6.1.4. Особенности установления границ территориальных зон

Границы территориальных зон должны отвечать требованию однозначной идентификации принадлежности каждого земельного участка только одной из зон, выделенных на карте градостроительного зонирования.

Границы территориальных зон на карте зонирования могут устанавливаться по:

 - центральным разделительным линиям магистралей, улиц, проездов;

 - красным линиям;

 - границам земельных участков;

 - границам или осям полос отвода для коммуникаций;

 - административным границам города, районов в составе города;

 - естественным границам природных объектов;

 - иным границам.

Градостроительные регламенты, как уже указывалось выше, устанавливаются для всех участков, кроме линейных объектов - железных дорог, автомобильных магистралей, улиц, проездов. Использование этих и других линейных объектов, а также технических коридоров инженерных сооружений определяется их целевым назначением.

Существует два основных способа трассировки границ зон.

Первый - границы зон проводятся по красным линиям, отделяющим муниципальные территории общего пользования (линейные объекты, площади) от участков, которые могут быть переданы в частную собственность и вовлечены в рыночный оборот. В этом случае зоны с установленными градостроительными регламентами четко отделены от территориальных  объектов, на которых эти регламенты не распространяются.

Второй - границы зон проводятся по центральным (осевым) разделительным линиям магистралей, улиц, проездов. Несмотря на то, что территории общего пользования (линейные объекты) в этом случае  включены «графически» в состав зоны, ничего не меняется по сравнению с предыдущим вариантом. Норма Правил так и гласит: «градостроительные регламенты не действуют для линейных объектов, включенных в состав территориальных зон».

Второй вариант трассировки границ имеет одно существенное преимущество - он не «завязывает» границы зон на красные линии. Это важно в условиях, когда часть города и кварталов не имеют красных линий вообще или имеют устаревшие красные линии, установленные по старым проектам детальной планировки. Еще более важно, что процесс межевания земель в российских городах только начался и пока далек от завершения. Именно сейчас идет активное перераспределение участков, их формирование и продажа из государственных или муниципальных земель в частные руки. Еще практически не начато межевание земель в микрорайонах. Поэтому, если границы зон не зависят от красных линий, то они будут устойчивы на длительный период времени, несмотря ни на какие трансформации в связи с межеванием земель и изменением их правового статуса.

В связи с этим установление границ зон первым способом (так делают приверженцы традиционной градостроительной школы, «не доверяющие» правовым нормам) в настоящее время представляется неэффективным. Во-первых, появляются не легитимные границы там, где красные линии официально не установлены, а, во-вторых, закладывается необходимость каждый раз вносить изменения в правила землепользования и застройки после утверждения очередного проекта планировки - межевания и изменения красных линий.

Еще одно важнейшее требование при установлении границ связано с  необходимостью однозначной идентификации принадлежности каждого земельного участка только одной из зон, выделенных на карте градостроительного зонирования. Другими словами, один и тот же земельный участок не может находиться одновременно в двух (или более) территориальных зонах.

Данное требование связано с необходимостью однозначной трактовки прав собственника (пользователя, инвестора) земельного участка. Если граница зоны проходит через участок, то одно землепользование и один и тот же владелец получают два разных регламента, разный объем права использования и, как следствие, разные налоги.

Однако в действительности не все так просто. В ряде случаев приходится делать исключения из этой нормы. Сегодняшнее состояние планировки городов несет явные черты социалистического нерыночного хозяйствования с многочисленными случаями неэффективного использования собственниками земельных участков. Особенно часто это наблюдается на участках больших промышленных предприятий, расположенных в центральных районах городов или в срединной зоне города. Вот характерный пример. Предприятие работает плохо, его продукция не конкурентоспособна, работники имеют низкие заработки. Одновременно часть территории предприятия выходит на главную улицу и поэтому имеет высокий коммерческий потенциал. Пока собственники предприятия этого не видят, но в городе уже есть аналогичные примеры, когда часть завода была реконструирована и переведена в новое эффективное использование. Основываясь на этой тенденции, есть все основания при разработке Правил предложить разбить большой промышленный участок на части, выделив из промышленной территории новую зону с центральными функциями, а оставшуюся часть - сохранив в промышленной зоне.

Таким образом, чтобы обеспечить эффективность городского развития в соответствии со сложившимися тенденциями, инициировать собственников и инвесторов на активные действия необходимо фактически разделить единый большой земельный участок на части и разнести их по разным зонам.

Несколько иная ситуация имеет место при проведении границ на муниципальных землях, занятых жилой застройкой «микрорайонного» типа. Довольно часто приходится прочерчивать границы разных зон по муниципальным землям. В этом случае действует тот же нормативный принцип. По мере появления интереса со стороны инвесторов будут выполняться проекты межевания и формироваться новые участки, но уже по установленным границам  зон.

В пределах территориальных зон, выделенных по видам разрешенного использования недвижимости, могут устанавливаться несколько подзон с различными сочетаниями параметров разрешенного строительного изменения недвижимости, но с одинаковыми списками видов разрешенного использования недвижимости. Границы подзон устанавливаются по тем  же принципам, что и границы территориальных зон.