38.Поняття та правові засади оренди землі.

Оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.Відносини, пов'язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, Законом України «Про оренду землі»..

Орендодавці землі

Орендодавцями земельних ділянок є громадяни та юридичні особи, у власності яких перебувають земельні ділянки, або уповноважені ними особи.… що перебувають у комунальній власності, є сільські, селищні, міські ради в межах повноважень, визначених законом…що перебувають у спільній власності територіальних громад, є районні, обласні ради та Верховна Рада Автономної Республіки Крим у межах повноважень, визначених законом…. що перебувають у державній власності, є органи виконавчої влади, які відповідно до закону передають земельні ділянки у власність або користування.

короткостроковою – не більше 5 років та довгостроковою - не більше 50 років.Із легального поняття права оренди землі випливає 4 істотних умови відповідного договору: 1) об’єкт (земельна ділянка), 2) строк, 3) плата за користування, 4) спосіб використання («ціль»). Проте насправді ст.15 ЗУ «Про оренду землі»: Істотними умовами: об'єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки);строк дії договору оренди; орендна плата; умови використання та цільове призначення земельної ділянки,яка передається в оренду; умови збереження стану об'єкта оренди;умови і строки передачі земельної ділянки орендарю; умови повернення земельної ділянки орендодавцеві; існуючі обмеження (обтяження) щодо використання земельної ділянки; визначення сторони, яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення об'єкта оренди чи його частини; відповідальність сторін;

Форма договору є письмовою (ст.14 ЗУ «Про оренду землі»). Але якщо в договорі оренди землі передбачено оренду будівель та інших капітальних споруд строком на 3 роки та більше – договір підлягає нотаріальному посвідченню (ч.2 ст.793 ЦКУ).Існує й типова форма (постанва КМУ 2004),але не відповідає ГК(типова форма і типовий договір)

Моментом виникнення права оренди землі відповідно до ст.125 ЗКУ, ч.2 ст.20 ЗУ «Про оренду землі» є момент державної реєстрації права оренди землі.

Переважне право купівлі: Орендар, який відповідно до закону може мати у власності орендовану земельну ділянку, має переважне право на придбання її у власність у разі продажу цієї земельної ділянки, за умови, що він сплачує ціну, за якою вона продається, а в разі продажу на аукціоні - якщо його пропозиція є рівною з пропозицією, яка є найбільшою із запропонованих учасниками аукціону.

39-41. Земельний сервітут, емфітевзис та суперфіцій.

Ст98ЗК Право земельного сервітуту - це право власника або землекористувача земельної ділянки на обмежене платне або безоплатне користування чужою земельною ділянкою(ами)

Види: І) за видом використання зем. ділянки: 1) право проходу та проїзду на велосипеді; б) право проїзду на транспортному засобі по наявному шляху; в) право прокладання та експлуатації ліній електропередачі, зв'язку, трубопроводів, інших лінійних комунікацій; г) право прокладати на свою земельну ділянку водопровід із чужої природної водойми або через чужу земельну ділянку; ґ) право відводу води зі своєї земельної ділянки на сусідню або через сусідню земельну ділянку; д) право забору води з природної водойми, розташованої на сусідній земельній ділянці, та право проходу до природної водойми; е) право поїти свою худобу із природної водойми, розташованої на сусідній земельній ділянці, та право прогону худоби до природної водойми; є) право прогону худоби по наявному шляху; ж) право встановлення будівельних риштувань та складування будівельних матеріалів з метою ремонту будівель та споруд; з) інші земельні сервітути.( стаття передбачає невичерпний перелік видів земельних сервітутів)

ІІ) за суб'єктом: 1) особистий (конкретна особа); 2) реальний (не вказується ПІБ особи)

ІІІ) за строками: 1) строкові; 2) безстрокові. (законодавство не містить обмежень щодо граничного мінімального або максимального строку земельного сервітуту)

IV) за порядком встановлення: 1) договір ; 2) суд; 3) закон (нема прикладів - права добросусідства); 4) заповіт.

