РЕКОМЕНДАЦИИ ПО ПОДГОТОВКЕ ПРАВИЛ ЗЕМЛЕПОЛЬЗОВАНИЯ И ЗАСТРОЙКИ

СОДЕРЖАНИЕ

1. введение

2. Градостроительное зонирование как ключевое звено правового регулирования в рыночных условиях

2.1. Градостроительное зонирование в системе градостроительной деятельности

2.1.1. Территориальное планирование

2.1.2. Градостроительное регулирование

2.2. Принципы и технологии градостроительного зонирования, закрепленные в градостроительном кодексе российской Федерации

2.2.1. Ценностные основания введения градостроительного зонирования

2.2.2. Принципы и технологии градостроительного зонирования

2.2.3. Управленческие технологии градостроительного зонирования, предусмотренные Градостроительным кодексом Российской Федерации.

2.3. Связь градостроительного зонирования с территориальным планированием и планировкой территории

2.3.1. Градостроительное зонирование и территориальное планирование

2.3.2. Градостроительное зонирование и планировка территории

3. Градостроительное зонирование: противостояние правового и административно-технократического подходов к регулированию градостроительной деятельности

4. Основные действия и этапы подготовки проекта правил землепользования и застройки.

4.1. Последовательность действий по подготовке проекта правил землепользования и застройки.

4.2. Особенность организации работ по подготовке проекта правил землепользования и застройки

5. Подготовка Концепции градостроительного зонирования

5.1. Цели и содержание Концепции градостроительного зонирования

5.1.1. Концепция градостроительного зонирования как основание для подготовки правил землепользования и застройки

5.1.2. Концепция градостроительного зонирования как сочетание двух блоков взаимосвязанных предложений - по структурной организации территории и по совершенствованию процедур регулирования

5.2. Концепция структурной организации территории

5.2.1. Методы принятия решений в процессе подготовки правил землепользования и застройки

5.2.1.1. Соотношение решений в системе территориального планирования и градостроительного зонирования: генеральный план и правила землепользования и застройки

5.2.1.2. Учет тенденций развития города: вопросы картографического отображения

5.2.1.3. Оценка решений генерального плана с точки зрения долгосрочной стратегии и среднесрочных задач развития города

5.2.2. Подготовка генерализованной схемы градостроительного зонирования города

5.2.2.1. Построение схемы существующего землепользования

5.2.2.2. Построение генерализованной схемы градостроительного зонирования

5.3. Концепция совершенствования процедур землепользования и застройки

5.3.1. Анализ региональной и местной нормативной правовой базы по вопросам регулирования землепользования и застройки

5.3.2. Предложения по совершенствованию местной нормативной правовой базы по вопросам регулирования землепользования и застройки

6. Подготовка проекта правил землепользования и застройки

6.1. подготовка карты градостроительного зонирования и градостроительных регламентов

6.1.1. Правила землепользования и застройки и граница муниципального образования.

6.1.2. Особенности установления градостроительных регламентов: виды и параметры  разрешенного использования

6.1.3. Конфигурация территориальных зон и распределение территориальных зон с различными градостроительными регламентами по территории города

6.1.4. Особенности установления границ территориальных зон

6.1.5. Дополнительные основания, подлежащие учету при установлении градостроительных регламентов

6.1.5.1. Фактор стоимости недвижимости

6.1.5.2. Учет долгосрочных решений генерального плана

6.1.6. Подход к принятию решений по установлению градостроительных регламентов.

6.1.7. Последовательность подготовки и введения градостроительных регламентов

6.2. Подготовка карт зон с особыми условиями использования территорий - установление ограничений использования земельных участков и иных объектов недвижимости

6.2.1. Специфика зон с особыми условиями использования территории

6.2.2. Подготовка карты зон охраны объектов культурного наследия

6.2.3. Подготовка карты ограничений по экологическим и санитарно-эпидемиологическим требованиям

6.3. Описание норм о порядке градостроительной подготовки и предоставления земельных участков

6.3.1. Основные положения об организации процесса градостроительной подготовки и предоставления физическим и юридическим лицам сформированных земельных участков для строительства, реконструкции

6.3.2. Виды процедур градостроительной подготовки земельных участков из состава государственных и муниципальных земель

7. Согласование проекта Правил землепользования и застройки на всех этапах подготовки проекта

8. Заключение.

ПЕРСПЕКТИВЫ РАЗВИТИЯ ИНСТИТУТА ГРАДОСТРОИТЕЛЬНОГО ЗОНИРОВАНИЯ - РОЛЬ ПРОФЕССИОНАЛОВ

приложение 1. модель муниципального нормативного правового акта градостроительного зонирования - правил землепользования и застройки

пРИЛОЖЕНИЕ 2. Методы выявления пространственной структуры города

1. Введение

В связи с принятием Градостроительного кодекса Российской Федерации с 1 января 2010 года не могут предоставляться земельные участки для строительства, впервые выделенные и сформированные из состава государственных или муниципальных земель, в случае отсутствия правил землепользования и застройки. Это означает необходимость активизации деятельности органов местного самоуправления по подготовке, принятию и применению Правил.

