5.2.2. Подготовка генерализованной схемы градостроительного зонирования города

5.2.2.1. Построение схемы существующего землепользования

Описанная выше теоретическая модель используется для выявления сложившейся планировочной структуры и далее для построения градостроительного зонирования территории. Однако прежде чем приступить к выявлению пространственной структуры на основе неравномерно-районированной модели необходимо собрать нужную информацию о землепользовании. Другими словами необходимо построить схему существующего использования земельных участков в границах местного самоуправления.

Создание схемы опорного землепользования существенно отличается от построения опорного плана при разработке генерального плана города. В генеральном плане основной «единицей изображения» является здание, а мерой «опорности»  - материал стен и степень их износа. Для целей градостроительного зонирования эта информация не нужна. Зато принципиальное значение приобретает другая важная информация, не собираемая в генеральном плане, - сложившиеся границы земельных участков, виды использования или деятельности, осуществляемые на этих участках, иногда, вид существующего права на земельные участки.

Схема существующего землепользования разрабатывается на основе информации, поступающей из двух источников.

Первый, - это данные по государственному кадастровому учету земельных участков, хранящиеся в соответствующем территориальном подразделении Федерального государственного учреждения «Земельная кадастровая палата». В работе над схемой используются материалы регистрации, осуществленной на основе топографических материалов и «явочной» регистрации на основе правоудостоверяющих документов. К сожалению, эта информация должна корректироваться, поскольку в целях регистрации учитывается, прежде всего, информация о собственнике и его правах. Для построения же карт градостроительного зонирования прежде всего требуется информация об использовании земельного участка, именно этот аспект регистрируется огрублено, недостаточно для целей градостроительного регулирования. Зачастую использование земельного участка «закрыто» наименованием субъекта землепользования. Например, участки Министерства обороны. В ряде случаев на них расположены жилые дома, в других случаях  - военные объекты, в третьих - коммунально-складские помещения. Для градостроительного зонирования эти различия в использовании принципиальны, тогда как для целей регистрации они не столь важны - участки проходят под разными кадастровыми номерами, но одного субъекта.

Второй источник информации - органы архитектуры и градостроительства, которые концентрируют информацию о текущих изменениях в использовании участков. Это может быть информация о разрешениях на проектирование, строительство, данные об утвержденном проекте, начатом строительстве, иные изменения, которые готовятся или уже свершились, но еще не завершены и по тем или иным причинам не прошли регистрацию в учреждении кадастрового учета. Эта информация принципиально важна для установления градостроительного зонирования. По данным органов архитектуры и градостроительства производится фиксирование текущей тенденции в использовании территории. Эта информация отражает действия, которые собственники уже произвели или собираются производить в ближайшее время.

На основе информации из этих источников формируется схема существующего использования земельных участков. Однако, при кажущейся простоте, это действие оказывается достаточно трудоемким и не таким легким в методическом отношении. На практике существуют несколько объективных проблем, которые необходимо решить в ходе создания такой карты.

Во-первых, далеко не все участки на сегодня размежеваны. В городах имеются огромные территории, принадлежащие муниципалитету, или территории, на которых права собственности не разграничены между государством и местным самоуправлением. Например, это участки микрорайонной застройки, часть промышленных территорий, пустыри и бросовые территории, участки, не используемые в настоящее время по какому-либо конкретному назначению.

Во-вторых, много собственников, пользователей помещений в зданиях не имеют прав на земельные участки. Например, предприятие или частный предприниматель имеет на первом этаже жилого дома крупный магазин, но, естественно, не имеет прав на окружающий этот дом участок. Поскольку участки в этом микрорайоне не выделены, то вся земля числится по разряду «жилищного использования». На самом деле это не так, поскольку это помещение функционирует совершенно в другом режиме и, далее, при разработке карты градостроительного зонирования еще необходимо понять, насколько его размещение здесь эффективно и отвечает интересам городского сообщества. Кроме того, этот предприниматель имеет невскрытую долю собственности в земельном участке, наряду с другими собственниками помещений в этом доме,  - другими предпринимателями или жильцами. Если они захотят создать кондоминиум и ассоциацию собственников, то этот предприниматель станет владельцем не выделяемой доли на земельный участок, как неделимую собственность. Другими словами, на схеме необходимо отобразить не только участки зарегистрированные, но и имеющие скрытые права.

В данном случае это решается путем выделения на схеме существующего землепользования условного «пятна», в размер реального помещения в пределах жилого дома.

В-третьих, в ряде случаев имеет место отсутствие точной информации - например, участок зарегистрирован и помечен, но его актуальное использование неизвестно. Чаще всего, такая ситуация складывается на промышленных и коммунально-складских территориях, на которых идет интенсивный процесс деления прав собственности на здания, помещения и участки. Многие предприятия покупают или арендуют объекты и части участков, но не регистрируют их или не указывают при регистрации нового использования. В результате на территории «лежащего на боку» завода складывается очень динамичная картина новых предприятий и видов деятельности, не отображенная в официальных кадастровых документах. Эту картину очень важно отобразить в схеме опорного землепользования, поскольку она показывает текущие тенденции в развитии города и использовании земельных участков, столь важные для эффективного градостроительного регулирования на основе градостроительного зонирования.

В этих случаях необходимо дополнительное изучение документов и, возможно, визуальный анализ участка. Последняя мера не столь эффективна, поскольку далеко не всегда можно попасть на «закрытую» территорию, а если и попадешь, то далеко не всегда понятно, что происходит внутри. Поэтому, в конечном счете, важно фиксировать вид использования так, как он зарегистрирован в официальном документе или - при полном отсутствии таковых - как его определяет сам пользователь, арендатор недвижимости.

Еще один важный момент - список видов использования объектов, который фиксируется  на схеме. Существующие виды использования - это конкретная, сегодня осуществляемая деятельность. Поэтому виды использования наносятся на схему конкретно, тогда как на карте градостроительного зонирования будут изображаться зоны, которые включают не один, а несколько  видов использования. В связи с этим, такие карты никогда не бывают идентичны по характеру отображения вида деятельности. Как правило, при разработке схемы существующего землепользования следует пользоваться сложившимся и официально установленным определением видов деятельности и объектов, которые фиксируются на карте различными цветами или условными изображениями.

Схему существующего землепользования в целях упрощения работы можно выполнять сначала на бумаге, а затем переносить на электронные носители. Далее компьютерная схема служит основой для построения карты градостроительного зонирования.

Рис. 2. Фрагмент карты существующего землепользования