Тема 1. Реформа жилищно-коммунального хозяйства
Кризисное состояние жилищно-коммунального комплекса обусловлено:
неэффективной системой управления;
дотационностью сферы и неудовлетворительным финансовым положением; высокими затратами, отсутствием экономических стимулов снижения издержек, связанных с оказанием жилищных и коммунальных услуг;
неразвитостью конкурентной среды и, как следствие, высокой степенью износа основных фондов;
неэффективной работой предприятий;
большими потерями энергии, воды и других ресурсов.
Содержание этого комплекса в его нынешнем виде непосильно как для потребителей жилищно-коммунальных услуг, так и для бюджетной сферы.
В начале экономических реформ предполагалось, что в течение достаточно короткого периода будет завершен переход к бездотационному функционированию жилищно-коммунальной сферы, однако социально - экономическая ситуация не позволила завершить этот переход, и к началу 2001 года население оплачивало около 60 процентов стоимости жилищно-коммунальных услуг, а фактически с учетом льгот и субсидий - около 40 процентов.
В свою очередь, сохранение бюджетного финансирования жилищно-коммунального комплекса на местном уровне из-за недостатка средств привело к резкому увеличению износа основных фондов. Особенно сильно ухудшилась ситуация в регионах - получателях финансовой помощи.
В 2000 году недофинансирование жилищно-коммунального хозяйства составило более 20 процентов объема необходимых средств. Проблема усугубляется огромным объемом накопленной задолженности в жилищно-коммунальной сфере, образовавшейся в первую очередь в результате невыполнения своих обязательств бюджетами всех уровней. Задолженность в жилищно-коммунальном хозяйстве является источником цепочки неплатежей, которая охватывает практически все отрасли экономики.
Выступив на начальном этапе экономических реформ в роли амортизатора социальных последствий либерализации цен, жилищно-коммунальная сфера Российской Федерации превращается в источник угроз для социального и экономического развития страны.
Техническое состояние коммунальной инфраструктуры характеризуется:
высоким (более 60 процентов) уровнем износа;
высокой аварийностью;
низким коэффициентом полезного действия мощностей и большими потерями энергоносителей.
Планово - предупредительный ремонт уступил место аварийно - восстановительным работам, затраты на которые в 2 - 3 раза выше.
Следствием этого стали обострение проблемы снабжения населения России питьевой водой, дефицит мощностей водоотведения и отчистки сточных вод, повсеместный перерасход топливно-энергетических ресурсов.
Одна из причин сложившейся ситуации заключается в том, что жилищно-коммунальные предприятия не имеют серьезных экономических стимулов к оптимизации структуры тарифов и снижению нерациональных затрат материально - технических ресурсов. В итоге затраты электроэнергии на производство и реализацию 1 куб. метра воды на 30 процентов выше среднеевропейского уровня, численность персонала в расчете на 1000 обслуживаемых жителей в 1,5-2 раза выше, чем на аналогичных европейских предприятиях, потребление воды на одного жителя в 1,5-2 раза выше, чем в западноевропейских странах.
Данные аудиторских проверок показывают, с одной стороны, занижение тарифов по сравнению с экономически обоснованным уровнем (чаще всего при невыполнении необходимого регламента работ), а с другой стороны - наличие неиспользованных резервов (15-20 процентов) даже при самых низких тарифах.
Анализ большинства инвестиционных проектов по развитию систем коммунального обслуживания показывает, что в основном они направлены на экстенсивное наращивание мощностей и в значительно меньшей степени предполагают меры по сокращению затрат, потерь и утечек.
В жилищной сфере не удалось в полной мере воспользоваться преимуществами конкурентных отношений в сфере управления и эксплуатации жилья, поскольку в условиях нестабильного и недостаточного финансирования оказалось невозможным добиться полноценных договорных отношений. Неспособность органов местного самоуправления выполнять свои договорные обязательства привела к повсеместному рецидиву административного принуждения подрядчиков и фактическому отходу от выполнения в полном объеме контрольных функций. По тем же причинам не удалось в полной мере обеспечить государственный контроль качества предоставления жилищно-коммунальных услуг, проводимый органами государственной жилищной инспекции субъектов Российской Федерации.
Монополизм коммунальных предприятий, неразвитость гражданско-правовых механизмов ответственности за количество и качество оказываемых услуг, которое сегодня находится на беспрецедентно низком уровне, не позволяют эффективно защищать интересы потребителей. Недофинансирование коммунальной сферы обусловливает и отсутствие экономического интереса в создании товариществ собственников жилья, что в еще большей степени снижает перспективы развития конкуренции.
Невыполнение бюджетных обязательств и отсутствие эффективных и прозрачных процедур формирования и изменения тарифов обусловливают непривлекательность жилищно-коммунального комплекса для частных инвестиций. Между тем большинство проектов модернизации жилищного фонда и коммунальной инфраструктуры потенциально являются коммерчески выгодными. Создание условий для притока частных инвестиций могло бы кардинально изменить финансовое положение отрасли.
Все это свидетельствует о наличии системного кризиса в отрасли и о межотраслевом характере возникших проблем, для решения которых, а также для обеспечения перехода к новой модели устойчивого функционирования жилищно-коммунального комплекса необходимо использование программно - целевого метода.
Основные направления преобразований в жилищно-коммунальной сфере были определены еще в 1992 г. в Законе РФ «Об основах федеральной жилищной политики». Для поэтапного решения задач, предусмотренных этим Законом, в 1993 г. правительство РФ принимает государственную целевую программу «Жилище». Программа «Жилище» определяла поэтапную реализацию принципиальных положений долгосрочной государственной жилищной политики.
Первый этап Программы был осуществлен в период 1993-1995 гг. В течение указанного периода остановлено сокращение объемов жилищного строительства, а ввод жилья в 1995 г. превысил соответствующие показатели 1992, 1993 и 1994 годов, причем строительство индивидуальных жилых домов за 1995 г. возросло в 1,4 раза и составило более 23% общем объеме ввода жилой площади.
Первый этап реализации программы «Жилище» позволил начать поэтапный переход на новую систему оплаты жилья и коммунальных услуг, которая предусматривает снижение дотаций бюджета в жилищно-коммунальное хозяйство.
Однако, наряду с положительными тенденциями на этом этапе реализации программы ряд прогнозов не подтвердился:
Не удалось преодолеть снижение инвестиционной деятельности. Беспорядочное строительство с отступлением от градостроительных норм и отсутствие инфраструктуры привело к значительному росту недостроенных объектов, не находящих спроса;
Не снизилась острота жилищной проблемы. Возникла необходимость корректировки программы с учетом повышения социальной направленности жилищной реформы, разработки дополнительных мер поддержки малоимущих граждан, молодых и многодетных семей, военнослужащих;
Возникла актуальная необходимость уточнения порядка и темпов перехода на новые условия оплаты жилья коммунальных услуг с одновременным введением дифференцированных и адресных субсидий для малоимущих.
Новый этап в реализации государственной жилищной политики на основе долгосрочной программы «Жилище» был определен в постановлении Правительства РФ №797 от 17 ноября 2001 г. «О подпрограмме «Реформирование и модернизация жилищно-коммунального комплекса Российской Федерации» федеральной целевой программы «Жилище» на 2001-2010 годы».
Таким образом, основными целями нового этапа программы «Жилище» стали:
повышение эффективности, устойчивости и надежности функционирования систем жизнеобеспечения населения, привлечение инвестиций в жилищно-коммунальную отрасль, улучшение качества услуг с одновременным снижением затрат, адресная социальная защита населения при оплате жилищно-коммунальных услуг.
Достижение основных целей подпрограммы обеспечит, начиная с 2011 года, возможность устойчивого развития жилищно-коммунального комплекса без использования программных методов управления на федеральном уровне.
Главными задачами подпрограммы являются:
финансовое оздоровление жилищно-коммунальных предприятий путем реструктуризации и ликвидации их задолженности и доведения тарифов на жилищно-коммунальные услуги для населения и других потребителей до экономически обоснованного уровня;
жесткое соблюдение установленных стандартов оплаты услуг населением, переход от дотирования жилищно-коммунальных предприятий и предоставления категориальных льгот к субсидированию малообеспеченных семей;
ликвидация перекрестного субсидирования тарифов;
снижение издержек и повышение качества и доступности жилищно-коммунальных услуг;
формирование инвестиционной привлекательности жилищно-коммунального комплекса путем развития конкуренции в сфере предоставления жилищных услуг;
создание взаимосвязанных процедур тарифного регулирования коммунальных предприятий и естественных монополистов - предприятий топливно-энергетического комплекса;
обеспечение государственной поддержки процесса модернизации жилищно-коммунального комплекса на основе современных технологий и материалов путем предоставления бюджетных средств и государственных гарантий по привлекаемым инвестициям.
