§ 5. Договор социального найма жилого помещения

Рассмотрение данного вида договора представляет особый интерес, так как по-прежнему значительное количество граждан пользуются жилыми помещениями именно на данном основа­нии. Договором социального найма регулируется использова­ние помещений, которые были предоставлены (или предостав­ляются) очередникам органами местного самоуправления, а также государственными и муниципальными организациями. Таким образом, собственником помещений, заселяемых по до­говору социального найма, является государственное или муни­ципальное образование. В число нанимателей по договору со­циального найма входят все граждане, получившие квартиру в советский период и не приватизировавшие ее, а также те, кому была предоставлена квартира из государственного или муници­пального фонда в порядке социального найма в последующем.

498

Глава 8. Жилищное право

§ 5. Договор социального найма жилого помещения

499

В настоящее время право на получение квартиры в порядке социального найма имеют не все, а лишь некоторые категории малоимущих¹, особо нуждающихся граждан: не имеющие жи­лья, обеспеченные жилой площадью ниже учетной нормы, ус­тановленной соответствующим органом местного самоуправле­ния (в Москве это 10—15 м²), проживающие в помещении, не отвечающем установленным санитарным и техническим требо­ваниям, проживающие в коммунальных квартирах, если хотя бы в одной из семей имеются больные некоторыми формами хронических заболеваний, и др. Данные категории граждан должны встать на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий в соответствующем органе исполнительной власти. Жилые помещения предоставляются таким гражданам в поряд­ке очередности. Некоторые категории граждан имеют право на получение помещений в первую очередь и вне очереди.

Помещение по договору социального найма предоставляется в соответствии с нормами жилой площади (12 м² жилой площа­ди), как правило, в виде отдельной квартиры. Некоторые кате­гории граждан имеют право на дополнительную жилую пло­щадь. На основании решения о предоставлении жилого поме­щения соответствующий орган исполнительной власти выдает гражданину ордер, который является единственным основани­ем для вселения в предоставляемое помещение. На основании ордера гражданин заключает с наймодателем (государственной или муниципальной организацией: ЖЭК, РЭУ и др.) договор найма жилого помещения.

В договоре найма указываются также члены семьи нанима­теля, которые проживают совместно с ним и пользуются нарав­не с ним всеми правами и несут все обязанности, вытекающие из договора найма. К членам семьи могут быть причислены и другие лица, если они проживают совместно с нанимателем и ведут с ним общее хозяйство. Если гражданин, принадлежащий к данной категории, перестал быть членом семьи нанимателя, но продолжает проживать в занимаемом помещении, объем его прав не изменяется. Круг членов семьи нанимателя, прожива­ющих с ним, может быть изменен. Наниматель может вселить в занимаемое им жилое помещение иных лиц, получив на это

¹ При признании граждан малоимущими орган местного само­управления учитывает доход на каждого члена семьи и стоимость иму­щества, находящегося в собственности семьи и подлежащего налого­обложению.

письменное согласие остальных членов семьи. На вселение к родителям их детей, не достигших совершеннолетия, не требу­ется согласия остальных членов семьи.

Срок договора. Договор социального найма заключается без указания срока и является бессрочным договором. Лишь в не­которых случаях, определенных в законе, договор может быть расторгнут, а граждане — выселены из занимаемого помеще­ния. В случае смерти нанимателя договор найма продолжает действовать на тех же условиях, а нанимателем становится один или все члены семьи нанимателя, проживавшие с ним. Если же таких лиц не оказалось, действие договора прекращается и ни­какие другие лица не смогут претендовать на данное жилое по­мещение.

Обязанности наймодателя. По договору социального найма наймодатель обязан заботиться о сохранности жилищного фон­да, своевременно производить капитальный ремонт жилых до­мов, обеспечивать бесперебойную работу инженерного обору­дования домов, надлежащее содержание подъездов, других мест общего пользования и придомовой территории, а также обеспе­чивать предоставление услуг ЖКХ.

Права нанимателя. Наниматель и члены его семьи, совмест­но с ним проживающие, приобретают по договору социального найма очень широкие права на жилое помещение, сравнимые по возможностям разве что с вещным правом:

1. право пользоваться жилыми помещениями в соответст­вии с договором и правилами пользования жилыми помеще­ниями. Право пользования означает обеспеченную законом возможность проживания в жилом помещении, что невозмож­но без права владения, которое также возникает у нанимателя. Особенность права пользования заключается в том, что оно имеет ограниченный характер, что, однако, характерно для лю­ бого права на жилое помещение: пользователь должен исполь­зовать помещение по целевому назначению, т. е. для прожива­ния, а не для промышленных нужд;

2. право вселять в установленном порядке в нанятое поме­щение других граждан на правах членов семьи;

3. право сохранять за собой нанятое помещение при вре­менном отсутствии. По общему правилу такое отсутствие не должно превышать шесть месяцев. Помещение сохраняется за нанимателем и при более длительном отсутствии в случае при­зыва на военную службу; отсутствия по условиям и характеру работы; помещения детей на воспитание в государственное дет-