Тесты и задачи по теме № 6 Метод капитализации доходов.

1. Верно ли утверждение, что коэффициент капитализации для зданий равен сумме ставки дохода на инвестиции и нормы возврата капитала?

а) верно;

б) неверно.

2. Верно ли утверждение, что чем выше коэффициент капитализации, тем выше стоимость?

а) верно;

б) неверно.

3.Как рассчитывается коэффициент капитализации на заемный капитал (Rм)?

а) делением суммы годовых выплат на размер кредита;

б) делением размера кредита на период выплат;

в) умножением месячного платежа на число периодов.

4. Какие расходы не следует учитывать при построении потока денежных средств в методе капитализации?

а) налог на имущество;

б) затраты на текущий ремонт;

в) проценты по ипотечному кредиту;

г) следует учитывать все указанные расходные статьи.

5. Известно, что:

требуемая доля собственного капитала - 30%;

ставка процента по кредиту - 12,5%;

кредит - на 25 лет при ежемесячном накоплении;

ставка дохода на собственный капитал - 5%.

Каков будет общий коэффициент капитализации?

а) 10,25%; б) 10,66%; в) 11,67%; г) 13,08%.

6. Какое из нижеследующих утверждений верно?

а) V= I / R;

б) I = R х V;

в) R = I / V;

г) I = R / V,

где V - стоимость, I - доход, R - коэффициент капитализации.

7. Какая из следующих ставок капитализации учитывает только доход на инвестиции?

а) коэффициент капитализации земли;

б) коэффициент капитализации здания;

в) ставка дохода на собственный капитал.

8. Объект недвижимого имущества продан за 378000 долл. Потенциальный валовой ежемесячный доход составляет 5000 долл., расходы арендодателя, включая потери при сборе арендной платы, - около 1000 долл. в месяц. Какая ставка капитализации имела место в данном случае?

а) 12,7%; б) 15,9%; в) 1,1%; г) 1,3%.

9. Рассчитайте коэффициент капитализации, если известны следующие данные:

а) безрисковая ставка дохода - 6%;

б) премия за риск инвестиций - 7%;

в) поправка на ликвидность - 3%;

г) поправка за инвестиционный менеджмент - 4%;

д) норма возврата - 5%;

Тесты и задачи по теме № 7 Методы сравнительного (рыночного) подхода в теории оценочной деятельности.

№ 1. Для каких объектов недвижимости в общем случае применим сравнительный подход к оценке их стоимости?

а) офисное здание;

б) дворец спорта;

в) оба объекта недвижимости.

№ 2. Фирма приобрела пять лет назад земельный участок стоимостью 2000у.е. и построила на нем склад. Строительство склада тогда обошлось фирме в 25000 у.е. В настоящее время аналогичные склады с аналогичными участками в данном районе продаются в среднем за 40000 у.е., а свободные (незастроенные) участки - за 3000 у.е. Какова рыночная стоимость склада (с участком), построенного фирмой в настоящее время?

а) 40000 у.е.; б) 28000 у.е.; в) 27000 у.е.

№ 3. Оценщик выделил три элемента сравнения: местоположение, динамику сделок на рынке (дата продажи) и условия продажи (чистота сделок). В какой последовательности он должен сделать корректировки сопоставимых объектов по этим трем элементам?

а) местоположение, динамика сделок на рынке, условия продажи;

б) условия продажи, динамика цен на рынке, местоположение;

в) динамика сделок на рынке, условия продажи, местоположение;

г) в любом порядке.

№ 4. Каким требованиям должны отвечать проданные объекты недвижимости, чтобы быть пригодными для применения сравнительного подхода к определению стоимости оцениваемого объекта?

а) недвижимость должна быть одного типа;

б) участники сделок имели объективное представление о данном сегменте рынка;

в) участники сделок не имели какие-либо отношения, которые могли бы повлиять на цены сделок;

г) рыночные данные о ценах сделок получены от лица, не заинтересованного в их искажении;

д) сделки. территориально «привязаны» (совершены в одной зоне, районе);

е) все вышеперечисленное.

