Кадастровая оценка земли

Оценка земли – это необходимое условие развития и функционирования рыночной экономики. Достоверная стоимость для осуществления рационального землепользования.

Рынок земли не может развиваться без оценки земель. Нормативно-правовая база основывается на законодательных актах. Это ЗК РФ закон «О плате за землю», «О введении в оборот земель сельскохозяйственного назначения», учёт и оценка земельных участков осуществляется государственным кадастром. В России осуществлена группировка с/х угодий в зависимости от кадастровой стоимости.

Категории с/х угодий:

1. Со средним значением кадастровой стоимости 400 руб. (Мурманская, Якутия)

2. 2800 руб. (Камчатская область, Алтай)

3. 5062 руб. (Пермская область, Сахалин)

4. 7699 руб. (Волгоградская, Новгородская и Хабаровская области)

5. 10108 руб. (Самарская, Ульяновская и Курганская области, Приморский край)

6. 12542 руб. (Дагестан, Ярославская и Рязанская области)

7. 15582 руб. (Чувашская республика, Тульская область)

8. 18330 руб. (Калининградская и Курская области)

9. 19992 руб. (Осетия, Ставропольский край, Ростовская область)

10. 23480 руб. (Ленинградская область, Адыгея)

11. 38292 руб. (Московская область, Краснодарский край)

В практике землепользования выделяют три вида стоимости:

1. Кадастровая стоимость – это стоимость единицы площади с учётом его качества и местоположения, исходя из потенциального дохода и нормативного срока окупаемости, т.е. капитализации расчётного рентного дохода. Нормативный срок составляет 33 года, а ставка капитализации 3% (3% от 100 лет)

2. Нормативная стоимость – определяется уровнем рыночных цен на землю по определённому соотношению. При установлении используются стандартные приёмы и статистический анализ.

3. Рыночная стоимость

Объектом земельных отношений является земля, как природный объект земельные участки и части земельных участков. Участками земельных отношений могут быть граждане и юридические лица. Выделяются собственники – лица владеющие участком в собственности; землепользователи – лица владеющие участком на праве постоянного пользования; землевладельцы – лица владеющие участком на праве пожизненно наследуемого владения; арендаторы – лица владеющие участком по договору аренды; сервитуты. Всё это участки земельных отношений.

По форме платы за землю осуществляется классификация на плату в виде земельного налога и арендной платы.

Купли-продажи подлежат только те земли, которые прошли кадастровую оценку. Она проведена полностью на территории 81 субъекта России.

Создана единая автоматизированная система Государственного Кадастра. Данные используются в процессе оборота земель, становления рынка недвижимости, служат правовой базой для налогообложения.

Развитие рынка земельных участков и государственный учёт земельных участков

Каждый земельный участок получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других земельных участков и осуществлять его качественную и экономическую оценку. Государственный кадастровый учёт сопровождается присвоением каждому земельному участку кадастрового номера.

Государственный земельный кадастр создаётся и ведётся в целях информационного обеспечения государственного управления и контроля за использованием и охраной земель, регистрацией прав на недвижимость и сделок с ним, экономической оценки земли и учёта их стоимости.

Кадастровому учёту подлежат все земельные участки, расположенные на территории РФ. Он содержит сведения об объёме необходимом для осуществления управления земельными ресурсами.

К основным документам ЗК относятся:

1. Единый государственный реестр земель

2. Кадастровые дела

3. Единые кадастровые карты

В реестре содержится:

1. Кадастровые номера

2. Место положения

3. Площадь

4. Категория

5. Экономические и качественные характеристики

Эти сведения необходимы правообладателям, налоговым органам, судам и правоохранительным органам. Финансированность деятельности по ведению кадастра осуществляется федеральными органами. Кадастровая оценка земель производится в системе массовой оценки. Она выражает государственную политику по отношению к земельным ресурсам. Т.о. заказчиком кадастровой оценки выступают органы местного самоуправления.

Рынок земельных участков определяемых в виде участка территории для сельскохозяйственных нужд и возможности вести строительство на них имеют определённые условия. Этот рынок функционирует на условиях частной собственности, свободы предпринимательства, личном интересе субъекта и ограничении роли государства производственно экономической деятельности.

Рынок земли начинает функционировать, когда с одной стороны есть собственники земли, предлагающие её к продаже, а с другой стороны есть платёжеспособный спрос. На этом рынке основным видом сделки является аренда. Она представляет найм одним юридическим или физическим лицом у другого лица земельный участок.

Арендные отношения устанавливаются юридическим договором. Он предусматривает размер арендной платы за пользование земельным участком, если даже на этом земельном участке расположены здания и сооружения, то плата за землю устанавливается отдельно. Мировая практика оценки земли показывает, что основная доля сделок осуществляется путём регулирования государства: сельскохозяйственные угодья передаются в аренду и только тем гражданам или юридическим лицам, которые способны эффективно вести на них сельскохозяйственное производство или использовать исключительно по целевому назначению исходя из этого, установлены принципы оборота земель; сохранение целевого использования земельного участка, право субъекта РФ на покупку земельного участка исключительно с определённой экономически обоснованной целью. Для рыночного оборота земель выделяются участки регламентирующие законодательство. Поэтому основным подходом оценки недвижимости является доходный подход.