Реализация программы «Жилище» потребовала интенсивной работы по разработке и принятию целого ряда законодательных и нормативных актов. С 1993 по настоящее время приняты и введены в действие свыше 200 законов и нормативно-правовых документов.
Среди них:
Закон Российской Федерации от 17.06.99 № 113-ФЗ «О внесении изменений и дополнения в Закон Российской Федерации «Об основах федеральной жилищной политики
Закон Российской Федерации от 24.06.99 №119-ФЗ «О принципах и порядке разграничения предметов ведения и полномочий между органами Государственной власти Российской Федерации и органами Государственной власти субъектов Российской Федерации»
Закон Российской Федерации от 08.07.99 № 152-ФЗ «О внесении дополнения в статью 15 Закона Российской Федерации «Об основах федеральной жилищной политики»
Закон Российской Федерации от17.07.99 № 178-ФЗ «О государственной социальной помощи»
Закон Российской Федерацииот 20.05.2002 № 55-ФЗ «О внесении изменений и дополнений в закон Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»
Указ Президента РФ от 28 апреля 1997 г. № 425 "О реформе жилищно-коммунального хозяйства в Российской Федерации" (с изм. и доп. от 27 мая 1997 г.)
Постановление Правительства РФ от 27 февраля 1999 г. N 242 "Вопросы Правительственной комиссии по реформированию жилищно-коммунального хозяйства в Российской Федерации"
Постановление Правительства РФ от 17 ноября 2001 г. N797 «О подпрограмме «Реформирование и модернизация жилищно-коммунального комплекса Российской Федерации « федеральной целевой программы «Жилище» на 2002-2010 годы»
Постановление Госстроя РФ от 26.11.98 г. № 2 "О повышении эффективности деятельности строительного комплекса и жилищно-коммунального хозяйства на современном этапе"
На новом этапе реализации программы «Жилище» поставлена задача - обеспечить повышение ее социальной направленности.
Прежде всего, это касается порядка повышения ставок и тарифов на услуги жилищно-коммунального хозяйства с учетом занимаемой площади и уровня доходов граждан.
Принятая структура платежей населения за жилье всех форм собственности включает:
первый платеж — за содержание и ремонт (включая капитальный ремонт) мест общего пользования в жилых зданиях;
второй платеж — за коммунальные услуги;
третий платеж производит собственник жилых помещений — налог на имущество, а наниматель жилья вносит платеж за найм помещения (компенсация затрат на строительство или реконструкцию).
Долю расходов на оплату жилья и коммунальных услуг от суммы совокупного
дохода должны устанавливать субъекты Федерации с учетом экономической ситуации региона и доходов населения с одновременным введением субсидий для малоимущих граждан.
Важным направлением развития возможностей населения самим решать вопросы улучшения жилищных условий за счет приобретения или строительства жилья является создание ряда новых схем кредитования:
• кредит, позволяющий заемщику использовать стоимость имеющейся приватизированной квартиры при покупке нового жилья;
• кредит на ремонт и благоустройство жилья;
• кредит товариществам собственников жилья на ремонт и развитие имущества в кондоминиумах.
Коренные изменения в жилищной сфере выдвигают новые требования к архитектурно-техническим характеристикам строящегося и реконструируемого жилья. В настоящее время, когда жилье строится, в основном, за счет внебюджетных средств и значительная его часть поступает в частную собственность, требования к жилым домам, их планировке и архитектуре, инженерной оснащенности определяется потребителями и инвесторами. На первый план выходят такие качества жилья как комфортность, учет природно-климатических условий, эстетические и экологические требования.
Важнейшей проблемой в жилищной сфере является обеспечение экономии энергоресурсов, снижение потребления энергии при эксплуатации жилья. Это касается и вопросов проектирования жилья, так как ранее при строительстве учитывались лишь гигиенические требования к теплозащите ограждающих конструкций, а из-за экономии затрат на квадратный метр жилья ограничивалось применение новых эффективных строительных и теплоизоляционных материалов.
Программой «Жилище» намечены также серьезные изменения в совершенствовании системы управления в жилищно-коммунальной сфере и организации эксплуатации жилищного фонда. Предусматриваетсяразделение функций управления и обслуживания жилищного фонда, переход на договорные отношения заказчиков и подрядчиков, внедрение конкурсного отбора подрядных организаций.
Практическое решение задач, поставленных подпрограммой «Жилище» потребовало разработки и поэтапной реализации комплекса мер в рамках реформы жилищно-коммунального хозяйства.
Подпрограмма будет выполняться поэтапно в течение 2002 - 2010 годов.
На первом этапе (2002-2003 годы) предполагается реализовать следующие первоочередные мероприятия, рассчитанные на немедленное получение следующих результатов:
инвентаризация, реструктуризация и ликвидация задолженности бюджета, бюджетных организаций и других потребителей (в том числе населения) перед предприятиями жилищно-коммунального комплекса;
прекращение практики перекрестного субсидирования тарифов на жилищно-коммунальные услуги;
ликвидация дотационности жилищно-коммунального комплекса;
переход на реальные договорные отношения в жилищно-коммунальном комплексе;
совершенствование механизмов социальной защиты населения при оплате жилищно-коммунальных услуг.
Планируется привлекать бюджетные ресурсы, а также средства международных кредитных организаций для финансирования наиболее эффективных (в том числе с точки зрения социальной эффективности) инвестиционных проектов в жилищно-коммунальном хозяйстве, имеющих важное значение для обеспечения жизнедеятельности регионов.
Планируется также в основном завершить формирование необходимой законодательной и иной нормативной правовой базы, провести углубленный анализ технического состояния объектов жилищно-коммунального комплекса, комплексную экспертизу издержек и независимый аудит жилищно-коммунальных предприятий - естественных локальных монополистов. В г. Москве, в Новгородской и Тюменской областях и ряде других субъектов Российской Федерации будет проведен эксперимент по отработке системы персонифицированных социальных счетов граждан.
На втором этапе (2004 - 2005 годы) предполагается обеспечить:
развитие конкурентных отношений в жилищном хозяйстве;
переход к профессиональному управлению жилищным фондом, создание системы регулирования естественных локальных монополий;
развитие концессионных механизмов;
повсеместный полномасштабный переход к системе персонифицированных социальных счетов граждан.
На третьем этапе (2006 - 2010 годы) предполагается реализовать стратегические мероприятия, направленные на обеспечение устойчивого функционирования жилищно-коммунального комплекса на основе привлечения частных инвестиций, апробировать механизмы привлечения инвестиций в форме банковских кредитов и облигационных займов, реализовать комплекс мер по снижению рисков кредитования путем предоставления государственных и муниципальных гарантий.
Одна из основных задач при проведении жилищной реформы -привлечение жителей к управлению и проведению мероприятий по сохранности зданий. Одним из таких новых направлений может стать создание кондоминиумов и товариществ собственников жилья.
Проведение реформы в жилищно-коммунальном хозяйстве должно изменить структуру оплаты населением жилищно-коммунальных услуг, т. е. тепла, воды и электроэнергии, уборки территории и т.д.
Прежде всего, необходимо создать нормативную базу, т. е. установить ставки платы за найм жилья и ставки оплаты за техническое обслуживание для собственников, причем дифференцировав их в зависимости от категории дома. Необходимо утвердить нормативы потребления воды, тепла, энергоресурсов. Установить порядок, что при наличии приборов учета взаимные расчеты производятся только по их показаниям. Граждане, имеющие более одного жилья, должны оплачивать жилищные услуги по их фактической стоимости, это касается и граждан, имеющих жилую площадь сверх установленного норматива санитарной нормы. Введение налога на физических лиц — также один из элементов реформы.
Важное значение имеет введение системы мер по социальной защите населения.
Эти меры должны предусматривать введение системы выдач субсидий гражданам с низким уровнем доходов. Такие меры должны разработать и ввести местные органы власти.
