492

Глава 8. Жилищное право

§ 2. Право собственности на жилое помещение

493

Глава 8 ЖИЛИЩНОЕ ПРАВО

§ 1. Жилищный фонд Российской Федерации

Предметом жилищного права является комплекс отношений, в котором условно можно выделить два основных блока:

1. отношения собственности на жилые помещения и соответ­ ственно отношения по переходу собственности от одних лиц к другим (купля-продажа, обмен квартир, домов, находящихся у граждан на праве собственности);

2. отношения по поводу найма жилых помещений, где особое место занимают отношения по поводу найма квартир в госу­ дарственном жилищном фонде.

Отношения первого рода следовало бы рассматривать в со­ответствующих главах, например: о собственности, о договорах купли-продажи, мены. Однако представляется целесообразным объединить все вопросы, возникающие по поводу владения, пользования и распоряжения жилыми помещениями, в насто­ящей главе, тем более, что они регулируются специальным нормативным актом — ЖК РФ.

Объектом жилищных отношений является жилое помещение, т. е. помещение, отвечающее установленным санитарным, про­тивопожарным, градостроительным и техническим требовани­ям и предназначенное для проживания граждан: жилые дома, часть жилого дома, квартиры в многоквартирных домах, часть квартиры, изолированные жилые комнаты в домах либо в квар­тирах, отвечающие необходимым условиям проживания во все сезоны и обеспечивающие необходимые физиологические по­требности (в них проведены свет, вода и др.).

Находящиеся на территории России жилые дома, а также жилые помещения в других строениях образуют жилищный фонд Российской Федерации. В него не входят находящиеся в жилых домах нежилые помещения. Законодательством установ­лено правило, согласно которому помещения жилого фонда могут быть использованы только для проживания граждан, а предоставление в жилых домах помещений для нужд промыш­ленного характера запрещается. Таким образом, собственник жилого помещения не может сдать свою квартиру для оборудо­вания в ней, например, офиса, мастерской и т. п.

Жилищный фонд Российской Федерации в зависимости от формы собственности можно разделить на несколько категорий.

1. Частный жилищный фонд. В его состав входят жилые по­мещения, находящиеся в собственности граждан и юридиче­ских лиц (за исключением унитарных предприятий и государ­ственных учреждений). Основными способами приобретения права собственности гражданами и юридическими лицами на квартиру (дом) являются:

а) строительство жилого дома для себя с соблюдением соот­ветствующих правовых норм (например, правил о землеотводе и др.);

б) приобретение квартиры (дома) по сделке купли-продажи,

мены, дарения и проч.;

в) приобретение права собственности по наследству;

г) приватизация жилого помещения. Важно помнить, что по закону гражданин может приватизировать только одну кварти­ру, поэтому не следует обменивать приватизированную кварти­ру на неприватизированную во избежание проблем с приобре­тением на нее права собственности;

д) приобретение пр1ава собственности на помещение членом жилищно-строительного кооператива, полностью внесшим паевой взнос за квартиру.

2. Муниципальный жилищный фонд. Образуется из жилых по­мещений, принадлежащих на праве собственности муници­пальным образованиям, в том числе жилых помещений, нахо­дящихся в хозяйственном ведении или оперативном управле­нии муниципальных предприятий и учреждений.

3. Государственный жилищный фонд. Его составляют жилые помещения, принадлежащие на праве собственности Россий­ской Федерации и ее субъектам.

§ 2. Право собственности на жилое помещение

Как уже было отмечено, объем правомочий собственника в отношении жилого помещения существенно ограничен: он мо­жет его использовать только для проживания граждан (для лич­ного проживания и проживания членов семьи или для прожи­вания иных лиц на основании договора имущественного най­ма). Кроме того, права собственника ограничены правами членов его семьи, проживающих в данном помещении: они имеют право пользования жилым помещением, которое само по себе не прекращается при переходе права собственности на помещение к другому лицу. Поэтому при приобретении жилого помещения необходимо удостовериться, что на него не будут

494 Глава 8. Жилищное право

претендовать члены семьи бывшего собственника (если они есть, необходим их отказ от права пользования помещением).

При использовании жилого помещения не по назначению, систематическом нарушении прав и интересов соседей, бесхо­зяйственном обращении с жильем суд после предупреждения, сделанного органом местного самоуправления, по его иску мо­жет принять решение о продаже помещения с публичных тор­гов с выплатой собственнику вырученных от продажи средств.

Право собственности на жилое помещение по сравнению с правом нанимателя жилого помещения имеет как ряд преиму­ществ, так и свои недостатки. Основным преимуществом явля­ются широкие права по распоряжению своим жилым помеще­нием: собственник в упрощенном порядке может вселить в по­мещение других граждан, может сдать помещение по договору имущественного найма, может его продать, подарить, а также передать по наследству, даже если в данной квартире (доме) кроме собственника никто не проживал. Основным недостат­ком является наличие у собственника так называемого бремени собственности: он должен обеспечивать сохранность помеще­ния, производить в нем текущий и капитальный ремонт, содер­жать в порядке придомовую территорию, оплачивать услуги слесаря, электрика, платить налог на имущество граждан и др.

От отношений собственности на жилье следует отличать от­ношения, связанные с созданием товариществ собственников жилья, задачей которых является содействие реализации жи­лищных прав и обязанностей их членов и управление много­квартирными домами.

Собственник жилого помещения имеет право сдавать свой дом (квартиру) по договору имущественного найма. Поэтому вторым наиболее распространенным правом, по которому жи­лые помещения могут принадлежать гражданам и юридическим лицам, является право нанимателя по договору имущественно­го найма.

§ 3. Понятие договора найма жилого помещения

В настоящее время в Российской Федерации в рамках до­говора найма жилых помещений сложились два типа отноше­ний:

1) отношения по коммерческому найму жилых помещений, в основном урегулированные ГК РФ;

§ 3\Понятие договора найма жилого помещения

2) отношения по социальному найму жилых помещений. Собст­венником помещений, сдающихся в порядке социального най­ма, является государственное или муниципальное образование, а нанимателем — только граждане. Таким образом, договором со­циального найма регулируется использование помещения, кото­рое было предоставлено (или предоставляется) очередникам ор­ганами местного самоуправления, а также государственными и муниципальными организациями. Для регулирования данных отношений государством предусмотрены особые нормы права, содержащиеся в основном в ЖК РФ и предусматривающие до­полнительные по сравнению с ГК РФ правила, в целом направ­ленные на предоставление более льготного положения нанима­теля по договору социального найма по сравнению с коммерче­ским нанимателем. Можно сказать, что отношения социального найма непосредственно направлены на реализацию конституци­онного права граждан на жилище.

Правовая природа обоих видов договоров найма жилого по­мещения имеет общую основу, поэтому к ним обоим применя­ются общие положения о найме жилого помещения (в части, не противоречащей специальным правилам).

Договор найма жилого помещения — это соглашение, по кото­рому одна сторона (собственник жилого помещения или управомоченное им лицо — наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Предусматривается письменная форма договоров о найме жилого помещения, однако ее несоблюдение не влечет автома­тически его недействительности. В отличие от основной части сделок с жилищем договор найма не подлежит государственной регистрации.

При переходе права собственности на жилое помещение от одного лица к другому права нанимателя сохраняются в преж­нем объеме.

Наниматель в любом случае обязан использовать жилье по прямому назначению, т. е. для проживания, а также обеспечи­вать сохранность жилого помещения (производить текущий ре­монт, не производить существенное переустройство и реконст­рукцию помещения), самостоятельно вносить коммунальные