1.2. Рынок ипотечного кредитования в рф

В настоящее время в России рынок ипотечного кредитования растет, но темпы роста замедляются.

По данным ЦБ РФ в России на рынке ипотечного кредитования на 01.07.2014 работает 676 банков.

За первые пять месяцев 2014 года российские банки выдали ипотечных кредитов на 627,3 млрд рублей. По сравнению с аналогичным периодом прошлого года прирост составил 44% (192,2 млрд рублей).

При этом наблюдается замедление темпов роста выдачи жилищных кредитов: в мае 2014 года их было выдано на 131,1 млрд рублей – это на 19% (на 30,4 млрд рублей) меньше, чем было выдано в апреле 2014 года. Это можно объяснить майским праздниками.

По количеству выданных ипотечных кредитов прирост в 2014 году составил 36%: если за первые пять месяцев 2013 года было выдано 270,1 тыс. кредитов, а за январь – май 2014 года – 367,4 кредитов, на 97,3 тыс. больше.

Стоит заметить, что из общего объема выданных кредитов 624,16 млрд рублей приходится на кредиты в рублях, тогда как в иностранной валюте кредитов было выдано только на 3,18 млрд рублей – это 0,5% от общего объема выданных кредитов. Из этого следует, что российские заемщики практически прекратили брать ипотечные кредиты в иностранной валюте.

Повышенный спрос на ипотеку участники рынка называют следствием экономической и политической нестабильности, резко усилившейся в начале года из-за украинского кризиса. Ситуацию осложнило ужесточение политики Центрального банка РФ, результатом чего стал отзыв лицензий у ряда банков.

В этих условиях приобретение жилья стало рассматриваться как наиболее надежный способ сохранности сбережений, в том числе, - с помощью ипотеки.

Кроме того, ухудшение экономической ситуации в стране стало поводом опасаться повышения процентных ставок по ипотечным кредитам. Это стимулировало поспешить с приобретением жилья тех, кто планировал сделать это в ближайшем будущем.

Основная масса ипотечных сделок приходится на сделки по приобретению квартир, доля загородного жилья остается небольшой, около 5% от общего объема выданных кредитов.

Таблица 4 - Характеристика рынка ипотечного кредитования в РФ.

№ п/п	Элементы РИК	Виды рынков ипотечного кредитования
		первичный	вторичный
1	2	3	4
1	Инструменты	-закладные	-закладные; -ипотечные ценные бумаги
2	Основные участники	Прямые: кредиторы и заемщики; Косвенные: риэлтерские компании, продавцы жилья, страховые компании, оценщики, органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним; Прочие участники;	инвесторы; -операторы; -ипотечные агенты
3	Регулирующие органы	государство, АИЖК.

Таким образом, РИК делится на первичный и вторичный рынки, первичный рынок охватывает деятельность кредитных институтов по кредитованию юридических и физических лиц под залог объектов недвижимости. На вторичном рынке происходит возобновление кредитных ресурсов, с помощью которых потом можно выдать кредит следующему заемщику. Закладная может храниться у кредитора как обеспечение обязательств должника, может быть реализована на вторичном рынке с целью привлечения ресурсов, на ее основе (точнее, на основе пула закладных) могут быть выпущены ипотечные ценные бумаги. Кроме того, ипотечный кредит может быть выдан в форме закладной.

Доля закладных, рефинансируемых на вторичном рынке, зависит от модели ипотечного кредитования, которая преимущественно используется в данной стране в определенный исторический период.

В соответствии с п. 2 ст. 13 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» закладная — именная ценная бумага, удостоверяющая следующие права ее владельца:

− право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без представления других доказательств существования этого обязательства;

− право залога на имущество, обремененное ипотекой.

В соответствии со ст.13 (пп.3, 5) указанного закона обязанными по закладной лицами являются должник по обеспеченному ипотекой обязательству и залогодатель, если залогодатель – это третье лицо. Составляется закладная залогодателем, а если он является третьим лицом, также и должником по обеспеченному ипотекой обязательству. [20]

Вторичный рынок ипотечного кредитования охватывает процесс купли-продажи закладных, выпущенных на первичном рынке.

По сути, вторичный рынок становится связующим звеном между инвесторами и кредиторами на первичном ипотечном рынке, обеспечивая аккумуляцию денежных средств инвесторов и направляя финансовые потоки (через выпуск облигаций и их размещение на фондовом рынке) в ипотечные кредиты. Важная задача вторичного рынка – дополнительная гарантия вложенных им средств, поскольку они обеспечены закладными.

Основные участники вторичного ипотечного рынка инвесторы, ипотечные агенты и операторы, последние – специализированные организации, осуществляющие рефинансирование ипотечных кредиторов, выдающих ипотечные жилищные кредиты. В России к операторам относятся Агентство по ипотечному жилищному кредитованию, региональные операторы АИЖК и сервисные агенты.

Региональные операторы выкупают стандартные закладные у банков — первичных кредиторов и формируют пулы закладных для передачи Агентству.

Сервисные агенты осуществляют выдачу ипотечных кредитов (кредитные организации) или, если это не кредитная организация, выкупают стандартные закладные у банков и формируют пулы закладных для передачи Агентству (например, ООО «Межрегиональное ипотечное агентство»).

Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), было создано в 1997 году по решению Правительства РФ. 100% акций АИЖК принадлежит государству в лице Федерального агентства по управлению федеральным имуществом.

Главная задача Агентства заключается в реализации государственной политики по повышению доступности жилья для населения России. Деятельность Агентства направлена на создание равных возможностей для получения ипотечных кредитов (займов) всеми гражданами России, независимо от социального положения, образования, состава семьи, уровня доходов, профессии, вероисповедания, места проживания или регистрации. Особое внимание Агентства уделяется формированию рынка ипотеки в регионах, где наименее развиты рынки жилья и ипотеки.