Скорейшей реализации этапов и задач жилищной реформы должны способствовать меры по снижению затрат на техническое содержание и ремонт жилищного фонда, экономное расходование топливно-энергетических ресурсов.
Перейдем к особенностям реформирования ЖКХ в г. Москве
Программа реформирования жилищно-коммунального хозяйства г. Москвы утверждена постановлением Правительства Москвы от 25 сентября 2001 г. №865-ПП «О ходе реализации реформы жилищно-коммунального хозяйства в г. Москве и перспективах её развития». Настоящая Программа разработана на основе анализа хода проведения реформы жилищно-коммунального хозяйства г. Москвы в 1992-2001 гг.
Цели и задачи этой программы аналогичны целям и задачам федеральной программы.
Программа будет выполняться поэтапно в течение 2002-2007 гг.
На первом этапе (2002 г.) будут реализованы первоочередные мероприятия, рассчитанные на немедленное получение положительного эффекта.
К числу важнейших относятся мероприятия по инвентаризации, реструктуризации и ликвидации задолженности бюджета и бюджетных организаций и других потребителей, в том числе населения, перед предприятиями жилищно-коммунального комплекса;
прекращение практики перекрестного субсидирования тарифов на жилищно-коммунальные услуги;
ликвидация дотационности жилищно-коммунального комплекса;
переход на реальные договорные отношения в жилищно-коммунальном комплексе;
совершенствование механизмов социальной защиты населения при оплате жилищно-коммунальных услуг.
На первом этапе должно быть завершено формирование необходимой нормативно-правовой базы для осуществления намеченных задач. Наряду с мероприятиями, рассчитанными на немедленное получение эффекта, в этот период будет начата реализация мероприятий, эффект от которых ожидается в среднесрочной и долгосрочной перспективе.
На втором этапе (2003-2005 гг.) будет реализован основной блок мероприятий по реформированию жилищно-коммунального комплекса, в том числе развитие конкурентных отношений в жилищном хозяйстве, переход к профессиональному управлению жилищным фондом, создание системы регулирования естественных локальных монополий. Данные мероприятия могут быть в полной мере реализованы лишь после завершения комплекса первоочередных мер. На данном этапе будет также завершено создание нормативной правовой базы, стимулирующей привлечение частных инвестиций в жилищно-коммунальный комплекс.
На третьем этапе (2006-2007 гг.) будут реализованы стратегические мероприятия, направленные на обеспечение устойчивого функционирования жилищно-коммунального комплекса и повышение качества жилищно-коммунального обслуживания населения.
Особенность первого этапа преобразований в жилищно-коммунальном хозяйстве города Москвы состоит в том, что решить задачу повышения качества жилищно-коммунального обслуживания населения невозможно без коренного оздоровления финансовой ситуации в этой сфере, создания реальной системы экономической мотивации к сокращению затрат ресурсов и повышению эффективности деятельности предприятий комплекса, привлечения частных инвестиций в реконструкцию объектов жилищно-коммунальной инфраструктуры.
В связи с этим настоящий этап преобразований в жилищно–коммунальном хозяйстве города Москвы должен включать неотложные меры по ликвидации кредиторской задолженности предприятий и организаций жилищно-коммунального комплекса и системную последовательную деятельность по совершенствованию экономических механизмов в жилищно-коммунальной сфере и формирования условий для привлечения инвестиций.
Бюджетные расходы, связанные с оплатой жилищно-коммунальных услуг, по-прежнему занимают значительную долю в расходах бюджета города. Более того, несмотря на общую тенденцию увеличения уровня оплаты населением стоимости жилищно-коммунальных услуг, бюджетные расходы в жилищно-коммунальном секторе растут.
Возможность сокращения бюджетных расходов связана с решением двух различных классов задач:
1. первый класс задач связан с повышением эффективности работы жилищно-коммунального комплекса, созданием мотивации у предприятий к сокращению непроизводительных затрат путем развития конкурентных отношений и эффективного регулирования естественных монополий. Эта работа, в конечном счете, приведет к оптимизации стоимости жилищно-коммунальных услуг, что в итоге также позволит снижать их стоимость для населения;
2. второй класс задач сводится к анализу возможности и процедуре перехода на полную оплату населением потребляемых жилищно-коммунальных услуг при обеспечении мер социальной защиты населения. Это должно привести к существенному снижению бюджетных расходов, поскольку в этом случае исчезнет потребность предоставлять дотации предприятиям жилищно-коммунального комплекса, а бюджетные расходы будут связаны только с компенсацией предоставляемых гражданам льгот и субсидий.
В результате решения этих задач повысятся качество жилищно–коммунального обслуживания населения, надежность коммунальных систем жизнеобеспечения.
При проведении преобразований в жилищно-коммунальном хозяйстве предполагается исходить из следующих принципов:
неукоснительное соблюдение прав граждан на безопасность жилища и предоставление качественных жилищно-коммунальных услуг. Приоритет защиты прав потребителей (населения) при формировании условий договоров о предоставлении жилищно-коммунальных услуг между всеми субъектами этих правоотношений;
уменьшение административного влияния на субъекты отношений по предоставлению жилищно-коммунальных услуг и развитие граждански правовых отношений в жилищно-коммунальном хозяйстве;
последовательность и этапность в осуществлении мероприятий по реформированию ЖКХ;
создание условий для образования и эффективной деятельности товариществ собственников жилья и других жилищных объединений граждан;
активная поддержка инициатив населения по развитию самоуправления в жилищной сфере;
создание рынка и формирование конкурентных отношений во всех подотраслях жилищно-коммунального хозяйства (кроме естественных локальных монополистов);
принятие мер по стимулированию предприятий - монополистов к повышению качества предоставляемых услуг, сокращению затрат, привлечению инвестиций;
внедрение пообъектного управления недвижимостью в жилищной сфере;
рационализация потребления ресурсов в отрасли;
информационная доступность проводимой реформы.
Настоящая программа не требует привлечения дополнительных бюджетных ресурсов на ее осуществление. В реализации программы должны быть задействованы структуры, отвечающие за функционирование жилищно-коммунального комплекса, а также предприятия жилищно-коммунального хозяйства всех организационно - правовых форм.
Эксплуатация жилищного фонда в новых экономических условиях
Каждый современный город, населенный пункт состоит из комплекса разных по назначению, объемно-планировочному и конструктивному исполнению зданий и сооружений, выполняющих функции как производственного, так и жилого, бытового и социально-культурного назначения. Поддержание зданий и сооружений в исправном, пригодном для использования по назначению состоянии является одной из важных задач руководителей этих объектов и главной задачей для жилищно-эксплуатационных и других эксплуатационных и ремонтно-восстановительных служб.
Каждое здание и сооружение должно обладать определенными научно-обоснованными эксплуатационными качествами:
соответствовать назначению по размерам, планировке, инженерному оборудованию и т.п.;
обладать требуемыми прочностью, долговечностью и надежностью;
отвечать эстетическим требованиям, т.е. отличаться определенными архитектурными качествами;
быть экономичным при возведении и в эксплуатации.
Эксплуатируемые здания подвергаются различным внешним (главным образом природным) и внутренним (технологическим и функциональным) воздействиям. Конструкции изнашиваются, стареют, разрушаются, вследствие чего эксплуатационные качества зданий ухудшаются и с течением времени они перестают отвечать своему назначению. Однако преждевременный износ недопустим, ибо нарушает условия деятельности и быта людей, использующих эти здания. Кроме того, здания представляют собой большую материальную ценность, которую необходимо всемерно беречь.
В зависимости от назначения здания в его проекте предусматриваются соответствующие нормам размеры, прочность, герметичность, теплозащитные и другие эксплуатационные качества, которые материализуются в процессе строительства и поддерживаются в ходе эксплуатации.
Чтобы здания можно было эффективно использовать, они всегда должны быть в исправном состоянии, т. е. стены, покрытия и прочие конструктивные элементы совместно с системами отопления, вентиляции и другими системами жизнеобеспечения должны поддерживать в помещениях соответствующий температурно-влажностный режим, а системы водоснабжения и канализации, освещения и кондиционирования - обеспечивать требуемую комфортность. Процессы, связанные с поддержанием зданий и сооружений в исправном состоянии - называются технической эксплуатацией.
