59.Финансовая аренда

Лизинг - вид инвестиционной деятельности по приобретению имущества и передаче его на основании договора физическим или юридическим лицам за определенную плату, на определенный срок и на определенных условиях, обусловленных договором, с правом выкупа имущества лизингополучателем. Договор финансовой аренды (лизинга) - соглашение, по которому арендодатель обязуется приобрести в собственность, указанное арендатором имущество у определенного им продавца и предоставить арендатору это имущество за плату во временное владение и пользование для предпринимательских целей.Предметом договора лизинга являются любые непотребляемые вещи, в том числе предприятия и другие имущественные комплексы: здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другое движимое и недвижимое имущество, которое может использоваться для предпринимательской деятельности.Не могут быть предметом договора лизинга земельные участки и другие природные объекты, а также имущество, которое федеральными законами запрещено для свободного обращения или для которых установлен особый порядок обращения. Суть таких договоров состоит в том, что арендатору выгодно использовать необходимые ему средства производства, не приобретая их в собственность, а получая на время за плату. Распространение лизинга зависит от: 1) наличия значительных финансовых ресурсов, позволяющих арендодателю выдержать инвестирование в предметы аренды и отвлечь финансовые ресурсы на более-менее значительные сроки. Вот почему акционерами лизинговых фирм чаще всего являются банки, располагающие финансовыми возможностями; 2) результатов изучения потребности в аренде; 3) тесного взаимодействия лизинговой фирмы с поставщиками - производителями соответствующих предметов аренды. Основная особенность финансовой аренды состоит в том, что в аренду сдается не имущество, которое ранее использовал арендодатель, а новое специально приобретенное арендодателем имущество исключительно с целью передачи его в аренду. Для финансовой аренды характерно, что срок аренды приближается к сроку службы оборудования. По окончании срока аренды в соответствии с условиями договора арендатор вправе приобрести имущество в собственность, возобновить договор на льготных условиях либо вернуть имущество арендодателю. Договор финансовой аренды связывает трех лиц: продавца (изготовителя) имущества, его приобретателя-арендодателя и арендатора. Однако участники финансовой аренды связаны не одним, а двумя договорами. Арендодатель заключает с продавцом выбранного арендатором имущества договор купли-продажи, а с арендатором - договор финансовой аренды. Оба договора взаимосвязаны. В договоре финансовой аренды собственником арендуемого имущества остается арендодатель, однако риск случайной гибели или случайной порчи арендованного имущества несет арендатор с момента передачи ему арендованного имущества, если иное не предусмотрено договором финансовой аренды.

60.Договор найма(коммерческого и социального)

В соответствии с п. 1 ст. 671 ГК РФ по договору найма жилого помещения одна сторона (собственник жилого помещения или управомоченное лицо (наймодатель)) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Предметом договора найма независимо от его вида может быть помещение, отвечающее определенным требованиям и формально юридически признанное жилым. ГК РФ указывает на то, что жилое помещение должно быть изолированным и пригодным для постоянного проживания (ст. 673 ГК РФ).

Самостоятельным предметом договора социального найма жилого помещения не могут быть неизолированное жилое помещение, помещения вспомогательного использования, а также общее имущество в многоквартирном доме (ч. 2 ст. 62 ЖК РФ).Помещения, находящиеся в садовых и дачных домиках и не признанные в установленном порядке жилыми, не могут быть предметами договора найма жилого помещения.

Регулирование отношений передачи таких помещений в возмездное срочное пользование осуществляется посредством договора аренды. Необходимо особо подчеркнуть, что действующее законодательство не допускает заключения договора найма жилого помещения в отношении комнат и частей комнат, которые не являются изолированными.

Предметами договора найма жилого помещения могут быть:

1) жилые дома;

2) квартиры в многоквартирных жилых домах;

3) изолированные жилые комнаты в домах или квартирах.

В многоквартирных домах объектами найма могут являться не только непосредственно квартиры, но и иное имущество (ст. 290 и 673 ГК РФ). К такому имуществу относятся:

1) несущие конструкции дома;

2) оборудование дома за пределами или внутри одной квартиры, обслуживающее более одной квартиры (электрические провода, канализация, трубы отопления и т. д.).

Глава 35 ГК РФ прежде всего регулирует отношения, возникающие из договоров коммерческого найма. Однако ряд положений этой главы можно в равной мере отнести и к договорам социального найма жилого помещения.

Статья 674 ГК РФ предусматривает простую письменную форму договора. Несоблюдение ее лишает стороны права ссылаться в подтверждение сделки на свидетельские показания, но оставляет за сторонами право подтверждать наличие сделки при помощи письменных и иных доказательств.

Любой договор найма должен сохраняться вне зависимости от смены собственника жилого помещения. Это же относится и к смене лица, имеющего жилое помещение на праве хозяйственного ведения или оперативного управления.

При отчуждении жилого помещения, обремененного договором найма, приобретатель помещения становится наймодателем на условиях уже заключенного договора найма.

61.Договор безвозмездного пользования

Договор безвозмездного пользования (договор ссуды)– соглашение, когда одна сторона (ссудодатель) обязуется передать или передает вещь в безвозмездное временное пользование другой стороне (ссудополучателю), а последняя обязуется вернуть ту же вещь в том состоянии, в каком она ее получила, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Договор безвозмездного пользования является:

1) консенсуальным – договор считается заключенным с момента, когда стороны достигли соглашения по всем существенным условиям;

2) безвозмездным;

3) взаимным.

Предмет договора– любое имущество, как движимое, так и недвижимое, но оно должно быть обособленным и не терять своих натуральных свойств в процессе использования, т. е. быть непотребляемой вещью.

Стороны договора– ссудодатель и ссудополучатель. На той и другой стороне может выступать любой участник гражданского оборота.

Форма договора:

а) устная (при незначительности сделки на сумму менее 10 МРОТ);

б) письменная (если предмет договора – недвижимость, то с обязательной государственной регистрацией).

Риск случайной гибели или случайного повреждения полученной в безвозмездное пользование вещи лежит на ссудополучателе:

1) если вещь погибла или была испорчена в связи с тем, что он использовал ее не в соответствии с договором безвозмездного пользования или назначением вещи либо передал ее третьему лицу без согласия ссудодателя;

2) если с учетом фактических обстоятельств мог предотвратить ее гибель или порчу, пожертвовав своей вещью, но предпочел сохранить свою вещь.

Ссудодатель вправе потребовать досрочного расторженияд оговора безвозмездного пользования в случаях, когда ссудополучатель:

а) использует вещь не в соответствии с договором или назначением вещи;

б) не выполняет обязанностей по поддержанию вещи в исправном состоянии или ее содержанию;

в) существенно ухудшает состояние вещи;

г) без согласия ссудодателя передал вещь третьему лицу.

Ссудополучатель вправе требовать до срочного расторжения договора безвозмездного пользования:

а) при обнаружении недостатков, делающих нормальное использование вещи невозможным или обременительным, о наличии которых он не знал и не мог знать в момент заключения договора;

б) если вещь в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования;

в) если при заключении договора ссудодатель не предупредил его о правах третьих лиц на передаваемую вещь;

г) при неисполнении ссудодателем обязанности передать вещь либо ее принадлежности и относящиеся к ней документы.