2.2. Проблемы и предложения по повышению эффективности ипотечного кредитования переселенцев с ближнего зарубежья в втб 24 (зао)

Ипотечное кредитование в ВТБ 24 (ЗАО) осуществляется по следующим направлениям: на покупку готового жилья, квартиры в строящемся доме, под постройку собственного дома, покупку загородной недвижимости и приобретения гаража. Действуют специальные льготные программы кредитования: ипотека ВТБ 24 (ЗАО) с государственной поддержкой, оформление ипотеки с использование материнского капитала, а также ипотечное кредитование для военных семей. В таблице 21 (см. приложение 17) представлены популярные программы ипотечного кредитования ВТБ 24 (ЗАО) и банках конкурентах. АНАЛИЗ!!

Общими условиями на оформление ипотечного кредита в ВТБ 24 (ЗАО) следующие: первоначальный взнос от 10%, процентная ставка от 9,9%, самый длительный возможный срок кредитования среди всех банков - до 50 лет, минимальная сумма займа от 500 тыс. рублей.

Займ может быть предоставлен в рублях, евро или долларах США. В банке предусмотрены различные способы выплат по кредиту, а также возможность досрочного погашения задолженности без начисления дополнительных процентов или комиссии.

Заемщиками могут быть граждане не только Российской Федерации, Республики Беларусь, но и граждане другого государства, не имеющие судимости или судимость должна быть снята или погашена.

Граждане других стран должны быть налоговыми резидентами Российской Федерации: проживать в России более 183 дней в году и платить налоги в Российской Федерации. Доходы граждан других стран должны быть максимально понятны банку. Чтобы предоставить клиентам Банка максимально возможную сумму займа для ипотечного кредита, банк ВТБ 24 (ЗАО) рассматривает в разделе «доход» не только заработную плату, но также и все возможные дополнительные источники дохода: доход членов семьи и ближайших родственников, премии, сверхурочные и т.д.

ВТБ 24 (ЗАО) на всех этапах оформления кредитного договора предоставляет своим клиентам услуги высококвалифицированных специалистов: страхование, оформление налоговых выплат, а также услуги лучших риелторов, непосредственно, при подписании договора – услуги юриста.

Ипотека без первоначального взноса в ВТБ 24 (ЗАО) не предусмотрена.

Обеспечение по кредиту:

• Залог приобретаемой квартиры (оформляется закладная).

• Страхование (в аккредитованной страховой компании):

- жизни и трудоспособности заемщика;

- приобретаемой квартиры от рисков  утраты и повреждения;

- риска утраты права собственности  на квартиру (только в течение  первых 3 лет).

• Страховая премия составляет в среднем 0,8–1,2% от суммы кредита, увеличенной на размер годовой процентной ставки.

Возможность снизить процентную ставку на 0,3% в руб.(1% в долларах или евро) есть:

• у зарплатных клиентов банка;

• у владельцев пакета «Привилегия» или «Прайм».

Предложение не применяется в рамках программы «Ипотека для военных» «Витрина залогового имущества» не суммируется с другими дисконтами и промо-предложениями.

Реальные ставки для большинства категорий граждан стартуют от 13,35% годовых.

Ипотеку в ВТБ 24 (ЗАО) могут оформить граждане в возрасте от 21 года, имеющие общий трудовой стаж не менее 1 года, и продолжительность работы на последнем рабочем месте не менее 1 месяца с момента окончания испытательного срока. 

Для того чтобы максимально сократить процедуры оформления кредита кредитными учреждениями разработаны стандартные формы документов. Основное внимание здесь уделяется качеству управления недвижимостью, оценке способности объекта генерировать доход, необходимый для погашения кредита. Для этого, в частности, анализируется величина операционных расходов, их распределение между заемщиком и арендатором; изучается репутация и бизнес арендаторов, профессионализм управляющего недвижимостью; выясняется влияние налоговых и других последствий заемного финансирования на инвестиционный проект.

