмет соответствия стратегии развития города, его реалистичности и актуальности;

• - устанавливаются текущие тенденции в использовании и развитии этого места города.

Чтобы соотнести между собой различные решения и выявить, в чем состоит текущая тенденция развития данного места, необходимо ответить на несколько вопросов.

• § В каком состоянии находятся здания, как долго их еще можно эксплуатировать?

• § Осуществляют ли собственники или арендаторы (пользователи) какие-либо улучшения зданий?

• § Большое или малое количество незастроенных земельных участков имеется в данном квартале или на данном участке города?

• § Начали ли собственники, застройщики или инвесторы выказывать интерес к этим участкам и предлагать проекты для их застройки

• § Есть ли на этих участках утвержденные в прошлом проекты, какие из них и по каким причинам не реализованы?

• § Ведется ли проектирование или новое строительство?

• § Имеются ли признаки того, что виды землепользования в квартале или на территории начали изменяться?

• § Начали ли на первых этажах жилых зданий появляться офисы и торговые учреждения?

• § Как работает производство, развивается или стагнирует промышленность? Идет ли процесс деления и аренды промышленных площадок?

• § Происходит ли деление больших зданий и комплексов на более мелкие единицы недвижимости?

• § Идет ли процесс трансформации деятельности и изменения помещений производственного назначения (склады, ремонт автомобилей, офисы)?

Отбор решений производится по основному критерию соответствия действующим тенденциям, исходя из расчета примерно 2 - 3-х летнего упреждения событий. В случае если решения генерального плана соответствуют этим тенденциям и направлены на решение текущих проблем, то они переносятся в правила землепользования и застройки. В случае если решения генерального плана расходятся с действующими тенденциями и не способствуют решению актуальных проблем, выявленных и зафиксированных в стратегии городского развития, они или трансформируются, или заменяются другими, более эффективными решениями.

Таким образом, определяются тип и размеры желательной застройки, разрешенные виды землепользования и их параметры для каждой зоны, выгодные с точки зрения интересов сообщества и которые скорее всего будут подхвачены предложениями собственников земельных участков, застройщиками и инвесторами.

Градостроительное зонирование не претендует на идеальное решение сразу и по всем «статьям». Город слишком для этого сложен, а интересы разных субъектов - непрозрачны и противоречивы. Считается, что градостроительное зонирование должно постепенно доходить до нужной «кондиции», оно не может быть эффективным «сейчас и сразу» на все времена. Необходим постоянный мониторинг принятых решений. Ошибки не столь опасны, если есть механизм мониторинга - отслеживания работы правил землепользования и застройки, учета мнений и интересов всех групп и субъектов. Тогда удается быстро «локализовать» ошибки, внести коррективы в Правила, включить в систему зонирования элементы, пропущенные в ходе разработки.