Roszczenia uzupełniające:
wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy
zwrot pożytków lub ich wartości
naprawienie szkody z powodu zużycia, pogorszenia lub utraty rzeczy.
Użytkowanie wieczyste
Instytucja użytkowania wieczystego stanowi formę taniego, długotrwałego, zbliżonego do prawa własności korzystania z gruntu budowlanego.
Treścią użytkowania wieczystego jest oddanie w użytkowanie nieruchomości gruntowej, będącej własnością Skarbu Państwa, województwa, powiatu bądź gminy lub związku tych jednostek na rzecz osoby fizycznej lub prawnej na okres 99 lat. W wyjątkowych sytuacjach możliwe jest oddanie gruntu na okres krótszy, nie mniej jednak niż na 40 lat. Przedmiotem użytkowania wieczystego są najczęściej grunty położone w granicach administracyjnych miast.
Ustanowienie użytkowania wieczystego wymaga trójstopniowej procedury:
Wyboru kontrahenta w trybie przetargowym
Zawarcia umowy
Wpisu do księgi wieczystej
Umowa która wymaga formy aktu notarialnego pod rygorem nieważności, musi zawierać następujące istotne postanowienia:
Oznaczenie nieruchomości
Określenie sposobu korzystania z gruntu
Określenie terminu użytkowania wieczystego, zasadniczo na okres 99lat, w pewnych przypadkach na okres krótszy co najmniej 40letni
Ustalenie opłaty z tytułu użytkowania wieczystego
Wygaśnięcie użytkowania wieczystego następuje w razie:
Upływu czasu, na który użytkowanie wieczyste zostało ustanowione
Rozwiązania przez strony umowy
Zrzeczenie się użytkowania wieczystego
Konfuzja, czyli przejścia użytkowania na właściciela
Rozwiązania umowy o ustanowienie użytkowania wieczystego ze względu na jej nienależyte wykonywanie
Wywłaszczenie
Nabycie prawa własności przez użytkownika wieczystego jest uregulowane w Ustawie z dnia 29 lipca 2005. W ustawie tej przyznaję się użytkownikom wieczystym roszczenie o przekształcenie prawa we własność. Warunkiem zachowania roszczenia jest dochowanie wymaganego terminu. Zaspokojenie zgłoszonego roszczenia następuje w drodze postępowania administracyjnego poprzez wydanie decyzji przez właściwy organ. Przekształcenie jest odpłatne.
Ograniczone prawa rzeczowe
Prawa rzeczowe ograniczone to prawa przysługujące osobie fizycznej lub prawnej względem rzeczy będących własnością innej osoby. Przedmiotem ograniczonych praw rzeczowych są rzeczy, najczęściej cudze nieruchomości.
Prawa rzeczowe ograniczone powstają najczęściej w drodze umowy właściciela z osobą, która nabywa w ten sposób prawa. Inne sposoby nabycia praw to: orzeczenie sądowe, orzeczenie administracyjne, zasiedzenie (służebność gruntowa). Niektóre prawa powstają ex lege ( zastaw ustawowy, hipoteka ustawowa
Do ochrony praw rzeczowych ograniczonych stosuje się odpowiednio przepisy o własności.
Posiadanie
Posiadanie to stan faktyczny, który polega na władaniu określoną rzeczą lub prawem przez podmiot prawa cywilnego. Przedmiotem posiadania mogą być przede wszystkim rzeczy, w tym ruchomości oraz nieruchomości. Prawo wyróżnia również posiadanie służebności, które związane jest z korzystaniem z cudzej nieruchomości w zakresie odpowiadającym treści służebności.
Stan posiadania wywołuje określone skutki prawne, w szczególności w zakresie domniemań i ochrony prawnej. Podstawowe domniemania wynikające z faktu posiadania to:
domniemanie istnienia posiadania samoistnego,
domniemanie zgodności tego stanu ze stanem prawnym,
domniemanie ciągłości posiadania,
domniemanie posiadania w dobrej wierze.