Несмотря на хорошие показатели, ВТБ 24 (ЗАО) сталкивается с проблемами, которые не позволяют в полном объёме осуществлять кредитование строительства и покупку жилья. Решение этих проблем даст возможность увеличивать объемы кредитования, а также постепенно снижать ставки по кредитам, что будет способствовать росту степени доступности ипотеки. На основе проделанного анализа ранее, автором выявлены следующие проблемы кредитной политики ВТБ 24 (ЗАО).

1. Основной проблемой для ВТБ 24 (ЗАО) при выдаче ипотечного кредита является низкая платежеспособность потенциальных клиентов, что обусловлено нестабильной социально- экономической ситуацией.

2. Низкие объемы и невысокое качество нового жилого строительства в субъектах Российской Федерации обуславливают недостаточность предложений и высокую стоимость квартир на рынке жилья. Как известно, существуют первичный и вторичный рынок жилья. Жилищный фонд РФ (вторичный рынки) катастрофически стареет, и даже достаточное количество ветхих и аварийных домов не может стать основой для ипотечного кредитования. К тому же при купле и продаже таких квартир часто возникают правовые споры о собственности на жилье.

Значит, основной упор в развитии ипотеки нужно делать на новостройки. Но при малом, как сейчас, объеме строительства возникнет риск, что с развитием ипотечного кредитования и увеличением спроса населения на покупку жилья цены на квартиры резко возрастут. Ситуацию усложняют и неблагоприятная экономическая ситуация в стране, и растущая инфляция, и недостаточная законодательная база. Потому банки боятся долгосрочных кредитов или, страхуя себя, назначают высокие годовые проценты.

3. Еще одной немало важной проблемой является инфляция. В России до сих пор наблюдаются резкие колебания годовых инфляционных показателей. В договоре об ипотечном кредитовании фиксируется определенный процент на весь или почти весь срок заключения договора. Между тем, инфляция за это время может резко снизиться, а условия кредитования банк пересматривать не будет. Указанные факторы оказывают существенное влияние на эффективность банковского ипотечного кредитования.

4. Неразвитость инфраструктуры рынка жилья и жилищного строительства. Традиционными участниками жилищного рынка являются строительные компании, банки, производители строительных материалов, страховые компании, риэлтерские и оценочные агентства. При фактическом наличии данных структур в России не отлажена технологическая схема их взаимодействия и, как следствие, невысока эффективность системы в целом, завышены расходы при совершении сделок.

5. Психологические факторы, главным из которых является национальная особенность большинства нашего населения — нежелания жить в долг («берешь деньги чужие, - а отдавать приходится свои, или долговая кабала».).

Для нормального функционирования ипотечного рынка, необходимо следующее:

• привлечение инвестиций в строительство нового жилья;

• усовершенствование системы налогообложения при проведении ипотечных операций;

• достоверная публичная информация о состоянии рынка ипотечных операций;

• упорядочивание системы передачи страховых возмещений в погашение кредитов за заемщиков;

• сделать инструменты секъюритизации допустимыми активами для инвестирования накопительной части пенсии;

• развитие цивилизованного рынка ипотечного кредитования, разработка Кодекса ипотечного кредитора;

• создание механизмов социальной защиты при выселении граждан из жилых помещений в случае обращения взыскания на заложенное жилое помещение;

• уточнение порядка заключения сделок с жилыми помещениями, права на которые имеют несовершеннолетние граждане.

Основные проблемы ипотечного кредитования в ВТБ 24 (ЗАО) переселенцев с ближнего зарубежья представлены в таблице 22.

Линейка продуктов ипотечного кредитования ВТБ 24 (ЗАО), насчитывающая всего шесть видов ипотечных кредитов, не может охватить в полной мере потребности клиентов. Рынок ипотеки развивается и сегментируется достаточно быстро, в связи с чем ассортимент ипотечных продуктов должен успевать за потребностями клиентов.