Сервітути підлягають держ. реєстрації, з моменту якої виникає саме право.Це право є невідчужуваним.

Дія земельного сервітуту зберігається у разі переходу прав на земельну ділянку, щодо якої встановлений земельний сервітут, до іншої особи.Земельний сервітут не може бути предметом купівлі-продажу, застави та не може передаватися будь-яким способом особою, в інтересах якої цей сервітут встановлено, іншим фізичним та юридичним особам.Власник, землекористувач земельної ділянки, щодо якої встановлений земельний сервітут, має право вимагати від осіб, в інтересах яких встановлено земельний сервітут, плату за його встановлення, якщо інше не передбачено законом.Власник земельної ділянки, щодо якої встановлений земельний сервітут, має право на відшкодування збитків, завданих встановленням земельного сервітуту. Дія земельного сервітуту підлягає припиненню у випадках:а) поєднання в одній особі суб'єкта права земельного сервітуту…б) відмови особи, від сервітут;в) рішення суду про скасування земельного сервітуту;г) закінчення терміну,ґ) невикористання земельного сервітуту протягом трьох років;д) порушення власником сервітуту умов користування сервітутом.2. На вимогу власника земельної ділянки, щодо якої встановлено земельний сервітут, дія цього сервітуту може бути припинена в судовому порядку у випадках:а) припинення підстав його встановлення б) коли встановлення земельного сервітуту унеможливлює використання земельної ділянки, щодо якої встановлено земельний сервітут, за її цільовим призначенням.

Емфітевзис - право користування чужою зем. ділянкою для с/г потреб. Ознаки: 1) строкове (постійне/тимчасове); 2) оплатне; 3) відчужуване (крім земель держ./комун. власності); 4) цільове; 5) договірне. Істотні умови:(1)об’єкт-зем. ділянка.(2)цільове призначення зем ділянки (3) строк, який може бути і «невизначеним»(4) плата за користування із зазначенням розміру, форми, умов, порядку та строків її виплати

Суперфіцій - право користування чужою зем. ділянкою для забудови. Ознаки - аналогічні.

Аналогічно, істотними умовами договору суперфіцію (виходячи насамперед із положень гл.34 «Право користування чужою земельною ділянкою для забудови» ЦКУ) слід вважати (1) об’єкт – земельну ділянку, (2) її цільове призначення (будівництво «промислових, побутових, соціально-культурних, житлових та інших споруд і будівель» – ч.1 ст.413 ЦКУ), (3) визначений або невизначений строк (ч.4, 5 ст.413 ЦКУ), (4) плата за користування, що може бути встановлена у вигляді «частки від доходу землекористувача»

Пробеми: 1) ці конструкції не відрізняються від оренди; 2) проблема прав на землю та будівлю після закінчення строку суперфіцію/емфітевзису.

Ст102ЗКПраво користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис) і право користування чужою земельною ділянкою для забудови (суперфіцій) виникають на підставі договору між власником земельної ділянки та особою, яка виявила бажання користуватися цією земельною ділянкою для таких потреб, відповідно до ЦК.(крім договору може бути заповіт,але не ділянка державної або комунальної власності)

Ознака емфітевзису та суперфіцію як речових прав – відчужуваність. Ця ознака, серед іншого, відрізняє ці права від найму (оренди) як зобов’язального права, для уступки якого, за загальним правилом, необхідна згода орендодавця.Порядок здійснення права на відчуження емфітевзису передбачений ст.411 ЦКУ. Особливістю є передбачене цією статтею право переважної купівлі емфітевзису власником земельної ділянки.

Важливі положення щодо наслідків припинення суперфіцію передбачені ст.417 ЦКУ. Вони визначають долю розташованих на ділянці будівель та споруд. За загальним правилом, за відсутності згоди між сторонами щодо подальшої долі таких будівель та споруд вони підлягають знесенню (ч.1 ст.417 ЦКУ), проте за певних умов у судовому порядку може бути прийнято рішення про викуп земельної ділянки власником будівель або навпаки, або суд може «визначити умови користування земельною ділянкою власником будівлі (споруди) на новий строк»