№ 5. Чистый доход с объекта недвижимости за истекший год составил 75000 у.е. Рассчитайте цену объекта в (у.е.) исходя из следующих данных по объектам:

Объект Цена Годовой доход

Чистый Валовой

1 450000 За истекший год

60000

11 65000 За истекший год

12000

III 320000 За истекший год

55000

IV 530000 За истекший год

80000

V 510000 Прогнозируемый

на следующий год

70000

VI 470000 Прогнозируемый

на следующий год

73000

№ 6. Поставлена задача оценить однокомнатную квартиру площадью 30 кв.м с балконом, расположенную недалеко от станции метро, на третьем этаже, без лифта. Известно, что средняя стоимость однокомнатной квартиры общей площадью 28 кв.м с лифтом, без балкона, находящейся на средних этажах (не первый и не последний) и расположенной в 10мин ходьбы пешком до станции метро, составляет 15000 у.е. Дополнительная площадь увеличивает стоимость квартиры на 300 у.е. за 1 кв.м. Наличие лифта оценивается в 1000 у.е., близость со станцией метро увеличивает стоимость на 10 %, наличие балкона оценивается в 5000 у.е.

№ 7. Оцените стоимость коттеджа с земельным участком на основе данных о сравниваемых продажах, определив процентные корректировки. Исходные данные по оцениваемому и сравниваемым объектам представлены ниже:

Объект Объект Объект Объект Объект Объект

оценки 1 11 III IV V

64000 60000 62400 56000 54400

Деревня Деревня Деревня Деревня Деревня Деревня

Чубарово Воробьево Воробьево Чубарово Чубарово Воробьево

В этом 3 месяца 3 месяца 6 месяцев 3 месяца

Месяце назад назад назад назад

Есть Есть Есть Есть Нет Есть

Нет Есть Есть Есть Есть Нет

№ 8. Офисное здание расположено на магистрали с интенсивным движением и сдается в аренду за плату на 6000 у.е. в месяц меньше, чем аналогичные здания, находящиеся в том же самом районе, но в переулках, Т.е. они изолированы от шумной магистрали. Месячный мультипликатор валовой ренты в этом районе составляет 10. Каков размер денежной корректировки на местоположение офисного здания?

№ 9. Известна величина годовой рыночной арендной платы для оцениваемого объекта недвижимости - с 20000 у.е. Оценщик располагает следующей рыночной информацией:

Аналог Цена продажи Годовая арендная плата

1 288000 24000

11 310500 27000

III 198000 18000

IV 230000 23000

V 178500 17000

Определите усредненный мультипликатор валовой ренты и рассчитайте стоимость оцениваемого объекта.

№ 10. Оцените стоимость многоквартирного дома с потенциальным валовым доходом в 700000 у.е., используя рассмотренные выше 5 видов регрессионных моделей. Имеется следующая информация о сравниваемых продажах: (у.е.)

Объект сравнения Цена продажи Потенциальный валовой доход

1 3000000 500000

2 2700000 650000

3 2350000 450000

4 2250000 375000

5 2000000 300000

№ 11. Оценивается двухэтажное офисное здание площадью 500 кв.м, требующее косметического ремонта. Имеется аналог - двухэтажное офисное здание площадью 400 кв.м, в котором проведен косметический ремонт. Последний был продан по цене 300000 у.е. Имеются следующие данные по парным продажам в(у.е.):

Объект Физические характеристики Состояние Цена,

А Одноэтажное кирпичное Требуется косметический

офисное здание (S = 150 кв.м) ремонт 60000

Б То же самое (S = 200 кв.м) Проведен косметический

ремонт 130000

Рассчитайте поправку на косметический ремонт и рыночную стоимость двухэтажного офисного здания площадью 500 кв.м.

№ 12. После отбора информации по жилым коттеджам оценщик получил следующие данные: коттедж, аналогичный оцениваемому объекту, был продан за 248000 у.е., а такой же, но без бассейна - за 230000 у.е. Стоимость строительства бассейна равна 16000 у.е., прибыль застройщика 13%. Определите величину корректировки на наличие бассейна.

№ 13. Оцениваемый объект расположен в Южном административном округе. Сопоставимый аналог, проданный недавно, находится в Центральном административном округе (престижном) и стоит 4000 у.е. Оценщик имеет следующие данные о сопоставимых продажах:

Показатели	Сопоставимые продажи
	1	11	111
Цена объекта, у.е. Время продаж Административный округ	1800 недавно Южный	1600 2 года назад Южный	7200 недавно Центральный

Определите процентную поправку на местоположение и стоимость оцениваемого объекта.