2.2.1 Формы государственного регулирования рынка недвижимости

На рынке недвижимости государство выполняет следующие функции:

-идеологической и законодательной инициативы (концепции развития отдельных видов рынка и программы их реализации);

-инвестора в приоритетные отрасли материального производства, жилищное строительство и социально-культурную сферу;

-профессионального участника при торговле жилищными сертификатами, государственными зданиями и сооружениями и другими объектами недвижимости;

-эмитента государственных и муниципальных ценных бумаг под залог недвижимого имущества;

-регулятора, устанавливающего правила и нормы функционирования рынка недвижимости;

-верховного арбитра в спорах между участниками рынка недвижимости через систему судебных органов;

-контролера устойчивости и безопасности рынка (регистрация прав и сделок с недвижимостью).

Система государственного регулирования рынка недвижимости состоит из двух элементов:

-государственные и муниципальные органы и организации;

-государственные и иные нормативные акты.

В организационном отношении государственное регулирование рынка недвижимости осуществляется в двух формах:

-путем прямого вмешательства, т.е. административным способом;

-косвенным воздействием или экономическими методами управления.

Прямое административное управление включает совокупность следующих приемов:

-создание нормативной базы — законов, постановлений, инструкций, правил, положений, регулирующих функционирование рынка недвижимости в центре и в регионах;

-отбор и удостоверение статуса профессиональных участников рынка недвижимости — лицензирование, регистрация, предоставление прав уполномоченных лиц органами исполнительной власти по совершению сделок с объектами государственной и муниципальной собственности;

-установление обязательных требований к содержанию и качеству различных видов деятельности на рынке недвижимости и к его участникам;

-контроль за соблюдением всеми участниками рынка установленных норм и правил;

-введение запретов и санкций за отступление от нормативных требований при совершении сделок с недвижимым имуществом и поддержание правопорядка на рынке;

-выкуп в государственную собственность любых объектов недвижимости для общественных нужд.

Административное управление не связано с созданием дополнительных материальных стимулов или штрафных санкций. Оно основывается на силе государственной власти и включает в себя меры запрета, принуждения или разрешения.

Экономические методы управления рынком недвижимости осуществляются с помощью:

-системы налогообложения имущества и льгот (ставки налогов, освобождение от них);

-регулирование учетной ставки (дисконтной политики Центрального Банка);

-выпуска и обращения жилищных сертификатов;

-предоставления гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, безвозмездных субсидий для жилищ и строительства на коммерческой основе;

-реализации государственных целевых программ;

-амортизационной политики;

-внешнеэкономической деятельности.

2.2.2. Особенности регионального рынка недвижимости

Красноярский край имеет ряд особенностей, отражающихся на его экономическом и социальном развитии. Прежде всего, это богатство природными ресурсами, уникальная обширность территории, расположенность в самом центре России, а также удаленность от основных мест концентрации промышленного производства и населения, находящихся в европейской части России. Развитые зарубежные страны и на западе (страны ЕЭС), и на востоке (страны АТР) также находятся на большом удалении и не имеют непосредственных границ с краем. На севере и на юге слабо заселенные и неосвоенные территории дают мало возможностей для развития экономических связей. Поэтому основные экономические связи Красноярского края развиваются через смежные регионы Сибири — Иркутскую, Омскую и Новосибирскую области.

Площадь территории края составляет 710 тыс. км2 (4,2 % от площади территории России). Значительная часть территории края расположена в районах Крайнего Севера и приравненных к ним местностях.

Численность населения края по состоянию на 1 января 2007 года — 2941,3 тыс. человек (2,04 % от численности населения России), численность населения в трудоспособном возрасте составила 1896,3 тыс. человек, или 63,8%. Денежные доходы в расчете на одного жителя края за 2006 год составили 7574,4 рубля и в реальном выражении увеличились на 6,2% по сравнению с 2005 годом. Основным источником денежных доходов населения являлась заработная плата. По этому показателю край занимает первое место среди субъектов Сибирского федерального округа и двенадцатое место среди регионов России. Среднемесячная начисленная заработная плата в расчете на одного работника за 2006 год составила 10377,2 рубля и увеличилась реально на 7,5% по сравнению с предыдущим годом.

