5.3.2. Предложения по совершенствованию местной нормативной правовой базы по вопросам регулирования землепользования и застройки

На основе проведенного анализа в Концепции готовятся предложения:

• - о составе нормативных актов, которые необходимо разработать, наряду с правилами землепользования и застройки, чтобы иметь минимально необходимый, но полный комплект для городского управления в сфере градорегулирования

• - о важнейших изменениях и дополнениях в нормативные акты местного самоуправления, которые необходимо сделать для введения системы градостроительного зонирования и непротиворечивого функционирования правил на муниципальном уровне

• - о структуре правил землепользования и застройки и составу основных норм, регулирующих землепользование и застройку

Например, в Нижнем Новгороде на стадии подготовки концепции градостроительного зонирования предлагалось формировать Правила по следующей структуре:

Часть 1 - «Регулирование землепользования и застройки на основе градостроительного зонирования в Нижнем Новгороде»

Глава 1. Общие положения.

Глава 2. Права использования недвижимости, возникшие до вступления в силу Правил.

Глава 3. Участники отношений, возникающих по поводу землепользования и застройки. Общественные слушания.

Глава 4. Условия и общие принципы организации процесса планировки, формирования и предоставления земельных участков физическим и юридическим лицам для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Глава 5. Прекращение прав на земельные участки.  Установление публичных сервитутов.

Глава 6. Строительные изменения недвижимости.

Глава 7. Иные нормы регулирования землепользования и застройки.

Часть 2 - Карты градостроительного зонирования и градостроительные регламенты

Глава 8. Карта градостроительного зонирования. Градостроительные регламенты по видам и параметрам разрешенного использования недвижимости.

Глава 9. Карта зон действия ограничений и дополнительные градостроительные регламенты по условиям охраны памятников истории, культуры и археологического слоя.

Глава 10. Карты зон действия ограничений и дополнительные градостроительные регламенты по экологическим условиям и санитарно-эпидемиологическим условиям

Помимо этого предлагалось формировать отдельные правовые акты по вопросам землепользования и застройки. В частности предлагалось подготовить положение о комиссии по землепользованию и застройке при главе администрации города, формы документов, используемых в процессе выполнения процедур градорегулирования (примерные формы договоров купли-продажи земельных участков, договоров аренды земельных участков, инвестиционных соглашений и проч.).

В других городах и местных самоуправлениях структура может отличаться, выделяя основные, важные для местного сообщества вопросы правового регулирования.

Далее в соответствии с предлагаемой структурой раскрываются основные позиции и нормы, которые будут развиты при написании текста первой редакции правил землепользования и застройки. Например, в Нижнем Новгороде эта часть Концепции, детализирующая предложенную структуру, выглядела следующим образом.

1. Статья об основаниях введения, назначении и составе Правил: а) цель введения Правил, б) какие виды деятельности и процедуры регламентируются Правилами, в) указание на то, что Правила применяются наряду с другими нормативными правовыми актами.

2. Статья о градостроительных регламентах и их применении: а) указание на то, что Правила принимаются в соответствии с генеральным планом развития города, б) описание исключений - объектов недвижимости, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется, в) критерии для установления границ территориальных зон на карте градостроительного зонирования, г) описание состава видов разрешенного использования объектов недвижимости, д) описание состава параметров разрешенного строительства.

3. Статья об открытости и доступности информации о застройке и землепользовании: а) способы обеспечения открытости информации, б) права граждан на участие в принятии градостроительных решений.

4. Статьи о ранее возникших правах, о несоответствующих объектах и их использовании: а) ранее предоставленные разрешения на строительство, б) описание несоответствующих объектов недвижимости, в) о придании статуса несоответствия.

5. Статьи об участниках отношений, возникающих по поводу землепользования и застройки: а) состав процедур, которые осуществляются с участием физических и юридических лиц, б) принципы формирования и полномочия комиссии по землепользованию и застройке, в) полномочия органов администрации города, причастных к регулированию действий по землепользованию и застройке.

6. Статья об общественных слушаниях: а) цели проведения, б) случаи проведения, в) процедуры проведения общественных слушаний.

7. Статьи о принципах организации процесса планировки, формирования и предоставления земельных участков: а) о распоряжении землями до разграничения государственной собственности на землю органами местного самоуправления, б) о норме, согласно которой после введения в действие Правил предоставление земельных участков из состава государственных и муниципальных земель производится по процедурам без предварительного согласования мест размещения объектов, в) описание процедур подготовительных работ по планировке и формированию земельных участков для их предоставления, г) описание двух способов организации подготовительных работ по формированию земельных участков как объектов недвижимости - применительно к свободным от застройки и «занятым» земельным участкам (случай реконструкции), д) описание результатов подготовительных работ, включая описание формы проекта градостроительного плана земельного участка, е) описание формы инвестиционного соглашения (в случае действий на реконструируемой территории), ж) описание норм, регламентирующих действия по приданию особого статуса реконструируемым территориям.

8. Статьи о прекращении прав на земельные участки, установлению публичных сервитутов: а) описание действий по планировки территории как основания для определения земельных участков, которые могут быть выкуплены для реализации государственных и муниципальных нужд, б) действия по принятию решений о выкупе земельных участков, в) описание действий по установлению в проектах градостроительных планов земельных участков границ зон действия публичных сервитутов.

9. Статьи о строительных изменениях недвижимости: а) о праве на строительные изменения недвижимости, б) о видах строительных изменений недвижимости, в) определение видов деятельности, для которых не требуется получение разрешений на строительство, г) определение общих зональных и специальных согласований строительных намерений, описание процедур их проведения, в том числе путем организации общественных слушаний (применительно к специальным согласованиям), д) о подготовке проектной документации, е) об участии администрации в подготовке технических условий на подключение объектов к инженерно-технической инфраструктуре, ж) о составе материалов проектной документации, з) о согласовании и экспертизе проектной документации, и) о порядке предоставления разрешений на строительство, к) о действиях застройщиков по информированию администрации о начале строительных работ, л) о надзоре за строительством, м) о приемке завершенных строительством, реконструкцией объектов, н) о правовом статусе акта приемки.

10. Статьи об иных нормах регулирования землепользования и застройки: а) о соотношении Правил и градостроительной документации, б) основания для рассмотрения вопросов о внесении дополнений и изменений в Правила, в) право инициативы внесения дополнений и изменений в действующие Правила, г) процедуры внесения дополнений и изменений в Правила, д) нормы, описывающие допустимые отклонения от Правил и процедуры получения разрешений на отклонение от Правил.