26. Explicaţi aplicarea metodei cheltuielilor pentru evaluarea imobilului

Затрат.подход - это стандартный подх. к оц-ке рын. ст-ти ОН, основанный на определении затрат, необходимых для создания оценив-го об-та в его сущ-щем состоянии или воспроизведения его потребит-х. кач-в. ЗМ прмен-ся: при оц-ке новых или недавно построен-х об-тов; при оц-ке незаверш-го стр-ва; при переоц-ке осн. ср-в пр-ия; при опред. наилуч. и наиб. эф-го использ-я; в целях страхования. Основ. пр-пом ЗМ яв-ся пр-п замещения.

Ст-ть замещ-я - сумма затр., необх. для стр-ва зд. или соор., аналогич-го оцениваемому, рассчит-я на основ. текущ. рын. цен на дату оц-ки, с учетом износа зд-я. Этапы применения ЗМ:

1)опред.рын.ст-ть з. уч-ка;

2)опред. ст-ть зд./соор, как если бы оно создавалось вновь (восст. ст-ть/ст. замещ.) В ст-ть входят затр.на стр-во, косв.затр. инвестора и его приб.

3)расчет накопл-го износа (физ./устраним., не устраним./ + функцион./устр., неустр./ + экономич.);

4)опред. ВС или ст-ть замещ.с учетом износа.

5)Опред. рын. ст-ти ОНИ. Ст-ть ОН рас-ся по ф-ле:

С=Сзем.+(Сс-И).

Необходимо учитывать,что во многих случаях ЗП не отражает рын. ст., т.к. затр. инв-ра не всегда создают рын. ст. из-за разницы в издержках на воссоздание сопоставимых об-тов,напротив, создаваемая ст-ть не всегда бывает адекватной понесенным затратам. Это касается, прежде всего, об-тов доход. н-ти.

27. Explicaţi aplicarea analizei comparative a vânzărilor în scopul evaluării imobilului

Метод сравнительного анализа продаж предполагает определение рыночной стоимости объекта недвижимого имущества на основании сравнительного анализа цен продажи недавно проданных сопоставимых объектов недвижимости и последующего внесения поправок на различие между ними и объектом оценки. Метод применяется в случаях, когда существует достаточное количество информации о продаже сопоставимых объектов оценки. 

53. Сопоставимые объекты недвижимости должны быть подобны оцениваемому объекту по своим потребительским и физическим характеристикам. Эти объекты должны быть недавно проданы или выставлены на продажу, и у оценщика должна быть информация либо о цене совершенной сделки, либо о запрашиваемой цене. 

54. Метод сравнительного анализа продаж применяется в следующей последовательности: 

a) сбор данных и анализ рыночной информации с целью отбора сопоставимых объектов; 

b) выбор единиц сравнения и элементов сравнения; 

c) расчет поправок; 

d) сопоставление объекта оценки с объектами сравнения с целью корректировки цен их продажи; 

e) анализ скорректированных цен продаж для определения стоимости оцениваемого объекта недвижимости. 

При использовании метода сравнительного анализа продаж рассматривают следующие элементы сравнения: 

a) передаваемые права собственности и другие имущественные права на недвижимость; 

b) условия финансирования; 

c) условия продажи; 

d) состояние рынка; 

e) местоположение; 

f) физические характеристики; 

g) экономические характеристики; 

h) использование; 

i) компоненты стоимости, не связанные с недвижимостью.