3. Загальна характеристика договору будівельного підряду

Будівельний підряд – це діяльність з капітального будівництва об’єктів нерухомості: будівель, житлових будинків, технічних споруд, мостів, корпусів підприємств тощо. Капітальне будівництво – це галузь матеріального виробництва, в межах якої здійснюється створення нових, реконструкція діючих основних фондів, їх технічне оснащення. Нове будівництво здійснюється на нових майданчиках на підставі попередньо затвердженої проектно-кошторисної документації. Проектна документація визначає обсяг і зміст робіт та інші вимоги, які ставляться до робіт, кошторис визначає ціну робіт. Розширення здійснюється по новому проекту будівництва наступних черг діючих підприємств. Технічне оснащення – це комплекс будівельно-технічних робіт без розширення виробничих площ.

За договором будівельного підряду підрядник зобов’язується збудувати та здати у встановлений строк об’єкт або виконати інші будівельні роботи відповідно до проектно-кошторисної документації, а замовник зобов’язується надати підрядникові будівельний майданчик (фронт робот), передати затверджену проектно-кошторисну документацію, якщо цей обов’язок не покладається на підрядника, прийняти об’єкт або закінчені будівельні роботи та оплатити їх (ст. 875 ЦК). Власником об'єкта будівництва або результату інших будівельних робіт до їх здачі замовникові є підрядник (ст. 876 ЦК).

Нормативна база: гл. 61 ЦК, Господарський кодекс України, ЗУ від 01.06.2000 р. «Про ліцензування певних видів господарської діяльності» ЗУ від 6.04.2000 р. №1641 «Про майнову відповідальність за порушення умов договору підряду на виконання робіт на будівництві об’єктів», ЗУ «Про ліцензування певних видів господарської діяльності», ЗУ «Про інвестиційну діяльність», ЗУ «Про архітектурну діяльність» від 20.05.1999 р., ЗУ від 19.06.2003 р. «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю», Положення про взаємовідносини організацій – генеральних підрядників з субпідрядними організаціями, затв. Держкомітетом у справах містобудування 14.12.1994 р., Наказ Держкомітету будівництва «Про затвердження правил визначення вартості будівництва» від 27.08.2000 р. № 174.

Зміна обсягів та вартості будівництва за договором будівельного підряду. Ст. 877, 878 ЦК передбачають складність визначення обсягів та вартості будівництва та встановлюють порядок їх зміни. Підрядник, який виявив у ході будівництва не враховані проектною документацією роботи і необхідність у зв'язку з цим проведення додаткових робіт і збільшення кошторису, зобов'язаний повідомити про це замовника. У разі неодержання від замовника в розумний строк відповіді на своє повідомлення підрядник зобов'язаний зупинити відповідні роботи з віднесенням збитків, завданих цим зупиненням, на замовника. Замовник звільняється від відшкодування цих збитків, якщо доведе, що у проведенні додаткових робіт немає потреби. Якщо підрядник не виконав цього обов'язку, він позбавляється права вимагати від замовника плату за виконані додаткові роботи і права на відшкодування завданих цим збитків, якщо не доведе, що його негайні дії були необхідними в інтересах замовника, зокрема у зв'язку з тим, що зупинення роботи могло призвести до знищення або пошкодження об'єкта будівництва. Замовник має право вносити зміни до проектно-кошторисної документації до початку робіт або під час їх виконання за умови, що додаткові роботи, викликані такими змінами, за вартістю не перевищують десяти відсотків визначеної у кошторисі ціни і не змінюють характеру робіт, визначених договором. Внесення до проектно-кошторисної документації змін, що потребують додаткових робіт, вартість яких перевищує десять відсотків визначеної у кошторисі ціни, допускається лише за згодою підрядника. У цьому разі підрядник має право відмовитися від договору та вимагати відшкодування збитків.

Матеріально-технічне забезпечення будівництва та відповідальність підрядника за договором будівельного підряду покладається, як правило, на підрядника при сприянні замовника (ст. 979 ЦК). Власником об’єкта будівництва або результату інших будівельних робіт до їх здачі замовникові є підрядник. Це має значення при переході на підрядника ризиків неможливості використання матеріалу (деталей, конструкцій) або устаткування, ризиків неможливості завершити будівництво (будівельні роботи), ризиків випадкового знищення або випадкового пошкодження об'єкта будівництва до його прийняття замовником, накладенні арешту, звернення стягнення на майно боржника тощо. Оплата робіт провадиться після прийняття замовником збудованого об’єкта.

Страхування об'єкта будівництва. За ст. 881 ЦК страхування об'єкта будівництва або комплексу робіт здійснюється підрядником або замовником відповідно до законодавства. Сторона, на яку покладається обов'язок щодо страхування, має надати другій стороні в порядку, встановленому договором, докази укладення нею договору страхування, включаючи відомості про страхувальника, розмір страхової суми та застраховані ризики.

Недоліки робіт або використовуваного для робіт матеріалу, допущені з вини підрядника (або субпідрядника), мають бути усунені підрядником за його рахунок.

Замовник має право з метою здійснення контролю та нагляду за будівництвом і прийняття від свого імені відповідних рішень укласти договір про надання такого виду послуг із спеціалізованою організацією або спеціалістом. У цьому разі в договорі будівельного підряду визначаються функції та повноваження такого спеціаліста.

Оплата робіт провадиться після прийняття замовником збудованого об'єкта (виконаних робіт), якщо інший порядок розрахунків не встановлений за узгодженням сторін.

Гарантійний строк становить 10 років від дня прийняття об’єкта замовником, якщо не встановлено більший строк (ст. 884 ЦК).

Відповідальність підрядника за недоліки побудованого об’єкта, за прострочення та інші порушення полягає у сплаті неустойки та повному відшкодуванні збитків, причому сплачені санкції повертаються у разі закінчення всіх робіт до встановленого договором граничного терміну (ст. 883 ЦК). ЗУ від 20.12.2001 р. «Про майнову відповідальність за порушення умов договору підряду про виконання робіт на будівництві об’єктів» передбачено, що у разі прострочення виконання робіт підрядник сплачує замовнику неустойку (пеню) у розмірі 1,5 облікової ставки НБУ за кожен день. Відповідальність замовника полягає у сплаті неустойки та повному відшкодуванні збитків (ст. 886 ЦК).