Таблица 22 - Проблемы и пути развития системы ипотечного кредитования в ВТБ 24 (ЗАО)

№ п.п	Выявленная проблема	Пути решения	Планируемый результат
1	2	3	4
1	1) Малое количество ипотечных продуктов по сравнению с конкурентами	1) Расширение ассортимента ипотечных продуктов;	Рост объемов ипотечного кредитования
		2) Снижение процентной ставки, путем аккредитации застройщика;
2	2) Проблема неплатежей по ипотечным кредитам	1) регламентировать процедуру андеррайтинга	Снижение доли просрочки по ипотечным кредитам
		2) проводить ипотечную сделку только в случае предоставления полного пакета документов.
		3) страхование клиентом недвижимости и жизни по требованию банка.
		4) сдачи купленной банком квартиры в аренду заемщику;

Отметим следующие направления совершенствования ипотечного кредитования ВТБ 24 (ЗАО) в Алтайском крае:

• расширение ассортимента ипотечных продуктов;

• снижение процентной ставки;

• ориентация на современные зарубежные и российские тенденции ипотечного рынка;

• создание льготных программ ипотечного кредитования для нуждающихся.

Исходя из проведенного анализа и с учетом ключевых элементов развития ипотечного кредитования для коммерческих банков, ВТБ 24 (ЗАО) можно предложить новые продукты ипотечного кредитования (табл.23 и 24).

Таблица 23 - Рекомендуемый ипотечный кредит «Новый соотечественник»

№ п/п	Наименование условий по кредиту	Описание условий по кредиту
1	1	2
2	Возраст заемщика	23-60 лет
3	Срок кредита	До 10 лет
4	Валюта кредита	Рубли РФ
5	Сумма кредита	от 500 000 до 4 000 000 рулей (для Алтайского края)
6	Целевое использование	Покупка квартиры в новостройке или в строящемся доме аккредитованных банком
7	Первоначальный взнос	0% и более
8	Процентная ставка	Определяется индивидуально по результатам андеррайтинга (от 9% до 12%)
9	Досрочное погашение/частичное	Есть, комиссия 5% от стоимости жилья
10	Погашение кредита	Ежемесячно, аннуитетными платежами.
11	Страхование каждый год	Имущественное 01,11% от рыночной стоимости жилья;
		личное 0,2204% от рыночной стоимости жилья
12	Особенности	Возможно использование средств государственной поддержки

Программа ориентирована на приобретение жилья для молодых семей на выгодных условиях прибывших из ближнего зарубежья.

Следующим разработанным продуктом ипотечного кредитования является программа "Стимул". Данная программа оформлена в таблице 24.

Таблица 24 - Рекомендуемый ипотечный кредит «Земляк»

№ п/п	Наименование условий по кредиту	Описание условий по кредиту
1	1	2
2	Возраст заемщика	Мужчины 23-60 лет, женщины 20-65 лет
3	Срок кредита	До 20 лет, но не более 65 лет для мужчин на момент окончания выплат и не более 75 лет для женщин
4	Валюта кредита	Рубли РФ
5	Сумма кредита	от 500 000 до 4 000 000 рулей (для Алтайского края)
6	Целевое использование	Покупка квартиры в новостройке или в строящемся доме аккредитованных банком
7	Первоначальный взнос	0% и более
8	Процентная ставка	Определяется индивидуально по результатам андеррайтинга (от 9 % до 12%)
9	Досрочное погашение/частичное	Есть, комиссия 5% от стоимости жилья
10	Погашение кредита	Ежемесячно, аннуитетными платежами.
11	Страхование каждый год	Имущественное 01,11% от рыночной стоимости жилья;
		личное 0,2204% от рыночной стоимости жилья, после 50 лет 0,25%
12	Особенности	Возможно использование средств государственной поддержки

Программа ориентирована на приобретение жилья на доступных для Россиян условиях оплаты.

Участниками программы могут быть граждане, либо семьи, в которых хотя бы один из супругов признан нуждающимся в улучшении жилищных условий.

Отличием данных программ от остальных является, то, что приобретаемая недвижимость является собственностью банка и сдается в аренду за равный платеж. В рамках этого вида ипотечного кредита жилье можно будет приобрести без первоначального взноса и подтверждения дохода. Согласно условиям ипотечного кредита, клиент сначала выбирает желаемую для приобретения квартиру из аккредитованных банком домов. Затем банк покупает выбранную квартиру и предоставляет ее клиенту в аренду с последующим выкупом, с рассрочкой не более чем на 10-20 лет.

