28. Explicaţi metoda veniturilor de estimare a valorii imobilului

Дох.мет.предполагает опред-е ст-ти ОН на основе ЧОД,к-рый предполаг-ся получить от использ-я дан.об-та в буд-м,с учетом рис-ков,характерных как для оцен-го об-та,так и для региона. Примене-ние ДМ осущ-ся в 2 этапа:а)прогнозир-е буд. дох.; б)опред-е те-кущ. ст-ти ден.пото-ков. Сущ-ют 2 источн. дохода: -аренд.пл. от сдачи ОНИ в аренду; -дох. от коммерч.экспл-ции ОНИ.

При использовании ДМ применяются 2 метода определения стоимости ОНИ: метод прямой капитализации и метод дисконтирования денежных потоков. Каждый из этих методов имеет специальную область применения. Метод прямой капитализации применяется, если ОНИ ежегодно генерирует одинаковые по величине и знаку денежные потоки. При этом предполагается, что объект будет находиться в эксплуатации в течение длительного периода времени и внешние экономические условия не будут сильно меняться. Метод дисконтирования применяется, когда денежные потоки неравномерны и требуются первоначальные инвестиции на проведение ремонта или реконструкцию объекта.

Таким образом, доходный подход предполагает прогнозирование будущей прибыли, приносимой объектом и ее приведение на определенный момент времени в настоящем.

Для расчета ЧОД необх.определить след. доходы и расх.: а)ПВД-дох.,приносимый ОН, при усл-ии полного использования его пло-щади. б)ДВД-дох.,к-рый может быть получен при экспл-ции ОНИ с учетом уровня за-нятости помещ-й и возможных потерь при сборе ар.пл. Источники информ.орыноч.ар. пла-те:конкурентные об-ты,сам оцениваемый об-т,данные, публи куемые в газетах. ДВД=(ПВД-Потери отНеЗанят.пл-ди )+ПД,гдеПД-проч дох., ге- нерируемые ОН,не связ.со сдачей в аренду свободн.помещ-й.в)ОР-текущ.расх., связ. с обеспечением норм.экспл-ции ОН:-по стоянные ОР,не зави-сящие от уровня заня-тости помещ-й(налог на н-ть, страх.взносы); пе- ремен-ные(связанные с интенсивностью загруз-ки собств-ти аренда- тором(на управл-е,ком. услуги);-расх.на содер-жание и ремонт ОН (текущ.ремонт,рем.лиф та,внутр.инаруж.отделка стен);-ОР назамеще- ние(расх.на замещ-е из-ношенных эл-тов зд-я.

ЧОД рассчит-ся по след. ф-ле: ЧОД=ДВД-ОР , при этом в ОР не включ-ся: затр.на об-служ. ипотеч. кр-та, налоги на приб., амор-тизация осн.ср-в. ДМ рассматривает 2 мет. опред.ст-ти:мет.прямой капитализ.; м.дисконти-рования ден.потоков. Мет. прям. капит. преобразует дох., получ-й в те- чение 1года экспл-ции ОН,в ст-ть об-та с помощью ставки ка-пит.:

Ст-ть=ЧОД/r.

Став. капит.опред-ся с помощью 1из след. методов:а)мет.сравнит.анализа продаж; б)мет.ко эф-та ДВД; в)техника инвестиц.группы; г)мет. коэф-та покрытия дол-га. Мет.дисконтиров-я ДП определяет текущ. ст-ть годовых дохо-дов,прогнозируемых на опред.период времени,а также ст-ть НИ в конце расчетного периода (реверсию).Ст-ть об-та рассчит-ся по ф-ле: С=

t-расчетный период

i-ставка дисконтирования

P-реверсия

Поскольку в усл-ях переход.эк-ки сложно прогнозировать доходы в теч.длит-го периода, расчетн.период приним-ся 3-5 лет. Реверсия рас-счит-ся ф-ле:

Р-реверсия

r-cтавка капитализации для года, следующего за расчетным периодом

Ставка дисконтир-я отражает ожидания инвес-тора по поводу буд. доходов и опред-ся след. методами: а)мет.постро-ения; б)мет.выделения; с)мет. альтернативных инвестиций.