7. Договор аренды (понятие, содержание, существенные условия). Субаренда.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

Источники: ЗК РФ, Водный кодекс,ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", Закон "О недрах"

Форма: Устная (между гражданами, если срок договора менее 1 года) и Письменная - если одна или обе стороны - юр. лица. И между гражданами, если срок договора - 1 год или более.

Договор аренды недвижимого имущества подлежит гос. регистрации (если иное не установлено законом)

Прав. хар.: консенсуальный, возмездный, двусторонний

Сущ.усл: Предмет

Виды арендной платы: устанавливается за всё имущество в целом или отдельно по каждой его части в виде:

1) полученных в результате использования плодов или доходов;

2) предоставления арендатором определенных услуг;

3) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

Обязанности арендодателя:

1. Предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества в срок. В случае нарушения арендатор вправе истребовать от него это имущество и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков

2. Отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. В случае нарушения: При обнаружении недостатков арендатор вправе по своему выбору:

- потребовать безвозмездного устранения недостатков, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

- непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

- потребовать досрочного расторжения договора

3. При заключении договора обязан предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, праве залога и т.п.). Неисполнение арендодателем этой обязанности дает арендатору право требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков

4. Производить за свой счет кап. ремонт имущества (если иное не предусмотрено законом или договором аренды). Нарушение арендодателем обязанности: дает арендатору право по своему выбору: - произвести кап. ремонт, вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы; - потребовать соответственного уменьшения арендной платы; - потребовать расторжения договора и возмещения убытков

Обязанности арендатора:

1. Своевременное внесение арендной платы. Нарушение влечет: арендодатель вправе потребовать от арендатора досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд

2. Использовать имущество в соответствии с его назначением и условиями договора. Нарушение влечет: расторжение договора по требованию арендодателя, возмещение убытков

3. Поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества

4. Не допускать без согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды др. лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование и т.д.

5. Вернуть имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки или когда указанная плата не покрывает причиненных убытков, он может потребовать их возмещения

Досрочное расторжение по требованию арендодателя, если арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более 2 раз подряд не вносит арендную плату;

4) не производит кап. ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки (в случаях, когда в соответствии с З., или договором производство кап. ремонта является обязанностью арендатора).

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Досрочное расторжение договора по требованию арендатора:

1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию

2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены во время осмотра имущества

3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью кап. ремонт в установленные сроки, а при отсутствии их в разумные сроки;

4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, непригодном для использования.

Преимущественное право арендатора:

Условия реализации:

1. Письменное уведомление арендодателя

2. Согласие арендатора на заключение договора на новых условиях

3. Нарушение договора, срок которого истек

Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора заключил договор с другим лицом, то арендатор вправе: потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом или только возмещения убытков.

Субаренда:

- Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем).

- Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий договора аренды.

- К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды (если иное не уст. З.)