Жилищный фонд страны разнообразен. Это разнообразие складывается из таких признаков, как первоначальное назначение здания, его конфигурация и другие архитектурно-планировочные характеристики, гигиена и комфортность квартир, набор инженерного оборудования и его совершенство.
Все эти признаки претерпевали изменения по мере эволюции функциональных требований и роста возможностей строительной базы страны. Поэтому за основу классификации принята временная характеристика зданий, а их свойства привязаны к периоду постройки.
Период постройки зданий является определяющим признаком, поскольку эпоха формирует методы архитектурно-планировочного и конструктивного решения любого сооружения, а тем более жилья. Примерное распределение опорного жилищного фонда России по периодам постройки приведено в таблице.
Еще одна причина разнообразия зданий - это социальный заказ потребителя. Естественно, что в течение века комфортные требования менялись. Поэтому строения начала ХIХ в. отличаются от домов, возведенных во второй половине этого века, а те в свою очередь — от застройки периода строительного бума, рассвет которого падает на первое десятилетие XX в.
Третьей причиной разнообразия жилья являются различия в его первоначальной функции. По этому признаку дореволюционный жилищный фонд делят на бывшие особняки и домики индивидуальной застройки, секционные и коридорно-галерейные многоквартирные здания, дома с меблированными комнатами, гостиницы и казармы, нежилые строения, приспособленные под жилье.
Все они имеют свои специфические свойства, среди которых необходимо выделить основополагающие с позиций модернизации. Это конфигурация в плане и гигиенические свойства, планировочная структура, ширина корпуса и длина обслуживаемого лестницей фронта, величина пролетов и вид промежуточных опор, принятые в конструктивно-планировочной схеме.
Период постройки, годы |
% строений от общего числа обследованных домов |
Особенности зданий |
|
в целом по городам страны |
в старой застройке центров городов |
||
До 1917 |
15 |
61 |
Разнохарактерная застройка индивидуального строительства |
1918—1928 |
3 |
9 |
В конце периода — по типизированным проектам госстроительства |
1929—1940 |
9 |
20 |
То же, с ограниченным применением мелкоразмерных сборных элементов |
1941—1945 |
1 |
0,3 |
Тоже |
1945—1955 |
9 |
0,7 |
По типовым проектам с применением мелко- и крупноразмерных сборных элементов |
1956—1965 |
19 |
2 |
По типовым проектам полносборного домостроения |
1966—1975 |
9 |
3 |
То же, частично с улучшенной планировкой |
1976—1984 |
26 |
2 |
То же, с преобладанием улучшенной планировки |
После 1984 |
9 |
2 |
То же |
Все они имеют свои специфические свойства, среди которых необходимо выделить основополагающие с позиций модернизации. Это конфигурация в плане и гигиенические свойства, планировочная структура, ширина корпуса и длина обслуживаемого лестницей фронта, величина пролетов и вид промежуточных опор, принятые в конструктивно-планировочной схеме.
Повторяемость, %
Типы зданий
Распределение зданий по конфигурации в плане:
А - в застройке до 1917 г.; В — то же, 1918—1941; и — то же, современной (типы планов: 1 — рядовые; 2 — угловые; 3 — тачечные; 4 — отершие; 5 — П-образные; 6 — г замкнутые)
Конфигурация в плане в значительной степени характеризует здание. Домам рассматриваемого периода свойственны сложные планы. Однако при всех различиях их можно объединить в шесть типов, соответствующих планировочным схемам.
Наиболее просты рядовые схемы первого типа, по которым строили здания, представляющие в плане прямоугольник или трапецию с сильно развитым фронтом главного фасада и скошенными торцами. Планировочная схема второго типа — угловая — состоит из двух корпусов, примыкающих под углом. В зависимости от конфигурации участка он может быть прямым, острым или тупым.
Точечные схемы третьего типа объединяют дома с коротким фронтом главного фасада. В старой застройке такие здания планировочно отличны от современных домов-башен, поскольку их торцы обычно закрыты примыкающими строениями, что исключает размещение полноценных оконных проемов на боковых фасадах. Схемы односекционны, поэтому со стороны двора лестницу нагружали дополнительными квартирами. Здание превращали в Т-образное.
Схемы четвертого типа состоят из трех корпусов. Боковые, небольшой протяженности, примыкают к вытянутому, как правило, по улице, основному объему с заднего фасада. Дворовые корпуса не очень затеняют двор и поэтому схема названа открытой (курдонерной).
В отличие от предыдущих схема пятого типа, названная П-образной, представляет собой планировочное решение с развитыми боковыми корпусами и короткой вставкой между ними. Они ограничивают пространство, создают плохо инсолируемый узкий двор. К этому типу примыкает и шестой с замкнутыми планировочными схемами. С их применением создается обстроенный со всех сторон практически полностью затененный двор-«атриум».
По гигиеническим признакам планировочные схемы зданий делят на две группы. К первой относят схемы, в которых заложены удовлетворительные условия инсоляции, проветривания и освещения дневным светом. Это рядовые, точечные, угловые и открытые.
Во вторую входят дома с планами, построенными по П-образным и замкнутым схемам. Неблагоприятные гигиенические условия заложены в их планировочные решения, поскольку внутренние дворы-колодцы плохо проветриваются, а ин-соляционный режим тем хуже, чем выше этажность. В многоэтажных домах прямые солнечные лучи в лучшем случае очень короткое время облучают территорию и окна квартир. Из-за небольших расстояний между противоположными корпусами не обеспечивается зрительная изоляция помещений.
Архитектурно-планировочные системы жилых зданий этого периода постройки характерны довольно широкими корпусами. Почти 60% зданий имели ширину, превышающую 13 м, а 12% эта величина достигла 20 м и более.
Структура квартир в доходных домах не отвечает современным представлениям о комфорте эксклюзивного жилья.
Конструктивно-планировочные системы зданий дореволюционной постройки делят на одно-, двух- и трехпролетные с опорой балок перекрытий на продольные конструкции. Существуют и другие типы.
Характерно, что примерно 35% домов строили по однопролетной схеме. Пролеты в 12% из них достигали 12 м в. Этажи перекрывали по балкам из строевого леса, которые опирали на наружные стены. По мере исчезновения такого леса переходили к двух пролетным.
Жилищный фонд 1918— 1941 гг. по своим параметрам не так заметно отличается от современного фонда, как от предыдущего вида зданий, построенных до революции.
Первоначальная функция зданий 20—30-х годов однородна — они возведены для жилья и представляют собой структуры, отвечающие государственную установку тех лет на обеспечение всех слоев населения уравненными условиями проживания.
Основным объектом застройки являются похожие друг на друга здания четыре-пять этажей, а в малых городах и в три-два. Большинство их относятся к опорному фонду.
Здания пока находятся в относительно удовлетворительном состоянии; физический износ их несменяемых частей достигает 35—45%. Это свидетельствует о пригодности к эксплуатации, но износ приближается к грани значениям, поэтому необходим капитальный ремонт.
Конфигурация в плане не очень разнообразна В жилых массивах преобладают дома первых трех типов поэтому удовлетворительные гигиенические условия инсоляция и аэрации как правило, обеспечены.
Архитектурно-планировочные системы однообразны. В застройке доминируют секционные здания. Основная планировочная единица—это рядовая секция, реже — торцевая. Все они имеют ширину корпуса от 9 до 11 м, только у 6% зданий встречается ширина более 12м.
Структура квартир в зданиях рассматриваемого периода ориентирована на двоякое использование: коммунальное с покомнатным заселением и поквартирное, когда квартиру целиком передают одной семье.
В результате такой идеологии квартиры делали двух- и трехкомнатными. Все комнаты имеют выходы в коридор или переднюю.
Конструктивные решения несущих и ограждающих элементов в зданиях характеризуются следующим образом.
Фундаменты применяли ленточные бутовые, бутобетонные, реже кирпичные на сложном или цементном растворе. Бетонные или кирпичные столбчатые фундаменты использовали в качестве опор под колонны, под стенами их практически не делали.
Стены возводили из кирпича, как правило, облегченной конструкции. Их клали на теплых растворах с применением котельных шлаков. Применяли утолщенные вертикальные швы, снижающие теплопроводность ограждения. Были разработаны на практике и комбинированные конструкции, в том числе с вкладышами из шлакобетона или утрамбованного шлака. Однако теплотехнические свойства таких конструкций не соответствуют современным нормативам. Их теплопроводность высока и при ремонте нужно предусматривать дополнительную теплозащиту.