Оплата будет осуществляется ежемесячными равными платежами в течение всего срока рассрочки. При этом ежемесячный платеж будет разделен на две части: одна часть будет идти в счет аренды за жилье, а вторая - в счет выкупа квартиры. Размер ежемесячного платежа будет зависеть от стоимости приобретаемого жилья, срока рассрочки, а также от наличия и размера первоначального взноса (он необязателен, но при желании его можно внести, в этом случае размер платежа будет меньше). Условия данного продукта предполагают и возможность досрочного выкупа жилья с комиссией 5% от стоимости жилья. Переход права собственности к клиенту будет происходить после полной оплаты по договору.

Целевая аудитория данной программы - это экономически активное население, трудоспособное, имеющее определенные доходы и готовое зарабатывать, однако в силу определенных жизненных обстоятельств пока не имеющее возможность купить жилье за счет собственных либо заемных средств. Поэтому появление такого вида ипотечного кредитования - это для них еще один вариант решения жилищного вопроса в короткие сроки, что очень удобно для переселенцев из ближнего зарубежья, у которых нет возможности внести первоначальный взнос и времени копить его на новую квартиру.

В таблице 25 изложен примерный анализ предложенных ипотечных программ.

Таблица 25 - Сравнение предложенных ипотечных программ

№ п.п.	Условия	Название программы
		«Новый соотечественник»	«Земляк»
1	2	3	4
2	Возраст, лет	Мужчины 27 - 60, Женщины 23 - 65	Мужчины 23 - 60 лет, Женщины 20 - 65 лет
3	Срок кредита, лет	1 - 10	1 - 20
4	Процентная ставка по кредиту, арендной платы, %	9,57 - 12	9 - 12

Различия предложенных программ состоят в возрасте заёмщиков, в максимальном сроке кредитования и минимальной процентной ставке арендной платы.

На основании данных предложенных в таблице 26 видно, что в обоих программах при равных условиях сумма к выплате по кредиту равная и составляет за весь период 871 804,45 рублей.

Таким образом, расширение линейки ипотечных кредитов приведёт к росту спроса на них. Однако рост спроса обострит проблему просрочки ипотечных кредитов.

В данной ситуации ВТБ 24 (ЗАО) можно предложить следующее:

1. Более строго регламентировать процедуру андеррайтинга (проверки платежеспособности клиента);

2. Проводить ипотечную сделку только в случае предоставления полного пакета документов.

Таблица 26 - Анализ предложенных ипотечных программ

№ п.п.	Условия	Название программы
		«Новый соотечественник»/ «Земляк»
1	2	3
1	Возраст, лет	30
2	Срок кредита, лет	10
3	Процентная ставка по кредиту, арендной платы, %	9,57
4	Первоначальная сумма от стоимости жилья, %	0
5	Сумма кредита, руб.	1 500 000
6	Первоначальная сумма от стоимости жилья, %	0
7	Ежемесячный платеж, руб.	19 467,17 (10 лет)
8	Страхование за весь период, руб.	35 744,05 (10 лет)
9	Сумма к выплате по кредиту, за аренду за весь период , руб.	836 060,4 (10 лет)
10	Сумма к выплате по кредиту и страхованию, руб.	871 804,45

Риск неплатежа (или кредитный риск) - это риск несвоевременной уплаты или неуплаты обязательств по ипотечному кредиту. Для кредитора это значит, что он не получит ожидаемых денежных доходов в связи с некредитоспособностью заемщика при правильном расчете этого вида риска, который можно произвести еще на стадии определения условий кредита и размера регулярных платежей, он не представляет особой опасности для кредитора. Но для этого важна квалифицированная работа тех служб, которые занимаются андеррайтингом, т.е. проверяют кредитоспособность потенциального заемщика. Для снижения риска неплатежа применяются различные ограничения. Например, отношение месячного платежа заемщика к ежемесячному доходу, который приходится на каждого члена семьи, не должно превышать 25-45%.