Uprawnienia posiadacza
Niezależnie od przysługujących posiadaczowi domniemań, posiadacz uzyskuje szereg uprawnień, które wynikają z faktu posiadania:
Ochrona stanu posiadania przed ingerencją, naruszeniem przez osoby nieuprawnione. Realizacja tego uprawnienia może być realizowana przy pomocy określonych działań podejmowanych samodzielnie przez posiadacza (dozwolona samopomoc, obrona konieczna- art. 343 Kc), a także przy wykorzystaniu środków prawnych tj. ochrona procesowa, żądanie zakazania naruszeń, usunięcia stanu niezgodnego z prawem (ochrona posesoryjna, powództwo posesoryjne- art. 344 Kc). Ochrona przysługuje niezależnie od zgodności posiadania ze stanem prawnym, posiadania w dobrej lub złej wierze, wadliwego bądź nie. Roszczenia posesoryjne, czyli realizowane na drodze sądowej, wygasają na skutek ich niedochodzenia w ciągu roku od chwili naruszenia posiadania.
Możliwość nabycia prawa do rzeczy posiadanej w drodze zasiedzenia, tj. posiadania nieprzerwanego przez wskazany w przepisach czas. Stwierdzenie zasiedzenia wymaga przeprowadzenia stosownego postępowania sądowego oraz wydania przez sąd określonego orzeczenia stwierdzającego nabycie prawa własności przez posiadacza wskutek zasiedzenia tego prawa.
Korzyści przysługujące posiadaczowi z faktu władania rzeczą, w tym prawo do korzystania i pozyskiwania jej pożytków naturalnych oraz cywilnych.
Posiadacz może przenieść na inną osobę uprawnienia wynikające ze stany posiadania.
Posiadanie samoistne a zależne
Przepisy prawa cywilnego wyróżniają dwa rodzaje posiadania. Pierwsze to posiadanie samoistne, gdy dana osoba włada rzeczą jako właściciel, niezależnie od rzeczywiście lub pozornie posiadanego przez tę osobę prawa własności. Drugi rodzaj posiadania to posiadanie zależne, które ma miejsce, gdy władający rzeczą wykonuje inne prawo na podstawie określonego zobowiązania, a zatem nie jako właściciel, ale jako dzierżawca, najemca, użytkownik.
Księgi wieczyste
Księgi wieczyste - jest to specjalny rodzaj rejestru, który przedstawia stan prawny nieruchomości, czyli pozwala autorytatywnie ustalić, komu i jakie przysługują prawa do danej nieruchomości.
Są prowadzone dla nieruchomości a nie dla właścicieli, to znaczy, że jedna osoba może być wskazana jako właściciel w kilku księgach wieczystych, natomiast to samo prawo własności winno być wykazane w jednej i tylko w jednej księdze wieczystej. W praktyce zdarza się, że to samo prawo własności bywa wpisane w dwóch lub nawet trzech księgach - sytuację taką należy usunąć w drodze procesu o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym.
Skutki prawne wpisów do ksiąg są następujące:
Zasada wpisu - każdorazowy stan prawny nieruchomości znajduje swoje zupełne odzwierciedlenie w księdze wieczystej. W polskim prawie ta zasada występuje w ograniczonym zakresie co oznacza, że regułą jest, że wpisy mają tylko charakter deklaratoryjny poza wyjątkami kiedy ma charakter konstytutywny(odrębna własność lokali, ustanowienie i przeniesienie prawa wieczystego, ustanowienie hipoteki, przeniesienie i zrzeczenie się ograniczonego prawa rzeczowego jeżeli jest ono wpisane do księgi wieczystej). Z kolei jest zwykle obowiązek ujawniania swych praw w księdze wieczystej
Zasada rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych – jeżeli dochodzi do rozbieżności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym, to treść księgi rozstrzyga na korzyść tego, kto w dobrej wierze przez czynność prawną z osobą, wg treści księgi, nabył odpłatnie własność lub inne prawo rzeczowe.
Zasada pierwszeństwa praw ograniczonych rzeczowych wpisanych do księgi wieczystej
Zasada skuteczności względem osób trzecich praw i roszczeń osobistych wpisanych do ksiąg – prawa osobiste i roszczenia są wyjątkowo wpisane do ksiąg wieczystych w przypadkach przewidzianych w ustawie. Tak więc w księdze wieczystej mogą być ujawnione m.in. prawa najmu, dzierżawy, odkupu, pierwokupu, dożywocia. Ujawnienie tych praw i roszczeń w księdze wieczystej powoduje skuteczność i pierwszeństwo przed innymi prawami nieujawnionymi.
Księgi wieczyste są jawne. Zakładanie i prowadzenie ksiąg wieczystych należy do sądów rejonowych.