Междуэтажные перекрытия, как правило, металлодеревянные. Для прогонов применена прокатная сталь, а между ними уложены балки и настилы из дерева.
Существуют и целиком деревянные перекрытия. Их прогоны делали из окантованного круглого леса. Характерно и применение балок из обр доски. Ими перекрывали пролеты до 4 м. По прошествии времени в этих балках выявился такой дефект как недостаточная жесткость.
Анализом архитектурно-планировочных и конструктивных решений выявлено следующее. Во-первых, существующая планировка квартир требует хотя бы частичной модернизации с введением ванных комнат и кухонь увеличенных размеров. Во-вторых, есть возможность сохранять существующие перекрытия, если не полностью, то частично, в местах, не подвергнувшихся гниению из-за увлажнения и не потерявших несущую способность.
В зданиях постройки 1945—1955 годов продолжали развивать идею строительства по типовым проектам. Сохраняли традицию использования простых конфигураций планов: рядовых, Г-образных и открытых. Это способствовало типизации. В застройке появились дома, построенные и по точечным схемам с окнами по всем четырем фасадам.
Строго соблюдаются гигиенические требования. Обеспечена ориентация зданий на местности, соблюдаются нормативы инсоляционных режимов. Вошло в практику деление домов на меридиональные и широтные. В последних квартиры проектировали со сквозным проветриванием, т. е. с окнами на две стороны горизонта.
В архитектурно-планировочных решениях чаще всего применяли двухпролетные схемы, но в застройке еще использовали трехпролетные и многопролетные с поперечными вертикальными несущими конструкциями. Широко внедряется модульная система проектирования - эта основа сборности. Унифицируются продольные и поперечные планировочные шаги.
В это время признана оптимальной ширина корпуса, близкая к 12 м.
Квартиры в основном предусматривали двух — четырехкомнатными.
Конструкции наружных ограждений зданий выполняли из кирпича.
В опорной застройке практически исчезли стены из шлакоблоков и разные решения с облегченными вкладышами.
В качестве внутренних опор все чаще используют железобетонные колонны, сначала монолитные, а потом и сборные. Это вызвало необходимость унифицировать высоту этажей.
От стандартизации и заводского изготовления таких частей зданий, окна и двери, перемычки и карнизные плиты, переходят к сборным элементам перекрытий. Их массу последовательно увеличивают.
С вооружением строителей подъемно-транспортными машинами но поколений все реже применяют мелкоразмерные ребристые сборные плиты из железобетона. Заводы стали выпускать многопустотные плиты-настилы, которыми можно перекрыть более 7 м2 площади помещения. Налаживаю производство железобетонных прогонов. Их применение позволило резко сократить расход дефицитной в то время прокатной стали, с увеличением пролетов до 6 м.
Таким образом, была подготовлена база для полносборного домостоения.
Здания 1956—1965 годов причисляют к первому поколению такого домостроения с перенесением основных процессов на заводы и превращением строительной площадки в монтажную. Этот процесс совпал с изменением идеологии заселения домов. Было принято решение здания строить, исходя из выделения каждой семье отдельной квартиры.
Конфигурацию домов упростили, ограничившись только рядовыми планами. Соблюдая гигиенические требования на пределе, уменьшили высоту этажа до 2,5 м в свету. В большинстве случаев отказались от квартир с окнами на две стороны горизонта.
В архитектурно-планировочную систему заложили двухпролетные решения с шириной корпуса 12 м. Экономя на лифтах, высоту зданий ограничили пятью этажами. В некоторых зданиях, особенно многоэтажных, в которых необходимы лифты, стали располагать секции с распределительными холлами-«карманами» при этажных площадках . Это позволило обеспечить расположение большого количества квартир, приходящихся на один путь эвакуации, объединяющий лестницу и лифт.
Малокомнатные квартиры предусматривали во всех зданиях. Создавали одно-, двух- и как максимум трехкомнатные. В целях экономии комфортные требования к ним сознательно сократили. Уменьшены размеры подсобных помещений: прихожих, кухонь и санитарных узлов. Уборную совместили с ванной.
В конструктивных решения использовали материалосберегающие части зданий, что должно было уменьшить затраты на строительство. Как выяснилось в период эксплуатации, они обладают малой долговечностью, недостаточными звуко- и теплозащитными свойствами. Это привело к увеличению эксплуатационных расходов и возникновению другой проблемы.
Сроки эксплуатации этих зданий неоправданно быстро приблизились критическим, когда необходим капитальный ремонт и даже снос. Многие домов достигли предела долговечности и дальнейшая эксплуатация становит технически невозможна и даже опасна из-за повсеместных отказов конструкций и инженерного оборудования.
Здания постройки 1966—1975 годов характерны как новый этап в градостроительстве. Проекты полносборного домостроения подверглись корректировке. Расширили номенклатуру сборных домов.
В микрорайонах стали строить здания новой конфигурации в плане, большой протяженности и дома-башни. Появились угловые дома, создаваемые путем стыковки двух рядовых под определенным углом. Частично увеличили этажность, что позволило разнообразить застройку, введя в нее 9-этажные здания.
В архитектурно-планировочную структуру зданий внесли изменения. Мно- гоэтажные дома стали оборудовать лифтами и мусоропроводами, устанавливаемы на лестничных клетках. Еще чаще стали применять распределительные холлы у поэтажных площадок.
Улучшили планировку квартир, ликвидировали проходы в кухни через жилые комнаты. В квартирах с количеством комнат более одной стали применять раздельные санитарные узлы. В двухкомнатных квартирах запрети проходные комнаты.
В конструктивных решениях наружных ограждений стали преобладать многослойные стеновые панели. Этажи перекрывали настилами «на комнату». Опыт использования несущих перегородок расширили. Их устанавливали не только как опоры настилов, но и диафрагмы жесткости и связывали с наружными стеновыми панелями. Это позволило создавать многоячеистые коробки, обладающие пространственной жесткостью.
Такие конструктивные решения в перспективе создадут много проблем при модернизации с перепланировкой, когда подойдут сроки капитальных ремон: описываемых зданий.
Здания 1976—1984 годов характерны как пример дальнейшего развития полносборного домостроения. Их архитектурно-планировочные решения незначительно отличаются от застройки предыдущего периода. Однако наблюдается повышение этажности до 16 этажей и более. Усложняется конфигурация в плане, но незначительно. Улучшается планировка квартир, хотя их комнатность остается в пределах до трех.
Отличительной особенностью возведенных зданий является усложнение конфигурации планов. Как видно из приведенного рисунка, квартиры достаточно комфортны для муниципального жилья, в обозримом будущем не потребуют модернизации. строительства межкомнатные перегородки не поставлены. Один из них для трех квартир, расположенных в башенном приведен на рисунке.
В начале 90-х годов начали строитель элитное жилье. В современных домах для богатых квартиры многокомнатны и имеют площадь в 105-180 кв.м. Подсобная площадь составляет половину общей.
Согласно закону Российской Федерации «Об основах федеральной жилищной политики» жилищный фонд — совокупность всех жилых помещений независимо от форм собственности, включая жилые дома (общежития, гостиницы, приюты, дома маневренного фонда, специальные дома для одиноких престарелых, дома-интернаты для инвалидов, ветеранов и др.), квартиры, служебные жилые помещения в других строениях, пригодных для проживания;
На прошлой лекции мы отмечали, что в основу классификации жилищного фонда положена форма собственности. По видам собственности жилищный фонд подразделяют на:
а) частный жилищный фонд:
• фонд, находящийся в собственности граждан: индивидуальные жилые дома, приватизированные, построенные и приобретенные квартиры и дома, квартиры в домах жилищных и жилищно-строительных кооперативов с полностью выплаченным паевым взносом, в домах товариществ собственников жилья, квартиры и дома, приобретенные в собственность гражданами на иных основаниях, предусмотренных законодательством;
• фонд, находящийся в собственности юридических лиц (частных собственников), построенный или приобретенный за счет их средств, в том числе за счет средств жилищных, жилищно-строительных кооперативов, с неполностью выплаченным паевым взносом;
б) государственный жилищный фонд:
• ведомственный фонд, состоящий в государственной собственности РФ и находящийся в хозяйственном ведении государственных предприятий или оперативном управлении государственных учреждений, относящихся к федеральной государственной собственности;
• фонд, находящийся в собственности субъектов РФ, а также неведомственный фонд, находящийся в хозяйственном ведении государственных предприятий или оперативном управлении государственных учреждений, относящихся к соответствующему виду собственности;
в) муниципальный жилой фонд:
• фонд, находящийся в собственности района, города, входящих в них административно-территориальных образований, в том числе в городах Москвы и Санкт-Петербурга, а также ведомственный фонд, находящийся в хозяйственном ведении муниципальных предприятий или оперативном управлении муниципальных учреждений.
