6.1.5.2. Учет долгосрочных решений генерального плана

Рассмотрим эту коллизию на примере стандартной ситуации, встречающейся сегодня практически во всех городах. Предположим, некий участок города, застроенный индивидуальными домами, в генеральном плане был определен под снос и застройку многоэтажным жильем с магистралью городского значения. Возможны два принципиальных варианта установления градостроительных регламентов.

Первый вариант: регламент установлен в соответствии с проектом, как разрешенное строительство жилых многоквартирных домов 5 и выше этажей. Что следует из такого регламента?

Во-первых, весь существующий жилищный фонд получает статус "использования, несоответствующего Правилам". Практически это означает, что существующие дома не могут надстраиваться, реконструироваться. Стоимость всех индивидуальных домов и участков изменится, но по-разному для участков, предназначенных под новое многоэтажное строительство и под прокладку будущей магистрали.

Для первой группы собственников остается шанс продать свои участки с домами под снос застройщику, который захочет на этом месте построить многоэтажное жилье. Гипотетически это нормальный путь: на вырученные от продажи деньги собственник купит себе новое жилье по возможностям. Однако для этого необходимо выполнение двух условий:

• - регламент должен соответствовать тенденциям строительства жилья на рынке недвижимости, иначе на предусмотренный регламентом тип застройки не отыщется инвестор (застройщик);

• - нынешние собственники жилья должны получить права на дома и участки, т.е. должны быть сформированы и зарегистрированы как единицы недвижимости.

Если какое-либо из условий не выполнено, то собственник обречен в результате установления градостроительного зонирования на значительные потери своего имущества. Как результат следует ожидать социальные напряжения и суды, которые по идее местная власть должна проиграть.

Намного хуже положение собственников индивидуальных жилых домов, по участкам которых должна пройти будущая магистраль. Если строго следовать проектной документации, то здесь надо установить регламент, запрещающий любую застройку и любую активность, например, озеленение. После этого местное самоуправление обязано в течение установленного законодательством периода выкупить у собственников индивидуальных жилых домов их собственность по цене, которую имела недвижимость на момент установления регламента. В сегодняшних условиях это мало вероятно, поэтому на обозримую перспективу собственники совершенно незаконно были лишены своих прав, потеряли в стоимости своего имущества. Результат такого установления регламента- конфликты и суды.

Второй вариант: регламент устанавливается на основе реально действующих тенденций с частичным учетом генерального плана.

Возможны несколько способов реализации этого решения с позиций установления градостроительных регламентов. Для простоты примем вариант установления регламентов, разрешающих застройку, близкую существующей, но не предусматривающих никаких других существенных видов разрешенного использования. Это означает, что муниципалитет не расстался с идеей строительства пресловутой магистрали и не хочет дать возможность собственникам существенно наращивать стоимость их участков и иной недвижимости, поскольку все же предполагает в скором времени начать ее выкуп и строительство дороги.

Такое решение все же лучше, чем прямое следование устаревшему проектному решению. Во-первых, оно не ущемляет конституционных прав граждан на сохранение своего имущества, поскольку не выводит их недвижимость из активного рыночного оборота. Собственники могут наращивать стоимость домов и участков в пределах, установленных для них регламентами. Администрация в этом случае, во-первых, все-таки устанавливает ограничение на значительный рост стоимости недвижимости и сохраняет возможность строительства дороги без коренного изменения условий. Одновременно администрация ясно осознает, какие средства ей необходимы для выкупа недвижимости. Кроме того, острота проблемы для местного самоуправления может быть смягчена путем введения соответствующих предельных параметров вида разрешенного использования (размеров дома, его высоты, площади участков), влияющие на стоимость недвижимости.

Отметим, что в условиях отсутствия налога на имущество (недвижимость) или очень низкого его уровня многие механизмы, доступные для муниципалитетов западных стран, недоступны в России.