Красноярский край входит в десятку регионов-доноров, формирующих более 50 % валового внутреннего продукта России и федерального бюджета. При численности населения края, составляющей 2,04 % в общей численности населения Российской Федерации, доля края в валовом внутреннем продукте составляет 2,5 %, в общероссийском промышленном производстве — 2,3 %. Регион по объему валового регионального продукта на душу населения является одним из лидеров среди субъектов федерации, занимая 8 место. Структура ВРП края за последние годы не претерпела существенных изменений. «Локомотивом» экономики края является промышленность. Ее доля в составе ВРП в 2006 году составила 52,7 %. Валовой региональный продукт (ВРП) края прогнозировался на уровне 401,3 млрд. рублей с темпом роста в сопоставимых ценах 105,4%. Оценка ВРП составляет 450,2 млрд. рублей или 104,6%.

Оборот организаций Красноярского края за 2006 год составил 638,2 млрд. рублей или 116,2% к уровню 2005 года (в действующих ценах). Высокими темпами роста развивается производство пищевых продуктов, производство строительных материалов, жилищное строительство, связь, услуги.

В 2006 году сальдированный финансовый результат (прибыль минус убыток) крупных и средних организаций края сложился с превышением прибыли над убытками на 106 млрд. рублей. Прибыль прибыльных организаций составила за 2006 год 113 млрд. рублей. Основную долю в объеме сальдированной прибыли составили предприятия обрабатывающих производств – 88 млрд. рублей (83%), по добыче полезных ископаемых – 9,4 млрд. рублей (8,9%). В 2006 году доля прибыльных организаций к общему числу организаций составила 64,3%. Среди организаций по «Обрабатывающим производствам» - 56,8%, «Строительству» - 71,6% организаций.

Общий объем жилищного фонда Российской Федерации составляет 2,85 млрд. кв. метров (30% всего воспроизводимого недвижимого имущества страны), из которых 72,4% сосредоточено в городах и 27,6% - в сельской местности. Несмотря на то, что существующий жилищный фонд характеризуется столь внушительной цифрой, большая его часть не соответствует не только современным представлениям о комфортности, но порой даже элементарным санитарным требованиям.

Из общего числа 19,0 млн. жилых строений (2,85 млрд. кв. м):

- более 60% (11, 4 млн. жилых строений) старше 30 лет. С особой остротой стоит проблема "пятиэтажек", введенных в 60-е годы и требующих сегодня либо сноса, либо реконструкции;

- более 60% (11, 4 млн. жилых строений) имеют износ выше 1/3;

- более 56% (10, 6 млн. жилых строений) - деревянные.

В настоящее время жилищный фонд насчитывает более 56 млн. квартир. Основу составляют 2-х и 3-х комнатные квартиры. На долю однокомнатных квартир приходится всего немногим более 23,2% их общего количества, или около 15% от общего объема жилищного фонда. Этого явно не достаточно, потребность в однокомнатных квартирах стоит особенно остро - до 40% от общего числа необходимых квартир.

Средняя обеспеченность жильем в России составляет 20,0 кв. м на человека. По имеющимся оценкам лишь 3% жилья ежегодно меняет своего владельца, а потребности значительно выше. С одной стороны, наблюдается устойчивый рост цены на жилье на первичном и вторичном рынках. По-прежнему средняя цена на первичном рынке почти в 2 раза (1,89) превышает стоимость строительства. Вводимого жилья явно не хватает, поэтому у продавцов имеется возможность искусственно завышать цены на первичном рынке, а вторичный рынок догоняет его по ценам.

Для экономики региона кластеры играют роль точек роста. Когда один или несколько экономических субъектов достигают конкурентоспособности на рынке, они распространяют свое влияние на ближайшее окружение: поставщиков, потребителей, конкурентов. В свою очередь, успехи окружения оказывают положительное влияние на дальнейший рост конкурентоспособности данного экономического субъекта. В итоге формируется «кластер»— сообщество экономических субъектов, тесно связанных отраслей, взаимно способствующих росту конкурентоспособности друг друга.