Концепцией реформы жилищно-коммунального хозяйства в Российской Федерации на муниципальном уровне предусмотрено завершить процесс разграничения и оформления прав собственности па объекты жилищно-коммунального хозяйства. При этом право дальнейшего управления муниципальным жилищным фондом рекомендуется передавать службам заказчика (управляющим компаниям).
В настоящее время идет процесс совершенствования структуры управления жилищно-коммунальным комплексом. Это подразумевает:
учет и управление собственностью (недвижимиостью);
поиск и подбор специальных управляющих компаний;
поиск оптимального сочетания экономических интересов муниципалитета и заинтересованных работников частных управляющих компаний;
развитие жилищного самоуправления.
Идет процесс разграничения:
полномочий, закрепленных непосредственно за собственником, и функций управления, которые могут исполняться службами заказчика (управляющими компаниями), в том числе привлекаемых на конкурсной основе;
функций обслуживания, которые должны быть переданы специализированным подрядным организациям на конкурсной основе.
На прошлом занятии вы познакомились с работой одной из передовых управляющих жилищным фондом компаний г.Москвы- ДЕЗ «Преображенское».
Основными функциями Дирекции единого заказчика являются следующие:
сохранение и нормальная эксплуатация жилищного фонда, нежилых строений, инженерного оборудования, объектов благоустройства и дорог;
сбор доходов от сдачи в наем жилых помещений;
ведение технической документации на строения, инженерные сооружения, объекты благоустройства, озеленения, дороги и тротуары;
контроль за использованием земельных участков и имущества;
контроль за вывозрм ТБО;
сбор эксплуатационных и пр. доходов и целевых сборов по коммунальным платежам и пр.
На примере ДЕЗ «Преображенское» мы видели, что появилось множество нововведений в работе дирекции, как современной управляющей компании жилищным фондом района. Для своевременного устранения отказов оборудования, выполнения аварийных непредвиденных работ и заявок населения стало введение на ОДС (отдел диспетчерской связи) автоматизированного контроля всех систем жилого фонда. Это контроль параметров температуры воды, давления и установка системы видеонаблюдения.
Одновременно с этим был установлены системы видеонаблюдения, осуществляющие контроль над доступом во все служебные помещения: подвалы, чердаки, щитовые, что немаловажно в связи со сложившейся в городе криминогенной обстановкой. Диспетчер также может связаться с любым из служебных помещений, если там проводятся работы определенными обслуживающими организациями. Эта программа позволяет дистанционно включать освещение в подъездах, освещение домовых знаков.
Что же касается лифтового хозяйства, то на пульт новой диспетчерской приходит сигнал о поломке лифта уже расшифрованный, т.е. поступают сведения не только о факте поломки, но и том, что конкретно вышло из строя, сколько уже простаивает лифт.
С целью осуществления комплексного подхода к автоматизации всего процесса начисления и учета жилищно-коммунальных платежей (ЖКП) в ДЕЗ района Преображенское организован центр обслуживания населения (ЦОН). Основными функциями ЦОН являются:
- начисление и контроль ЖКП населения с учетом льготных категорий граждан;
- обработка и хранение паспортных данных и информации о прибытии-убытии граждан;
- хранение архива и базы данных по начислениям, льготам и неплательщикам;
- начисление и сбор платежей по страхованию жилья;
- сбор ЖКП и других платежей населения;
- оформление договоров с собственниками и нанимателями жилых помещений;
- обработка данных для расчетов с ресурсоснабжающими организациями;
-начисление и контроль за поступлениями коммунальных платежей и эксплуатационных расходов арендаторов нежилых помещений района;
обеспечение населения информационными и юридическими услугами.
Это позволило существен но сократить затраты труда и сделать значительный шаг в направлении полной автоматизации трудоемких расчетов.
В настоящее время в жилом фонде завершается установка узлов учета энергоресурсов и разработана программа, позволяющая рассчитывать фактическое потребление энергоресурсов для каждой квартиры и внести эти данные в платежные документы жителей.
Центр обслуживания населения позволяет производить расчеты по адресному начислению субсидий льготным категориям граждан, используя базу данных по жилищно-коммунальным платежам в полном объеме.
Новые социально-экономические отношения выдвигают новые формы общения между жителями и обслуживающими их службами. Жители перестают ограничиваться равнодушным наблюдением за своими дворами и домами.
Эта сфера деятельности также со временем меняет свои правила и взаимоотношения.
Новая жилищно-коммунальная реформа нацелена на поиск других путей обеспечения более совершенной эксплуатационной системы, на внедрение альтернативных служб ремонта, технического обслуживания и других услуг, чтобы создавать конкуренцию и предоставить тем самым жителям больший выбор.
Жизнь расставит по местам соотношение сил на рынке обслуживания и эксплуатации зданий. Выполнять конкретные работы, будет тот, кто лучше, быстрее и главное по более низким расценкам сможет их делать.
В настоящее время возрождаются традиции коммунального (общинного) владения и управления жилыми территориями, объединениями, комплексами. Они формируются как товарищества одного или нескольких домов, называемых «кондоминимум», или охватывают целые кварталы или микрорайоны, управляемые комитетами общественного самоуправления и другими органами.
Объединение собственников жилья в товарищества собственников жилья в границах единого комплекса недвижимого имущества (кондоминиума), включающего земельный участок и расположенное на нем жилое здание, является одним из наиболее приемлемых способов защиты прав граждан, влияет на стоимость и качество предоставляемых услуг. Кроме того, объединение позволяет создать условия для привлечения дополнительных источников финансирования работ по обслуживанию и ремонту жилищного фонда. ТСЖ получают реальную возможность самостоятельно решать вопросы организации обслуживания и эксплуатации жилья, а, следовательно, определять порядок расходования средств, направляемых на эти цели.
Эти сообщества как потребители своей среды лучше других знают, что надо преобразовать на своей территории.
Члены ТСЖ непосредственно заинтересованы в установке приборов индивидуального учета и регулирования воды, газа и электроэнергии, так как зачастую реальный объем потребления оказывается значительно меньше рассчитываемого по нормативу. Кроме того, комплекс ресурсосберегающих мероприятий, проводимых ТСЖ, позволяет значительно уменьшить общий объем потребления ресурсов за счет предотвращения неоправданных расходов воды, газа и других энергоресурсов. Члены ТСЖ привыкают экономно относиться к предоставляемым услугам, поскольку реально видят связь между своими затратами и потреблением этих услуг, что практически невозможно осуществить в муниципальном жилищном фонде и, в частности, в отдельных приватизированных квартирах.
Однако процесс создания кондоминиумов в большинстве регионов и городов России идет медленными темпами. В настоящее время численность зарегистрированных кондоминиумов, управляемых ТСЖ, составляет менее одного процента в общем объеме жилищного фонда, и более того, не все ТСЖ взяли на себя бремя управления принадлежащей им собственностью. Как правило, эти функции по договору передаются тем же ДЕЗам, ЖЭКам, трестам, МУПам, не смотря на признание эффективности управления недвижимостью в жилищной сфере объединениями домовладельцев за счет снижения затрат на ее обслуживание и повышения качества представляемых коммунальных услуг. Серьезной причиной, сдерживающей развитие этой формы самоорганизации жителей, является отсутствие у граждан опыта самоуправления, психологическая неготовность и боязнь взять на себя ответственность за будущее жилого дома, опасение возможного увеличения коммунальных платежей для членов ТСЖ и других факторов, основанных на недостаточном знании, понимании вопроса управления домовладением, а также экономической и политической нестабильностью в обществе.
