Тема 7: Классификация и характеристика методов оценки земли.

Методы оценки земли

Доходный подход

Сравнительный подход

Затратный подход

Метод капитализации

Метод сравнения продаж

Метод изъятия

Метод дисконтирования денежных потоков

Метод переноса стоимости аналога на оцениваемый объект

Метод определения затрат на освоение

Оценка по затратам на инфраструктуру

Метод техники остатка дохода для земли

Оценка по условиям типовых и инвестиционных контрактов

Оценка земли подразделяется на:

1. Массовую кадастровую оценку земли участков

2. Рыночную оценку единичного земельного участка

Цель кадастровой оценки: одновременное определение кадастровой стоимости всех земельных участков в границах административно-территориальных образований (областей, районов, городов и посёлков) на конкретно определённую дату. Она устанавливается в соответствии с постановлением правительства РФ.

Государственная кадастровая оценка классифицируется по целевому назначению и виду функционального использования земельных участков. Правилами проведения оценки привлекается лицами, имеющие лицензию на осуществление оценочной деятельности. Итоговая величина устанавливается на основании целесообразности и сбалансированности земельного рынка.

Метод дисконтирования денежных потоков

Этот метод используется при установлении рыночной стоимости земельного участка. Он представляет собой определение потоков и оттоков денежных средств, в процессе формирования чистого дисконтированного дохода. Этот доход представляет собой сумму проведённых оценок. Потоки доходов за период владения землёй, а также выручка от последующей перепродажи переводится в текущую стоимость, при этом определяется период экономической жизни объекта или период инвестирования в него средств. Данный метод широко используется при оценке частных владений, уже разведанных месторождений полезных ископаемых, а также планируемых и имеющихся производственных мощностей на участке. Расчёт величины денежных потоков осуществляется на основе технико-экономических показателей, ставка дисконтирования устанавливается исходя из степени риска, доходности и её снижения за счёт инфляции. Этот метод предполагает учёт влияния времени на величину получаемого дохода. Осуществляется это за счёт – дисконтирования – процесс изменения стоимости денежных средств во времени.

Расчёт осуществляется в следующем порядке:

1. Определяется прогноз на период

2. Прогнозируется величина денежных потоков на основании анализа объекта недвижимости.

Этот способ осложняется тем, что денежные потоки – это есть результат как для самого владельца объекта, так и для покупателя.

Метод дисконтирования позволяет учитывать влияние времени на величину получаемого дохода. Он предполагает, что будущие денежные потоки будут отличаться от текущих потоков.

Этот метод позволяет учитывать влияние времени и происходящих экономических процессов (наличие финансовых рисков, инфляции, денежных средств и реформирования актов предприятия).