2. Основы правового регулирования инвестиционной деятельности в Украине.

Инвестиционная деятельность – совокупность практических действий граждан, юридических лиц и государства по реализации инвестиций. Законодательство определяет права и обязанности инвесторов.

Инвесторы имеют равные права на осуществление инвестиционной деятельности:

они самостоятельно определяют цель, направления, виды и объемы инвестиций;

они привлекают к их реализации на договорной основе любых участников инвестиционной деятельности.

Обязанности инвесторов:

• предоставлять финансовым органам декларацию об объемах и источниках инвестиций;

• иметь разрешение на капитальное строительство;

• получать выводы экспертизы инвестиционных проектов. Инвестиционная деятельность в Украине определяется инвестиционной политикой, которая состоит в следующем:

1. Регулирование сфер и объектов инвестирования. Действующим законодательством определяется, что объектом инвестиционной деятельности может быть любое имущество, в т.ч. о.ф. и оборотные активы, ц.б., целевые денежные вклады, НТ продукция, интеллектуальные ценности и имущественные права. Коммерческим банкам запрещено инвестирование мероприятий с сфере производства и торговли материальными ценностями и страхования (кроме страхования валютных, кредитных, процентных рисков).

2. В налоговом регулировании.

3. Регулирование инвестиционной деятельности путем предоставления финансовой помощи (дотации, субсидии, субвенции, бюджетные ссуды) и проведение соответствующей кредитной политики. Кредитная политика заключается в предоставлении льготных кредитов.

4. Регулирование инвестиционной деятельности путем проведения соответствующей амортизационной политики через ускоренную амортизацию.

5. Регулирование финансовых инвестиций: определение выпускаемых в Украине видов ц.б., порядка их обращения, требований к эмитентам.

6. Экспертиза инвестиционных проектов, реализуемых за счет бюджетных и внебюджетных средств.

7. Обеспечение защиты инвестиций.

8. Регулирование участия инвесторов в приватизации.

9. Регулирование условий осуществления инвестиций за пределами Украины путем выдачи НБУ индивидуальных лицензий для нерезидентов за рубежом. Резиденты могут осуществлять инвестиции только за счет собственных средств, в безналичной форме, через корсчета уполномоченных банков. Все поступления (прибыль, дивиденды) зачисляются на валютный счет резидента.

Участие и роль банков в инвестиционном процессе может осуществляться по двум направлениям:

I. С помощью механизмов фондового рынка.

II. Путем прямого инвестирования:

1. В собственную деятельность (о.ф.).

2. В другие виды деятельности.

3. За счет средств банка.

4. За счет кредитных ресурсов через кредитование клиентов банка на инвестиционные нужды, обслуживания целевых кредитных ресурсов.

3. Особенности вложения банковских инвестиций в недвижимость.

Осуществление банковских вложений важно проводить с учетом специфики оценки недвижимости:

1. Банк должен определиться со стоимостью недвижимости.

2. Сумма оценки зависит от того, собирается ли банк стать собственником недвижимости или берет ее в залог. Рыночная стоимость объекта недвижимости определяется специалистами по оценке недвижимости на основе международных стандартов оценки (МСО):

1. МСО1 – рыночная стоимость, как база оценки.

2. МСО2 – базы оценки отличные от рыночной стоимости.

3. МСО3 – оценки для финансовой отчетности и смежной документации.

4. МСО4 – оценки обеспечения ссуды, ипотеки и других обязательств. В Украине эти стандарты еще не получили официального статуса, но достаточно широко используются отечественными оценщиками.

В соответствии с МСО рыночная стоимость является расчетной величиной, которая равна денежной сумме, за который предусматривается переход активов из рук в руки на дату оценки, в следствии коммерческого соглашения между добровольным покупателем и добровольным продавцом после проведения адекватного маркетинга при условии, что каждая сторона действует со знанием дела, рассудительно и без принуждения. Кроме рыночной стоимости выделяют также базы оценки отличные от нее:

1. Потребительская стоимость – та стоимость, которую конкретная недвижимость составляет для конкретного пользования при конкретных вариантах использования.

2. Недвижимость с ограниченным рынком – недвижимость, которая из-за особых условий рынка или своих уникальных характеристик является привлекательной в данный момент только для ограниченного числа потенциальных покупателей.

3. Специализированная недвижимость – недвижимость, которая из-за своей специфики используется только определенным типом покупателей и редко или никогда не продается на открытом рынке.

4. Инвестиционная стоимость – стоимость недвижимости для конкретного инвестора при условии определенных целей инвестирования.

5. Стоимость действующего предприятия – стоимость предприятия, как единого целого.

6. Страховая стоимость – стоимость недвижимости в соответствии со страховым полисом или контрактом.

7. Оценочная или налоговая стоимость – рассчитывается согласно методик оценки и налогообложения недвижимости по законодательству.

8. Остаточная стоимость – результат оценки зависит от адекватности потенциальной прибыльности или потенциальных услуг, предоставляемых предприятию.

9. Стоимость ликвидации – стоимость недвижимости (кроме земли) в случае ее отчуждения ради материалов, из которых она изготовлена.

10. Ликвидационная стоимость (стоимость вынужденной продажи) – денежная сумма, которую можно реально получить от продажи недвижимости в сроки недостаточные для проведения маркетинга в соответствии с определением рыночной стоимости.

11. Специальная стоимость – возникает в связи с физической, функциональной или экономической связью объекта недвижимости с другим объектом недвижимости.