Для развития ипотечного кредитования в нашей стране можно выделить следующие благоприятные факторы для субъектов ипотеки:

1) для населения:

разгосударствление жилищного фонда (доля государственной собственности составляет около 8%) и сосредоточение домовладений в личной собственности (около 46%), что позволяет гражданам использовать доходы от продажи имеющегося жилья для оплаты взносов за вновь приобретенное жилье;

возникновение среднего класса (около 16% населения), т.е. слоя населения, имеющего высокую кредитоспособность и достаточные доходы для обслуживания и возврата ипотечных кредитов;

изменение структуры спроса населения на жилье, обусловленное не только требованиями к размеру жилой площади, а все большими требованиями к планировке и качеству жилья, типу и местоположению здания, социальному положению соседей;

повышение подвижности населения в пределах территории страны;

рост понимания значимости недвижимости как объекта вложения сбережений, важного условия стабильности жизни и обеспечения старости;

2) для предпринимателей:

разгосударствление строительного комплекса и обострение конкуренции, в т. ч. со стороны иностранных подрядчиков;

острая заинтересованность в преодолении спада в экономике и увеличении объемов жилищного строительства;

стремление к модернизации предприятий стройиндустрии и улучшению технологий строительства для обеспечения возросших потребностей покупателей жилья и укрепления конкурентоспособности в соперничестве с иностранными подрядчиками и поставщиками;

понимание необходимости удешевления строительства при относительном росте качества для повышения доступности жилья и расширения масштабов жилищного строительства;

возникновение сети новых предпринимательских структур, обслуживающих рынок жилья (риелторы, оценщики, регистраторы и др.), заинтересованных в увеличении покупок населением жилья на основе ипотечного кредитования;

3) для банков и других субъектов хозяйства:

укрепление законодательной и нормативной базы ипотечного кредитования;

выполнение ведущими банками пробных (пилотных) проектов ипотечного кредитования и обучения специалистов ипотечному делу;

стимулирование со стороны государства финансирования реального сектора экономики и инвестиционных потребностей населения;

активизация государственных и местных органов власти в поддержке проектов ипотечного кредитования граждан;

сокращение сферы спекулятивного вложения капитала;

ограниченность объектов инвестирования для финансовых инвесторов в условиях нестабильности фондового рынка;

повышение привлекательности ипотечного кредитования и операций по привлечению сбережений населения в условиях финансового кризиса;

создание инфраструктуры рынка недвижимости;

рост конкуренции;

создание структур вторичного рынка ипотечных кредитов (Агентство по жилищному ипотечному кредитованию);

4) для органов государственной и местной власти:

появление новой возможности решения жилищной проблемы;

укрепление и расширение среднего класса, рост занятости населения и связанное с этим повышение социальной стабильности в обществе;

оживление деловой активности на рынке жилья, в строительной отрасли и других связанных с ней секторах народного хозяйства;

рост налоговых поступлений и расширение финансовой базы для обеспечения социальным жильем населения с низким уровнем доходов;

выполнение градостроительных планов.

Отметим еще один действенный экономический фактор, стимулирующий со стороны государства развитие первичного ипотечного рынка, это - наличие налоговых льгот, связанных с ипотечным жилищным кредитованием, позволяющих существенно увеличить доступность долгосрочных ипотечных кредитов для населения.

Однако в настоящее время ипотечные отношения в нашей стране не приобрели того размаха и той зрелости, какими им надлежит быть. Поэтому актуален анализ причин, сдерживающих становление и развитие таких отношений.

Многие специалисты склонны видеть причины проблем не в самой ипотечной системе, а в общих экономических показателях. Мировая практика свидетельствует, что ипотека перспективна там, где годовая инфляция не превышает 6% в национальной валюте. До тех пор, пока разница между доходами населения и стоимостью недвижимости будет столь велика, массовость не станет ее отличительной чертой. Иными словами,