6.1.5. Дополнительные основания, подлежащие учету при установлении градостроительных регламентов

6.1.5.1. Фактор стоимости недвижимости

Чем выше разнообразие видов разрешенного использования и больше свободы собственнику или инвестору в выборе форм и видов строительства, чем ниже степень регламентирования, - тем выше стоимость земельного участка и другой недвижимости.

При этом стоимость земельного участка оценивается по спискам разрешенного  использования. Оценщик при определении цены участка (и тем самым - суммарной цены объекта недвижимости) исходит не только из конкретного вида деятельности, реализуемого собственником участка в настоящее время, но из потенциальной доходности участка для зоны, в которой располагается данный участок. Оценщик из  всего списка разрешенной деятельности в данной зоне ориентируется на те виды, которые обеспечивают максимальный доход от эксплуатации участка, его аренды или продажи. Логика этого действия сводится к тому, что собственник может менять назначение участка, стремясь максимизировать свой доход, приближаясь к высокодоходным видам активности. Поэтому участок в ядре городского центра, на котором размещен жилой дом, будет стоить столько же (ли точнее, будет близким по стоимости), сколько стоит расположенный рядом участок с офисным зданием или рестораном.  Точно одно - участок с фактически размещенным на нем жилым домом, но входящий в состав зоны с разрешенными высокодоходными видами  использования, будет стоить намного дороже такого же участка, но входящего в состав жилой зоны, где не разрешены виды деятельности с более высокой доходностью. Это будет справедливо, даже при условии, что обе зоны и оба участка  расположены «географически» вблизи друг от друга. На этом «зональном» принципе строится вся экономика системы правового градорегулирования.

Другой важный принцип разработки зон и регламентов заключается в не уменьшении стоимости недвижимости в результате введения градостроительного зонирования. Стоимость недвижимости может снизиться, например, если был какой-либо высокодоходный бизнес, который после введения Правил стал несоответствующим регламентам данной зоны. При этом разрешенные виды использования для данной зоны имеют более низкую доходность, чем существующий, несоответствующий регламентам. Например, в жилой зоне расположено производство, вредное с экологической точки зрения, но высокодоходное по результатам продажи производимой продукции. В результате установления градостроительных регламентов принято решение об исключении производства из списка видов разрешенного использования и, следовательно, данная недвижимость получает статус объекта, несоответствующего Правилам. Собственник может продать эту фабрику по ценам на участки под жилищное строительство, но по условиям данного примера эта цена меньше капитализации дохода от производства. Таким образом, если собственник решится продавать свою недвижимость после введения Правил, он получит меньше денег, чем она стоит сегодня, до установления Правил.

Однако собственник может не продавать и не закрывать свое производство - статус несоответствующего использования не препятствует осуществлению деятельности. Это так, но этот статус запрещает любые изменения, кроме тех, которые ведут в направлении приведения вида использования участка и другой недвижимости в соответствие с Правилами. Поэтому собственник не может увеличивать объемы «несоответствующей деятельности», изменяя технологию своего производства, вводя усовершенствования в направлении не снижения, а расширения «несоответствующей деятельности». Все это (фактическое «замораживание несоответствующей деятельности») со временем скажется на его положении на рынке и в результате - на снижении доходности производства и цены объекта.

Другой пример составляют ситуации, когда регламентами разрешено осуществлять виды деятельности (использования), которые он производил, но изменились - регламентами введено ограничение на параметры разрешенного использования. Если в зоне, где разрешено размещение индивидуальных жилых домов с участками и гостиничный бизнес, ввести ограничение по высоте, например, не выше двух этажей, то все собственники теряют в стоимости недвижимости. Очевидно, если собственник до установления регламентов мог надстроить два этажа или построить пятиэтажную гостиницу и иметь соответствующий доход, то теперь, после введения регламента, он такого делать не может. Его доходы будут оцениваться исходя из максимально возможной высоты здания в два этажа. Такие регламенты устанавливают, как правило, в ситуациях, когда местное самоуправление не хочет наращивать стоимость недвижимости на участке, который предназначен для какого-либо муниципального строительства и поэтому предполагается выкуп и компенсация недвижимости собственникам по рыночной цене из муниципального бюджета. Подобный регламент позволяет муниципалитету зафиксировать цену недвижимости на уровне момента принятия Правил (или установления регламентов).

В любом случае установления регламента, ведущего к снижению стоимости недвижимости, надо быть готовым к отпору со стороны пострадавших собственников недвижимости. Они могут подать в суд на местное самоуправление, и администрация будет вынуждена отстаивать свою позицию в суде. Для этого необходимо иметь ясное представление, к чему приведет то или иное установление регламентов, и обоснование принятия решений.

Нормальной должна быть ситуация, когда установление регламентов позволяет увеличить стоимость недвижимости. Например, запрет на производство, даже выгодное при включении этого участка в зону центральных функций, не приводит к потере стоимости, поскольку продажа недвижимости или организация соответствующего бизнеса принесет больший доход, чем раньше, до установления регламентов.