80. Договор аренды: понятие, содержание, виды. Особенности договора безвозмездного пользования имуществом (договора ссуды).

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущества за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использование арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

По договору аренды передается только имущество. Договор аренды - возмездный договор. Имущество по нему передается только за плату. Форма платы может быть любой (денежной, натуральной). Если имущество передано без оплаты, то на лицо другой договор - о безвозмездном пользовании имуществом (гл. 36 ГК РФ).

Анализ статьи 606 ГК РФ показывает, что сторонам в договоре аренды, могут являться как граждане, так и юридические лица, к ним применяются различные правила о дееспособности и правоспособности (ст. 21-35, 49 ГК РФ).

Договор аренды является двусторонним, консенсуальным, возмездным и взаимным договором.

Содержание договора составляют права и обязанности его сторон.

Арендодатель обязан:

• передать имущество в состоянии, соответствующем условиям договора и пригодном для использования (п. 1 ст. 611 ГК РФ);

• сдать имущество в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.), если иное не предусмотрено договором (п. 2 ст. 611 ГК РФ);

• производить капитальный ремонт передаваемой вещи, если иное не предусмотрено договором (ст. 616 ГК РФ). Как правило, под капитальным ремонтомподразумевается проведение работ, которые требуют значительных затрат на восстановление существенных частей, элементов вещи в связи с их износом (ремонт крыши, замена перекрытий, ремонт отопительной системы и т.д.). Затраты на такой ремонт окупаются в течение длительного времени и осуществляются в основном за счет амортизационных отчислений со стоимости имущества, перечисляемых собственнику в составе арендной платы.

• предупредить арендатора о правах третьих лиц на передаваемое имущество (залог, сервитут и т. д.). При несоблюдении этой обязанности, предусмотренной ст. 613 ГК РФ, арендатор имеет право требовать уменьшения арендной платы или расторжения договора и возмещения убытков.

Арендатор обязан:

• использовать имущество в соответствии с условиями договора, если условия не определены в договоре, то в соответствии с его назначением (ст. 613 ГК РФ);

• вносить арендную плату;

• производить текущий ремонт, а также нести иные расходы по содержанию имущества, если иное не установлено законом или договором аренды (ст. 616 ГК РФ);

• возвратить имущество в состоянии, определенном условиями договора, или в состоянии нормального износа.

В процессе аренды в имущество нередко вносятся различные улучшения, заменяется устаревшее оборудование, создаются новые производства. Отделимые улучшения, произведенные арендатором, являются его собственностью и при возврате объекта арендатор вправе их изъять. Неотделимые улучшения, произведенные арендатором, изъятие которых невозможно без ущерба арендодателя, переходят по окончании договора к последнему вместе с первоначальным имуществом, а арендатору возмещается их стоимость. Необходимым условием в данном случае является согласие арендодателя. При отсутствии такого соглашения стоимость неотделимых улучшений арендатору не возмещается.

Права арендодателя:

• требовать уплаты арендных платежей в формах, определенных условиями договора;

• требовать от арендатора в случае существенного нарушения им сроков внесения арендной платы ее досрочного внесения в установленный арендодателем срок (не более чем за два срока подряд), если иное не предусмотрено договором;

• требовать расторжения договора, если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с его назначением или условиями договора, ухудшает состояние имущества, более двух раз подряд не вносит арендную плату (п. 5 ст. 614 ГК РФ).

Права арендатора:

• распоряжаться арендованным имуществом только с согласия арендодателя — сдавать имущество в субаренду (поднаем). Договор субаренды не может быть заключен на срок больше срока договора аренды (ст. 615 ГК РФ);

• передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества, хозяйственного общества или паевого взноса в производственный кооператив (ст. 615 ГК РФ). В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор;

• истребовать сданное внаем имущество и возмещение убытков, причиненных несвоевременностью предоставления имущества;

• требовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных неисполнением договора (п. 3 ст. 611 ГК РФ);

• требовать уменьшения арендной платы, либо расторжения договора при появлении неоговоренных прав третьих лиц на арендуемое имущество (ст. 613 ГК РФ);

• при обнаружении недостатков в арендуемом имуществе:

а) требовать их устранения, либо уменьшения цены, либо возмещения расходов на их устранение, либо расторжения договора;

б) удержать из арендной платы сумму расходов на устранение недостатков, уведомив об этом арендодателя;

• если арендодатель не произвел капитальный ремонт в срок установленный договором, то:

а) произвести его за счет арендодателя;

б) потребовать уменьшения арендной платы или расторжения договора и возмещения убытков.

ГК выделяет разновидности договора аренды:

• договор проката;

• аренда транспортных средств;

• аренда зданий и сооружений;

• аренда предприятий;

• лизинг.

Договор проката

    По договору проката арендодатель, осуществ­ляющий сдачу имущества в аренду в качестве по­стоянной предпринимательской деятельности, обязуется предоставить арендатору движимое иму­щество за плату во временное владение и пользование (п.1 ст. 626 ГК РФ).

    Договор проката являет­ся разновидностью договора аренды - двусторонний, возмездный, консенсуальный и публичный.

 Договор аренды транспортных средств с экипажем и без экипажа 

     По договору аренды (фрахтования на время) транспортного средства с экипажем арендода­тель предоставляет арендатору транспортное сред­ство за плату во временное владение и пользование и оказывает своими силами услуги по управлению им и по его технической эксплуатации.

    Договор аренды зданий и сооружений 

    По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное вла­дение и пользование или во временное пользова­ние арендатору здание или сооружение.

Лизинг

    По договору финансовой аренды (договору ли­зинга) арендодатель обязуется приобрести в соб­ственность указанное арендатором имущество у оп­ределенного им продавца и предоставить арендатору это имущество за плату во временное владение и пользование для предпринимательских целей (ст. 665 ГК РФ).

Договор аренды предприятия 

     По договору аренды предприятия арендода­тель обязуется предоставить арендатору за плату во временное пользование и владение предприятие в целом как имущественный комплекс, используе­мый для осуществления предпринимательской дея­тельности.

     Особенности договора ссуды.

Главной особенностью договора ссуды является безвозмездное пользование имуществом. Договор ссуды, или как его еще называют договор безвозмездного пользования, является договором, по которому в будущем ссудодатель обязуется передать определенное имущество ссудополучателю в безвозмездное временное пользование.

Ссудополучатель же обязуется вернуть вещь в таком состоянии, в каком она была им получена, либо в состоянии, оговоренном в договоре. По договору ссуды (договору безвозмездного пользования) в безвозмездное пользование может передаваться индивидуально-определенная вещь. Например, автомобиль, недвижимость, предметы мебели и другие.

Договор ссуды (безвозмездного пользования) может быть реальным – когда он признан заключенным непосредственно в момент передачи вещи, а также консенсуальным – когда договор считается заключенным с момента соглашения по всем условиям договора обеими сторонами. При заключении консенсуального договора могут существовать определенные риски, так как не возникает у ссудополучателя права требовать вещь у ссудодателя.

Обязанности ссудополучателя - содержать полученное имущество, производить его капитальный и текущий ремонт являются важной особенностью договора ссуды. Для ссудодателя такое обстоятельство является огромным преимуществом, так как с него снимается бремя содержания этой вещи как собственника этого имущества. Это особо актуально в том случае, когда у собственника имеется имущество, невостребованное им, либо по каким-то причинам он его не может содержать, а получение дохода для собственника не представляет больше интереса или невозможно. В таком случае собственник просто освобождается от ненужных затрат на услуги по содержанию и хранению данной вещи.