6.1.3. Конфигурация территориальных зон и распределение территориальных зон с различными градостроительными регламентами по территории города

Конфигурация, размеры и распределение по территории города зон с различными регламентами  должны следовать двум основным идеям.

Первая - конфигурация и расположение основных зон должны следовать характеристикам среды, установленным в генерализованной схеме градостроительного зонирования. Об этом уже шла речь выше, сейчас лишь перечислим эти характеристики:

• § основная функциональная направленность использования земельных участков и другой недвижимости в зоне;

• § длина списка видов разрешенного использования;

• § степень разнообразия видов деятельности, которые могут соседствовать друг с другом без конфликта,

• § структура основных, вспомогательных и условно разрешенных видов использования, поскольку одни и те же виды в разных зонах будут иметь разный статус (например, ресторан в центре города входит в список основных видов, а в некоторых жилых зонах - в условно разрешенные виды использования; детский сад в жилых зонах - основной вид, в центре города - условно разрешенный; стоянка для автомашин в центре города - вспомОАГтельный вид, в коммунальных зонах - основной вид разрешенного использования);

• § возможность установления предельных параметров разрешенных видов использования.

Вторая - степень однородности/разнородности зон и соответственно размеры территории, включаемой в одну зону, определяются также задачей ограничения собственника в его действиях или, наоборот, расширения свободы его действий. В этом случае действуют два взаимоисключающих принципа.

Первый принцип: везде, где есть опасность нарушения каких либо ценных для сообщества качеств среды или снижения стоимости земельных участков и другой недвижимости, окружающей это место, необходимо усиливать регламентирующие функции градостроительного зонирования. Для этого размеры зоны сужаются до охвата одного участка (независимо от того, большой он или маленький) или, точнее, охвата только однородных участков. Тем самым списки видов разрешенного использования здесь резко сокращаются, появляется возможность установления четких предельных параметров разрешенного использования. В этом случае достигается наибольшая степень контроля над использованием участков собственниками или инвесторами со стороны местного самоуправления. Соответственно, степень свободы частных владельцев и застройщиков минимальна, цена недвижимости падает.

Второй, противоположный, принцип гласит: везде, где на момент разработки Правил местное самоуправление не имеет каких-либо внятных ограничений, могут формироваться  неоднородные зоны, предоставляя максимально широкие, гибкие возможности собственнику или инвестору. Стоимость земли и недвижимости в этом случае повышается.

Приведем пример на эту тему. Предположим, речь идет о сквере в центральном районе города. Первый вариант выделить его в отдельную зону. Тогда к этому участку будет приписано минимальное количество разрешенных видов использования, как-то: озеленение (возможны параметры), площадки для отдыха детей и взрослых, элементы благоустройства. Независимо от того, кому принадлежит этот участок - муниципалитету (земли общего пользования) или частному собственнику*, его использование ограничено только этими видами объектов и деятельности. Другой вариант - оконтурить зону таким образом, чтобы этот сквер вошел в состав более крупной территории, застроенной, например, многоэтажными квартирными домами, к которой он примыкает. В этом случае виды разрешенного использования собственниками своих участков, как и права инвесторов на развитие недвижимости, будут намного шире, чем в первом варианте. В частности, в список войдут жилые дома, объекты, предоставляющие услуги, как временные, так и постоянные, а также и сквер (как правовой статус!). Собственник любого участка внутри этой зоны вправе использовать свою недвижимость как ему заблагорассудится в границах установленных регламентов. Следовательно, собственник участка, покрытого в настоящее время травой, с растущими там деревьями (статус использования - сквер) имеет полное право развить здесь любой из установленных видов разрешенного использования. Другими словами, он вправе менять использование участка в установленных ему регламентом границах, что он и сделает, построив на законных основаниях жилой дом или объект обслуживания на месте принадлежащего ему сквера.

В каждом конкретном случае при установлении зон и регламентов следует решать, что для местного сообщества важнее на данный момент - условно, охранять сквер и обезопасить его от инородного вторжения или вовлечь в оборот новые участки для жилищного строительства, в которых может остро нуждаться данный город. Решение может быть любое, в зависимости от ситуации и расклада интересов, а техника маневра с конфигурацией и степенью однородности зон и регламентов позволит реализовать это решение.