Тема 1: Понятие объектов недвижимости, стоимости и цены.

Объект недвижимости – физический объект, с фиксированным местом положения в пространстве и всё, что неотделимо связано как под поверхностью земли, так и над нею, а также права, интересы и выгоды владением объектами.

Гражданским кодексом РФ к объектам недвижимости отнесены:

1. Земельные участки

2. Участки недр

3. Водные объекты (озёра, реки, моря и т.д.)

4. Леса

5. Многолетние насаждения

6. Здания и сооружения

ОБЪЕКТЫ ОЦЕНКИ

7. Воздушные суда

8. Суда внутреннего плавания

9. Морские суда

10. Космические объекты

ПОДЛЕЖАТ ОБЯЗАТЕЛЬНОЙ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРРРАЦИИ

Чтобы установить стоимость и цену на объекты недвижимости нужно провести обоснованную и достоверную оценку.

Оценочная деятельность – это деятельность субъектов направленная на установление стоимости и цены объектов недвижимости. Она осуществляется на основании Федерального закона об оценочной деятельности РФ.

Функция оценки: установление стоимости и области последующего её использования. Она может быть использована для определения стартовой цены для осуществления сделки, купли-продажи, оформления кредита, страхование, налогообложение.

Вы зависимости от цели проводимой оценки в стандартах обязательных к применению, определено 10 видов стоимости:

1. Рыночная

2. Инвестиционная

3. Ликвидационная

4. Утилизационная

5. Специальная

6. Налогооблагаемая

7. Стоимость при существующем использовании

8. Стоимость воспроизводства

9. Стоимость замещения

10. Стоимость с ограниченным рынком

Рыночная стоимость – это стоимость, устанавливая под воздействием спроса и предложения конкурентно платёжеспособности субъекта. Она предполагает переход имущества от одного собственника к другому. Она рассчитывается исходя из текущей ситуации на рынке на конкретную дату.

Инвестиционная стоимость – это стоимость, определяемая исходя из доходности объекта, как в настоящем, так и в будущем.

Налогооблагаемая стоимость – это величина, определяемая для исчисления налоговой базы и рассчитываемая в соответствии с положением нормативно-правовых актов.

Цена – это денежное выражение стоимости товара (недвижимости). Цена означает совершённое действие и представляет собой сумму, о которой конкретные стороны договорились и готовы совершить данную сделку в данный момент времени, в конкретных условиях отражающих рыночную стоимость. Цена, достигнутая в результате договорённости, называется договорной. Она фиксируется протоколом или договором – это документы, которые фиксируют цену и определяют права и обязанности сторон. Договорная цена устанавливается, когда одна из сторон передаёт право собственности другой, или когда стороны сделки хорошо осведомлены о её предмете и действуют в своих интересах, или когда объект представлен на открытый рынок в форме публичной оферты (объект представлен на аукцион, биржу).

Тема 2: Характеристика рынка недвижимости и его особенности в России.

Рынок – это система экономических отношений, которые возникают в результате каких-либо сделок с объектами недвижимости, это отношения денежные, возникающие между субъектами рынка, оценщиками, экспертами, потребителями и т.д.

Законом РФ определены участники этих отношений, это:

• Граждане

• Юридические лица

• Муниципальные объединения

Рынок регулирует порядок передачи прав собственности.

На рынке недвижимости существует рынок совершенной и несовершенной конкуренции, осуществляется залоговая деятельность, отчуждение объектов недвижимости, передача и процесс купли-продажи.

В основе рыночных отношений лежит право собственности – это исторически определённая общественная форма присвоения благ, право владеть, пользоваться и распоряжаться объектом недвижимости.

Собственность имеет двойственный характер:

1. Отражает взаимоотношение людей

2. Имеет своё натуральное вещественное содержание.

Связи, которые возникают между людьми в процессе совместной хозяйственной деятельности, обусловлены конкретной формой собственности:

1. Государственная

2. Частная

3. Общественная

4. Муниципальная

Развитие собственных отношений и привело к развитию рынка недвижимости в России. С введением права на собственность недвижимого имущества в результате приватизации сформировались субъекты рынка недвижимости.

Покупатели – это основные субъекты, они дифференцированы по доходам.

Продавцы - это собственники недвижимости (строительная организация, фонды имущества, конкурентно-управляющие, физические лица)

Посредники – агенты по недвижимости, выполняющие функции консультантов, брокерские компании.

Инвесторы – физические лица, организации или государство, вкладывающее денежные средства в объект недвижимости с целью получения доходов.

Девелоперы – профессиональные предприниматели и строители, которые преобразуют и готовят земельные участки (т.е. люди, которые готовят землю к продаже). Сущностью их деятельности являются экономическое обоснование эффективности проекта по использованию земельного участка.

Рынок недвижимости находится под влиянием совокупности факторов политических, экономических, социальных, экологических и демографических.

На рынке недвижимости выделяют следующие сегменты: жильё, нежилая недвижимость (офисная), земельные участки.

Кроме этого рынок недвижимости подразделяется на:

• Первичный рынок – товар на него поступает впервые (новые земельные участки)

• Вторичный рынок – представлен товарами, бывшими в употреблении.

Рынок недвижимости находится под влиянием спроса и предложения. Он характеризуется эластичностью.