Применение предлагаемых рекомендаций создаст условия для:

- эффективного землепользования и развития территорий на уровне муниципальных образований;

- выполнения требований федерального законодательства в части недопустимости использования процедур предварительного согласования мест размещения объектов при отсутствии правила землепользования и застройки;

- подготовки документации по планировке территории и проведения аукционов по предоставлению земельных участков в целях жилищного и иных видов строительства

Рекомендации по подготовке правил землепользования и застройки в поселениях, городских округах, включая модель нормативного правового акта, могут быть использованы органами местного самоуправления поселений и городских округов, специалистами в области градостроительного проектирования.

В рекомендациях раскрывается связь территориального планирования с градостроительным зонированием и место последнего в системе градостроительной деятельности.

Рекомендации содержат описание процесса, подходов и методов подготовки проектов правил землепользования и застройки. Изложение построено в последовательности, соответствующей технологии работы над  проектом правил:

• - организационные особенности работ на подготовительном этапе и на последующих этапах;

• - подготовка концепции градостроительного зонирования;

• - подготовка проекта правил землепользования и застройки;

• - согласование, обсуждение и утверждение правил землепользования и застройки.

В рамках каждого из технологических этапов подготовки проекта муниципального акта содержатся описание подходов, методов и анализ проблемных ситуаций по основным аспектам подготовки правил землепользования и застройки:

• - выявление проблемных ситуаций, выработка предложений по их решению;

• - анализ ситуации и построение генерализованной схемы градостроительного зонирования.

• - подготовка градостроительной компоненты проекта правил в части картографических материалов;

• - отработка процедурных норм регулирования;

• - согласование проекта правил, подготовка уточненных редакций текста проекта нормативного правового акта и комментариев на поступившие замечания и предложения;

• - проведение обсуждений проекта нормативного правового акта.

Настоящие рекомендации подготовлены по заказу Федерального агентства по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству

Фондом Институт экономики города

Фондом Градостроительные реформы

2. Градостроительное зонирование как ключевое звено правового регулирования в рыночных условиях

2.1. Градостроительное зонирование в системе компонентов градостроительной деятельности

Градостроительное зонирование - это термин, который обозначает определенную систему регулирования градостроительной деятельности. Существуют и другие системы подобного рода, например, известная нам из опыта прошлых лет система административно-командного управления советского типа.

Градостроительное зонирование - это система демократического типа, рассчитанная на участие правообладателей недвижимости в принятии градостроительных решений, непосредственно затрагивающих их интересы. Градостроительное зонирование - это идеология, реализуемая специальной технологией регулирования градостроительной деятельности, необходимая и неизбежная в условиях рыночной экономики, нацеленная на демократический процесс достижения баланса интересов разных групп субъектов - публичных и частных. Можно сказать, что градостроительное зонирование исходно настроено на максимально возможный учет интересов собственников, предпринимателей, местного сообщества как главных субъектов рыночной экономики по сравнению с интересами государства и чиновников, как это было в советском городе.

Градостроительное зонирование регулирует вопросы территориальной организации жизнедеятельности, экономики, строительства, реконструкции, использования объектов недвижимости и поэтому является частью градостроительной деятельности. Для того, чтобы точно уяснить, как работает градостроительное зонирование, необходимо показать, что собой представляет градостроительная деятельность в целом и каково в ней место градостроительного зонирования.

Новый Градостроительный кодекс Российской Федерации определяет градостроительную деятельность как: «деятельность в области территориального планирования, градостроительного зонирования, планировки территории, архитектурно-строительного проектирования, строительства капитального ремонта, реконструкции объектов капитального строительства», осуществляемая органами государственной власти, органами местного самоуправления, физическими и юридическими лицами.

Во всех случаях градостроительная деятельность включает множество разнообразных и разномасштабных компонентов, в том числе относящихся к совершенно разным дисциплинам и сферам - науке, проектированию, управлению, строительству. При этом градостроительство относится к одному из наиболее комплексных, междисциплинарных видов деятельности, который включает множество различных профессий. В градостроительном процессе активно участвуют архитекторы, градостроители-планировщики, экологи, санитарные врачи, транспортники, юристы, экономисты, социологи, инженеры в области тепло-, водо-, газо- электроснабжения, а также геологи (для определении зон с разной степенью сейсмостойкости или качества грунтов, влияющего на конструктивные схемы строительства), геодезисты (проведение топографической съемки местности, разработка топографических карт, привязка на местности зданий, коммуникаций, границ участков), политологи и представители других профессий. Труднее определить, какая профессия не участвует или не вносит (прямо или косвенно) вклад в градостроительную деятельность, чем построить полный список дисциплин, задействованных внутри неё.

Расплывчатость содержания этого понятия не должна заслонять понимание главного - градостроительная деятельности определяется двумя основными компонентами, не дублирующимися в других сферах деятельности - территориальным планированием и градостроительным регулированием. Обе эти части тесно связаны между собой технологически и организационно. Однако они совершенно разнятся по целям, инструментам, субъектам  и содержанию деятельности. Рассмотрим последовательно каждую из этих основных составляющих градостроительной деятельности.