Сдерживают развитие здоровой конкуренции на рынке коммунальных услуг и проблемы недофинансирования ЖКХ , а также значительный износ фондов.
Современные требования к жилью
Общим понятием «гражданские здания» объединяют жилье и общественные сооружения.
Гражданские здания состоят из объемно–планировочных и конструктивных элементов.
Объемно–планировочным элементом называют часть объема здания, ограниченную такими параметрами, как высота этажа, продольный и поперечный шаг.
Конструктивные элементы это: фундаменты, стены, колонны, перекрытия, крыша, лестницы, перегородки, окна и двери.
Конструктивные элементы делятся на несущие и ограждающие.
Части зданий, предназначенные для восприятия всех видов нагрузок, возникающих в зданиях и действующих на него извне, и передачи этих нагрузок на грунты оснований, называют несущими.
Другие части здания, защищающие от внешней среды или разделяющие помещения между собой, называют ограждающими.
В качестве основы для оценки жилья используют его физико–строительные и архитектурно–пространственные особенности, но главное – человеческие критерии. К ним относят восприятие среды людьми, обеспечение ресурсами, удаление продуктов жизнедеятельности и удобства управления этими процессами.
Здание – это антропогенная система, созданная человеком для защиты от непогоды и врагов, а также для определенного вида деятельности. Оценка ее качества базируется на методах квалиметрии–науки, своими корнями уходящей в гуманитарные, медико–санитарные, экологические и специальные технические дисциплины.
С точки зрения психологии первичные потребности человека вытекают из интуитивных нужд организма и определенного видения проблемы личностью. Отсутствие у жилья некоторых свойств вызывает различные заболевания и стрессы, а полноценная среда обитания является не только непременным условием физического и психического состояния человека, но и стимулирует такие философские абстракции как потребность в красоте, истине и самовыражении.
Все эти потребности объединены в интегральном понятии качества, т. е. в совокупности свойств, характеризующих степень пригодности зданий к использованию по назначению и удовлетворение запросов потребителя.
Понятие качества гражданских зданий охватывает такие свойства, как комфортность и капитальность.
Наиболее емкое понятие, характеризующее качество жилья – комфортность. В разные исторические эпохи к жилью предъявляли неравнозначные комфортные требования.
С ростом технических и экономических возможностей поднимается уровень и увеличивается количество требований к комфортности. В некоторых случаях изменяется и их функциональная направленность. Например, кухня превратилась не только в место приготовления пищи, но и ее приема, т. е. в кухню–столовую.
Комфортность рассматривается как совокупность таких групп свойств, как гигиена, функциональность и безопасность. Наиболее традиционная составляющая комфортности– это гигиена.
К состоянию внутренней среды присовокуплены свойства окружения, которые во всех проявлениях являются фоном для режима помещений и играют большую роль в оценке качества жилища. Неблагоприятный фон может свести на нет все преимущества внутреннего благоустройства здания. С другой стороны неверно расположенное на местности сооружение может нарушить экологическое равновесие на территории. Таким образом, свойства внутренней и внешней сред довольно прочно связаны между собой.
Основными параметрами, определяющими микроклимат помещений, являются: температура воздуха, его влажность, подвижность и химический состав. К важным характеристикам помещений относится также зрительный и звуковой комфорт.
Тепловлажностный режим очень важен для ощущения комфортности пребывания в помещении. Это связано с метаболизмом – биологическими процессами в теле человека, протекающими с образованием и выделением тепла.
Тепловлажностный режим в помещениях связан с теплотехническими свойствами ограждающих конструкций.
Экологическую чистоту среды оценивают в двух аспектах. С одной стороны, рассматривают зависимость загрязнения от оборудования здания и его конструкций, неудобства, вызванные особенностями архитектурных и объемно–планировочных решений. С другой, исследуют негативные явления, вызванные неблагоприятным окружением застройки, проявляющиеся прежде всего на жилой территории.
Воздух и его чистота имеют для человека исключительно важное значение. Поэтому для сохранения здоровья и работоспособности людей в жилых и производственных помещениях надо обеспечивать нормативный воздухообмен и чистоту воздуха.
Под чистотой воздуха в помещениях подразумевают такое его загрязнение, при котором содержание примесей не превышает нормативных пределов. Окружающая здание среда влияет на так называемое фоновое загрязнение воздуха. Воздухообмен эффективен, если наружная среда достаточно чиста. При содержании в ней большого количества примесей, как это имеет место в некоторых крупных городах промышленно развитых стран, вентиляция помещений не является надежной защитой от токсичных примесей. Тогда прибегают к искусственной обработке подаваемого в помещения воздуха.
Эффективность воздухообмена в помещениях зависит от аэрации застройки, т.е. проветривания улиц, дворов и других примыкающих к застройке территорий, благодаря перемещению воздушных масс. Аэрационный режим застройки прежде всего зависит от направления и скорости ветра. Эти параметры обычно отражают на розе ветров, где на векторах румбов отложена повторяемость (в %) ветров определенного направления.
Особое внимание уделяется инсоляции помещений, т.е. облучению поверхности прямыми солнечными лучами уделяют особое внимание. Поскольку солнечные лучи оказывают гигиеническое действие на внутреннюю среду и чисто психологическое тонизирующее влияние на людей.
Звуковой комфорт является одним из ведущих факторов, определяющих гигиеническое состояние среды обитания. От того, каков звуковой режим в помещении, на улице или в парке, во многом зависит состояние людёй. В силу заложенных в них природой особенностей посторонние звуки действуют на нервную систему, организм плохо адаптируется к этому раздражителю, поскольку ассоциируется с опасностью.
Звук как физическое явление представляет собой центростремительное волновое движение упругой среды, а как физиологический процесс является ощущением, возникающим при воздействии звуковых волн на органы слуха и организм в целом.
С физиологической точки зрения звуковые волны делят на полезные и шум. Шум вызывает раздражающее действие и предельный уровень звукового давления, длительное воздействие которого не приводит к преждевременным повреждениям органов слуха, равен 80 – 90 дБ. Если же уровень звукового давления превышает 90 дБ, то это постепенно приводит к частичной или даже полной глухоте.
Шумовой комфорт необходим людям для нормальной деятельности. В зависимости от нее звуки делят на три группы. К первой относят шумы от звукового порога до уровня, не мешающего пассивному отдыху и сну, квалифицируемые как тишину. Во вторую группу включают шумы средней силы, не препятствующие бодрствованию и работе после частичной адаптации организма. Сюда входит основная масса звуковых сигналов в доме и на окружающей территории. Третья группа – это сильные шумы, близкие к порогу болевого ощущения, мешающие работать и вызывающие звуковое утомление, нервозность и способные привести к глухоте.
Уровень шума в помещениях зависит от внешних и внутренних возбудителей. Внешние источники – это стационарные и движущиеся объекты. Внутренние шумы вызывает инженерное оборудование, которое является источником звуков разной частоты.
Ощущение комфортности зрительного восприятия человека завсит от внешнего вида среды, окружающей дом, зрительной инсоляции помещений и главное их освещенности.
Освещенность помещений и рабочих мест влияет на органы зрения и производительность труда. Освещенность обеспечивается путем устройства окон и установки светильников. В некоторых случаях требуется равномерная освещенность помещения, в других – нормативной является освещенность рабочих мест, а освещенность всего помещения может быть в 2–3 раза меньше. Это зависит от назначения помещений и достигается применением определенных типов светильников и соответствующим их размещением, предусматриваемым проектом здания или сооружения. Продолжительность облучения зависит от длительности процесса.
Инженерное жизнеобеспечение считают важнейшим фактором комфортности жилья. Жилая застройка теперь немыслима без санитарно–технических систем, электроснабжения, установок слабых токов и лифтового хозяйства.
Санитарно–технические системы – это холодное и горячее водоснабжение, отопление и газоснабжение, вентиляция и установки кондиционирования.
Инженерные системы обеспечивают создание комфортного тепловлажностного режима в здании. С ростом возможностей общества наблюдается закономерное повышение технической оснащенности жилья. Так, развивается кабельное телевидение, устанавливаются спутниковые телеантенны, вместо лифтов с традиционным управлением монтируют с программным и запоминающими устройствами. Вместо центрального отопления все шире применяют кондиционирование и индивидуальные котельные. Местную коммутаторную связь заменяют комплексной диспетчерской, устанавливают автоматические системы входов в лестничные клетки и квартиры.
