24. Explicaţi principiile de evaluare (a cererii şi ofertei, a concurenţei, schimbării, conformităţii)

Принцип спроса и предложения лежит в основе позиции, отражающей точку зрения рынка.

Принцип спроса и предложения - означает, что цена недвижимости изменяется в результате взаимодействия спроса и предложения. Он выражает взаимозависимость между растущей потребностью в объектах недвижимости в условиях социально-экономического развития общества и ограниченностью предложения, обусловленной природной ограниченностью земельных участков и экономическими издержками на строительство (реконструкцию) улучшений.

Пр-п конкуренции предполагает, что когда прибыль на р-ке превышает уровень, необх. для оплаты фак-ров пр-ва, обостряется конкуренция, что, в свою очередь, приводит к снижению среднего уровня прибыли. Отражает т.зр-я рынка.

Пр-п изменения –ст-ть о.н.и измен-ся с течением времени. Объекты недв-ти постепенно изнашиваются,появл.новая технология стр-ва, появл новые материалы, именяются требования и стандарты кач-ва,меняется политика гос-ва, складываются новые вкусы и предпочтения покупателей. Все это меняет полезность объекта и его ст-ть.

Пр-п соответствия –означает,что о.н.и по своему архитектурному стилю, ур-ню удобств и услуг должен соответствовать потребностям и ожиданиям рынка.

25. Numiţi şi explicaţi succint factorii ce influenţează valoarea imobilului

1. внешние факторы-это общие факторы, кот.оказывают одинак.влияние на ст-ть всех о.н.и. выделяют 4 внешн.факт:

1)экономические ф-ры, к-рые зависят от общего состояния эк-ки в стране, регионе, на местном уровне. В эту группу включены ф-ры, влияющие на спрос и предлож. ОН. Спрос на ОН находятся под влиянием след. фак-ров:

-уровня занятости населения;

-величины з.пл.населения;

-изменение общей числ-ти насел-я;

-изменения вкусов и предподчений;

-уровня инфляции;

-ставки банковского %;и др.

На предлож ОН влияют:

-наличие резерва пустующих, предназначенных для продажи, ОН в опред. сегменте р-ка;

-об-ты нового строит-ва и затраты на него.

2)Юридич., административн. и политич.ф-ры могут влиять на спрос как положительно, так и отрицательно.К ним относятся:

-политика прав-ва, направленная на стимулирование землепользования и освоение земельн. уч-ков (льготное налогообложение);

-усл-я, обеспечиваемые местными органами публичного управл-я (наличие дорог с твердым покрытием, школ и т.д.).

3)Социальные ф-ры:

-престиж (в какой-то момент времени опред. р-н города или страны, опред. тип зд-я становится модным,престижным;

-возрастная стр-ра насел-я;

-криминогенная обстановка;

-изменение отношений м-ду различными слоями насел-я (т.е.% соотнош.м-ду группами насел-я с различным уровнем образов-ия, кол-во браков и разводов)

4)Природ. ф-ры, состояние окруж. среды:

-климат;

-уровень сейсмичности;

-близость грунтовых вод;

-нахождение об-та в зоне возможного затопления или в зоне, подверженной

оползням;

-стр-во на осадочных породах;

-наличие в регионе АЭС, металлургич-х заводов, химич-х предпр-ий и т.д.

2. Внутрен. (микроэконом.) ф-ры характ-ют особ-ти того или иного ОНИ.Для

различн.видовОН сущ-ет опред. набор внутр-х факров, влияющих на ст-ть.

Для всех ОН самым важным внутр. ф-ром явл-ся местополож-е (город, регион, трансп. доступность, удаление об-та от центра нас. пункта, расположение внутри квартала, расстояние до ближайшей остановки город. транспорта, этаж, на к-ром нах-ся квартира и т.п.). На ст-ть также влияют и физич. хар-ки оценив-го об-та. На ст-ть зем. уч-ка оказыв. влияние след.внут.ф-ры: площадь з.уч., топография, форма уч-ка, наличие интенсивных технич. Коммуникацмй (эл-во,газ), условия подъезда к уч-ку и т.д. На ст-ть зданий и сооружений влияют след. ф-ры:

-площадь застройки и жилая; кол-во этажей; фундаменты, стены, перекрытия, полы, двери и окна (состояние); внутр. отделка; газоснабжение; отопление; лифт, т.е.наличие и кач-во систем инженерного обеспечения. Оцен-ки, обладающие большим практическим опытом, хорошо

знают, какие ф-ры оказывают наиб. влияние на ст-ть того или иного вида ОН и уделяют особое внимание сбору составляющих