Агентством создана система двухуровневого рефинансирования ипотечных жилищных кредитов (займов), участниками которой являются банки — первичные кредиторы, региональные операторы и сервисные агенты.

Основные функции Агентства:

1. заключение долгосрочных договоров с партнерами на рефинансирование ипотечных жилищных кредитов и займов с фиксированными условиями с целью обеспечения предсказуемости развития ситуации для участников рынка;

2. внедрение различных финансовых инструментов и механизмов для повышения ликвидности и снижения рисков участников ипотечного рынка;

3. привлечение финансовых ресурсов на ипотечный рынок путем выпуска и размещения на открытом рынке корпоративных облигаций и ипотечных ценных бумаг;

4. стандартизация порядка предоставления, оформления и обслуживания ипотечных жилищных кредитов и займов с целью обеспечения равной доступности ипотечных кредитов и займов для населения на всей территории России.

5. предоставление технической и консультационной помощи участникам рынка ипотечного жилищного кредитования в организации, подготовке и проведению операций, связанных с выдачей и рефинансированием ипотечных кредитов, покупкой и продажей закладных, выпуском ипотечных ценных бумаг и т. п.[ 21]

Последние две функции относятся к регулированию рынка ипотечного кредитования. Также особую роль в этой области играет государство, которое:

1. определяет концепцию развития системы ипотечного жилищного кредитования и формирует правовую базу для надежного и эффективного функционирования системы ипотечного кредитования;

2. создает механизм социальной защиты заемщиков;

3. проводит налоговую политику, стимулирующую участников рынка ипотечного кредитования;

4. создает необходимые институты (операторы рынка, например АИЖК) для организации рынка и участвует в управлении ими;

5. предоставляет поручительства инвесторам по ценным бумагам.

Официально в России за основу принята двухуровневая модель ипотечного жилищного кредитования. Это отражено в принятой Концепции развития системы ипотечного жилищного кредитования. По замыслу Правительства российская двухуровневая ипотечная система не предполагает диктата федерального центра и лишь способствует осуществлению контроля, выработке рекомендаций, оказанию методической помощи и внедрению единых общепринятых мировых стандартов и технологий. По мере развития системы в регионах могут создаваться собственные ипотечные операторы, не зависимые от федерального центра.

С введением закона от 11.11.2003г. № 152-ФЗ « «Об ипотечных ценных бумагах», в котором предусмотрена возможность банкам самостоятельно выпускать закладные, стало возможным активно развивать и одноуровневую модель ипотеки.

Кроме того, активно развиваются жилищно-строительные кооперативы, которые функционируют по образу немецкой системы контрактных стройсбережений.

Поэтому, на сегодняшний день однозначно сделать вывод о том какая модель основная в России, не представляется возможным.

Средняя сумма ипотечного кредита, по данным за первые пять месяцев 2014 года, составила 1,7 млн рублей – на 97 тыс. рублей больше аналогичного показателя за 2013 год.

Что относительно задолженности по ипотечным кредитам, то по данным ЦБ РФ на 1 июня 2014 года её объем в целом по России составил около 3 трлн рублей. Прирост с начала 2014 года составил 12% (324,4 млрд рублей). По сравнению с данными на ту же дату за прошлый год объем задолженности по ипотеке вырос на 10,9% (на 759,1 млрд рублей). За май 2014 год объем задолженности по ипотеке увеличился на 2% (68,3 млрд рублей).

Удельный вес просроченной задолженности в общем объеме задолженности по ипотеке не только держится на минимальном уровне уже несколько лет, но и снизился по сравнению с данными за прошлый год.

Если на 1 июня 2013 года просрочка по ипотеке составляла 42,2 млрд рублей, то на 1 июня 2014 года – 40,7 млрд рублей, уменьшившись на 3,6% (на 1,5 млрд рублей). С начала 2014 года объем просроченной задолженности снизился на 2,6% (на 1 млрд рублей).

В то же время, в ипотечном портфеле российских банков почти 50% составляют кредиты, выданные с первоначальным взносом менее 30%, причем 34% кредитов выдано с первоначальным взносом менее 20% от суммы кредита. Такие кредиты относят к зоне повышенного риска.

В то же время, стоит иметь в виду, что для российского рынка характерно преобладание альтернативных сделок по приобретению жилья, когда новое жилье приобретается на средства от продажи старого. Поэтому часть заемщиков, получив кредит с небольшим первоначальным взносом, затем досрочно погашает значительную часть кредита за счет средств от продажи имеющегося жилья.

Средневзвешенная ставка по ипотечным кредитам в рублях в 2014 году колебалась в диапазоне от 12 до 12,3% годовых. На 1 июня 2014 года этот показатель составил 12,2% годовых - ровно столько же, сколько и в начале года, на 1 января.

В начале прошлого года средневзвешенная ставка была выше – 12,7% годовых, но с июля 2013 года наблюдалось ее неуклонное снижение, которое приостановилось в начале этого года.

В конце первого – начале второго квартала наблюдался рост ставок, но с началом лета многие банки объявили о снижении ставок в рамках сезонной акции. Акции по временному или фрагментарному снижению ставок - по отдельным продуктам или для отдельных групп клиентов активно используются банками, чтобы гибко реагировать на изменение ситуации на рынке и сохранять позиции в конкурентной борьбе.

Средневзвешенная ставка по кредитам в иностранной валюте составила 9,6% годовых - на 0,5 п.п. ниже, чем годом ранее.