В практике используют системы пневматического и гидравлического мусороудаления, связывающие приемный клапан в квартире горожан с микрорайонной станцией сбора отходов. Развитие компьютерной техники позволяет обеспечить жилье информационными системами Интернета.
Безопасность относят к комфортности, поскольку здание психологически не может быть удобным для людей, если оно представляет собой потенциальную опасность. Неудачная планировка помещений, недостаточная прочность конструкций или плохо отлаженные системы инженерного оборудования могут служить причиной несчастных случаев.
Пожаробезопасность зависит не только от исправности возможных источников возникновения пожаров, но и от того, насколько легко могут воспламеняться различные части здания.
Архитектурно–планировочное и конструктивное решения здания играют важную роль в безопасности здания.
Долговечность – это продолжительность периода нормального функционирования здания и его элементов.
Эксплуатационные качества зданий и эффективность их технического обслуживания во многом зависят от ремонтопригодности, работоспособности и надежности.
Ремонтопригодность – это приспособленность элементов здания к предупреждению, обнаружению и устранению неисправностей при техническом обслуживании и ремонтах.
Работоспособность – это состояние, при котором здание и его элементы способны нормально функционировать в заданных режимах.
Надежностью называют свойство сохранения работоспособности в течение всего срока службы здания или его элемента..
Правильное техническое обслуживание и ремонт заключаются в предотвращении профилактическими мерами преждевременного физического износа.
Физический износ конструкций – это потеря ими своих первоначальных качеств. Каждое здание характеризуется двумя видами износа – моральным и физическим.
В ходе эксплуатации сооружения подвергаются многочисленным природным, технологическим воздействиям, учитываемым в проекте при выборе материалов, конструкций и т. п., однако на практике соответствие характеристик строительных материалов и конструкций может отличаться от установленных ГОСТом, в результате суммарное воздействие многих факторов может привести к ускоренному износу сооружений. Таким образом, износ сооружений весьма разнообразен и сложен, на его предупреждение расходуются значительные материальные средства, ограничиваемые экономическими соображениями. Рациональная эксплуатация сооружений – задача во многом специфическая, решение ее требует специальной подготовки.
При эксплуатации сооружений различают силовое воздействие нагрузок, вызывающее объемное напряженное состояние, и агрессивное воздействие окружающей среды, в результате чего сооружения быстро изнашиваются и выходят из строя.
На схеме показаны внешние и внутренние воздействия на здания и сооружения.
К группе причин внутреннего характера относят: физико–химические процессы, протекающие в материалах, из которых изготовлены конструктивные элементы; нагрузки и процессы, возникающие при эксплуатации; конструктивные факторы; качество изготовления (дефекты производства).
К группе причин внешнего характера относят: климатические факторы (температура, влажность, солнечная радиация); факторы окружающей среды (ветер, пыль, наличие в атмосфере агрессивных соединений, биологические факторы), а также качество эксплуатации.
Наиболее существенными являются факторы конструктивного характера. Рациональные конструктивные решения обеспечивают требуемую работоспособность всех элементов зданий за установленную длительность их эксплуатации при минимальных затратах труда и средств на поддержание их работоспособности. В то же время нерациональные и ошибочные конструктивные решения могут являться причиной быстрой утраты работоспособности или разрушения отдельных конструктивных элементов.
Производственные факторы вносят значительные коррективы в значение характеристик работоспособности конструктивных элементов. Условия эксплуатации зданий и конструкций оказывают большое влияние на интенсивность изменения характеристик их работоспособность. Все они учитываются в нормативах и при разработке проектов, однако разнообразные климатические и гидрогеологические условия строительства в нашей стране, а также внутренние воздействия, вызванные происходящими в сооружениях процессами, не всегда позволяют найти оптимальные решения, учитывающие все виды воздействия на долговечность, экономичность и другие показатели. Весьма важно поэтому, чтобы персонал эксплуатационной службы учитывал и анализировал специфические воздействия на сооружения, что содействует обеспечению их заданной долговечности.
Рассмотрим основные факторы, воздействующие на сооружения.
Воздействие воздушной среды. В атмосфере содержатся пыль и грязь, способствующие разрушению зданий. Загрязненный воздух особенно в сочетании с влагой приводит к преждевременному износу, коррозии, растрескиванию и разрушению строительных конструкций. Вместе с тем в чистой и сухой атмосфере камни, бетон и даже металлы могут сохраняться сотни и тысячи лет, что свидетельствует о слабой агрессивности (или ее полном отсутствии) такой воздушной среды.
Наиболее интенсивными загрязнителями воздуха являются продукты сгорания различных топлив. Поэтому в городах и промышленных центрах металлы корродируют в 2–4 раза быстрее, чем в сельской местности, где сжигается меньше угля и нефтепродуктов.
Воздействие грунтовой воды. Имеющаяся в природе грунтовая вода взаимодействует физически и химически с минеральными и органическими частицами грунта; все ее виды также находятся во взаимодействии и переходят один в другой. Вода в грунтах всегда представляет собой раствор с изменяющимися концентрацией и химическим составом, что отражается и на степени ее агрессивности. Оценивая агрессивность грунтовых вод, следует учитывать, что с течением времени возле подземных частей сооружений водный режим может измениться, в связи с чем агрессивность среды будет повышаться или снижаться.
Воздействие отрицательной температуры. Некоторые конструкции, например цоколь, находятся в зоне переменного увлажнения и периодического замораживания. Отрицательная температура (если она ниже расчетной или не приняты специальные меры для защиты конструкций от увлажнения), приводящая к замерзанию влаги в конструкциях и грунтах оснований, разрушающе воздействует на здания.
Последствия каждого из этих воздействий бывают негативными, даже катастрофическими.
Воздействие технологических процессов нередко, но весьма существенно. Хотя каждое здание и сооружение проектируется и строится с учетом воздействия предусматриваемых в нем процессов, но из–за неодинаковой стойкости и долговечности материалов конструкций и различного влияния на них среды износ их неравномерен. В первую очередь – разрушаются защитные покрытия стен и полы, окна, двери, кровля, затем стены, каркас и фундаменты.
Изменение технического состояния здания. Интенсивность изменения технического состояния эксплуатируемых жилых зданий, а следовательно, и значения характеристик работоспособности на определенные моменты их использования в значительной мере определяются конструктивными особенностями зданий. Влияние конструктивных особенностей проявляется в их реакции отзывчивости на воздействующие при эксплуатации факторы.
В процессе эксплуатации зданий их техническое состояние изменяется, что выражается в ухудшении количественных характеристик работоспособности, в частности, надежности. Ухудшение технического состояния зданий, в первую очередь происходит в результате изменения физических свойств материалов, из которых изготовлены конструктивные элементы, характера сопряжений между ними, а также их размеров и форм. Указанный процесс в основном носит закономерный, но иногда и случайный характер.
Другой важной причиной изменения технического состояния зданий являются разрушение и другие аналогичные виды утрат работоспособности конструктивными элементами. Процесс возникновения таких состояний во времени также является случайным, однако характер его протекания значительно отличается от первого. Если первый процесс утраты работоспособности конструктивными элементами и их сопряжениями в целом протекает, как правило, с малой интенсивностью, постепенно, то второй процесс характеризуется скачкообразным, внезапным изменением технического состояния. Очевидно, помимо этих двух резко отличающихся друг от друга процессов утраты работоспособности, в зданиях могут наблюдаться и процессы, занимающие промежуточное положение.
В процессе эксплуатации дефекты накапливаются, изменяясь количественно и качественно. Оставленные без внимания незначительные дефекты могут привести к серьезным нарушениям целостности конструкций и даже к авариям. Надежная работа строительных конструкций возможна в случае, когда во время эксплуатации принимаются эффективные меры по устранению дефектов или ограничению их вредного влияния. На слайде2 приведены данные о дефектах конструкций кирпичных домов, выявленные ЛНИИ АКХ при обследовании в Санкт–Петербурге, и анализ распределения зданий с дефектами, откуда видно, что для данной категории зданий большая часть дефектов приходится на стены, кровлю и лестницы, а наиболее часто повторяющимся дефектом являются трещины в местах сопряжения конструкций.
Распределение дефектов эксплуатируемых зданий (по данным обследования в Санкт–Петербурге):