Метод сравнительной оценки

Сравнительный подход – подход, основанный на методе сравнения продаж. Данный метод базируется на осведомлённости покупателя об аналогичных продаваемых объектах. И поэтому, используя этот метод, вносят поправки в предыдущей цене объекта и только после этого делают вывод об окончательной цене. Сравнение осуществляется на основании следующей информации: о недавних сделках с аналогичными объектами о среднесрочных ставках арендной платы; о рыночных ценах на материалы и о средних величинах рентабельности. Этот метод применяется в условиях развитого рынка, активных реальных продажах, наличии достаточного количества достоверной рыночной информации, а также наличии квалифицированных экспертов-оценщиков.

Рента – доход с земельного участка.

Ц = С + НДС + ТН + П

С = З

Ц – цена

С – начальная цена (стоимость)

НДС – налог

ТН – торговая наценка

П – прибыль

З – затраты

Тема 4: Метод определения поправочных коэффициентов в сравнительном подходе

Средний подход к оценке недвижимости включает сравнения продаж и метод использования поправочных коэффициентов. Он применяется в условии развитого рынка наличия активных продаж.

Стоимость объекта устанавливается на основании средней величины, как правило, это средняя простая величина. Например, данный период времени характеризуется несколькими активными продажами:

1. 13200000

2. 14100000

3. 15000000

4. 10900000

5. 12700000

Определите среднюю величину, если цена аналогичного объекта 12980000.

Стоимость объекта недвижимости по методу сравнения продаж с учётом поправок на отличия определяется по средне взвешенной цене аналогичного объекта, по формуле:

Ц_о = Ц_пр +/- ∑ П_к

Цена объекта равна цена продажи плюс минус сумма поправочных коэффициентов.

Определение поправочных коэффициентов и их суммы основываются на специфической информации для каждого сегмента и объекта недвижимости. Например, для объекта недвижимости относятся коэффициенты поправок жилой площади, соотношения жилой и нежилой, место положения, этажность, престижность района и его экологические условия и т.д.

Ц_о = Ц_пр * К_попр

Стоимостные поправки подразделяют на поправки к единице сравнения и к цене проданного объекта аналога. Например, объект без дополнительных строений продаж по цене:

1. 80000

2. 82000

3. 92000

4. 90000

5. 80000

Объекты с дополнениями имеют разницу в цене: 8000; 9000; 9500; 10000; 8000.

Определите исходя из этого стоимость.

Ц_о = 85 + 8,9 = 93,5

Определение стоимости при сравнительном подходе осуществляется в несколько этапов:

1. Изучение показателей состояния и тенденций развития рынка.

2. Выявление тех объектов недвижимости, которые сопоставимы с уже оценённым и проданным недавно объектом.

3. Сбор, систематизация и проверка информации по объектам принятым в качестве аналога.

4. Внесение поправок с учётом различий сопоставимых объектов.

5. Согласование скорректированных цен объектов аналогов и выведение итоговой величины рыночной стоимости объекта.

Практическая работа № 1 Тема: Оценка объекта недвижимости методом сравнительного подхода.

ЗАДАЧА № 1

Цена продажи трёх земельных участков с постройками (улучшениями) составляют:

1. 1,800 тыс. руб.

2. 1,350 тыс. руб.

3. 1,650 тыс. руб.

Стоимость построек на них соответственно равна:

1. 1,380 тыс. руб.

2. 0,995 тыс. руб.

3. 1,300 тыс. руб.

Определить отдельно стоимость земельного участка, если цена недавно проданного объекта включающего земельный участок и постройки равна 1,875 тыс. руб.

РЕШЕНИЕ:

1. Определяем среднюю цену земельного участка:

С=(1,800+1,350+1,650)/3=1,600 тыс.руб.

2. Определяем среднюю стоимость постройки:

С=(1,380+0,955+1,650)/3=1,225 тыс. руб.

3. Определяем цену:

Ц=1,6+1,225=2,825 тыс.руб.

4. Определяем долю стоимости построек в общей стоимости продаваемого участка:

1,875/1,225=100%/х

Х₁=1,225*100%/1,875=65% - земли

35% - здания

2,825/1,600=100%/х

Х₂=1,600*100%/2,825=56% - зданий

44% - земли

2,825/х₁=100%/44% = 1243

1,875/х₂=100%/65% = 1219

(Х₁+Х₂)/2=1,231 тыс. руб.

ЗАДАЧА № 2

Для оценки объекта недвижимости на сегменте рынка аналогичных объектов выявлена информация: ОБЪЕКТ № 1 – Ц_пр=16,8 млн. руб., П=2 млн.; ОБЪЕКТ № 2 – Ц_пр=21 млн. руб., П=3,3 млн. руб.; ОБЪЕКТ № 3 – Ц_пр=12,6 млн. руб., П=1,3 млн. руб.

Определите стоимость объекта в целом, если ожидаемая годовая прибыль от него должна составить 1,82 млн. руб.

РЕШЕНИЕ:

1. Определяем стоимость каждого объекта:

С₁=16,8-2=14,8 млн.руб.;

С₂=21-3,3=17,7 млн.руб.;

С₃=12,6-1,3=11,3 млн.руб.

2. Определяем среднюю стоимость:

С_ср =(14,8+17,7+11,3)/3=14,6 млн. руб.

3. Определяем среднюю прибыль:

П_ср=(2+3,3+1,3)/3=2,2 млн.руб.

4. Определяем стоимость без прибыли:

2,2/1,82=14,6/х

Х=12,08

5. Определяем стоимость в целом:

С=12,08+1,82=13,9 млн. руб.

ЗАДАЧА № 3

Объект сопоставимый с оцениваемым объектом был продан за 27 млн. У оцениваемого объекта выявлению шести независимых отличий, которые оценены следующим образом: 1 – лучше на 3%; 2 – хуже на 6%; 3 – хуже на 2%; 4 – хуже на 3%; 5 – лучше на 5%; 6 – лучше на 7%.

Определите стоимость оцениваемого объекта с учётом корректировки на процентные поправки.

РЕШЕНИЕ:

1. Определяем процент лучших отличий:

3+5+7=15

2. Определяем процент худших отличий:

6+3+2=11

3. Определяем на сколько лучших отличий больше, чем худших:

15-11=4

4. Определяем стоимость корректировки:

27/х=100/4

Х=1,08

5. Определяем стоимость объекта с корректировкой:

27+1,08=28,08