Основными кластерами Красноярского края являются лесной, машиностроительный, агропромышленный, строительный и транспортный кластеры. Строительный кластер объединяет более 4,5 тыс. крупных, средних и мелких предприятий: подрядных организаций, предприятий промышленности строительных материалов и конструкций. Он построен по принципу общности продукции и рынка сбыта продукции.

Крупнейшие строительные организации края: ОАО «Культбытстрой», ЗФО «КОДА-ТЕК», ЗАО «Сибагропромстрой», ООО «Производственно-строительная компания «Омега», ООО «Енисейлесстрой», ФГУП «Управление специального строительства по территории № 9» при Федеральной службе специального строи­тельства РФ, ООО «Монолитхолдинг», ООО «Сибиряк».

Проектные организации и институты: КГП «ПромстройНИИпроект», ОАО «Красноярск ТИСИЗ», КГП «Гражданпроект», ФГУП ГИ «ВНИПИЭТ» и др.

Наиболее динамично строительная отрасль развивается в городах: Норильске, Шарыпово, Сосновоборске; районах: Казачинском, Балахтинском, Емельяновском и ряде других. Снижаются темпы роста отрасли в Иланском и Шушенском районах.

Объем работ, выполненных по виду экономической деятельности «Строительство», в 2005г. составил 23671,0 млн.рублей, или 117,9% к 2004г., в 2006г. составил 29658,3 млн.рублей, или 106,4% к 2005г. Эта динамика отражена на рисунке 3.

Рис. 3 - Динамика объема работ, выполненных по виду

экономической деятельности «Строительство»

(в % к соответствующему периоду предыдущего года)

Крупными и средними организациями по виду экономической деятельности «Строительство» в 2006 г. выполнено работ по договорам строительного подряда на 24616,6 млн рублей, что составило 106,1% к 2005 г. На 1 января 2007 г. ими заключено договоров строительного подряда на сумму 2417,7 млн.рублей, что при существующем уровне загрузки мощностей обеспечит формирование производственной программы на 1 месяц.

В IV квартале 2006 г. проводилось выборочное обследование деловой активности строительных организаций. Основным фактором, ограничивающим производственную деятельность строительных организаций являлся высокий уровень налогов. На неплатежеспособность заказчиков указали 35% опрошенных руководителей, на высокую стоимость материалов, конструкций и изделий – 31%.

В 2006 году введено в действие 858,3 тыс. кв. метров общей площади квартир и жилых помещений, что на 10% выше соответствующего периода предыдущего года. Показатели площади ввода в действие жилых помещений в цело по России и по Красноярскому краю в частности представлено в таблице 5.

Таблица 5

Ввод в действие общей площади квартир и жилых помещений за счет всех источников финансирования в 2006 году

	Всего
	Тыс. кв. м	в % к 2005
Российская Федерация	43609,2	106,3
Сибирский федеральный округ	4079,5	104,9
Красноярский край	858,3	110

Средняя фактическая стоимость строительства одного квадратного мет­ра общей площади вновь введенных жилых домов (без строительства населе­нием за свой счет и с помощью кредитов) в 2006 г. – 18525 рублей.

Средняя цена 1 кв. метра общей площади квартир в конце 2006 года по Красноярскому краю составила на первичном рынке жилья – 27653 рубля (134,7% к декабрю 2005 года), на вторичном рынке – 28382 рубля (142,1%), по г. Красноярску – 28362 и 30815 рублей соответственно.

По федеральной целевой программе «Государственные жилищные сертификаты» для обеспечения жильем граждан, уволенных с военной службы и из органов внутренних дел в 2006 г. использовано 72,1 млн.рублей инвестиций за счет безвозмездных субсидий. Для этой категории граждан приобретено 67 квартир общей площадью 4358 кв. метров.