Строительный подряд.
По договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену. Договор заключается на строительство или реконструкцию предприятия, здания (в том числе жилого дома), сооружения или иного объекта, а также на выполнение монтажных, пусконаладочных и иных неразрывно связанных со строящимся объектом работ (ст.740 ГК РФ).
Квалифицирующие признаки строительного подряда
- осуществление строительства и связанных с ним работ в соответствии с проектно-технической документацией. Согласно п. 2 ст 48 Градостроительного кодекса проектная документация представляет собой текстовые и схематические материалы, определяющие архитектурные, функционально-технологические , конструктивные и инженерно-технические решения для обеспечения строительства, реконструкции и кап. Ремонта
- документом, подтверждающим соответствие проектной документации предъявляемым требованиям и дающим заказчику правонавыполнение работ, является разрешение на строительство (ст.51 Градостроительного кодекса)
Источники правового регулирования (дополнение):
- Постановление Правительства от 2007 #145 "О порядке организации и проведения гос экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий"
- К числу наиболее значимых нормативно-технических документов следует отнести строительные нормы и правила (СНиП), которые определяют виды строительных работ и строительно-технические требования к их проведению.
Существенные условия:
1. Предмет
2. Цена (отражена в смете как составной части проетно-строительной документации)
3. Сроки
Стороны договора:
- Заказчик и подрядчик - любое юр или физ лицо (специальные требования установлены для заказчиков по договорам подряда для гос и муниципал нужд)
- Заказчик может в целях контроля и надзора за строительством заключать без согласия подрядчика договор об оказании соответствующих услуг с инжинером (инженерной организацией) (ст.749 ГК)
Переход рисков в строительном подряде:
- Стадия передачи-приемки результата работы и для перехода риска случайной гибели или случайного повреждения предмета договора
- В отличие от диспозитивной ст.705 ГК, регулирующей отношения обычного подряда, ст.741 ГК имеративно предусматривает, что риск случайной гибели или случайного повреждения объекта строительства до приемки его заказчиком несет подрядчик
- На отношения строительного подряда распространяются положения ст.720 ГК, согласно которым при уклонении заказчика от принятия работы риск случайной гибели или повреждения ее результата признается перешедшим к заказчику в момент, когда передача должна была состояться
Обязанности сторон по сдаче и приемке выполненных работ (ст. 753 ГК):
- Заказчик, получивший сообщение подрядчика о готовности к сдаче результата выполненных по договору строительного подряда работ либо, если это предусмотрено договором, выполненного этапа работ, обязан немедленно приступить к его приемке.
- Заказчик вправе отказаться от приемки, если полученные результаты: исключают возможность его использования для указанной в договоре строительного подряда цели
Сдача-приемка оформляется актом, подписываемым обоими сторонами:
Если одна из сторон отказывается от подписания акта, в нем делается соответствующая отметка и акт подписывается в одностороннем порядке. Односторонний акт считается действительным, за исключением случаев, когда суд признает мотивы отказа от его подписания обоснованными.
Соотношение общих и специальных норм:
- На отношения строительного подряда распространяются общеподрядные нормы (пп 1.5 ст 724 ГК), регламентирующие сроки обнаружения дефектов результата работ
- Однако предельный срок обнаружения недостатков составляет не 2 года, как предусмотрено пп.2 и 4 ст. 724 для обычного подряда, а 5 лет(ст.756 ГК)
Права и обязанности сторон по договору строительного подряда:
- заказчик обязан предоставить земельный участок в порядке, обеспечивающем своевременное начало работ, нормальное их ведение и завершение в срок (п.1 ст. 747 ГК)
- Сторона, на которой лежит риск повреждения или случайной гибели объекта или имущества, может быть обязана договором застраховать соответствующие риски (ст. 742 ГК)
- Подрядчик принимает на себя обязанность обеспечить эксплуатацию объекта после приемки в случаях, предусмотренных договором в течении указанного в договоре срока (740 ГК)
Консервация строительства (ст 752 ГК):
1. Заказчик обязан оплатить подрядчику в полном объеме работы, выполненные до момента консервации работы
2. возместить расходы, вызванные необходимостью прекращения работ и консервацией строительства
3.
если в следствие прекращения работ
подрядчик получил или мог получить
имущественную выгоду (например, выполнил
работы по другому договору по более
высокой цене), соответствующая сумма
должна быть зачтена в счет причитающихся
ему выплат
Перечисленные
правила являются императивными и
распространяются только на случаи
консервации, за которые не отвечает ни
одна из сторон.
Дополнительные права заказчика:
- Заказчик вправе в одностороннем порядке без увеличения договорной цены вносить в тех документацию вносить в техническую документацию изменения, влекущие необходимость дополнительных работ при наличии 2 условий:
1. Доп. работы не меняют характера договорных работ
2. По стоимости не превышают 10% общей сметной стоимости строительства. Внесение в техническую документацию изменений в большем объеме должно осуществляться на основе согласованной сторонами дополнительной сметы (744)
Дополнительные обязанности подрядчика:
- Подрядчик, обнаруживший в ходе строительства не учтенные в тех документации работы и в связи с этим необходимость проведения дополнительных работ и увеличения сметной стоимости строительства более чем на 10% обязан сообщить об этом заказчику. Согласие заказчика рассматривается как изменение договора
- При неполучении от заказчика ответа на сообщение о доп работах в течении 10 дней (или в иной срок, предусмотренный законом или договором), подрядчик обязан приостановить их выполнение, поскольку изменение договора в этом случае считается несогласованным. Убытки, вызванные простоем, относятся на заказчика. Если подрядчик выполнит доп. работы, не уведомив заказчика или не получив положительного ответа, он не вправе требовать их оплаты (за исключением случаев, когда необходимость немедленного выполнения доп. работ была обусловлена интересами заказчика)